Оцінка вартості земельної ділянки
Розрізняють нормативну і ринкову вартість земельної ділянки. Оцінювач має справу, насамперед, не з нормативною ціною землі, а з ринковою, що складається під впливом попиту та пропозиції. Вартість землі відображає її поточну цінність із погляду одержання майбутнього доходу. У випадку комерційного використання майбутні доходи земельної ділянки залежать від очікуваної величини річної орендної плати (умовно нарахованої ренти) за винятком витрат на освоєння й експлуатацію ділянки.
Оцінка ринкової вартості ділянок здійснюється наступними основними методами: методом техніки залишку для землі; методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації; методом порівняння продажів; методом розбивки; методом капіталізації; методом валового рентного мультиплікатора.
За методом техніки залишку для землі чистий операційний доход розподіляється між землею, будинками й спорудами. Для визначення доходу, що відноситься до будинків і споруд, необхідно вартість будинків і споруд помножити на коефіцієнт капіталізації будинків і споруд. Залишок чистого операційного доходу, що відноситься до землі, визначається як різниця загального чистого операційного доходу та доходу, що відноситься до будинків і споруд.
Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від землі.
За методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості ділиться на вартість земельної ділянки і вартість будинків і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі і ціни на будівельні роботи. Середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації, тобто коефіцієнт, що використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу, розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, розподілу на вартість землі і вартість будинків і споруд. Після цього визначається вартість усього нерухомого майна.
|
|
|
Згідно методу порівняння продажів на відповідному ринку нерухомості виявляється ряд фактичних продажів земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по сукупності різних показників, включаючи цільове використання. Для підібраних аналогів збирається необхідна порівняльна (ринкова) інформація (ціна продажу, величина орендної плати і т.д.). Потім ця інформація про угоди перевіряється на можливість використання в процесі оцінки. В об'єкти-аналоги вносяться виправлення на розходження між об'єктом оцінки і кожною ділянкою, що порівнюється. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта. До даного класу методів відноситься також метод перенесення (методом співвіднесення). Цей метод заснований на визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки і зведених на ньому споруджень.
|
|
|
Метод капіталізації. Вартість земельної ділянки визначається капіталізацією доходів. Розраховується коефіцієнт капіталізації та визначається ймовірна вартість об'єкта оцінки.
Метод розбивки земельної ділянки використовується в тих випадках, коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, для цього:
1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок.
2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів.
3. Розраховуються витрати освоєння і витрати, пов'язані із продажу, інженерні витрати по розчищенню, розмітці, остаточній підготовці землі, витрати на будівництво доріг, підземні інженерні комунікації, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.
4. Зіставляються графіки освоєння і передбачуваних продажів.
5. Визначаються величини виторгу від продажу індивідуальних ділянок.
|
|
|
6. Визначається чистий виторг від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу й підприємницького прибутку з передбачуваного виторгу від продажу ділянок.
7. Визначається ставка дисконту.
8. Дисконтується чистий виторг від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.
До числа витратних відносять нормативні методи оцінювання землі. Вони засновані на використанні твердих нормативів, затверджених законодавчими, керівними й регламентуючими документами і припускають однозначність оцінювання власності.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 183; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!