Доходний підхід оцінки вартості нерухомості
Сучасний погляд на оцінку дохідної нерухомості допускає два джерела доходу: орендна плата, що надходить від здачі власності в оренду; частина доходу від комерційної експлуатації власності.
Якщо об'єкт нерухомості по своєму функціональному призначенню використовується для ведення специфічного бізнесу, то об'єкт оцінюється з погляду його комерційного потенціалу. В основі доходного підходу лежить принцип очікування майбутніх вигід, а вигода від володіння власності включає право одержувати всі регулярні доходи під час володіння, а також доход від продажу власності після закінчення володіння (вартість реверсії).
У рамках доходного підходу виділяють два основних методи: метод прямої капіталізації, метод капіталізації по нормі віддачі (метод дисконтованих грошових потоків).
Метод прямої капіталізації перераховує річний доход у вартість власності шляхом розподілу річного доходу на відповідну норму доходу (коефіцієнт капіталізації) або шляхом множення його на відповідний коефіцієнт доходу. Формула розрахунку має вигляд:
(8.1)
де В– вартість об’єкту нерухомості, грн;
– чистий операційний доход, грн;
– коефіцієнт капіталізації (у виді десятичного дробу).
Метод капіталізації по нормі віддачі (метод дисконтованих грошових потоків) перераховує майбутні платежі в дійсну вартість власності або шляхом дисконтування кожного майбутнього платежу відповідною йому нормою дисконтування (аналіз дисконтованих грошових потоків), або шляхом капіталізації із застосуванням розрахункових моделей. Розрахункові моделі капіталізації по нормі віддачі є окремими випадками аналізу дисконтованих грошових потоків для деяких, регулярно змінюємих потоків доходу. Розрахунок вартості об’єкту нерухомості здійснюється за формулою:
|
|
|
(8.2)
де 
– поточна вартість, грн.;
– грошовий потік періоду t, грн..;
– ставка дисконтування грошового потоку періоду t;
Р– вартість реверсії, або залишкова вартість, грн.
Капіталізація по нормі віддачі базується на припущеннях щодо зміни очікуваного доходу і вартості оцінюваної власності протягом строку реалізації проекту (володіння об'єкта нерухомості). Норми віддачі (ставка дисконтування) є нормами складного відсотка, що зіставляють всі майбутні грошові потоки протягом строку проекту з початковими інвестиціями. Ця величина характеризує ефективність капіталовкладень і враховує весь сукупний доход (доход на інвестиції й доход від зміни вартості активу), приводячи у відповідність по факторах часу і ризику первісні інвестиції й реалізований економічний ефект. Ставка дисконтування розглядається з врахуванням того, що ринок капіталу, ринок цінних паперів і ринок нерухомості являють собою єдину систему інвестиційних інструментів.
|
|
|
Метод капіталізації доходів припускає наявність достовірного прогнозу очікуваних доходів.
Для розрахунку загального коефіцієнта капіталізації, залежно від обсягу наявної достовірної ринкової інформації, застосовуються наступні методи:
метод порівняння продажів;
розрахунок із застосуванням коефіцієнта дійсного валового доходу;
техніка інвестиційної групи;
розрахунок із застосуванням коефіцієнта покриття боргу.
Основними методами визначення норми дисконтування є:
метод побудови (підсумовування);
метод порівняння альтернативних інвестицій;
метод виділення;
метод моніторингу.
Для деяких видів грошових потоків, що мають вид регулярно змінюємих ануітетів з обліком або без обліку реверсії, розроблені розрахункові моделі, що дозволяють значно спростити процес капіталізації.
Всі розрахункові моделі капіталізації можна розділити на три групи:
моделі доходу;
моделі власності;
іпотечно-інвестиційні моделі.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 197; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!