Доходний (прибутковий) підхід до оцінки
Існує три підходи до визначення вартості підприємства (бізнесу): витратний, порівняльний і доходний (прибутковий).
У практиці операцій з оцінкою підприємств зустрічаються різні ситуації. При цьому кожному класу ситуацій відповідають свої, адекватні тільки йому підходи і методи. Для правильного вибору методів необхідно заздалегідь класифікувати ситуації оцінки з використанням угрупування об'єктів, типу операції, моменту, на який проводиться оцінка, і т.д. При цьому, якщо на ринку обертаються десятки або сотні однорідних об'єктів, доцільне застосування порівняльного методу. Для оцінки складних і унікальних об'єктів переважно використовують витратний підхід.
Певні види підприємств, як правило, оцінюються на основі їх комерційного потенціалу (наприклад, бензозаправна станція або готель). Об'єм продажів бензину, кількість постояльців в готелі є джерелами доходу, який після порівняння з вартістю операційних витрат дозволяє визначити прибутковість даного підприємства. Такий підхід до оцінки називається доходним (прибутковим). Цей метод заснований на капіталізації або дисконтуванні прибутку, який буде отриманий у разі здачі нерухомості в оренду. Результат оцінки по даному методу включає і вартість будівлі, і вартість земельної ділянки.
Якщо підприємство (бізнес) не продається і не купується і не існує розвиненого ринку даного бізнесу, коли міркування отримання доходу не є основою для інвестицій (лікарні, урядові будівлі), оцінка може проводитися на основі визначення вартості будівництва з урахуванням амортизації і додавання вартості відшкодування зносу, тобто за допомогою витратного підходу.
|
|
|
У тому випадку, коли існує ринок бізнесу, подібний оцінюваному, можна використовувати для визначення ринкової вартості порівняльний або ринковий підхід, що базується на виборі зіставних об'єктів, вже проданих на даному ринку.
Кожний з трьох названих підходів припускає використання в роботі властивих йому методів.
Доходний (прибутковий) підхідпередбачає використання:
· методу капіталізації. Метод застосовується до тих підприємств, які встигли накопичити активи в результаті капіталізації їх в попередні періоди; іншими словами, цей метод найбільш адекватний оцінці «зрілих» за своїм віком підприємств;
· методу дисконтованих грошових потоків. Метод орієнтований на оцінку підприємства, як що діє, яке і далі продовжує функціонувати. Він більш застосовний для оцінки молодих підприємств, що не встигли заробити достатньо прибутків для капіталізації в додаткові активи, але які, проте, мають перспективний продукт і володіють явними конкурентними перевагами в порівнянні з існуючими і потенційними конкурентами.
|
|
|
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладений капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкту нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.
Етапи прибуткового підходу:
1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкту оцінки.
2. Розрахунок дійсного валового доходу.
3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:
- умовно-постійні;
- умовно-змінні (експлуатаційні);
- резерви.
4. Визначення величини чистого операційного доходу.
5. Перетворення очікуваних доходів в поточну вартість за допомогою ставки дисконтування.
Переваги прибуткового підходу:
1. Урахування перспектив діяльності та розвитку підприємства як цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу, виходячи з колишнього досвіду, досягнутих результатів та сформованих ринкових умов
|
|
|
2. Можливість урахування специфіки ринкових умов для певного об’єкта за допомогою правильного визначення рівня дисконту чи коефіцієнта капіталізації
3. Враховує інтереси інвесторів
4. Враховує рівень ризику (через ставку дисконта)
Недоліки прибуткового підходу:
1. Аналітичні процедури формування ставок дисконтування та капіталізації мають надто суб’єктивний характер
2. Можливо декілька норм доходності, що утруднює прийняття рішення
3. Неможливість досягнення абсолютно точних результатів через тривалість періоду оцінки та нестабільності реальних процесів припливу та відпливу капіталу
4. Складність прогнозування грошових потоків
5. Трудомісткість розрахунків
Витратний підхід до оцінки
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкту оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкту аналогічної корисності.
При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядчика.
|
|
|
У основі цього підходу лежить принцип заміщення.
Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:
- рівень заробітної плати;
- величина накладних витрат;
- витрати на устаткування;
- норми прибутку будівельників в даному регіоні;
- ринкові ціни на будівельні матеріали.
Етапи витратного підходу:
- розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (Сз- розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (Снс- розрахунок накопиченого зносу (Ін- фізичний знос - знос, пов'язаний із зниженням працездатності об'єкту в результаті природного фізичного старіння і впливу зовнішніх несприятливих чинників;
- функціональний знос - знос із-за невідповідності сучасним вимогам, що пред'являються до подібних об'єктів;
- зовнішній знос - знос в результаті зміни зовнішніх економічних чинників;
- розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу: Су=Снс-Си;
- визначення підсумкової вартості нерухомості: Сзп= Сз+Су.
Переваги витратного підходу:
1. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
2. Даний підхід є доцільним і/або єдино можливим в наступних випадках:
- аналіз якнайкращого і найбільш ефективної земельної ділянки;
- техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень;
- оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів;
- оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
- оцінка для цілей страхування і оподаткування.
Недоліки витратного підходу:
1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкту нерухомості витратам на нове будівництво такого самого об'єкту, оскільки в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будов і споруд.
6. Окрема оцінка земельної ділянки від будов.
7. Проблематичність оцінки земельних ділянок в Україні.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 320; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!