Порівняльний підхід до оцінки
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкту оцінки з його аналогами, відносно яких є інформація про ціни операцій з ними.
Умови застосування порівняльного підходу:
1.Об'єкт не повинен бути унікальним.
2. Інформація повинна бути вичерпною, такою, що включає умови здійснення операцій.
3. Чинники, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути співставимими.
Основні вимоги до аналога:
- аналог повинен бути схожим на об'єкт оцінки по основних економічних, матеріальних, технічних і іншим характеристикам;
- схожі умови операції.
Порівняльний підхід базується на принципах:
-заміщення;
-збалансованості;
- попиту і пропозиції.
Етапи порівняльного підходу:
-вивчення ринку;
- збір і перевірка достовірності інформації про пропонованих на продаж або недавно проданих аналогах об'єкту оцінки;
- порівняння даних про відібрані аналоги і об'єкт оцінки;
- коректування цін продажів вибраних аналогів відповідно до відмінностей від об'єкту оцінки;
- встановлення вартості об'єкту оцінки.
Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідне коректування зіставних продажів. Розрахунок і внесення коректувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.
|
|
|
Порівняльний підхід в основному використовується там, де є достатня база даних про операції купівлі-продажу.
Основні переваги порівняльного підходу.
1. У підсумковій вартості відбивається думка типових продавців і покупців.
2) ціна фактично здійсненої операції максимально враховує ситуацію на ринку, а значить, є реальним віддзеркаленням попиту і пропозиції.
3. У цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція.
4. Статично обгрунтований (оцінка заснована на ретро інформації і, отже, відображає фактичні результати виробничо-фінансової діяльності підприємства)
5. Вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів.
6. Достатньо простий в застосуванні і дає надійні результати.
Недоліки порівняльного підходу:
1. Відмінності продажів.
2. Складність збору інформації про практичні ціни продажів.
3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови операції.
4. Залежність від активності ринку.
5. Залежність від стабільності ринку.
6. Складність узгодження даних про продажі, що істотно розрізняються.
Формування остаточного висновку про вартість оцінюваного об’єкта
Можливість, і навіть у багатьох випадках необхідність (для отримання достовірнішого результату), застосувати до оцінки підприємства в конкретній інвестиційній ситуації різні методи оцінки бізнесу приводить до вельми простій ідеї «зважування» оцінок, що розраховуються по різних методах, і підсумовування таких «зважених» оцінок. При цьому вагові коефіцієнти значущості оцінок по разним методам оцінки розуміються як коефіцієнти довіри до відповідного методу. Ці коефіцієнти суто експертні (визначаються оцінювачем самостійно).
|
|
|
Вважається, що остаточна оцінка вартості підприємства (бізнесу) може бути визначена за формулою:
(7.1)
де Vi - оцінка вартості підприємства (бізнесу) i-м методом (всі застосовані методи оцінки довільно нумеруються);
i = 1..., n безліч застосовних в даному випадку методів оцінки;
Zi - ваговий коефіцієнт i-го методу.
Такий підхід оснований на припущенні деяких оцінювачів, які вважають, що на ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Але більшість ринків є недосконалими, потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані, виробники можуть бути неефективні. Внаслідок цих, а також інших причин дані підходи можуть давати різні показники вартості. Ми вважаємо, що навіть на ідеальному ринку три підходи будуть давати різні значення вартості, тому що вони основані на різних принципах оцінки.
|
|
|
Вважаємо, що ідея експертного зважування результатів оцінки, отриманих за різними методами, за допомогою вагів, що характеризують ступінь впевненості експерта в оцінці є некоректною, і більш коректним є узгодження результатів оцінки за допомогою методу аналізу ієрархій.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 285; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!