Порівняльний підхід оцінки вартості нерухомості
Оцінка нерухомості в рамках порівняльного підходу полягає в тому, що вартість оцінюваного об'єкта визначається виходячи з вартості аналогічних об'єктів на ринку. Порівняльний підхід представлений методом порівняння продаж. Даний метод є об'єктивним лише в тому випадку коли на ринку достатньо порівнянної і достовірної інформації з недавно минулих угод.
Використання методу порівняння продажів має певні труднощі:
не існує двох абсолютно подібних об'єктів нерухомості;
закритість інформації про продажі порівнянних об'єктів.
Метод порівняння продажів дозволяє одержати результат, що максимально близько відображає відношення ринку до об'єкта оцінки. Найбільш достовірні результати цей метод дає при оцінці некомерційної нерухомості.
Застосування методу порівняння продажів передбачає здійснення наступних етапів:
докладне дослідження ринку з метою одержання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
визначення підходящих одиниць порівняння і проведення аналізу по кожній одиниці;
зіставлення оцінюваного об'єкта з обраними об'єктами порівняння з метою корегування їх продажних цін або виключення зі списку порівнюваних;
приведення ряду скорегованих показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості об'єкта оцінки.
Оцінці порівняння підлягають загальні питомі вартісні показники, що називають одиницями порівняння. На практиці різні сегменти ринку нерухомості використовують різні одиниці порівняння.
|
|
|
При здійснення аналізу продаж землі використовують наступні одиниці порівняння:
ціна за одиницю площі;
ціна за фронтальну одиницю землі;
ціна за ділянку.
Вибір і конкретизація одиниці порівняння повинні проводитися оцінювачем в результаті вивчення й аналізу ринкових даних і основних характеристик об'єктів нерухомості певного типу. Критерієм вибору одиниці порівняння повинна бути адекватність розглянутих аналогічних об'єктів нерухомості, що оцінюється.
Після вибору одиниць порівняння необхідно визначити основні показники (елементи) порівняння, використовуючи які, можна змоделювати вартість оцінюваного об'єкта нерухомості за допомогою необхідних корегувань цін продажу порівнянних об'єктів нерухомості.
В оцінній практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку:
1. Права власності на нерухомість.
2. Умови фінансування.
3. Умови продажу.
4. Стан ринку.
5. Місце розташування.
6. Фізичні характеристики
7. Економічні характеристики.
|
|
|
8. Використання.
9. Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю.
Для виміру корегувань застосовують кількісні і якісні методики. До кількісних методик відносять: аналіз парного набору даних; статистичний аналіз; графічний аналіз; аналіз тенденцій; аналіз вторинних даних. До якісних методик відносять: відносний порівняльний аналіз; розподільний аналіз; індивідуальні опитування.
У ряді вищенаведених методик найбільш широке поширення одержав порівняльний аналіз, а саме аналіз парного набору даних, або відносний порівняльний аналіз. На практиці ці два методи застосовуються як окремо, так і спільно.
Проведення порівняльного аналізу включає виконання чотирьох послідовних етапів:
визначення елементів порівняння, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта;
вимір корегування для кожного елемента порівняння з використанням кількісної або якісної методики;
проведення остаточної корекції ціни продажу для кожного об'єкта порівняння по всіх елементах;
аналіз скорегованих продажних цін з метою одержання єдиного показника вартості.
При застосуванні якісної методики всі об'єкти ділять на дві групи:
ті, що мають більші порівняльні характеристики, чим оцінюємий об’єкт;
ті, що мають менші порівняльні характеристики, чим оцінюємий об’єкт. Якщо всі об'єкти порівняння перевершують за своїми характеристиками об'єкт оцінки, то визначити можливий діапазон вартості неможливо. Аналогічне положення є у випадку, якщо об'єкт оцінки перевершує всі об'єкти порівняння.
При остаточному узгодженні вартості більшу вагу повинні мати об'єкти порівнянних продаж, що найбільш близькі за своїми характеристиками.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 198; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!