Тема 7 Методичні підходи до оцінювання потенціалу підприємства
План
1 Види вартості, їх сутність
2 Процес оцінки нерухомості
3 Доходний (прибутковий) підхід до оцінки
4 Витратний підхід до оцінки
5 Порівняльний підхід до оцінки
6 Формування остаточного висновку про вартість оцінюваного об’єкта
Види вартості, їх сутність
Однієї з головних задач у практичній роботі оцінювачів є правильний вибір виду вартості, що визначають. Адже ця вартість повинна відповідати цілям і умовам оцінки. Ознайомимося з основними видами вартості, викладеними в Національному стандарті №1.
Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей, ціна- фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно.
Оскільки уявлення про цінність об'єкту залежить від конкретних інтересів покупця, оцінювачеві доводиться визначити різні види вартості.
Класифікація видів вартості:
- за ступенем ринковості:
1) ринкова;
2) не ринкова;
- за цілями оцінки:
1) споживча;
2) інвестиційна;
3)спеціальна;
4) заставна;
5) оподаткувувана;
6) утилізаційна;
7) страхова;
- за характером аналогів:
1) вартість відтворення;
2) вартість заміщення;
- за принципами бухгалтерського обліку:
1) балансова;
2) залишкова;
3) справедлива;
- залежно від перспектив розвитку підприємства:
1) вартість діючого підприємства;
2) вартість ліквідаційного підприємства.
Відповідно до МСО – Міжнародних стандартів оцінки 2003 р. (які прийняті в 39 країнах світу) ринкова вартість– це розрахункова величина рівна грошовій сумі за яку передбачається перехід майна з рук в руки на дату оцінки в результаті комерційного договору між добровільними покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу; при цьому вважається, що кожна із сторін діяла компетентно, розсудливо і без примушення. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки. У тому випадку, коли не виконується хоч би одна з умов, то базою оцінки називається не ринкова.
|
|
|
До неринкових видів вартості належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами.
Для визначення неринкових видів вартості як бази оцінки використовується інформація про подібне майно в частині, в якій вона відповідає вимогам, що висуваються до певного неринкового виду вартості. Неринкові види вартості переважно визначаються на основі інформації щодо угод, які укладалися з умовами та обмеженнями, подібними до мети, з якою проводиться оцінка.
|
|
|
Інвестиційна вартість - це вартість визначається з урахуванням конкретних умов, вимог і цілей інвестування в об'єкт оцінки.
Спеціальна вартість– це сума ринкової вартості і надбавки до неї, яка формується у разі особливої зацікавленості потенційного покупця.
Справедлива вартістьвідповідно до положення стандарту бухгалтерського обліку – це сума, по якій може бути здійснений обмін активу або оплата зобов'язань в результаті операцій між інформаційною зацікавленістю і незалежними сторонами.
Справедлива вартість залежно від об'єктів її визначення, як правило може бути рівна ринковій вартості (якщо задовольняються всі вимоги ринкової вартості) або рівна залишковій вартості заміщення (відтворення). Якщо оцінюється спеціалізоване майно або спеціальні конструкції.
Вартість діючого підприємства –це вартість підприємства, як єдиного цілого за умови його подальшого використання специфічно запланованим або таким, що вже існує способом;
ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості (визначається при закритті підприємства і продажу окремих активів);
|
|
|
вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;
вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки;
залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою);
спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;
вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню.
|
|
|
Залишкова вартість заміщення (відтворення) як база оцінки визначається із застосуванням витратного підходу і використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна, у тому числі для ведення бухгалтерського обліку з метою визначення його справедливої вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку. Якщо умови угод щодо спеціалізованого майна, для укладання яких проводиться оцінка, відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості, залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їх ринковій вартості.
Визначення вартості у використанні полягає у проведенні оцінки об'єкта оцінки без урахування принципу найбільш ефективного використання. Вартість у використанні визначається для об'єктів оцінки, щодо яких планується подальше використання специфічним запланованим або існуючим способом.
Вартість ліквідації розраховується як сума валових доходів, які очікується отримати від реалізації об'єкта оцінки як єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних витрат, пов'язаних з такою ліквідацією. У разі коли за результатами розрахунків вартість ліквідації становить від'ємну величину, її значення встановлюється у розмірі 1 гривні.
Інвестиційна вартість об'єкта оцінки використовується з метою врахування умов угоди, у зв'язку з укладанням якої проводиться оцінка, в частині необхідності додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребує додаткових матеріальних витрат.
Інвестиційна вартість об'єкта оцінки у формі цілісного майнового комплексу, фінансових інтересів визначається переважно за допомогою дохідного підходу із застосуванням методу дисконтування грошових потоків, а об'єкта оцінки у матеріальній формі - шляхом комбінування кількох методичних підходів.
Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання.
Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об'єкта оцінки тощо.
Спеціальна вартість об'єкта оцінки визначається на основі розрахунку його ринкової вартості з подальшим збільшенням її на суму надбавки, яка встановлюється з урахуванням особливого інтересу потенційного покупця або користувача. Сума надбавки повинна бути обгрунтована у звіті про оцінку майна окремо від ринкової вартості.
Спеціальна вартість не може застосовуватися під час оцінки об'єкта застави, визначення розміру відшкодування збитків та розміру прямих збитків.
Таким чином, вибір виду вартості для оцінки здійснюється у кожному конкретному випадку виходячи з цілі оцінки: якщо необхідно оціними майно для цілей застави – визначають заставну вартість, якщо для цілей купівлі – продажу – ринкову, для цілей інвестування – інвестиційну тощо. Оцінка проводиться на основі трьох підходів за методиками в рамках цих підходів. Обгрунтування вибору відповідних підходів та методик до оцінки – задача, яку вирішує кваліфікований оцінювач.
Процес оцінки нерухомості
Оцінка нерухомості буває масова і індивідуальна.
Масова оцінка нерухомості – це оцінка великого числа об'єктів нерухомості на конкретну дату з використанням стандартних методик і статистичного аналізу. При цьому уніфікується процедура оцінки великого числа об'єктів.
При масовій оцінці на завершальному етапі перевіряється використовувана для розрахунків модель і контролюється якість отримуваних результатів.
При цьому результати, отримані за допомогою моделі масової оцінки, порівнюються з реальними цінами продажів і оцінюються відхилення рівня оцінки по кожній групі аналогічних об'єктів.
Індивідуальна оцінка нерухомості – це оцінка конкретного об'єкту на певну дату. Вона необхідна для захисту результатів оцінки в судах, для визначення вартості об'єктів спеціального призначення і т.п.
Індивідуальна оцінка проводиться у декілька етапів, об'єднаних в поняття «Процес оцінки», на завершальному етапі якого здійснюється узгодження результатів, отриманих з використанням різних підходів до оцінки нерухомості.
Масова оцінка – наближена, а індивідуальна – точна, отримана в результаті ретельного аналізу реальних даних про аналоги об'єкту оцінки. Далі в навчальному посібнику розглядатимуться механізми індивідуальної оцінки нерухомості.
Процес оцінки нерухомості складається з етапів, що виконуються послідовно фахівцем-оцінювачем для визначення її вартості.
На етапі «Визначення проблеми» здійснюється постановка завдання, яке необхідно вирішити:
– об'єкт оцінки описують на основі відповідних юридичних документів, підтверджуючих права на нерухомість;
– проводиться встановлення майнових прав, пов'язаних з об'єктом;
– встановлюється дата проведення оцінки – календарна дата, за станом на яку визначається вартість об'єкту оцінки;
– указуються цілі оцінки об'єкту;
– встановлюється вид вартості, який необхідно визначити відповідно до поставленої мети;
– формулюються обмежуючі умови – заяви в звіті, що описують перешкоди або обставини, які впливають на оцінку вартості майна.
На етапі «Попередній огляд і план оцінки» визначається, які дані необхідні і достатні для аналізу об'єкту, встановлюються джерела їх отримання; вибирається персонал, що спеціалізується на оцінці заданого класу об'єктів; складається план виконання робіт за оцінкою і полягає у письмовій формі договір між оцінювачем і замовником.
Договір не вимагає нотаріального посвідчення і повинен містити підстави укладення договору, вид об'єкту оцінки, вид визначуваної вартості (вартостей) об'єкту оцінки, грошову винагороду за проведення оцінки об'єкту оцінки, зведення про страхування цивільної відповідальності оцінювача, точна вказівка на об'єкт (об'єкти) оцінки, відомості про наявність у оцінювача ліцензії на здійснення оцінної діяльності і терміну, на який дана ліцензія видана.
Оцінка об'єкту може проводитися оцінювачем тільки при дотриманні вимоги до незалежності оцінювача, передбаченого законодавством України про оцінну діяльність. Якщо ця вимога не дотримується, оцінювач зобов'язаний повідомити про це замовникові і відмовитися від укладення договору про оцінку.
На етапі «Збір і перевірка даних» оцінювач здійснює збір і обробку наступної інформації і документації:
– встановлюючих право документів, відомостей про обтяження об'єкту оцінки правами інших осіб;
– даних бухгалтерського обліку і звітності, що відносяться до об'єкту оцінки;
– інформації про технічні і експлуатаційні характеристики об'єкту оцінки;
– інформації, необхідній для встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкту оцінки з метою визначення його вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.
Оцінювач визначає і аналізує ринок, до якого відноситься об'єкт оцінки, його історію, поточну кон'юнктуру і тенденції, а також аналоги об'єкту оцінки і обгрунтовує їх вибір.
Дані, які збирає і аналізує оцінювач, можна розділити на загальні і спеціальні. Загальні дані включають інформацію про економічні, соціальні, державно-правові, екологічні чинники, що значно впливають на вартість об'єкту оцінки. До спеціальних даних відноситься інформація про оцінювану нерухомість і її аналоги: відомості про права на об'єкт, визначення відповідності способу використання існуючому законодавству, характеристику самої будови і земельної ділянки, на якій він розташований.
На наступному етапі процесу оцінки проводиться аналіз якнайкращого і найбільш ефективного використання як вже забудованого, так і гаданої вакантної земельної ділянки. З урахуванням проведеного аналізу визначається його вартість.
Етап «Застосування підходів до оцінки» включає визначення вартості об'єкту традиційними підходами до оцінки. Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки, самостійно визначаючи конкретні оцінні методи в рамках кожного з підходів до оцінки.
Під методом оцінки розуміють спосіб розрахунку вартості оцінюваного об'єкту в рамках одного з підходів до оцінки.
Потім проводиться узгодження отриманих результатів. «Узгодження результату оцінки» – це отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходів до оцінки. Як правило, один з підходів вважається базовим, два інших необхідні для коректування отримуваних результатів. При цьому враховується значущість і застосовність кожного підходу в конкретній ситуації. Із-за нерозвиненості ринку, специфічності об'єкту або недостатності доступної інформації деякі з підходів в конкретній ситуації неможливо застосувати.
Потім з урахуванням всіх значущих параметрів на базі експертної думки оцінювача встановлюється підсумкова величина вартості об'єкту. Ця величина повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачене інше. Підсумкова величина вартості об'єкту оцінки, вказана в звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати здійснення операції з об'єктом оцінки або дати представлення публічної оферти пройшло не більше 6 місяців.
На завершальному етапі виконується складання звіту про оцінку – документа, що містить обгрунтування думки оцінювача про вартість майна. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.
Отже, проведення оцінки включає декілька етапів:
– встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкту оцінки; аналіз ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки;
– – вибір методу або методів оцінки в рамках кожного з підходів до оцінки і здійснення необхідних розрахунків;
– узагальнення результатів, отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки, і визначення підсумкової величини вартості об'єкту оцінки;
– складання і передача замовникові звіту про оцінку.
При вирішенні питання про доцільність фінансування інвестицій в нерухомість найбільш значущими вважаються результати, отримані на основі застосування прибуткового підходу.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 262; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!