Способы прекращения права собственности

Ну, а мы переходим к тому, что в ГК отнесено к случаям прекращения права собственности. Это такое способы прекращения, которые для одной стороны способы прекращения права собственности, а для другой - способы возникновения права собственности. Такие способы как реквизиция конфискация, предварительный выкуп для гос. нужд. У одной стороны право собственности прекращается, у другой возникает. Но, когда мы говорим о реквизициях, конфискация, мы не знаем, каким образом возникает право собственности у государства. Возьмём самый банальный пример – конфискация. Имущество изымается, поступает в государственную собственность. Да, этот способ прекращения права собственности лица, у которого отымается имущество. У государства это право собственности возникает. Но как оно возникает - это оригинарное возникновение или здесь правопреемство? Большой вопрос. Еще вернемся.

 

Итак, способы прекращения права собственности. Я вам говорил, что те способы приобретения права собственности, которые являются производными, будем рассматривать, когда будем говорить про особенную часть ГК.

 

Реквизиция - первый способ (242 статья). Очень часто применяемая норма на практике. Применяется в тех случаях, когда происходят экстраординарные события: природные катастрофы, эпидемии, эпизоотии и другие неприятные вещи, некие обстоятельства, носящие чрезвычайного характер. Тропический тайфун, обрушившийся на СПб, например. Если такое обстоятельство чрезвычайного характера приключается, то, обратите внимание, не по решению суда, а по решению государственных органовисполнительной власти принадлежащее вам имущество может быть, как выражается закон, изъято у собственника с выплатой компенсации конечно. Размер компенсации оспорить можно в суде, но саму реквизицию вы в суде не оспорите, потому что она носит экстраординарный характер. Нужно срочно имущество изъять, некогда с вами судиться. Предположим, есть у вас лодка надувная с мотором подвесным, затопило СПб, у вас её могут реквизировать для использования в условии ЧС. Еще раз подчеркиваю, изымается имущество на основании решения государственного органа. Случай экстраординарный, потому что по общему правилу изъять можно только на основании решения суда – с предварительной компенсацией, КРФ говорит, здесь, наоборот – у нас отберут имущество, заплатят компенсацию. Случилось наводнение, а у вас изъяли зелёный Феррари. Кому он понадобился в этой ситуации? Не можете оспорить такое изъятие. Потом будете судиться. Докажите – вам убытки возместят.

Что происходит при реквизиции? Что значит «изъято у собственника с выплатой ему компенсации»? Это значит, что право собственности к РФ переходит? 242 ничего не говорит. Просто – «имущество может быть изъято». Понятно, что речь идёт об отношениях, лежащих в области публичного права. Для того, чтобы государство использовало ваш зелёный Феррари для преодоления ЧС, ему не нужно право собственности на ваш феррари. Ему имущество нужно не для того, чтобы в имущественных отношениях участвовать. Право собственности государству не нужно, ему нужна вещь, фактическая власть над вещью, владение. Поэтому ст. 242 про собственность ничего и не говорит. Имущество может быть изъято. Обратите внимание на п.3 ст. 242 статья – там про то, что прекратилось действие ЧС обстоятельства, 3 мировая закончилась. И если ваше имущество уцелело, которое до этого было реквизировано, вы можете потребовать вернуть его обратно. Ну, разумеется, если вам заплатили компенсацию, вы её должны вернуть, это очевидно, хотя статься об этом умалчивает. С точки зрения цивилистики совершенно непонятно, что здесь происходит. Сначала имущество реквизируется, потом возвращается, что происходит с точки зрения ГП? Перешло ли право собственности к РФ в момент реквизиции? Стало быть, потом происходит обратный возврат права собственности. Что с правопреемством? Что, если лодка ваша была заложена? Что с залогом? А если лодка или катер более солидный был кем-то арендован лет на 50? Масса вопросов. Кому выплачивается эта компенсация? Что происходит с обременениями на праве собственности? Ст. 242 не говорит ничего. А может ли государство, осуществившее реквизицию, осуществлять распорядительные действия? Вот у вас транспортное средство реквизировали, вы купили себе ландкрузер, а у вас его реквизировали. РФ может потом продать это авто на 3 лицо? А, предположим, он ещё и сохранился после войны, и вы на основании пункта 3 ст. 242, к кому вы требование можете обращать о возврате этого имущества? Вопросов масса, на которые ответа нет. Когда писалась эта норма, ее написали на всякий случай. Потом мол все идеи разовьём в специальном законе. Этой норме нужен специальный закон о порядке осуществления этих реквизиций, норма пустая, голая, хотя говорит об очень чувствительном вопросе. У нас эта норма применяется в следующих случаях. Например, в рамках конкурентной борьбы на с/х рынке применяется. В регионах некоторых вспыхивает африканская чума свиней. Часто бывает, что в регионе родственник чиновника открывает свиноводческий комплекс и тут свиная чума и всех остальных свиней уничтожают. Расчищается поле. Сейчас вроде поутихло со свиньями и их чумой. А это основание для применения одной из разновидностей реквизиции, когда домашний скот подлежит изъятию и уничтожению. Есть закон о ветеринарии, который говорит о том, что здесь происходит и есть специальное постановление правительства, которое вопросам борьбы с эпизоотией. Это часто происходит. Компенсация выплачивается – вопросы возникают часто по размерам компенсации. В общем, такая сырая норма, которая нуждается в принятии специального закона, регулирования, которого нет. Есть только разрозненные нормы.

 

Конфискация - следующий способ (243 статья). Теоретических проблем здесь, наверное, меньше. Реквизиция – это не санкция, это некая чрезвычайная мера, которая падает на головы неповинных ни в чем людей. А вот конфискация – это санкция, это наказание, котороеприменяется только к виновным лицам. Своеобразная санкция, которая заключается в отобрании у собственника его имущества. Меньше всего вопросов возникает, когда это уголовное наказание или предусмотренное КоАП. Те законы, которые говорят о преступлении и наказании. Конфискация – это наказание, предусмотрено УК РФ и КоАП. Обратите внимание на то, что УК, говоря о конфискации, говорит о том, что имущество может быть конфисковано не только у виновного лица, оно может быть конфисковано и у 3 лиц при условии, что оно было получено в результате преступных действий. Оценочное очень условие. Если люди знали, что имущество было получено в результате преступных действий, то его можно конфисковать. Очень широко можно зайти при желании. Но все-таки, конфискация как наказание применяется к виновному лицу. Казалось бы, что может быть проще – если конфискация это санкция, то применять конфискацию можно только к виновному лицу и точка. Это же очевидно, ничего здесь нет, науки нет никакой, все на уровне здравого смысла. Однако как не исповедуемы пути судебной практики - судебная практика развивалась в непредсказуемом направлении, касательно особенно административных правонарушений. Классический случай был, который рассматривался в КС – есть в КоАПе статья (что-то связанное с лесными правонарушениями, рубка леса незаконная, воровство леса). Там административная ответственность предусматривает в т.ч. конфискацию предмета правонарушения, т.е. того при помощи чего осуществлялась незаконная рубка леса. Ну, как бы мысль, так сказать, ход мыслей тех людей, которые юридически обеспечивают деятельность незаконных порубщиков - простая. Техника берётся в аренду. Лес воруют на арендованной технике, а не на своей. Иногда специально создаётся такая схема – сами у себя арендуют. Иногда она арендована действительно. Ловят этого незаконного порубщика леса. Становится вопрос о конфискации техники. У арендатора конфисковали. Арендатор виноват, но он не собственник же. Конфискуя у него технику, мы наказываем собственника. Собственник ни при чём, пока не доказано другое. Практика пошла по такому пути, что здесь можно применять конфискацию, наказывая невиновное лицо. Казалось бы очевидное положение, но в практике получила неожиданное развитие. Вроде бы сейчас практика должна была кануть в лету. Было постановление КС по делу стройкомплекта: суд сказал, что только у собственника можно конфисковать, если он виноват! Это санкция! Строго в соответствии с законом должно применяться. Конфискация как санкция чаще всего осуществляется в судебном порядке, но закон дает возможность административной конфискации, если она прямо законом предусмотрена. Так конфискация – это санкция, если посмотрим, где чаще всего применяется конфискация, то мы увидим такой случай, который является довольно неоднозначным, сейчас довольно широко применяется одно из положений 235 статьи - подпункты 8 и 9, пункт 2 ст. 235 – общий перечень способов прекращения права собственности. И туда в пункт 2 скромненько включили подпункты 8 и 9. Не расписывая подробно, что это такое, как применяется и т.д. Даже не называя это специальным термином – просто обращение в доход РФ. Там говорится об этом обращении в доход РФ того имущества, в отношении которого не представлены доказательства законного приобретения. Там речь идет об имуществе, которое подпадает под регулирование антитеррористической деятельности, прежде всего, но это реже применяется. Чаще это применяется в отношении того имущества, которое подпадает под регулирование закона о противодействии коррупции. Это свежий закон о контроле за соответствием расходов лиц, замещающих гос. должности, их доходов. Если вы гос. должность замещаете, то те расходы, которые вы совершаете, должны соответствовать вашим доходам. Вот и начинаются проблемы. Закон предусматривает, что если некое имущество не вписывается в эти рамки, если вы скромный служащий, например, начальник отдела полиции с доходом 1 млн рублей в год. А у него 3 загородных дома, 4 катера, Бентли, всё это подпадает под действие закона, который говорит, что если он не может подтвердить, что он приобрёл это имущество на задекларированные доходы, то это имущество через суд может быть обращено в доход РФ – это и есть конфискация – безвозмездное изъятие имущества. Это санкция – лицо не соблюдает требования закона, он не может подтвердить свои расходы своим официальным доходам. Странная санкция. Закон лишь презумпцию устанавливает – скорее всего, украл. Такая санкция носит превентивный характер, мы отнимает имущество, не доказывая факт воровства как таковой. Ничего доказывать не надо. Только несоответствие доходов расходам. Харашаева, губернатора одного, недавно привлекли к уголовной ответственности и его имущество почти всё изъяли в доход РФ как несоответствующее его доходам – это конфискация. Широко применяется норма. Практика применения ещё не наработана. Норма интересная. 35 КРФ говорит, что только по решению суда изъятие. КС говорил много раз, что судебный контроль может быть последующим. Если в качестве административный орган в виде санкции, то возможен последующий судебный контроль. Судебный контроль всё равно остаётся. Да не по решению суда и буквально тексту КРФ не соответствует. Нужно уйти от вульгарного понимания КРФ, наверное, такое отступление возможно, когда речь идёт о малоценном имуществе. Ну, совершили вы лесное правонарушение при помощи топора – ну что судебное решение надо, чтобы топор у вас забрать что ли? При условии последующего контроля. Особняки у чиновника изымаются по решению суда. К конфискации возвращаясь, как вы видите, это палка может быть и помощнее пресловутой 120 ст. конвенции по борьбе с коррупцией, которая требует привлечения к УК ответственности чиновника в том случае, когда его доходы не соответствуют расходам. Ст. 235 и без этого нормально по карману бьёт.

 

Еще один важный вопрос, связанный с конфискацией – это вопрос правопреемства. Если при реквизиции почти не возникает этого вопроса, то при конфискации может возникать. Он очень актуален для всех случаев принудительного отобрания собственности. То же дело стройкомплекта, о котором я вам говорил – там речь шла о конфискации лесной техники. Очень дорогое оборудование. Такое оборудование может быть куплено в деньги или взято в долг у банка. Оно может быть заложено. Вы взяли в банке кредит, купили его, и в лесу ёлку на НГ спилили. У вас теперь будет конфискация. Конфискация была осуществлена. Право собственности к РФ перешло. А что с залогом то? Он сохранился или нет? Решение зависит от того, какой это способ приобретения, первоначальный или производный. А если имущество, отымаемое у чиновника, в ипотеке, например? А если он купил и сдал в аренду купленное им имущество? Что происходит со всеми этими правами? Ничего закон нам не говорит. Те кодексы, которые говорят о конфискации как о санкции - УК РФ и КоАП, им по барабану и ГК тоже молчит. Это дискуссионный вопрос на протяжении 10летий стоит. Первоначальным образом или производным РФ получает право собственности на конфискованное имущество? Проект ГК, который в Думе лежит сейчас, говорит, что, конечно, это первоначальный способ. РФ получает освобождённое имущество, конечно же. Не очень справедливо, люди не виноваты. В чём банк виноват? Почему он залог теряет? Из-за того, что другое лицо нарушило закон? В других странах по-разному. Изымается жилое помещение, в котором имеют право проживать другие лица. Члены семьи приватизатора. Жилое помещение и конфискуется. Почему их на улицу мы должны выгнать? В чём они виноваты? Они этого собственника терпеть не могут. Но они прав теряются, потому что способ первоначальный. В СССР учёные склонялись к тому, что конфискация – производный способ (Черепахин), обременения должны сохраняться. Такой вопрос пока не решён. Если будет проект принят, то возникнет большой вопрос по поводу справедливости такого решения. На сей день вопрос спорный. И еще один момент, конфискация – безвозмездное изъятие иначе не было бы наказанием.

 

Существуют способы изъятия некоторых видов имущества схожие с конфискацией. Возможны случаи, когда имущество изымается за правонарушение в виде санкции, но возмездно. Иногда в судебной практике это называют гражданско-правовой санкцией – возмездное изъятие имущества. Здесь сразу скажу вам применительно ко всем случаем, о которых мы будем говорить – есть большой вопрос – санкция ли это? Т.е. должны ли мы вину устанавливать? Или нам достаточно объективного факта, что имущество используется не так как надо – имущество используется неправильно? Должны ли мы установить, что просто, например, жилое помещение используется так, что оно подвергается риску уничтожения. Достаточно ли того, что с/х участок не для производства с/х продукции используется. Или нам нужно еще и виновность собственника устанавливать? Виновен ли он, что не использует с/х участок по назначению или нет? Нужно ли это устанавливать или достаточно самого факта? Поговорим об этом. Начнём с земельного участка. 285 статья ГК РФ – изъятие земельного участка, который с нарушением законодательства используется. Если используется не по целевому назначению, либо снижает плодородие. Нужна вина или достаточно самого факта? ГК развёрнутого регулирования не содержит, прежде всего, это закон об обороте земель с/х назначения – 6 ст. закона, там санкция и содержится: принудительное изъятие участков с/х назначения и при неиспользовании по целевому назначению. Там речь не только о праве собственности, но и об изъятии любого права имущественного на земельный участок. С/х назначение подразумевает обязанность собственника использовать этот участок по целевому назначению. Собственник обязан там продукцию производить какую-то. Итак, в судебном порядке принудительно можно изымать такой участок, если он не используется, либо с нарушениями используется, если в течение 3 и более лет такое правонарушение осуществляется. Если будет это нарушение выявлено – участок ставится на торги и продаётся – возмездное отчуждение. Статья 6 говорит о том, что такое изъятие не может быть осуществлено, если участок не использовался по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств. А если лицо болело? Статья не отвечает на этот вопрос. Тем не менее, вот она санкция – изъятие имущества потому, что оно ненадлежащим образом используется. Применяется на практике статья. Более широко распространённый случай – изъятие жилого помещения в случае его ненадлежащего использования 293 ГК РФ. Применяется широко эта статья. Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушая права соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильём, допуская его разрушение – 3 основания разных. Систематически будете курить на лестничной площадке – нарушаете права соседей, вот вам систематичность. Если налицо эти признаки то, прежде всего, вас должны предупредить органы местного самоуправления. Но если вы не вняли, тогда жилое помещение может быть у вас отчуждено на основании решения суда, потом продаётся с публичных торгов. Сумма вырученная возвращается вам. Собственно и всё, дальше с этой суммой поступаете так, как хотите. Интересно, что норма написана городскими жителями. Речь идёт о квартире. Речь о многоквартирных домах. Буквально это вроде и к частным домам относится, но если толковать систематически, то это квартиры. Пример красивый – если вы бесхозяйственно содержите квартиру, вы нарушаете имущественные права лиц. Нужно отобрать у такого. Но если у вас дом в тайге? Всем по барабану как вы его там содержите. Поэтому норма, прежде всего, рассчитана на помещение в многоквартирном доме.Пример: как я сказал, норма применяется широко, но очень осторожно. Потому что суды боятся лишать граждан жилого помещения. Суды боятся массово эту норму применять, но все же применяют. Недавно было дело: квартира мусором захламлена, крысы размером с собаку, в унитазе лед, но суды решили оставить квартиру собственнику, казалось бы, что еще надо для применения 293 статьи, но суд отказывает в изъятии. Т.е. суд беспокоится о праве собственности собственника, но не беспокоится о праве собственности других собственников. Пример совсем уж вопиющий, но норму применяют.

 

Ещё несколько таких способов прекращения права собственности. 4 часть ГК предусматривает, собственно говоря, конфискацию контрафактных изделий, которые нарушают исключительные права какого либо лица. Если изделие контрафактное, то оно изымается у собственника и уничтожается. Не поступает в собственность РФ – просто уничтожается. Есть огромная проблема с параллельным импортом. Огромная проблема. Перевозить через нашу таможенную границу товары, которые под брендом находятся, могут только официальные поставщики – лица, у которых договор заключён с правообладателем на перевозку этих товаров. Нельзя просто закупить партию мерседесов и в РФ завезти. Через таможенную границу, это тоже использование товарного знака. Любой мерседес под товарным знаком. Это касается и запчастей мерса. Они дорогие, потому что ограничено количество лиц, которые могут перемещать товар под этим брендом. Из других стран везут б/у двигатели мерседесса – они изымаются и уничтожаются. Параллельный импорт – болезненная история. Из-за того, что контрафактом считается всё что, ввезено нелегальными дилерами, говорят, что это бьёт по рынку – дороговизну вызывает. Это 1252 статья ГК РФ. Как бы конфискация, но без изъятия в пользу РФ. Просто уничтожение. Хотя, казалось бы – изымите и распродайте. Следующий пример из этой же истории – это борьба с гусями и помидорами. Изъятие, а потом уничтожение.

 

Еще один пример. Это случай, похожий на бесхозяйно используемое жилое помещение. Культурные ценности(240 ст.)– те же самые бесхозяйственно содержимые культурные ценности. Статья говорит о том, что если есть некий объект культурного наследия или земельный участок, в пределах которого находится объект археологического наследия (ст. 240 и ст. 54 закона об объектах культурного наследия). Так вот, если собственник не выполняет требования по содержанию такого рода объектов и это грозит утратой ценности этого объекта культурного наследия, то соответствующий орган исполнительной власти может обратиться в суд с иском об изъятии этого объекта. Соответственно, в продаже или продаже с публичных торгов. Купили вы земельный участок, и тут вдруг обнаружилось каким-то образом, что на территории вашего земельного участка рядом какой-нибудь архитектурный памятник. И вдруг учёные говорят – а нет, здесь культурный слой и через ваш участок тянется. Вот вам пример, этот культурный слой является объектом культурного наследия. Или вдруг случайно или не случайно на территории вашего земельного участка нашли захоронение 9 века. Вы должны содержать этот объект. Помимо того, что вы ничего не можете делать. Вы культурный слой трогать не можете. Должны его содержать ещё. Если вы этого не делаете - у вас его выкупают. Когда объект выставляют на торги, вам сумму возвращают за вычетом расходов на проведение торгов, но и за вычетом стоимости восстановительных работ. Расходы на восстановление объекта культурного наобъекта могут стоимость объекта превышать намного. Вас могут в некоторых случаях привлечь к деликтной ответственности. Не получили ничего, и свои ещё доплатите.

 

Похоже – выкуп домашних животных (ст. 241). Ненадлежащее содержание. Причём внимание обратите – «ненадлежащность» устанавливается не только на основании закона, но и на основании неких гуманных норм принятых в обществе. Закон эти вещи не регулирует. Просто принятые в обществе нормы гуманного обращения с животными. Любое лицо может в суд обратиться, и суд по его заявлению такой выкуп может установить.

 

Поговорим теперь про самые общие основания для прекращения права собственности, а то мы как-то погрузились сразу вглубь и забыли поговорить про самые базовые основания. Ст. 235 п. 1 говорит про самые общие основания. Естественно, чаще всего право собственности у лица прекращается в результате отчуждения права собственности. Право собственности не прекращается, а переходит другому лицу, т.е. правопреемство. Ст. 235 использует не очень корректную терминологию – «отчуждение своего имущества другому лицу». С точки зрения ГП мы отчуждаем именно право собственности на своё имущество. Далее, тоже такое элементарное основание для прекращения права собственности – гибель вещи. Прекращение существования самой вещи. Раз объект прекратил существование, то и право на объект прекратится. Гибель вещи. Гибель бывает разной. Есть гибель фактическая – дом разрушен, автомобиль сожжён. А есть гибель юридическая - это такая гибель вещи, которая происходит скорее в представлении правовом, нежели в бытовом. Вроде бы вещь сама по себе не исчезает, не претерпевает никаких физических изменений. Классический пример – раздел земельного участка. Был один – разделили на 2. Первоначальный участок никуда не делся, так и остался, но вместо него появились 2 других. С точки зрения права, с точки зрения учёта объектов у нас прекратил своё существование прежний земельный участок и вместо него 2 других возникли. Какая бы гибель не была – фактическая или юридическая – влечёт прекращение права собственности без правопреемства. Хотя в случае юридической гибели возможно исключение. У нас есть, например, земельный участок. На него есть право собственности. Это право собственности обременено сервитутом, установленным в пользу другого лица. Ну, или ипотекой, или арендой. Если бы всё было так просто - разделить земельный участок – прекратить право собственности на земельный участок, получить 2 права собственности, сбросить оковы ипотеки, аренды, сервитута. Здравый смысл и требования справедливости этого потребовать не могут. И закон устанавливает, что эти требования сохраняются. Они переживают право собственности и прикрепляются к праву собственности нового объекта. Этот постулат, что с гибелью вещи прекращается право собственности на неё и, стало быть, прекращаются все правовые последствия, связанные с прекращением права собственности имеет исключение – это не догма. Из неё есть исключения. Мы о них будем говорить.

 

Кстати, буквально недавно в практике встретил забавный казус. Можно ли украсть земельный участок? Что произойдёт, если снять почвенный слой и увезти его на камазе? Умер ли земельный участок? Недавно так и случилось. Был земельный участок, а рядом строился санаторий, и они не мудрствуя, сняли почвенный слой, глину и увезли на строительство своего сооружения без разрешения. Что произошло с точки зрения права собственности на этот земельный участок? Полностью сняли почвенный слой. Что случилось с земельным участком? Там теперь просто котлован. Собственник взыскивает убытки теперь. Кто он такой? Он собственник или бывший собственник? Какова судьба этого объекта. Что с ним случилось? Напомню. С точки зрения ГП земельный участок – почвенный слой. Почвенный слой снят вплоть до недр. Недра – всё то, что под почвенным слоем. Что случилось с этим объектом ГП? Погиб участок или нет? Нет такого объекта права как котлован. Котлован – свойство земной поверхности. Если буквально толковать ст. 1 закона о недрах, она говорит: всё, что ниже почвенного слоя – это недра. Что здесь произошло - интересный вопрос. Убытки в любом случае взыщут. Доведём до абсурда – заипотечен был земельный участок, враги похитили почву, собственник почвенный слой восстановил. Погиб участок или нет? Что это было вообще? А когда засыпали новый почвенный слой, возник или нет? Почва для самых абсурдных построений. Проблема в том, что написано, что земельный участок – почвенный слой. Земельный участок - это площадь некая. Земельный участок может вообще почвенного слоя не иметь. Ответ на этот вопрос очевиден: земельный участок никуда не исчезает. Он остаётся. С правом собственности ничего не происходит, но если вы попадёте с этим вопросом к судье, который любит формальную логику и основывается буквально на тексте закона, то попробуйте доказать ему, что вы собственник земельного участка. А наши суды любят буквальность. Позитивистский подход. Закон – это только то, что буквами в законе написано. Если буквами в законе не написано – значит, это не право. Но это философия права. Что там ещё с гибелью? Ну и всё. Общее правило – если прекращается, уничтожается объект, то и право на объект тоже прекращается. В 1 приближении не сложно.

 

Следующий способ – отказ от права собственности (236 статья). Отказ от права собственности – действие юридические, направленное на распоряжение правом. Отказ от права – это распоряжение правом. Действие юридическое, а значит, волевое, а значит, носит сделочный характер. Нам нужна воля, а значит, нам нужна дееспособность лица, которая этот акт совершает. Недееспособное лицо своим правом распорядиться не может. 

 

(((Кстати, мы забыли обсудить интересный вопрос – а по давности владения. Недееспособное лицо может владеть по давности? Есть реквизит: «владеть как своим». У нас в ГК нет фразы, что владение в целях применения 234 статьи понимается по Иерингу. Это мы с вами рассуждать можем. Да и практика разная. По 234 статье и корпус и анимус нужен. Нужно не просто владеть, но нужно еще владеть как своим. Это не исключение, это просто требования, которые предусматривает данная статья. Это хороший гражданско-правовой вопрос. Например, лицо провладело имуществом 20 лет, оно может стать собственником, несмотря на недееспособность? Ст. 234 молчит по этому поводу. В тех правопорядках, которые давно знакомы с владением, принято считать, что есть натуральное воля. Т.е. те правопорядки, где Савиньи, говорят – у дееспособного лица есть воля, которая должна учитываться правом вообще. Естественная или натуральная воля. Будет защищаться владение недееспособного. У нас нет владельческой защиты, но там, где есть, то право должно защищать владение недееспособного. Если к владению предъявляются эти требования. Неужели право откажется от защиты недееспособного лица, если у него отобрали вещь? Они выходят из затруднения сказав, что есть естественная воля, натуральная воля. Но у нас такого нет конечно.)))

 

Я говорил об отказе от права собственности, а для этого нужна воля в нашем понимании. Вот воля такая прям юридическая. Лицо должно понимать, что оно делает. Оно же лишается своего имущества. Здесь, безусловно, нужно быть лицом дееспособным, чтобы от своего права собственности отказаться. Этот отказ может совершаться двумя способами – 1) заявление об отказе от права собственности – непосредственная сделка. Классический случай такого отказа путём заявления – это отказ от права собственности на земельный участок. Ст. 53 ЗК РФ расписывает, как это делается. Она не мудрствуя, лукаво говорит, что, чтобы отказаться от права собственности нужно подать соответствующее заявление в россреестр и на основании этого заявления россреестр производит регистрацию права. И у вас право прекращается. А дальше в гос. собственность переходит участок. И опять самый главный вопрос – правопреемство (что происходит с обременениями). Можно отказаться от земельного участка, который ипотекой обременён, а если можно то, что произойдёт? Есть участок и ещё кредит и т.д. И вы такой: а никому не доставайся, кредит не могу оплатить, и вы отказываетесь от права собственности на участок. И что произойдет? Участок попадет в гос. собственность в порядке оригинарного правопреемства (без обременения) или все же с обременениями? Нужно понимать, а когда есть правопреемство, а когда его нет. Этого наша наука ГП так и не осилила. Не выработала общего правила, когда правопреемство должно признаваться существующим, а когда нет. Напишите на эту тему докторскую. Ответ на этот вопрос, на взгляд Рыбалова, такой – правопреемство должно быть всегда там, где получатель права знал или должен был знать об объёме прав предыдущего собственника. С этой точки зрения, здесь ипотека должна бы сохраниться. Проблема догматическая, теоретическая и практическая. Она сохраняется. Итак, вот отказ от права собственности на земельный участок, пример того, как этот отказ можно совершить путём этого буквального волеизъявления, адресованного конкретному адресату. Этот отказ возможен и иными действиями, которые, как говорит нам ГК, явно или прямо свидетельствуют о намерении лица отказаться от права собственности. Могут быть и фактические действия, но они должны свидетельствовать о наличии соответствующей воли. Когда вы выносите на помойку холодильник – это те самые действия, которые свидетельствуют о наличии вашей воли отказаться от права собственности на это имущество. Сомнений не возникает по этому поводу. Однако проблема кодификации подобных действий возникает часто на практике. Могут ли те или иные действия свидетельствовать об отказе от права собственности? Самый интересный вопрос – а можно ли такими фактическими действиями отказаться от права собственности на земельный участок? При том, что для отказа от права на земельный участок предусмотрена специальная процедура. Требуется совершить действие в широком понимании, которое свидетельствует о полном отказе от права на имущество. Забор упал, калитка открыта, козы пасутся. Практика ВС говорит, что они вроде как склоняются к тому, что такие действия могут расцениваться как отказ от права собственности. И соответственно раз так, то и о возникновении права на эту землю у публичного образования. Вопрос спорный. Судебная практика склоняется к этой точке зрения.

Для отказа от права собственности важным положением является то, что этот отказ не будет иметь юрид. Силы, т.е. он не приведёт к тому последствию, на которое направлено. Пока право собственности на эту вещь не будет приобретено другим лицом. С земельным участком всё просто. Только погашается запись о вашем праве – сразу собственником становится публичное образование. Но применительно к остальным вещам – отказ от права собственности сам по себе к правовым последствиям имеет лишь то, что иные лица могут приобрести право собственности на эту вещь (на выброшенный холодильник ваш). До тех пор пока кто-то не стал собственником, вы продолжаете быть собственником. До тех пор пока этот бомжик не стал собственником, холодильник ваш. Бомжику надо идти в суд. Пока кто-то не стал собственником, вы продолжаете быть собственником и нести все обязанности собственника. Соответственно, если вы выгнали кусачую собаку из дома, а она покусает кого-то, то отвечать за неё будете вы, вы собственник этой кусачей собаки. Так что это положение нужно иметь в виду.

 

Ещё случай – обращение взыскания. Суть обращения взыскания проста. Если собственник имущества является должником в каком-то обязательстве и не исполняет его, то на принадлежащее ему имущество можно обратить взыскание. То есть либо продать это имущество (в частности с торгов, можно и без торгов), с тем, чтобы из вырученной суммы удовлетворить кредитора, либо просто эту вещь отдать кредитору. Чаще всего по общему правила это обращение взыскания на основании решения суда и на торгах. Это всё предусмотрено законом об исполнительном производстве – если у вас есть неисправный должник - судебное решение, исполнительный лист, пристав арестовывает имущество должника и обращает на него взыскание. Правило по умолчанию. Исключение – взыскание возможно без решения суда. В некоторых случаях необязательны публичные торги. В некоторых случаях можете просто присвоить вещь неисправного должника, если это предусмотрено договором на основании закона. Речь идёт о залоге. Обращение взыскания сводится к просто вашему одностороннему волеизъявлению. Вы говорите должнику «я присваиваю твою вещь» и всё. Спектр способов обращения взыскания очень большой. Здесь право собственности прекращается в тот момент, когда право собственности возникает у другого лица – на торгах у приобретателя, либо у кредитора, когда он вещь присваивает. Правопреемство здесь есть. Закон об исполнительном производстве – там всё написано. И другой большой блок – это обращение взыскания на заложенное имущество. И положения ГК и закон об ипотеке говорят об этом.

 

Следующий способ – обращение взыскания на то имущество лица, которое ему принадлежать не может. Ст. 238 говорит 1) об имущество, которое принадлежит на праве собственности тому лицу, которому в принципе нельзя владеть этим имуществом на праве собственности, либо 2) п. 3 этой статьи зачем-то в отдельную норму выделяет те случаи, когда лицу необходимо получить специальное разрешение на приобретение имущества. Оружие, например. Чтобы приобрести оружие нужно специальное разрешение, только потом станете собственником.

 

Сначала про п. 1 – когда собственнику принадлежит имущество, которое ему не может принадлежать. Здесь, прежде всего, интересно, а как лицо может стать собственником имущества, которое ему не может принадлежать? Например, по закону об обороте земель с/х назначения иностранные субъекты, лица без гражданства, не могут быть собственниками с/х земель. Как же они могут стать собственниками для того, чтобы эту статью применить? Или другой пример – ЗК говорит о том, что те же самые иностранцы, лица без гражданства, не могут на праве собственности иметь земельные участки на тех территориях, которые указом президента отнесены к приграничным территориям. Вот есть указ президента и перечень очень обширный. У нас это Выборгский район, Ломоносовский район и др. Серьезные ограничения. Стало быть, иностранному гражданину запрещено там покупать земельный участок. Явно выраженный в законе запрет. Если купит – сделка ничтожна. Стало быть, право собственности на основании сделки возникнуть не может. Но есть другие способы стать собственником – наследование, пржде всего, для физ. лиц., реорганизация юр. лиц и т.д. Прежде всего, вот о каких случаях говорит 238. Если вы купили вопреки запрету – то это ничтожность сделки. И право собственности никогда не возникало. 238 говорит: в том случае если право собственности возникло по основаниям, допускаемым законом. Если финн унаследовал в Ломоносовском районе участок (наследство у нас скопом применяется, в результате принятия наследства). Права на всё наследственное имущество переходит. Гражданин Финляндии может принять наследство, но собственником он быть не может. Чтобы эту диверсию прекратить нужно у него право собственности прекратить как-то. 238 и говорит, что он в течение года должен его продать (свой земельный участок). Наш ГК говорит ну хорошо – как-то ты обманул судьбу и стал собственником, но тебе нельзя – продавай сам, 1 год дается. Если он получит гражданство, то останется собственником. А что если не сможет продать? Сейчас сложно продать земельный участок, кризис рынка. В общем, год даётся. Дальше начинается непонятное. Если он в течение года не продал, то что? Его по суду заставят это сделать. Вернее закон неясно выражается – «имущество подлежит принудительной продаже». ГК не раскрывает, что это такое. И практика судебная не понимает. Что делать с этим финном и участком? Какое решение вынести нужно? Гос. орган должен с иском обратиться, с иском о принудительной продаже. Вырученная сумма даётся нашему бывшему собственнику, но что значит принудительная продажа? Это не способ обращения взыскания. Способы, которые по умолчанию, здесь не работают. Это специальный способ – не обращение взыскания. Судебная практика резвится как хочет. Выносится решение о понуждении собственника осуществить продажу. Теперь, когда у нас появилась судебная неустойка – способ рабочий. Либо продай, либо неустойка каждый день 15 000 рублей – почему нет? В некоторых случаях уполномочивают заявителя осуществить такую продажу. Собственно, 2 основных способа. Здесь, конечно, не понятен один вопрос – а что, если он пытается продать, а продать не может – никто не покупает. Он добросовестно всё делает. Должны ли механизм понуждения его к продаже запускать? По буквальному смыслу закона, да. Хотя ничего не изменится. Продажа как не прошла так и не пройдёт. Недоработанность в законе есть. Случаи такие часто встречаются. Есть ещё способ, забыл сказать – это имущество можно передать в публичную собственность и собственнику выплатить рыночную стоимость. Этот способ может быть как-то является таким сбалансированным решением. Но обычно органы местные и муниципальные не очень хотят приобретать участки эти – они не нужны им и денег нет. Правопреемство, конечно же, здесь есть.

 

Наконец, случай с получением в свою собственность имущества, на которое нужно разрешение. 95% этой нормы применения – оружие. Если к лицу опять таким законным путём попадает в собственность такое имущество, то оно должно его продать в течение года. Не по сделке он должен получить такое оружие. Сделка – обход закона об оружии. Если вы ружьё купили без разрешения – сделка ничтожна, и вы не собственник. Но если унаследовали ружье, несмотря на то, что никакого разрешения у вас не было – вы собственник. Собственник без разрешения. Механизм применения статьи здесь немного другой. Если у вас в собственности оказалось ружьё. Здесь нет механистичности «в течение года вы должны продать». Либо вы обращаетесь за разрешением на приобретение. Если откажут – должны будете продать. Если не обращаетесь – должны будете продать.У вас есть льготный механизм. Можете обратиться за разрешением. Гипотетически может быть это рассмотрение больше года. Пока процесс запущен, у вас ружьё не отберут. Не делаете ничего – либо принудительно заставят продать, либо заберут. Буквально закон не читайте, там всё коряво написано.

 

По смыслу 238 статьи (она, кстати, сама по себе корявая, но восполняется положениями закона об оружии). Закон об оружии детально расписывает всё. Если вы ружьё унаследовали, у вас его отберут. Вы будете собственником, но его отберут. Органы ЗАГСа должны сообщить участковому. Участковый знает, что у вас есть ружьё и должен знать, что такой-то собственник ружья умер. Эта информация должна быть получена. И тогда механизм закона об оружии запускается. У вас оружие изымается. Вы собственник, но оружие ваше лежит в оружейной комнате. Но вы собственник. И вот здесь вы можете обратиться за получением этого разрешения. И вот там этот год и установлен (в законе об оружии). Здесь никакой неопределённости нет. Неопределённость есть в другом. ГК, говоря о принудительном отчуждении, отсылает к общей норме. Должна быть осуществлена принудительная продажа. Закон об оружии отсылает к ГК. По истечении одного года органы внутренних дел принимают меры по отчуждению в соответствии с ГК. То есть прошёл год – лицо не обращалось, либо обратилось и ему отказали. Орган внутренних дел потом должен произвести отчуждение. Раз ружьё в оружейной комнате – не можем собственника заставить продать. Значит, нужен другой механизм. Но как это продать? Кто будет продавать? Логичным решением было бы, что орган, который обращается, он от имени собственника это и должен делать. Выступает от имени собственника.

 

У нас недавно внесли изменение в закон об оружии. Недавно любое историческое оружие подпадало под закон об оружии. Огромная проблема, это коллекция. Историческое оружие оттуда изъяли. И более того проблема была не в наследовании этого оружия, а в продаже. Даже в практике КС был случай – когда у женщины был наган Будёнова и она решила продать его – это уголовная статья, потому что речь идет о продаже огнестрельного оружия! Рыбалову кажется, что это уже историческая культурная ценность. Из него уже сложно убить. Это был существенный прорыв, когда внесли изменения в закон об оружии. Ну, так вот, мы начали говорить о том, а как производить это отчуждение? 237 статья – хорошая иллюстрация того, что с нормой на практике происходит: разрешение не получено, значит, нужно принудительную продажу осуществить. Способ прекращения права собственности – продажа. У лица право собственности прекратится, когда вещь продадут (другое лицо, когда купит). Чёрным по белому написано, что продажа. Но мы имеем дело с органами внутренних дел. Они понимают это иначе. Они в суд обращаются с иском о прекращении права собственности и его последующей реализации. Т.е. норма говорит о продаже, но на практике иски заявляются о прекращении права собственности и последующей реализации органами внутренних дел в нашем случае. Механизм совершенно другой. Результат тот же с точки зрения 238 статьи, но механизм другой. Это важно. Одно дело, когда вещь продаётся в результате 238 статьи, другое дело, когда сначала выносится решение о прекращении права собственности, а затем производится некая её реализация заявителем. С точки зрения ГП это катастрофа. Что, значит, прекратили право собственности? А обременения? А если это другое имущество, которое подпадёт под пункт 3. А обременения куда делись? А кто стал собственником имущества в момент вступления в силу этого решения? Кто собственник, кто будет отвечать за недостатки имущества? Начали фантазировать и придумали другой механизм. Пример того как норма живёт. ВС это всё принимает спокойно. Внимания не обращает внимания даже на эти нелепости.

 

Ещё одно основание прекращения права собственности – отчуждение объекта незавершённого строительства. Земельный участок, на котором он расположен, является публичным, был предоставлен в аренду и право аренды прекратилось. Просто, почему эта норма появилась? Сравнительно недавно у нас появился новый спорный механизм о прекращении договора аренды публичного земельного участка, предоставленного для строительства в городах федерального значения. В градостроительный кодекс были внесены изменения. Интересная норма сама по себе, в результате которой механизм этот появился. Если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но в течение 10 что ли лет арендатор ничего не построил, то договор аренды прекращается. Спорный механизм, связанный с тем, что здесь обратная сила закона. Т.е. закон принимается и в нём говорится, что если вы за 10 лет ничего не построило, то до свидания. Но лицо то в течение 10 лет исходило из другого регулирования. Оно думало, что у него срок договора аренды, я не знаю, 49 лет и ещё 39 лет у него есть на строительство. Кроме того, зачастую невозможность строительства была по вине арендодателя. Ну, бог с ней, с нормой, появилась и пускай. Собственно, а что происходит, если есть земельный участок такой в аренде, строительство началось, но не закончилось, вот он и есть объект незавершенного строительства. Стало быть, есть основание для прекращения действия договора аренды. Закон говорит, что объект незавершенного строительства тоже объект недвижимости, на него может существовать право собственности, стало быть, наш хитроумный застройщик мог зарегистрировать право собственности и получит право пользования земельным участком. Если вам на праве собственности здание принадлежит, вы можете пользоваться земельным участок под этим зданием.Это сервитут скорее, потому что суперфиций подразумевает временный характер права собственности. Здесь нет такого ограничения. Ну, в общем, был такой ход. Раз мы договор аренды прекращаем, надо арендатора выкинуть. Если он собственник недостроя, то как быть? Ну и чтобы ст. 271 обойти появилась норма об отчуждении объекта незавершённого строительства. Механизм тот же. Если прекращён договор аренды на основании закона, то эти объекты незавершённого строительства подлежат продаже с публичных торгов. Причём эта норма даже не делает различия между объектом незавершенного строительства, права на который зарегистрированы и объектом незавершенного строительства, права на который не зарегистрированы (ст.239.1). Собственно говоря, технических проблем нет, можно и то и другое продать. Просто интересно, а что будет продаваться, если права на самовольную постройку не зарегистрированы. Старая проблема – а что это за объект права – существующий объект недвижимости, права на который не зарегистрированы.

 

Ст. 239.2 – если у вас земельный участок изымается, отчуждается, и на этом участке расположены, принадлежащие вам объекты недвижимого имущества. Это будет означать, что эти объекты тоже подлежат отчуждению, если производится отчуждение земельного участка.

 

И теперь к выкупу земельного участка переходим. Важный способ прекращения права собственности. Выкуп для публичных нужд. Так, ну, изъятия для государственных нужд. Чаще всего изымается земля. Мы поговорим, прежде всего, о земле. Но ещё раз упомянём 35 ст. КРФ, которая в части 3 устанавливает правило, что никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. А принудительное отчуждение имущества может быть совершено только при предварительном и равноценном возмещении. Изъятие земельного участка для государственных нужд – это событие нередкое. Посмотрите на СПб. Строился западный скоростной диаметр – в массовом порядке выкупались земельные участки. Строится трасса между Мск и СПб. Всё это связано с выкупом земельных участков для государственных нужд. Это тот механизм, который в массовом порядке применяется. Главный принцип, помимо того, который в КРФ, заключается вот в чём (это общепризнанный во всем мире принцип) – принудительный выкуп для публичных нужд возможен только тогда, когда речь идет о публичных нуждах, для достижения интересов общества это, для общественно полезных целей. Такое принудительное изъятие, выкуп не может быть осуществлён в интересах частных лиц.Даже если интерес каким-то образом завязан на публичный интерес. Эта мысль высказана ВС в частности. Ещё один критерий – изъятие должно осуществляться не просто на основании решения суда, при предварительном и равноценном возмещении, но и в публичных целях. Не может быть для частного интереса. Даже если этот частный интерес как-то связан с интересами общественными. Если участок для строительства дороги изымается. Цели общественно полезные, понятно тут все. Даже если строительство осуществляет частный инвестор. И потом он будет управление дорогой осуществлять. А вот можно ли изъять земельный участок для строительства многоквартирного дома в этом порядке? Если застройщик частное лицо. Нет, наверное. Частный интерес превалирует здесь, нежели публичный. Вот эта размытость границы между наличием общественного интереса и его отсутствием ещё больше размылась после того, как внесли изменение в ЗК. Глава 7.1. посвящена механизму принудительного выкупа. Хорошая глава – описывает подробно, как выкуп происходит и т.д.

Как этот механизм принудительного выкупа работает? Запускается специальными субъектами. Понятно, раз принудительный выкуп в публичных интересах, то инициатором выступает публичное образование: либо федеральный уровень,либорегиональный,либоместный. Каждый из этих органов власти может запускать такой механизм на своей территории. Т.е. инициаторы – это всегда органы исполнительной власти. Они принимают решение об изъятии и, собственно говоря, это решение об изъятии и запускает весь процесс. Ключевая точка – принятие решения об изъятии. По чьей инициативе такие решения могут применяться? Понятно, что в первую очередь по собственной инициативе. Например, решили органы власти субъекта дорогу построить. Надо землю освобождать под строительство дороги. Вот он решение принимает об изъятии ряда земельных участков. Все понятно. Однако такое решение может выноситься и по не инициативе частных субъектов. НОВЕЛЛА нашего ГК. Да, решение выносит орган власти, но инициатором решения может выступать частное лицо. В некоторых предусмотренных законом случаях. Это, прежде всего, субъекты естественных монополий. Если они строит объекты публично значимые. РЖД, например, строит железную дорогу. РЖД – АО, частное лицо. Оно субъект естественной монополии и оно может строить объекты, которые имеют общественное значение. В оторванную от жизни деревню тянут железную дорогу, например. Или, например, недропользователи, которые имеют лицензию. Для, естественно, проведения работ, связанных с использованием недр. И иные лица, которые в соответствии с договорами, заключёнными с публичными образованиями, имеют право на осуществление деятельности, которая повлечёт необходимость изъятия этих земельных участков. Строительство линейных объектов, прежде всего. Таким образом, да, частные субъекты могут выступать инициатором изъятия и могут обратиться лишь в органы исполнительной власти с просьбой о принятии такого решения. Это первый ограничитель на пути частного интереса. Следующий ограничитель заключается в том, что изъятие земельных участков для публичных целей по общему правилу осуществляется в пределах границ, предусмотренных градостроительной планировкой. Просто так с бухты-Барахты участок не изымут – сначала должны быть проведены работы по планировке территории, план строительства населённого пункта принять должны, там дороги, развязки и уже во исполнение этой документации планировочной можно производить изъятие. Сначала планировка, а потом изъятие. Даже срок ограничен для этого изъятия. Вот мы приняли какой-то план поселения – он должен быть свежий, не больше 3 лет с момента его учреждения, чтобы применять принудительный выкуп. Понятно, что не всегда изъятие будет производиться по плану. Возможны случаи, когда изымать нужно срочно – вне плана. ЗК такие исключения видит в чём – международный договор РФ, когда вдруг придётся зачем-то изымать – изменились, например, границы. Нужно демаркацию границы проводить – изымать земельные участки. Очень интересный, но довольно опасный случай – создание или расширение природоохранной территории, особо охраняемой природной территории. Решили создать заповедник, значит, всё можно под него изъять. Или расселение аварийного дома (здесь сложно планировать). Ну и выдача лицензии на пользование недрами. Если под вашим участком обнаружилась нефть, то кому то выдали лицензию на её добычу – значит, можно изымать, несмотря на все проекты планировки территории. В этих случаях решение об изъятии может быть принято. Решение всегда принимает орган исполнительной власти.

 

Само вот это решение об изъятии – это решение о будущем изъятии, до него ещё далеко. Это лишь запуск длительного механизма. Тем не менее, целый ряд важных правовых последствий сразу же наступают, выносится решение об изъятии и сразу же на собственнике это сказывается. Собственнику, прежде всего, уведомление направляют, что принято решение, что ваш земельный участок подлежит изъятию для гос. нужд. Поскольку решение органа государственной власти, разумеется, его можно оспорить. Если лицо не оспорило или проиграло, то, собственно говоря, механизм продолжает действовать. Информация о принятом решении направляется в россреестр, для того, чтобы обеспечить публичность этого решения. Чтобы любой возможный приобретатель знал, что в отношении этого участка принято решение о будущем изъятии. Кто бы ни купил потом этот земельный участок – решение об изъятии следует за земельным участком. Право собственности оно уже поражено этим решением, оно в таком виде и переходит к новому покупателю. Собственно говоря, и в чём поражается сразу правообладатель – прежде всего, орган исполнительной власти или тот субъект, который выступал инициатором изъятия – получают возможность совершать ряд действий по поводу земельного участка. Таких действий, которые в любом случае они не могли бы делать. Они могут выступать заказчиками кадастровых работ, межевание земельного участка, а собственник не вправе препятствовать. Будут люди какие- то ходить, оценщики, например, по вашему участку, работы проводить, межевать участок – вы не можете им препятствовать.

 

Да, кстати, почему межевание? Это можно проводить по двум причинам. Прежде всего, земельный участок чаще всего состоит на учёте, но иногда проводится такая работа как привязка к местности. Участок как бы есть, но границы плохо установлены. Пример: стоит земельный участок на кадастровом учете, ему номер присвоен, но где он именно физически? Где палки воткнуть? Как привязать участок к местности? Как определить границы на местности? Для подавляющего большинства участков этого не сделано. Для большинства участков границы на местности не определены. Масса споров с этим связано. РФ сама в эту ловушку попадает. Вроде бы выделят землю под строительство военного объекта, начнут на земле межевые знаки расставлять, а окажется, что там всё уже домами, заправками, салонами застроено. А всё это происходит из-за того, что границы не определены. Они налагаются друг на друга. В Краснодаре Министерству обороны выделили участок для постройки военного училища, а там всё уже застроено, начала РФ бедненькая судиться и проиграла. Не суть. Если принимается решение нужно определить, у кого участок земельный изымать – нам надо привязать их к местности – эти все работы будут проводиться, и оценка земельного участка – для этого нужен выход на место. Это тоже новелла – заключается в том, что иногда для строительства дороги не нужно изымать весь участок, а нужно – 0.5 га изъять, например, а участок может быть 50 га. А нам надо дорогу по краешку провести. Зачем нам весь участок? Предусмотрена возможность разделения участков – мы выделяем маленький участок, который будет подлежать изъятию, а большой оставляем в покое. Нужны кадастровые работы опять для этого, межевание и тому подобное.

Как я сказал – собственник, после того как было принято решение об изъятии, не вправе препятствовать работам на своём участке. Провели кадастровые работы, оценку, изъятие то возмездное, оценка нужна. И на этом этапе орган гос. власти должен подготовить проект соглашения об изъятии. Прежде всего, это изъятие предполагается добровольным. Принудительно добровольным. Т.е. решение об изъятии принято, но сам переход права собственности произойдёт на основании соглашения органа гос. власти и собственником земельного участка. Предполагается добровольность. Подготавливается проект соглашения об отчуждении земельного участка. Компенсация выплачивается либо за счёт бюджета, если инициатором было само публичное образование, либо за счёт того частного лица, которое выступило инициатором. Размер компенсации состоит из рыночной стоимости земельного участка + всех убытков, которые будут причинены в результате его отчуждения вплоть до упущенной выгоды. В полном размере убытки возместить должны. Если вы хотите упущенную выгоду получить – надо представить доказательства того, что вы убытки понесли. Здесь сказывается один из правовых эффектов самого принятия решения об изъятии. После принятия решения вы собственник. Можете, что угодно делать с участком. Но, грубо говоря, если вы что-то построите на нем после уведомления о принятии решения, то вам это не компенсируют. Получили уведомление, начали что-то строить, вам это не возместят. Кроме тех случаев, когда постройки носили вынужденный характер. Провели ремонт, например. Стоимость самовольных построек не возмещают. Убытки от сделок, которые вы заключили после уведомления, не будут возмещены. Вы можете это делать, но вам не возместят убытки. За исключением уважительных случаев.

 

Итак, главный способ возмещения – денежное возмещение. По умолчанию эта компенсация имеет денежный характер. Возможны другие варианты. По согласию собственника ему могут предоставить либо другой земельный участок, либо другой объект недвижимости. Квартиру, например. Но это только при согласии. Не согласен – нельзя заставить. К этому соглашению, если оно будет подписано сторонами, применяются правила гражданского законодательства о купле продажи либо о мене. То есть правопреемство. Соглашение заключается между органом гос. власти и собственником, либо между частным лицом и собственником, если это допускается. Разумеется, собственник изымаемого имущества может не согласиться с проектом этого соглашения. Он может свои предложения направлять по поводу соглашения. Это допускается законом, но если в 3 месячный срок соглашение не подписано. 3 месячный срок с момента получения собственником проекта соглашения – он может в переговоры вступить с изымателем, пытаться договориться. Но если за 3 месяца не достигли консенсуса, то вступает в игру следующий этап – собственно, совсем принудительное изъятие. Если раньше мы говорили о добровольно принудительном порядке. Если не удалось договориться, тогда принудительно. Орган власти или соответствующая организация обращается в суд с иском о принудительном изъятии. Суд может такое решение вынести, если есть для того все соответствующие основания. Разумеется, в рамках этого дела собственник может оспаривать условия этого изъятия, в том числе сам факт изъятия или выплаченную ему сумму. Но если решение об изъятии уже вступило в силу, то на основании этого решения осуществляется регистрация перехода права собственности. Очень важная гарантия заключается в том, что если компенсация носит денежный характер, то переход или запись о переходе права собственности не будет совершен до тех пор, пока деньги не поступят на счёт бывшего собственника. Речь только о тех случаях, когда компенсация денежная. Очень выгодное условие для собственника. Пока деньги не получил – право собственности не перейдёт. Переход происходит либо к публичному образованию, либо к организации, которая обратилась с инициативой. Если недвижимость – то в момент внесения записи. П. 4 ст. 279 - посмотрите ГК РФ. Где говорится о последствиях. Как быть с ипотекой, если она была установлена на соответствующий земельный участок? Можно лишь говорить о том, что собственник несёт убытки в результате прекращения ипотеки. Собственник может требовать каких-то убытков в связи с прекращения соответствующего обременения. Здесь недоработочка механизма изъятия. Поскольку это земельщики писали. Не состыковка между ГК РФ И ЗК РФ, по судьбе всех обременений в случае принудительного изъятия.

 

Немножко про жильё, взаимосвязанные вещи – может и жилое помещение изыматься. Ст. 32 ЗК РФ. Всегда жилое помещение изымается тогда, как изымается земельный участок под домом. Здесь понятно, если в связи с изъятием земельного участка изымается находящаяся на участке недвижимость - действует то же правило – возмещаются все убытки связанные и с переездом и упущенная выгода и так далее. Когда говорится о размере компенсации за жилое помещение, в него входит и стоимость имущества. Стоимость общего имущества, которое следует за этой квартирой. Это всё учитывается. Применительно к многоквартирному дому есть специфическое основание - как признание дома аварийным и подлежащим сносу. Общее правило – если многоквартирный дом сносу подлежит, то орган гос. власти должен потребовать от собственника этот дом снести. Но собственники многоквартирного дома его сносить не будут. Здесь другое последствие – тот самый выкуп для гос. нужд. Самый частый случай этого выкупа вот как раз применительно к многоквартирным домам. Специфики особой здесь, наверное, больше нет.

 

Ну, вот в общем: осуществляется принудительное отчуждение для государственных нужд (сначала принятие решения исполнительным органом, затем на основании этого решения происходит заключение соглашения, либо на основании решения суда, ну и переход права собственности). Переход вроде есть, а обременения не сохраняются. Потому что изъятие осуществляется для тех целей, для которых обременения противопоказаны. Например, строят автомагистраль, поэтому нам нужно всё это прекратить (и ипотеку, и аренду и др.). Но сервитут можно сохранить, если нет этого противоречия целям. Но здесь явная недосказанность. Да, мы собственнику и другим землепользователям возмещаем убытки, но третьим лицам нет. Прежде всего – залогодержатель. Некая несправедливость есть. Хотя размер убытков доказать и посчитать было бы сложно. Еще раз напоминаю, что принудительное изъятие (35 ст. КРФ) возможно только тогда, когда речь идёт об общественных целях, интересах. Но знает наше право и исключение из этого принципа.

 

Иногда принудительный выкуп осуществляется и по инициативе частных лиц и частными лицами– выкуп миноритарной доли, например. Да, это выкуп принудительный. По решению суда, с возмещением. Но публичного интереса тут нет. Другой случай – закон об АО, где акции миноритарного акционера могут быть принудительно выкуплены (ст.84.8 закона об АО). Тут механизм более жёсткий. Мажоритарный акционер, который имеет право принудительного выкупа, по сути, этот выкуп акционер может осуществить даже в одностороннем порядке и без судебного решения. В очень упрощённом порядке можно, по сути, этот принудительный выкуп осуществить. Применительно к миноритарным долям и акционерам КС сказал, что это конституционно. Принудительный выкуп может быть осуществлён и в частных интересах, и частным лицом и самостоятельно.

 

ТЕМА 11. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Итак, наша главная цель сегодня – общая собственность. Как я уже говорил, вернее всем нам понятно, что имущество может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Тезис очевидный. Повторю, что если мы имеем дело, если мы говорим про общую собственность, то право собственности у нас одно, но оно как бы по долям распределяется между несколькими лицами и совокупность этих лиц и есть коллектив собственников. Ну и сообщество собственников, участников общей собственности теперь ГК отнесена к гражданско-правовым сообществам. Одна из разновидностей гражданско-правового сообщества, где мы говорили про гражданско-правовое сообщество? Когда мы говорили про общее собрание, там звучит. Да там и говорили про возможность ну или про то, что в ГП существуют такие явления как гражданско-правовое сообщество. Вот, например, коллектив собственников. Если будете что-то читать про общую собственность, я имею в виду не учебники и не ГК, а ещё работы, вы с большой долей вероятности увидите утверждение, что общая собственность - это зло. Ненормальное состояние, когда одна вещь принадлежит нескольким лицам и порождает ненужные сложности, затрудняет оборот. Снижает уровень определённости и т.д. и т.п. есть такая точка зрения. Нужно сказать, что наличие общей собственности усложняет отношения по поводу вещи, усложняет оборот этой вещи. Если одна вещь нескольким людям принадлежит. Забегая вперёд, существует специальный порядок отчуждения на эту вещь. Если право собственности принадлежит нескольким лицам, то для отчуждения этого права собственности нужен консенсус. Представьте, если одна вещь 25 субъектам принадлежит. Сложно достичь консенсуса. А если речь не о продаже, а, например, о заключении договора аренды. Как добиться консенсуса? Оборот вещи, которая находится в общей собственности, затруднён. Есть и плюсы. Некоторые институты ГП не могли бы работать, если бы не институт общей собственности, а мы с вами говорили про паевой инвестиционный фонд. Он полностью основан на том, что это имущество в общей собственности. Общая собственность может быть удобна. Общая собственность сложнее, нежели собственность индивидуальная. Но, тем не менее, в ней свои плюсы и минусы. Но говорить, что это зло, с которым должен бороться законодатель, нельзя. Он и не борется. В некоторых правопорядках системы ГП настроены таким образом, чтобы понуждать к прекращению общей собственности и превращению её в собственность индивидуальную, у нас такого нет. Наш законодатель не стремится заставить участников общей собственности превратить её в индивидуальную.

 

Один из недостатков, который ставят в вину общей собственности – неограниченность участников. Скажем, жилое помещение. Есть однушка. Закон не устанавливает ограничений по поводу того, сколько может быть собственников на эту квартиру. Могут 50 человек быть собственниками. Понятно, что при таком количестве собственников, даже если их будет 10, реально извлекать какую-то пользу или реально осуществлять какие-то правомочия собственника все эти собственники не могут. И чаще всего такое количество собственников свидетельствует о злоупотреблениях. Когда в собственности 50 человек на жилое помещение. Бывает и 100 и 200 и 300 человек. Для чего это делается? Чтобы получить регистрацию, конечно же. Покупается однушка или дом старый в общую собственность 150 человек, каждый платит мало денег, и он приобретает жилое помещение на праве собственности, и можно там зарегистрироваться. А у нас многие права могут быть реализованы только при наличии регистрации. Для этого нужно жилое помещение. Конечно, это противоречит закону, потому что такое жилое помещение не может выступать местом вашего жительства, но это уже формальность. Максимальное количество участников общей собственности не ограничено. Но теоретически высказываются мысли, что такие ограничители нужно устанавливать, чтобы не было много собственников. Пока нет такого лимита.

 

В это сообщество собственников могу входить субъекты самого разного вида. Этими сособственниками могут быть одновременно и физ. и юр. лица, и публичные образования. Публичные образования разных видов даже одновременно могут. Ограничителя нет. Самый распространённый пример, с которым мы сталкиваемся – общая собственность на многоквартирный дом. Очень интересный объект ГП. Там есть помещения, квартиры как объекты ГП, но есть и дом как таковой, или как иногда говорят, общее имущество многоквартирного дома. Если мы возьмём любой типовой многоквартирный дом, то мы увидим, что квартиры в нём принадлежат и физ. и юр. лицам, даже городу СПб и квартиры РФ на праве индивидуальной собственности, но это самое общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности всем. Пример собственности, где субъекты – самые разные лица. И физ. и юр. лица и публичные образования. Как возникает общая собственность? Понятно, что общая собственность, вернее как говорит ГК: общая собственность возникает тогда, когда имущество попадет в собственность нескольких лиц. Прежде всего, это тогда, когда в собственность нескольких лиц попадет имущество неделимое. Неделимое оно в силу указания закона или в принципе. Например, если 2, 3, 4 субъекта покупатели трактора. 2, 3 человека скинулись и купили трактор, чтобы обрабатывать участки. Вот они стороны договора купли-продажи. Трактор штука неделимая, после того, как они приобретают право собственности, он на праве общей собственности. Каждый из них – участник общей собственности. Тоже самое, если трактор попадёт им в результате наследования. На основании договора, на основании иного основания нескольким лицам – общая собственность. Возможны случаи, когда вещь теоретически делима, но закон запрещает ее делить. Например, земельные участки, которые имеют минимальную площадь, установленную законом. То есть меньше делить нельзя участок. Земельный участок вещь делимая, но есть пределы. Закон запрещает дальше делить. Последствия те же самые. С вещами делимыми ситуация другая. Вот общая собственность на делимую вещь при её приобретении несколькими лицами только в случае, если это соглашением предусмотрено. Если те же два, три покупателя пойдут в магазин и купят колбасу палку, а это делимая вещь, если между ними иное не установлено соглашением, они приобретают право собственности на кусок колбасы, если иное не установлено соглашением. Иное может быть и законом установлено. Закон может установить, что вещь делимая, при её приобретении она поступает в общую собственность приобретателя – паевой фонд инвестиционный (не юр. лицо, а имущественный комплекс). Любая вещь, даже если делимая, попадет в общую собственность пайщиков.  

 

Одним из наиболее распространённых случаев возникновения общей собственностиявляется возникновение общей собственности на основании закона в том случаи, когда речь идёт о некоем имуществе, которое можно назвать обслуживающим или служащим имуществом. Неудачная терминология, но так сказать можно. Чаще всего речь идёт о так называемом имуществе общего пользования, которое обслуживает или служит интересам собственников определённых объектов недвижимости. Тот же многоквартирный дом. Вот в нём есть квартиры, жилые помещения, которые принадлежат собственникам на праве индивидуальной собственности. Если у нас есть квартира, она может на праве индивидуальной собственности принадлежать. ЖК прямо говорит, что помимо жилых помещений в многоквартирном доме есть общее имущество. Грубо говоря, это сам дом ну или иногда говорят, это конструктивные элементы – крыши лестницы лифты. Общее имущество. И сам дом как таковой. Закон говорит: если вы покупаете квартиру или жилое помещение в многоквартирном доме, то вы автоматически приобретёте долю в праве общей собственности. Выбора приобретать общее имущество или нет у вас нет. Право собственности на квартиру всегда идёт в связи с долей в праве собственности на общее имущество. Очень специфическая доля общей собственности. Вы не можете выбирать, приобретать её или нет. Автоматически приобретете. Отчуждать отдельно долю не можете. Очень специфический режим общей собственности. 2 специфических элемента – возникают в силу прямого указания законаи носитакцессорный характер. Это право общей собственности всегда следует за правом общей собственности на некое имущество. Примерно то же самое в садоводческих товариществах, которые, по сути, есть разновидности товарищества собственников недвижимости, ситуация такая же может существовать. Да, при этом, ещё сразу забегая вперед, если вы приобретаете право собственности на жилое помещение, жилое помещение есть недвижимость, соответственно, право собственности подлежит гос.регистрации. Доля в общей собственности на общее имущество это право собственности на недвижимость. Автоматически всё происходит, что ваша доля в общем имуществе многоквартирного дома не регистрируется. Само собой разумеется. Исключение из правила внесения в реестр прав на недвижимое имущество. Право у вас есть, но не вносится в реестр, потому что оно следует вашему праву на жилое помещение. Регистрация не требуется, неопределённости от этого не возникает.

Ещё один случай возникновения общей собственности, он иногда вызывает споры и на практике и в теории. Вопрос следующий – вам на праве собственности квартира принадлежит, вы единственный собственник жилья. Можете ли вы продать другому лицу долю в праве собственности на это жилое помещение? Закон ограничений не содержит. Запретов нет. В принципе, вроде в последнее время и практика устоялась – МОЖНО, сомнений отчуждения индивидуальным собственником доли в праве собственности нет. Проблемы большие все же есть. Не вызывает вопросов возможность индивидуального собственника продать или подарить долю в праве собственности в размере 1/2. А можно ли продать 1/300 в праве собственности? Мало ли для чего 1/300 приобретает? Наверное, в некоторых случаях можно сказать, что это злоупотребление, но всякий раз, когда мы говорим про злоупотребление, то такая процедура правом не запрещена. А можно ли заложить 1/200 в праве собственности на жилое помещение? Ну, захотелось ему так сделать, залогодержатель согласился. Почему нет? Свобода договора же. Если залогодержатель согласился, почему нет. С точки зрения закона запрета нет. Но в литературе сомнения высказываются. И эти сомнения сейчас обострятся, потому что договор об отчуждении в праве собственности у нас теперь нотариальному удостоверению подлежит. И когда захочет собственник половину своего права собственности продать, он пойдёт к нотариусу, а нотариус отвечает за те сделки, которые удостоверяет. Любой нотариус склонен перестраховаться. Поэтому вопрос будет неоднократно обсуждаться в судебной практике или литературе. Институт нотариальной палаты выдавал заключение по этому вопросу, он сказал, что можно отчуждать долю. С тех пор прошло много времени. Появилось нотариальное удостоверение сделок с долями. Вопрос обострится вновь. Держите руку на пульсе, куда занесёт нашу правоприменительную практику неизвестно. С точки зрения закона препятствий нет. Пути судебной практики неисповедимы.

 

Наконец общая собственность может возникать на основании решений суда в случаях указанных в законе. Не непосредственно в силу указания закона, а на основании решений суда по тем основаниям, которые в законе могут быть указаны. Закон содержит такую формулировку: в таком то случае суд может признать, что имущество из индивидуальной собственности перешло в общую. Закон не предрешает, он даёт на откуп суду. Суд говорит - возникает общая собственность на вещь, которая раньше была на индивидуальном праве. Пример: те случаи, когда мы говорим об имуществе, принадлежащем одному из супругов. Все мы знаем, что имущество, приобретённое в браке, по общему правилу, общее имущество супругов. Что после заключения брака по общему праву в общую собственность супругов поступает. Общее правило. Всё то, что до вступления в брак остается в их индивидуальной собственности. Однако представьте ситуацию, скажем, пара заключает брак, квартира, в которой они проживают, до заключения брака принадлежала супруге. Но после заключения брака супруг вложил в эту квартиру серьёзные средства – капитальный ремонт. Это основание для предъявления иска о признании права общей собственности на это имущество, которое ранее принадлежала одному из супругов. 37 статья СК. Если один из супругов произвёл серьёзные вложения, которые увеличили стоимость имущества, принадлежащего одному из супругов. То затем по иску этого супруга суд может признать, что имущество поступило в их общую собственность. Что называется хозяйке на заметку. Тоже довольно нередко встречающийся случай возникновения права общей собственности.

 

Ещё случай – не часто, но практически всегда вызывает споры. Смешение вещей. В законе ситуация не урегулирована. Хотя проблема смешения известна ГП со времён РП. Классический пример: зерно, принадлежащее нескольким лицам, смешалось в одном хранилище. Вино нескольким лицам в одном кувшине. Вот какой режим получившегося имущества? Ответы разные возможны. Может быть это индивидуальная собственность лица, которому кувшин принадлежал. И в законе есть основания для того, чтобы прийти к такому выводу – регулярное хранение. Другой ответ – возникновение общей собственности всех лиц чьё имущество смешалось. И споры на эту тему до сих пор. В проекте изменений ГК РФ вроде будет дан ответ на этот вопрос - в пользу возникновения общей собственности. Но пока ответа нет, вопрос интересный практически. Пример – ситуация: право собственности на индивидуальную вещь. Один из примеров: экзамен по гражданскому праву сдали 3 человека и решили отметить триумф. Вот они собрались каждый со своим стаканом пришёл. Обычные 200 граммовые стаканы. Каждый стакан на праве индивидуальной собственности пока он в кармане, стакан вещь индивидуально-определённая. Они собрались и сели за стол. Начали обсуждать проблему секундарных прав, запивая спиртом всё это. Стаканы смешались. Нет определённости. Пока нет проблемы практической. Все стаканы одинаковые. Сугубо схоластический характер проблемы. Но раз и один стакан разбивается. Даже если мы знаем, кто его разбил, мы не знаем, кому он вред причинил, мы же не знаем, где чей стакан. У нас 3 человека и 2 стакана. Как решить где, чей стакан, да никак. Рабочий механизм – общая собственность на каждый из оставшихся стаканов. Вот она проблема смешения, утраты индивидуальной определённости. Проблемы в жизни – когда на складах вещи смешиваются. Проблема смещения - один из возможных способов возникновения права собственности. Но споры существуют.

 

Надо еще сказать, что общая собственность возникает на всю продукцию, плоды и доходы, которые извлекаются из вещи, принадлежащей нескольким лицам на праве общей собственности. Если на праве общей собственности породистая кошка, которая 5 котят родила, то 5 котят в общую собственность 5 собственников этой кошки, потом будут делить котят как захотят.

 

Общая собственность бывает разной. Общая собственность всегда множество собственников, участников одного и того же права собственности. Собственность может быть разная. Либо долевой, либо совместной. Здесь всё просто – долевая собственностьподразумевает определение доли участия каждого из сособственников в праве собственности. Мы всегда знаем, какая доля в праве собственности нам принадлежит 1/300, 1/10 и т.д. режим общей долевой собственности у нас применяется по умолчанию. По общему правилу общая собственность является долевой. При этом по умолчанию доли участников предполагаются равными, если иное соглашением между ними не установлено или не вытекает из обстоятельств, которые в законе указаны. Доли соглашения могут быть определены изначально при приобретении вещи в собственность. Покупаем трактор и сразу в договоре можем написать, что покупатель первый 1/10 приобретает, а покупатель второй 9/10 в праве собственности на трактор. Размер долей изначально определён. Можем просто купить трактор сначала без определения долей, и они будут равными предполагаться, затем соглашение заключить об определении размера долей. Размер долей может быть определён на основании решения суда. Наиболее часто это происходит тогда, когда понятно, что когда возникает спор, можем в суд обратиться, и суд решит в зависимости от вклада. Иногда размер доли после его определения может меняться. Наиболее часто встречающийся случай, когда на праве собственности 2 лицам принадлежит жилой дом. Каждому из них ½ в праве собственности. Один из сособственников не участвует в содержании дома, не заботится никак, ремонт не делает, а другой вложения делает, заботится. У лица, которое содержит имущество, есть два пути – либо взыскивать убытки со второго собственника, который расходы не несёт, другой путь – перераспределение размера долей на основании решения суда. Суд может сказать, что доля того участника общей собственности, который несёт расходы или производит неотделимые улучшения, его долю можно увеличить. Размер доли имеет принципиальное значение. Начнём с того, что в соответствии с размером доли участники долевой собственности несут расходы по содержанию имущества, т.е. несут бремя содержания. Касается не только ГП расходов – оплата трудов подрядчиков, которые будут ремонтировать крышу дома. Это и публично правовые расходы. Налоги, прежде всего. Налог платится в зависимости от размера принадлежащей участнику доли. Первый момент, второй момент более важный. В соответствии с размером доли определяется и порядок пользования общим имуществом. Чем больше размер доли, тем большей является та часть вещи, которую собственник может получить в пользование и владение. Такая проблема может и не встать. Жилой дом на праве собственности принадлежит 2 лицам. Они могут пользоваться и владеть домом и земельным участком без определения тех частей, которые им принадлежат. Одинаково могут данной кухней пользоваться. Если это тем более дачный дом, когда раз в полгода приезжаешь. Нет необходимости определять порядок пользования общим имуществом, если есть необходимость, то такой порядок предполагает, что сособственники должны определиться - кто какой частью вещи пользуется. Наиболее часто это с домом происходит. И если скажем 2 лицам на праве собственности имеют 2 этажный дом. Один первым этажом пользуется, другой - вторым этажом. Или дом одноэтажный. Один такими комнатами, другой такими-то. Здесь каждый получает в своё владение и пользование часть вещи. И другой сособственник в эти части уже входа не имеет. Его можно выгонять оттуда. Площадь, размер этой части зависит от размера доли. Она должна быть соразмерна доли. Если мне принадлежит на праве собственности 9/10, то на соответствующую часть площади я могу претендовать, чтобы владеть и пользоваться, скажем, этой частью земельного участка. Далеко не всегда получается определить порядок пользования в соответствии с долями. Доли в натуре сложно очертить. В таком случае, если одному из сособственников попадет часть общей вещи меньше, чем та, на которую он мог бы рассчитывать исходя из размера доли, то ему ещё и компенсацию надо выплатить. Другой получает больше, чем его доля. Тогда надо компенсацию. Правило справедливое. Даже очевидное.

 

Вот такое определение порядка владения и пользования общей вещью, когда каждый получает часть общей вещи нужно отличать от выдела доли в натуре. Часто путают их. Когда мы заключаем соглашение такое, или суд определяет порядок владения и пользования, общая собственность сохраняется. Вещь по-прежнему общая. Нам доля принадлежит, мы лишь определили порядок владения и пользования общей вещью. Выдел доли в натуре принципиально другое явление, когда общая собственность прекращается, когда участники долевой собственности на основании соглашения или решения суда прекращают общую собственность и получают в индивидуальную собственность не части вещи, а новые вещи, образованные из прежде единой вещи. Например,берём земельный участок, скажем, каждому из участников долевой собственности принадлежит ½ права собственности, мы можем определить порядок владения и пользования, закрепив, что один пользуется северной половиной, а другой – южной. Участок прежним остался, у нас общая собственность на участок. Можем потребовать выдела доли или раздела общей собственности. Когда вещь будет на 2 участка разделена (северный и южный), прежний участок прекратит своё существование и индивидуальное право собственности возникнет на два разных участка. Иногда путаются даже суды в этом.

 

Вернёмся к определению порядка владения и пользования. Определение порядка владения и пользования общей вещью осуществляется в соответствии с размером доли. Общее правило таково: определение этого порядка владения и пользования достигается соглашением участников долевой собственности. Если такое соглашение не достигнуто, с ним не удалось договориться. То это в принципе небольшая проблема – они могут в суд обратиться с тем, чтобы суд определил порядок владения и пользования общей вещью, такая категория распространена. Суд выносит решение, где указывает, что истец имеет право пользоваться северной стороной, а ответчик южной. Там же суд может определить и размер компенсации, которая будет выплачиваться одним сособственником другому, если части вещи несоразмерны доле. С этим соглашением о порядке владения и пользования и с судебным решением о порядке владения и пользования есть проблема и довольно серьёзная: участник долевой собственности может продать долю, а что тогда с соглашением будет? Есть у нас индивидуальный жилой дом, в нём 5 сособственников. Они определили порядок владения и пользования общим имуществом, долго вели переговоры, считали, договорились, кто и чем пользуется. И в соответствии с этим соглашением пользовались лет 15 этим имуществом. И вдруг один участник продает свою долю или умирает, и доля наследнику переходит. Связан ли новый участник долевой собственности этим соглашением или нет? Да, закон не содержит указания, что для нового участника долевой собственности соглашение обязательно. С другой стороны, но ведь нельзя приобрести право в большем объеме, чем было у правопредшественника. Право обременено соглашением. Никто не знает, как правильно ответить на этот вопрос. Раньше ещё в СССР ответ был – если это соглашение о порядке владения и пользования было нотариально удостоверено, то для всех других обязательно. Но сейчас такого правила нет. По общему правилу, обязательность для всех последующих приобретателей связано с регистрацией. Но закон о гос. регистрации недвижимости правило на этот счёт не содержит, поэтому, наверное, сейчас не будем мы описывать обе точки зрения. Я скажу, что каждый из точек зрения может быть обоснована с достаточной степенью убедительности. И эта проблема существует. На мой взгляд, конечно, это соглашение обязательно для нового приобретателя, потому что любой из нас, действуя разумно и добросовестно, если приобретает доли или наследует либо знает, либо должен знать о наличии такого соглашения. Стандарт поведения ст. 10. Это точка зрения Рыбалова. Предположим, а если суд сказал, что вы имеете право такими-то частями пользоваться, а потом она отчуждается. Неопределённость. Ведь решение суда обязательно в отношении тех лиц, в отношении которых вынесено, а приобретатель стороной не был. Проблема, в общем, на которую ответа нет однозначного. Очень частая категория споров, когда в силу каких-то причин имущество фактически находится во владении или пользовании одного из долевых сособственников, в таком случае, если этот собственник другого не пускает, последний может обратиться в суд. Обычно это выражается, таким образом, в обязанности не чинить препятствия или с иском об определении порядка пользования. Понятно, что вроде бы понятно, что на основании закона лицо может требовать предоставления ему во владение и пользование соответствующей части вещи, но что делать, если размер доли такой, что реальное предоставление во владение и пользование части вещи невозможно. Классический пример – однушка. ¾ одному другому ¼. Что делать? Конечно, они не договорятся. Как быть суду, если заявлен этот иск об определении порядка пользования и владения? Право собственности защищается законом это конст. право. Слава богу, судебная практика придерживается верного подхода, исходя из того, что такое определение порядка владения и пользования возможно только тогда, когда исходя из целевого назначения этого имущества возможно установление этих частей вещи, которым будет пользования каждый из сособственников. Есть супер интересное дело ВС, которое в принципе является принципиальным – бюллетень номер 8 судебной коллегии 2014 года. Лицу 1/40 на однушку, другому 39/40. Лицо, которому 39/40 не собирается жить в этой квартире вместе с миноритарным собственников и не пускает его в квартиру. Очевидно, что другой собственник имеет право на защиту, и он вооружённый знанием ГП обращается в суд. Это негаторный иск. Требует вселения. ВС говорит – а это злоупотребление правом. Истец понимает, что на 1/40 приходится 0.5 кв. м. – здесь нет реальной возможности проживать истцу. Стало быть, у лица остаётся одна надежда – потребовать компенсацию за то, что мажоритарный собственник владеет и пользуется и той частью общего имущества, которой он 1/40 его пользуется. За свои несчастные 0.5 км метра и это всё, что ему принадлежит. Но правда этот участник с 1/40 может отомстить страшно. Если владение и пользование определяется по общему согласию, если нет согласия, то через суд, а распоряжение только через консенсус по общему правилу. Если не договорились о порядке владения, то в суд. Но что если нам нужно продать не долю в праве собственности, а отчуждение всего права собственности. Продать квартиру, говоря бытовым языком. Право собственности целиком стоит дороже. Так вот распоряжение общей вещью или правом собственности на общую вещь возможно только по общему согласию, если оно не достигнуто суд не может заставить не согласных согласиться с отчуждением вещи или с иным распоряжением права на вещь, по общему согласию можно продать подарить, поменять или в аренду сдать. Это такое распоряжение общей вещью и оно по общему согласию должно осуществляться. Согласие требуется получить от любого сособственника, даже у которого 1/40. Его согласие нам необходимо. Что делать собственнику 39/40 (мажоритарному)? Закон не содержит ответа. В проекте изменения ГК тоже нет ответа на этот вопрос. Ответ очевиден, должна быть возможность принудительного выкупа. Если 1/40, нужно дать возможность принудительного выкупа. Но закон, если буквально его читать, не даёт нам такой возможности. И здесь нам приходит правотворчество суда на помощь. Когда судебная практика создаёт новую норму. В ГК есть норма, регулирующая схожую ситуацию – 252 ст. п. 4. Но если мы вчитаемся в содержание, суть в том, что если миноритарный сособственник потребовал выдела своей доли в натуре (собственник может потребовать выдела доли в натуре, т.е. мне ½ принадлежит, и я могу потребовать разделить общую вещь, чтобы мне досталась новая вещь, которая выделена из прежней, по общему правилу я могу потребовать). Так вот, в том случае, когда сособственник настолько миноритарный, его доля так мала, что выделить её в натуре нельзя, скажем, возьмём 1/40 квартиры – ее выделить в натуре невозможно. А он хочет. Вот об этом и говорит пункт 4 ст. 252. В таком случае, когда он требует выдела, но выделить нельзя, ему просто выплачивается стоимость его доли и то, если его доля незначительна, реально выделена не может быть, и он интереса не имеет существенного в использовании. И вот при совокупности этих обстоятельств ему выплачивается компенсация, но он хочет в натуре же выделиться. Существенного интереса не имеешь, вот тебе компенсация. Пришёл в суд с одним исков, а суд говорит – нет, я, по сути, выношу решение, которое ну, по сути, не имеет отношения к заявленным исковым требованиям. Этот иск, получается, суд обращает против миноритария, присуждая принудительный выкуп. Если миноритарный собственник заявил иск о выделе. Такие иски редко заявляются. В 99% случаев рассмотрение похожих исков о принудительном выкупе заявляются другими мажоритарными участниками. Все споры, основанные на 252, они о другом. Когда мажоритарные собственники хотят миноритарную долю выкупить принудительно. Потому что не выкупив её, они связаны по рукам и ногам. Здравый смысл говорит, что нужно дать им разрешение на такой выкуп, иначе затрудняется эффективное использование собственности. Миноритарий может просто пить уехать или вредничать. Надо выходить из ситуации. Тем более, что такие случаи часты. Как быть? Пункт 4 это не регулирует, а мы говорим немного ни мало о принудительном отчуждении права собственности. Здесь нам нужно принудительно выкупать чужую собственность, мы должны посягнуть на конст. право гражданина. Принудительно лишаем права собственности. Но практика наплевала на прямое указание закона и сделала правильно. Практика сказала, что пункт 4 ст. 252 применяется и к тем случаям, когда мажоритарий требует принудительного выкупа доли. КРФ говорит, что нельзя так делать. Но если говорить о здравом смысле, то тогда Рыбалов согласится с ВС, который эту практику поддержал. И сделал её ориентиром. Пример как надо решать дела - Бюллетень 12 года 11 номер ВС. Вот и пример, что судебная практика - источник права. КРФ затоптали ногами. ВС говорит, что - нет, всё это соответствует, конечно, ничего не соответствует, но Рыбалову такое нравится. Таким образом, с миноритарной долей можно таким путём бороться, используя пункт 4 ст. 252.На практике масса проблем с определением того, а какая доля будет миноритарной, какой размер, как определить, что эта доля миноритарная по смыслу складываемому судебной практикой. Один из критериев: не может быть выделено в натуре часть вещи в соответствии с размером доли. Как определить, что сособственник не имеет значительного интереса в использовании общей вещи? Понятно когда 1/40. Но бывает 1/3 миноритарной признают, а это уже на грани. Вот механизм – палка о двух концах. С одной стороны, это хорошо, когда миноритарность, незначительность доли очевидна, а с другой стороны, неопределенность критериев этой незначительности приводит к тому, что иногда и довольно значительная доля может быть в соответствии с этим механизмом принудительно выкуплена. Поэтому, если вам принадлежит 1/3 в каком-то праве, то и вы можете быть подвергнуты этому механизму.

 

Продолжим про распоряжение. Таким образом, несмотря на то, что нужен консенсус, мы можем миноритария выделить из состава участников долевой собственности и распорядиться с правом собственности на общую вещь. Правила необходимости общего согласия имеют исключения, установленные в законе. В некоторых случаях распоряжение общей вещью или имуществом возможно решением большинства голосов. Классический пример – общее имущество в многоквартирном доме. Без правила в законе распоряжение было бы невозможно. А в многоквартирном доме нужно часто принимать решение, касающееся распоряжения. Нужно ли договор заключить, чтобы на крышу рекламу установить? Можно договор аренды, чтобы установить ретранслятор мегафона и т.д. Сдать в аренду помещение в доме. Всё это требовало бы общего согласия, но попробуйте от 700 квартир получить. 1500 лиц, от которых нужно получить согласие. Невозможно в принципе. Закон устанавливает спец. правила – большинство голосов может принимать решение о распоряжении общим имуществом. Похожие правила применяются в тех случаях, когда есть больше 5 сособственников участка с/х назначения. Спец. правила, касающиеся распоряжения теми землями, которые на праве общей собственности, где больше 5 сособственников. Никогда не найти этих сособственников, та же проблема. Там тоже правило большинства голосов.

 

Поехали дальше. Подчеркну – распоряжение это не всегда отчуждение. Распоряжением может быть и иная сделка – залог, аренда, во всяком случае, когда мы говорим о распоряжении общей вещью, то мы имеем в виду не только отчуждение, но и иные акты распоряжения права. Распорядиться правом на общую вещь или распорядиться общей вещью, по общему правилу, можно только консенсусом. От распоряжения правом собственности как таковым надо отличать распоряжение принадлежащей каждому из собственников доли. Если лицу принадлежит доля в праве собственности, то своей долей он вправе распоряжаться. Чтобы 1/40 продать ничьего согласия ему не нужно. Он в праве свободно распорядиться свой долей. Иногда такая дискуссия встречается – а что такое доля в праве собственности. Много написано, а что это такое? Доля в праве собственности? Это часть имущества как говорят, это часть стоимости вещи или что это? Это то, что написано в законе, это часть права собственности. Вас спросят, как это может быть? Как право собственности может быть как таковое. Его в физ. мире не существует. Конструкция юридическая. А доля в праве собственности это часть права собственности, которая каждому из участников принадлежит. Каждому частичка. Долей можно свободно распоряжаться, более или менее. Согласие ничьё не нужно. Главный ограничитель, который существует при отчуждении доли в общей собственности - ограничитель, который установлен для возмездного отчуждения этой доли. Речь о преимущественном праве покупки, о котором мы говорили применительно к долям. 250 статья говорит, что если участник долевой собственности собирается свою долю продать, то другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки этой доли. Разумное регулирование. Если участники долевой собственности не хотят принимать посторонних, незнакомых лиц они имеют право эту долю купить. Итак, чтобы это право соблюсти лицо собирающееся произвести отчуждение должен уведомить других участников, что намеревается продать долю и об условиях этой продажи сообщить. Другие участники долевой собственности имеют преимущественное право на тех условиях, на которых эта доля 3 лицу предлагается. Это право не действует при продажи доли с публичных торгов. Общее правило, да. Преимущественное право покупки для того, чтобы не иметь проблем, нужно обязательно уведомить других участников собственности о намерении продать. Такое уведомление должно быть письменное, естественно. И другим участникам после того, как они уведомлены, срок считается с момента получения ими уведомления. 10 дней для движимой и 30 дней для недвижимости. Они могут в течение этого срока реализовать своё преимущественное право. Если они в течение этого срока не выразили желание прибрести эту долю, их право прекращается. Преимущественное право в течение этого срока. Не выразили желание – право прекращается и тот участник, который хотел долю продавать, может её продать на условиях, которые были написаны. Новые условия нельзя. Другие участники могут либо промолчать, либо отказаться. Если они письменно отказываются. Если даже до истечения срока отказываются, то тот, кто собирался продавать, вправе не ждать истечения срока, может производить продажу. Это общие правила, установленные в ГК. Применительно к недвижимости есть правила, которые установлены законом о гос. регистрации недвижимости.Ст. 42. Прежде всего, там говорится, что договор продажи доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению (Ст. 42 закон о гос. регистрации недвижимости). Кроме того, если речь идёт о доли в праве собственности на недвижимость, то переход этой доли в праве собственности произойдёт не раньше, чем будет совершена гос. регистрация права собственности. Закон о гос. регистрации недвижимости говорит, что к документам, которые подаются для регистрации перехода доли в праве собственности на недвижимость, прикладываются документы подтверждающие осуществление этого уведомления. Исключение – если кол-во участников общей собственности больше 20, то вместо рассылки таких персональных уведомлений можно просто вывесить на сайте рос. реестра уведомление о намерении продать свою долю. Если больше 20 можно просто вывесить на сайте рос. реестра уведомление. Для жилой недвижимости не применяется. На практике доля отчуждается чаще всего именно в праве собственности на жилое помещение. Правило ст. 42 посмотрите применительно к продаже доли в праве собственности на недвижимость. Есть ещё письмо фед. нотариальной палаты от 31 марта 2016 года. Раз вы идёте сделку удостоверять, нотариус должен проверять, соблюли ли вы право преимущественного права покупки. Ну и если вы не соблюли этот порядок, последствия ровно те же, что и в случае несоблюдения преимущественного права. Любой другой участник общей собственности в течение 3 месяцев может потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Прежде всего, 3 месячный срок исковой давности, на него распространяются все правила исковой давности. Он может быть восстановлен. Считается со времени, когда участник узнал или должен бы узнать ну и т.д. кроме того подчёркиваю, что несоблюдение этого преимущественного права не есть основание недействительности сделки. Сделка действительна. Да, не соответствует закону она. Но здесь специально установленные законом последствия несоответствия сделки закону. Оно выражается в том, что сделка действительна, но только поэтому другой участник долевой собственности может потребовать на себя переноса прав и обязанностей покупателя. Очень долгое время существовала дискуссия, а что такое потребовать перевода прав и обязанностей покупателя? Судебная практика расходилась. Права и обязанности покупателя - это договорные и обязательственные права. Право покупателя – это право требовать передачи ему права собственности, обязательственное требование. Стало быть, в некоторых случаях говорили суды, если сделка уже исполнена, значит, покупатель стал собственником, у него же нет прав покупателя, которые можно было бы перенести на другое лицо. Всё, сделка закрыта, исполнена. Поэтому иногда суды отказывали в удовлетворении требований, если сделка была исполнена. Что имел в виду законодатель, когда создал эту инвалидную норму? Непонятно Рыбалову. Т.е. если буквально читать, то если сделка исполнена, то все. На помощь приходит ВС, который в своих разъяснениях пояснил, как это работает – перевод прав и обязанностей покупателя. Разъяснил он хитро. Они были засунуты им в постановления пленума ВС 1980 года еще «О спорах, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом». Было дремучее постановление ВС СССР 1980 года. Зачем-то ВС именно туда свои разъяснения по поводу этого иска засунул. В 2007 году ВС разъяснил, как это всё работает. Работает это следующим образом. ВС нормотворствует. Он говорит: предположим, состоялась и была исполнена сделка по продаже доли в праве собственности на жилое помещение, ну скажем, на жилое помещение, сделка была заключена и исполнена, значит, в реестр прав внесли запись, что покупатель стал собственником. Сделка полностью исполнена, все. Деньги уплачены. Предположим, один из участников решает воспользоваться иском. Он должен, прежде всего, уплаченную покупателем сумму депонировать на счёт судебного департамента - это к ГПК, там есть этот механизм. Сумма должна быть положена на счёт. Депонирована. Чтобы не получилось так, что суд переведёт права и обязанности на этого истца, а он либо вообще не заплатит, либо будет платить в течение нескольких лет. Сумма должна быть депонирована. После этого уже суд если установит, что преимущественное право покупки было нарушено, то, несмотря на то, что сделка уже исполнена, то, как пишет ВС, суд делает следующее, он указывает в решении о замене покупателя в договоре на истца, заменить в договоре покупателя на истца. И самое главное – решение суда является основанием для изменения записи в реестре. По сути, это не перевод прав покупателя, это перевод перешедшего права собственности. Смысл фактический этой процедуры не совпадает с тем, что написано в законе. Таким образом, на основании этого иска мы переписываем эту долю на истца. И сумма, которая депонирована, отдается продавцу. А тот разбирается с неудавшимся покупателем как найдёт нужным. ВС подчеркивает, что сама сделка остаётся действительной. В 10/22, когда говорится о преимущественном праве, ВС снова подчёркивает, что сделка действительна. Сделка, совершённая с нарушением правил преимущественной покупки действительна, там свои последствия в законе. Именно желание обойти правила о преимущественной покупки зачастую является той почвой, где совершаются сделки, которые квалифицируются как притворные. Правило о преимущественной покупки действует только тогда, когда доля продаётся не участнику общей собственности, а 3 постороннему лицу. Если доля участнику продаётся правила преимущественной покупки нет, они бессмысленны. На практике иногда встречается нехитрая хитрость, когда если лицо собирается продать ½ в праве собственности, то оно сначала 3 лицу покупателю дарит 1/100. Нет правила преимущественного дарения. Если часть доли дарится, правила преимущественной покупки нет. 1/100 подарим будущему участнику, он станет участником долевой собственности, и мы ему продадим оставшуюся часть без соблюдения правил о преимущественной покупке. К такому приёму иногда прибегают, но практика судебная едина в квалификации такой сделки, как притворной, т.е. стороны имели в виду куплю-продажу, а не сделку дарения, поэтому применяем правила купли-продажи и т.д.

 

Я уже говорил, что если мы говорим о недвижимости, то доля в праве собственности переходит к приобретателю с совершения соответствующей записи в реестре. Правила такие же, как и применительно к полному праву собственности. Если право собственности на движимую вещь, то специфическое правило. Доля в праве собственности на движимость переходит к приобретателю с момента заключения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.Право собственности, по общему правилу, переходитв момент передачи вещи, если иное не установлено соглашением сторон ли законом, а доля в праве собственности на движимость переходит в момент заключения договора. Правила разные, помните это.

 

Доля в праве собственности может быть предметом самых разных действий по распоряжению. Залог, прежде всего тоже. Распространённый случай, когда доля в праве собственности закладывается. На практике нередко случаи встречаются, когда доля в праве собственности может быть приобретена по давности владения добросовестным владельцем. Владеть нужно не долей, ею владеть нельзя, это эфемерная штука. Владеть нужно вещью как владел бы ею настоящий участник долевой собственности. Если критерий соблюден, то перед нами давностное владение.

 

Про раздел доли вроде говорили – можно разделить, т.е. прекратить общую собственность путём раздела имущества в натуре, если это технически возможно. Может быть сделано либо соглашением сторон, либо на основании решения суда. Раздел и выдел доли. Главная проблема доказать, что технически возможен раздел вещи. Доселе общая вещь должна превратиться в самостоятельную вещь. Не в части вещи, а в самостоятельные объекты права. Земельный участок должен на 2-3 новых земельных участка быть разделён. Земельный участок проще всего разделить. Есть споры по поводу того, а возможен ли выдел доли в натуре? Если один из сособственников выделяется. То часто споры возникают – а возможен ли выдел доли в натуре из индивидуального жилого дома? Индивидуальный жилой дом. Для цели выдела доли дом надо превратить в 2 объекта права. Это помещение 1 и помещение 2. Возможно ли это технически? Техническая экспертиза скажет. Возможно ли дом пополам разделить? Не ввязывайтесь в подобные судебные споры. Кастрюльный спор – «можно ли дом разделить или выделить долю из него». Если выдел невозможен по каким-то причинам, то сособственник может и потребовать выплаты ему соответствующей компенсации. Когда он хочет, чтобы ему вместо доли в натуре выплатили компенсацию, такое требование может быть заявлено и удовлетворено. Если в натуре получилось выделить долю больше или меньше, чем то на что он мог бы рассчитывать, то выплачивается компенсация в ту или иную сторону.

 

Обращение взыскания на долю. Пока не забыл, ещё спор интересный существует момент – мы говорили, что такое доля. Есть вопрос – а это объект права или нет? Доля в праве собственности - это объект в праве или нет? Рассуждайте, кто любит тратить время на обсуждение. Конечно, не является!!! Это право на объект. Итак, обращение взыскания. Доля в праве собственности как и любое другое имущественное право является имуществом, значит, можно обращать взыскание на него по долгам. Как на право собственности обращать взыскание можно, так и на это. Для доли специальное правило. Самое главное отличие в том, что потребовать что-то связанное с общим имуществом мы можем только тогда, когда другого имущества у должника нет. Закон сохраняет мир сособственников, чтобы посторонние не лезли. Кредитор может предъявлять претензии, связанные с общим имуществом только в том случае, если у должника нет другого имущества, кроме того, его требования, прежде всего, будут заключаться не в том, чтобы доля была продана, прежде всего, он должен потребовать выдела доли в натуре. Сложный механизм обращения взыскания. Сначала нужно попробовать выделить долю в натуре, потом обратить взыскание. 1 этап это. 2 этап - такой выдел может оказаться невозможным или другие могут возражать. Второй вариант действий кредитора – он вправе потребовать, чтобы участники долю купили эту. Кредитор должен потребовать, чтобы должник продал другим участникам свою долю, а вырученные деньги отдал ему. Он требует от должника, чтобы тот продал. Предложил другим участникам купить, но те могут отказаться и тогда 3 последний способ обращения взыскания – продажа собственно доли. В обычном порядке с публичных торгов.

 

Совместная собственность. До этого мы говорили про долевую собственность. Совместная собственность означает большую доверительность этих отношений. Каждый может осуществить отчуждение общей вещи, ему согласие требовать не надо по общему правилу. Согласие по поводу распоряжения там предполагается.Если такого согласия на самом деле не было, то сделку, которую совершил один из участников совместной собственности можно признать недействительной по причине отсутствия согласия. Но придётся доказать, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия – доказать практически невозможно. Очень слабое утешение для той стороны, чьё согласие не получили.

Однако хочу вам, пока не забыл, рассказать, что это не так в случае с супружеской собственностью на недвижимость, когда спор встречается наиболее часто. И это большая головная боль нашего права: практика начала меняться, поэтому скажу, что следите за этой ситуацией. Ситуация: общее правило таково, что согласие предполагается, сделка может быть признана недействительной, если другая сторона докажет, что покупатель знал или должен был знать. Доказать практически невозможно. Следовательно, сделка устоит. Но в случае с семейной недвижимостью правило другое установлено в СК РФ. Там на распоряжение недвижимостью, которая в совместной собственности, нужно получить нотариальное согласие другого супруга. Если другой супруг хочет отчуждение, и нет согласия, то сделку можно признать недействительной. Нужно доказать лишь отсутствие нотариального согласия. Это доказать проще простого. Сделку с супружеской недвижимостью оспорить очень просто. Нужно ещё иметь в виду, если мы говорим о супружеской собственности, то чаще всего в реестре прав записан один из супругов. Явные расхождения между записью и фактическим состоянием дел может быть. Но это так, в силу закона, если имущество приобретено в браке, это совместная собственность, если иное не указано в законе. Если имущество даже недвижимое это совместная собственность независимо от того кто в реестре в качестве собственника. Вы покупаете у лица недвижимость, у него в паспорте может не быть штампа, что он в браке, но он то в браке. Вы не знаете, что человек женат, не знаете, что эта квартира на него одного записанная может принадлежать супруге. Вы не можете потребовать от него нотариальное согласие – он скажет, что не женат. А он то женат, а вы знать не могли. И получается, что приобретатель добросовестен, разумен, шаги все предпринял, но может оказаться в дурацкой ситуации, когда квартира в общем имуществе, согласия не было, она сделку оспорила, сделка недействительна. Нужно знать, что применительно к семейной недвижимости действует специальный режим получения согласия на отчуждение, здесь нужно нотариальное согласие (35 ст. СК РФ говорит об этом).

 

Естественно, я уже говорил, что совместная собственность, это доверительная собственность, где каждый из собственников может совершать сделки с общим имуществом, потому что согласие предполагается. Договором мы не можем установить режим совместной собственности, только закон устанавливает. Основной случай. Это, конечно же, имущество, приобретаемое в браке. И тут есть ещё мина. Брак это вообще мина под гражданский оборот. Ничто так не усложняет гражданский оборот как брак, вот ещё подтверждение. В браке всё то, что приобретается, по умолчанию, поступает в режим супружеской собственности, т.е. общей совместной собственности. Режим, применяемый по умолчанию, супруги могут изменить режим имущества через брачный контракт в отношении имущества, которое в браке приобретается. Брачный контракт может изменить этот режим в отношении имущества, которое приобретается в браке. Может изменить и задним числом, чем и пользуются в частности, когда вроде, как и действует общий режим, действует общая собственность, а тут один из супругов в долги влез, понятно, что может быть обращение взыскания, они быстренько заключают брачный договор, по которому всё имущество перебрасывается на супругу. Брачный договор не регистрируется нигде. Режим, предусмотренный брачным договором, будет существовать, несмотря на ту запись, которая есть в реестре. В реестре, например, написано, что собственником является Иванов, но они брачным договором перенесли все имущество на Иванову. Т.е. имущество будет Ивановой принадлежать хоть в реестре и Иванов. Ловушка для кредитора. Можно признать сделку недействительной, применить правила последствия недобросовестного приобретателя, но это усложняет жизнь кредитору. Так он может ориентироваться только на запись в реестре.

 

Я хотел еще об одном моменте вам рассказать. Итак, режим совместной собственности, это режим супружеской собственности по умолчанию. Всё то, что в браке приобретается и есть совместная собственность, на него распространяются правила соответствующие. А потом раз и брак расторгается. Что с имуществом, которое было приобретено в браке? Скажем, была квартира куплена, брак расторгается, просто брак расторгли, раздела имущества нет. Вот после этого расторжения брака имущество теперь на каком праве принадлежит? Общая долевая или общая совместная собственность? Практика исходит из того, что раз имущество приобретено в браке, значит, и после брака оно совместное. Т.е. режим повышенной доверительности в отношениях. Они расстались, брак расторгли, детей делят, а вот собственность совместная. Теперь главный вопрос – а если совместная собственность после расторжения брака, то нужно нотариальное согласие бывшего супруга на отчуждение недвижимости или нет? По смыслу закона – нет. Если брак расторгнут, то по буквальному и здравому смыслу - нет. А суды говорят иногда, что нет, ну это же супружеская собственность, значит, надо согласие. Там ещё много проблем всяких с разделом совместной собственности. Это имущество, находящееся в совместной собственности, можно разделить. Для этого надо доли определить. Доли равными предполагаются. В массе случаев, указанных СК РФ, они могут стать и неравными. Самое смешное, что суды говорят иногда – а вот иск о разделе собственности подвержен исковой давности. Пропустили срок, не можете разделить имущество. Так и останется он в режиме совместной собственности. Совместная супружеская собственность это плохо и тяжело. Даже брачный договор не всегда спасает.

 

ВС в итоге сказал, что если брак расторгнут, то собственность остаётся совместной, но перестаёт быть супружеской. Значит, если супруги развелись, то прежде супружеская общая совместная собственность сохраняет режим совместной,но к ней применяются общие правила ГК и не применяются правила СК. Это очень важное изменение в практике! Теперь, если кто-то будет оспаривать сделку, совершённую одним из супругов, то эту сделку оспорить на том основании, что другой супруг не дал вам согласия, можно будет только доказав, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия. Согласие презюмируется, и истцу придётся доказывать, что покупатель знал об отсутствии согласия или должен был знать. Это очень сложно сделать, оспорить такую сделку стало труднее. Это очень важное для практики уточнение, скажем так, которое было сделано ВС. Имейте это в виду.

 

---

Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 534; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!