ТЕМА 12. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
Общие положения
Вещные права делятся на 2 категории. С одной стороны – право собственности как наиболее полное вещное право. А на другой чаше весов все остальные вещныеправа, которые называются ограниченными. Суть различия главная в том, что право собственности это, по сути, возможность сделать с вещью всё то, что не запрещено. Открытый перечень полномочий. Любое ограниченное вещное право – это прямо предусмотренная законом или договором – возможность совершать определённые действия, предусмотренные законом или договором. Действия, которые прямо разрешены. Часто ограниченное вещное право понимается, как выделенная из права собственности часть. Ограниченные вещные права предметом своим имеют телесную индивидуально определённую вещь. Более того, любое ограниченное вещное право имеет своим объектом не просто индивидуально определённую вещь, а телесную индивидуально определённую вещь, принадлежащую другому лицу. Ограниченное вещное право всегда существует наряду с правом собственности.Не может быть самостоятельного ограниченного вещного права. Оно всегда существует на основе права собственности. Производное право из права собственности.
Есть разные системы – они представляют собой либо замкнутый перечень, либо не замкнутый перечень. Повторюсь вкратце – система замкнутого перечня говорит о том, что возможны лишь те вещные права, которые прямо в законе указаны, и содержание их прямо в законе определено (Нумерус клаузус). (Нумерус опертус) – система открытого перечня – там возможно существование вещных прав прямо в законе не предусмотренных.И возможно определение содержания нет прямо в законе, возможно определение соглашением сторон. У обеих систем плюсы и минусы есть. Считается, что у нас замкнутый перечень. Вопрос очень важный. В Европе сейчас идёт борьба. У нас в законе единственная норма, которая говорит о списке 216 статья – говорит: «в частности вещными права признаются». Что такое оборот «в частности» судите сами. Ст. 216 должна дать и определение того, что такое ограниченное вещное право, но его там нет. Почему важно понимать, что такое ограниченное вещное право? Понятно, что если в законе говорится, что какое-то право вещное, то проблем нет. Закон прямо сказал. Но в некоторых случаях прямого указания нет. Вещное право или не вещное, мы не знаем? Важно понимать это потому, что есть свойство следования. Главное свойство ограниченного вещного права. Если есть ограниченное вещное право – переход права собственности на вещь к другому лицу никак на это вещное право не влияет. Скажем, установлен у нас сервитут в отношении служащего земельного участка – к кому бы собственность на земельный участок не перешла, у нас вещное право, нам неважно вообще. Это работает и в случае перемены собственника господствующей недвижимости. Свойство следования есть. А если его нет, то смена собственника означает сбрасывание нашего права.
|
|
|
|
|
|
Вопрос – возможны ли отрицательные сервитуты? Сервитут по общему правилу – возможность ограниченного пользования чужим, прежде всего, земельным участком. Сервитут подразумевает пользование. Позитивность сервитута – ходить, гонять скот, ездить. И ст. 274 так и говорит: право ограниченного пользования чужим видом имущества. Но, а возможно ли установление соглашением или судебным решением так называемого отрицательного сервитута. И что это такое будет? Вы с соседом договорились о том, что сосед не будем вам вид закрывать из ваших окон. Из ваших окон вид на лес открывается, например. Вы можете заключить договор о том, что сосед не будет вид застраивать? Можете, конечно. Но что это за право? Что произойдёт, если сосед свой земельный участок продаст? Вот где главная проблема. Ведь это право имеет какую-то ценность только тогда, когда оно незыблемо. Когда оно сохранится в результате перехода права собственности. Если это сервитут, то нам всё равно кто земельный участок купит. Это соглашение действует – никто не вправе застраивать вид из окна. А если не вещное право – собственник не связан этим соглашением. Он может застроить. Определение того, право вещное или не вещное очень важно с практической точки зрения. Если у нас замкнутая система, то в этом есть плюс – мы всегда знаем, с каким правом имеем дело, но с другой стороны, мы очень ограничены. Сейчас мы не можем такое соглашение установить, точнее можем, но оно вещным не будет, если мы понимаем наш закон как нумерус клаузус. А если нет – надо понимать какое право вещное, какое не вещное. Ст. 216 должна была эту функцию выполнять, но она её не выполняет. У нас нет прямого указания на закрытый перечень и нет определения того, что такое вещное право. Это хаос в системе ограниченных вещных прав. Если примут проект изменения в ГК, то этот хаос разрешат установлением нумерус клаузус. Просто перечислят все вещные права и все. Имеют право на существование такой подход. Но этот подход очень негибкий, топорный.
|
|
|
Итак, система ограниченных вещных прав в нынешнем современном российском праве, как она выглядит? Прежде всего, ст. 216 сама приводит перечень, который предваряется оборотом в частности. Там 2 динозавра права СССР – право оперативного управления и хоз. ведения. Ещё 2 пережитка СССР – право пожизненного наследуемого владения землёй и права пожизненного пользования землёй. Советские пережитки. Они просто функционально замещали право собственности. Это попытка дать право собственности тому лицу, которому де-юре право собственности принадлежать не могло. Не существовало право собственности на землю. Но потом пришли к выводу, что нельзя без права собственности на землю. Поэтому и появилось право пожизненного наследуемого владения. Но оно по содержанию и есть право собственности. Это суррогат права собственности. Сейчас пожизненное наследуемое владение в собственность или в аренду переоформляется. В 216 статье указывается и сервитут – это классика ГП и вещного права в частности. Потом о нём поговорим. Регулирование крайне скудное, но сервитут это сервитут.
|
|
|
В 216 больше ничего и нет. Система ограниченных вещных прав из ГК. В ЖК есть указания на 2 права, которые называются ограниченными вещными. И то и другое – это право пользования жилым помещением – одно на основании завещательного отказа, а другое – на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Ст. 33, 34 ЖК. Это узуфрукт РП. Либо хабитацио. Скорее узуфрукт. Но термин нашему позитивному праву неизвестен. У нас – пользование жилым помещением (вещное) на основании легата и на основании договора пожизненного иждивения. Вот это узуфрукт. Просто называется не так.
Ст. 334 ГК говорит, что правила о вещных правах применяются к ипотеке. Она не говорит, что ипотека вещное право. Но к ней применяется правила о вещных правах. Странно. Ипотеку всегда с осторожностью относили к вещным правам, якобы оно очень особенное. В сторонке его всегда держали. Обычная классификация для ограниченных вещных прав – личные сервитуты, реальные сервитуты и ипотека. Это позднее римское право. Вульгарное римское право. Вот она классификация – личные сервитуты, реальные сервитуты, ипотека, и еще эмфитевзис, суперфиций. Ипотека всегда выделялась в самостоятельную категорию. Личный сервитут – узуфрукт, например.
Вот пятёрка вещных прав из ГК. 2 права в жилищном кодексе и странное указание, что к ипотеке применяются правила о вещных правах. Есть и другие ещё. Более подробно о правах потом поговорим. Прежде всего – различного рода жилищные узуфрукты, помимо указанных в ЖК. Право пользования жилым помещением членами семьи лица, приватизировавшего это жилое помещение. Это узуфрукт. Если лицо было членом семьи, которой было жилое помещение предоставлено, и один из членов семьи жилое помещение приватизировал, остальные право пользования сохраняют. Вопрос возник – что имел в виду законодатель. Имел ли он в виду, что право сохраняется, если помещение продали другим лицам? Откуда у нас свойство следования берётся? Обладает ли это право свойствами вещного права. Обладает, решил ВС, право свойством следования и сохраняется. Он применил последствия признания этого права вещным. ВС и практика исходит из этого. Даже регистрации не подлежит такое. Это просто кошмар для ГП. В градостроительном кодексе появился суперфиций. По содержанию суперфиций - когда публичный земельный участок предоставляется под строительство определённого рода здания. Вы увидите потом, что это в классическом виде суперфиций, только так не называется.
С арендой спор – это вещное право или нет. Глупость какая та. Хороший пример того, что этот спор высосанный из пальца – хороший диагноз российской науки ГП. Аренда вещное право или нет? Уже я не знаю, сколько лет это длится и конца этому не видно никакого. Например, говорит самый главный противник аренды как вещного права Суханов – ну как так аренда не вещное право везде и нет свойства следования. Только у нас. Это не так. У аренды везде свойство следования, в том числе у нас тоже. А почему? Нам важно понимать вещное право или нет. Простой практический вывод следует – свойство следования. Если на этот вопрос отвечать не нужно, то и спорить не о чем. Этот спор имеет смысл, если есть практическое значение. Но наш ГК прямо говорит, что есть и свойство следования 617 ст. и вещно правовые способы тоже доступны арендатору. О чём спорить? Какая разница. Назовите вы его вещным или нет. Все практически важные вопросы указаны в законе, а нет, спорят. Говорят что, мол раз аренда не вещное право, значит, нужно исключить из ГК указание на свойство следования и вещно правовую защиту. У кого-то там есть идея, что аренда не вещное. Никому не нужна аренда без свойства следования. Очень слабое право. Давайте это всё под нож в угоду нашим идеалистическим представлениям, ни на чём не основанным. Есть пример у нас – в дореволюционной России этот вопрос сильно рассматривался. Там не было указания закона на свойство следования, было архе важно это. Есть свойство следования у аренды сказал Сенат. Конечно, здравый смысл требует, чтобы у аренды было свойство следования. Рыбалов очень возмущён. Нельзя ставить догматические стигматы выше здравого смысла. Есть права, природа которых вызывает вопросы.
Сервитут
Общие положения
Итак, ст. 274 ГК . Помимо ГК нормы о сервитутах размазаны по ряду ещё актов это, конечно же, ЗК, прежде всего. В ЗК есть 23 статья самая общая. Но она как раз мало интереса представляет. В ЗК интересны положения об участках, которые в общем пользовании. Там положения для сервитутов, которые в публичной собственности - массивное регулирование там содержится. Есть обзор практики ВС 2017 года очень важный. Перевернул многие вещи, которые до этого решались иначе. Есть решение ещё ВАС по делу Холодильщика. Туда всё ВАС вложил все, что думает о сервитуте. И закон ещё об автомобильных дорогах, о гос. регистрации недвижимости и т.д. Есть законы, в которые отдельные виды сервитутов содержатся. Сервитутное право содержится не только в ГК, в котором ему посвящены 4 статьи все лишь. Это всё размазано не только по федеральному и региональному законодательству. Республика Крым, например, там что-то приняла. Ст. 274 – база для всего разговора.
Прежде всего, объект сервитута – недвижимость. И устанавливается сервитут в интересах недвижимости. Необязательно земельный участок. Да, конечно, чаще всего сервитут устанавливается на земельный участок в интересах соседнего земельного участка, но это не всегда так. Сервитутом может быть обременено и право собственности на другую недвижимость. Это редко, но бывает. Иногда сервитутом могут накладывать право собственности на квартиру. Наложили сервитут на квартиру для того, чтобы собственник другой квартир смог провести канализацию – анекдотичный пример. Сервитут только на недвижимость по природе может быть. Пример: есть фрегат «забава» – стриптиз клуб. Мой любимый анекдот. Ходите туда! Есть известное заведение – собственно говоря, это судно. Оно зарегистрировано в судоходном реестре. У него висит флаг на корме, потому что это судно – недвижимость в силу закона. Вот объект недвижимого имущества. Плавучий, который судном является. И он был, собственно и есть - пришвартован к пристани. Соответственно, клиенты заведения должны попадать с берега на бал и обратно. Как это обеспечить? Сервитут! Был наложен сервитут на земельный участок, который представляет собой набережную. Сервитут для прохода на господствующую недвижимость. Здесь в данном случае был кораблик этот. И поскольку город вдруг решил избавиться от этого кораблика, от него надо избавиться, он же уродливый, могли бы получше сделать. Возник спор судебный о наличии сервитута – апелляционная инстанция сказала, что это не сервитут. Суд сказал, что сервитут может устанавливаться только на недвижимость по природе. А это недвижимость по закону. Но судебная практика сказала, что нельзя. Решение не бесспорное.
Объекты сервитута
Объекты сервитута. Это только недвижимость, всегда недвижимость. Причем, недвижимость по природе. Сервитут – это такое вещное право, которое в принципе существует только применительно к недвижимому имуществу по природе. Прежде всего, сервитут устанавливается в отношении земельного участка, подавляющее большинство сервитутов – в отношении земельных участков. Всё регулирование рассчитано именно на земельный участок именно. Здесь есть пара тонкостей. Ну, как мы уже говорили, земельный участок – это специфический объект. Прежде всего, это делимая вещь, земельный участок может быть разделён, из него может быть выделен участок, он может к другому земельному участку присоединиться. Земельный участок подвержен метаморфозам, которые означают не что иное как юридическую гибель вещи. Прекращается право собственности на старую вещь, и возникает право собственности на новую. Но, если бы мы этот принцип так и проводили бы без специальных правил, то, соответственно, если бы был установлен сервитут в отношении ЗУ (он был разделен, предположим, или присоединён к другому), то формально, строго говоря, сервитут тоже должен был бы прекратиться. Но это очевидная нелепость. Поэтому ст.11.8 ЗК РФ пункт 5 устанавливает правило, что если обременённый сервитутом ЗУ был разделён, например, то сервитут сохраняется. Это очень важное практически правило. Ст. 11.8 говорит, что в случаях образования новых ЗУ, сервитут сохраняется в прежних границах. Очень важное уточнение. Если бы у нас был ЗУ, и там установлен был бы сервитут для прохода в виде тропинки, потом ЗУ был бы разделён на 2 ЗУ, то с точки зрения и по прямому указанию ЗК, сервитут должен сохраниться в прежних границах. То есть буквально получается, что сервитут должен сохраниться в отношении того ЗУ, по которому эта тропинка проходит, правда? Понятно надеюсь, я фломастеры не взял. Т.е. ЗУ, тропинка в виде сервитута, ЗУ делится пополам, и эта тропинка оказывается на одном из новых земельных участках, и прямое указание закона и здравый смысл подсказывает нам, что сервитутом должна обременяться именно та половинка, по которой этот путь пролегает, правда? Вот ст.11.8 она об этом и говорит, но не все так просто… Потому что правила регистрации прав на недвижимость таковы, что запись о наличии сервитута окажется обременяющей все земельные участки, которые в результате образовались раздела. Такая вот нелепица! Потому что правила о регистрации обременений просты – права на все вновь образованные вещи обременяются. Старое обременение сохраняется для всех вновь образованных вещей. И регистрирующий орган ничего с этим поделать не может, такая инструкция. Регистрирующий орган должен внести запись об обременении ко всем участкам, которые появятся, хотя сервитут то на один участок. Правила глупо написаны, Рыбалов считает. Собственники тех вновь образованных участков, по которым сервитут не проходит, могут от этой записи в судебном порядке избавиться. Но это повлечёт дополнительные ненужные телодвижения.
(((Да, кстати, раз мы говорим о границах сервитута. Ещё одно очень важное замечание. Объектом любого права является некий объект недвижимости. Объектом любого ограниченного права будет являться вещь! Вот объектом сервитута тоже является вещь (ЗУ чаще всего). Но очевидно, что сервитут чаще всего подразумевает ограниченное пользование чужой недвижимостью. Пользование, ограниченное границами физическими. Чаще всего сервитут это право прохода и не может быть такого права прохода. Может, конечно, быть. Но чаще всего все-таки право прохода подразумевает наличие пространственных границ, за которые вы не вправе заходить, осуществляя своё право прохода. Сервитут часто имеет границы. Выделение того пути, по которому вы будете ходить. Определение этих границ очень важно. Как бы сервитут не устанавливался договором, судебным решением это очень важно. Если на вашем ЗУ участке сервитут, то для вас очень важно, где люди другие могут гонять крупный рогатый скот по вашему участку. Поэтому есть такая опция: можно осуществить кадастровый учёт вот этой части земельного участка. Называется – описание части ЗУ. При помощи кадастровых механизмов мы внутри наших объектов невидимости может этот кусочек описать, выделить его границы именно для описания. Никакого нового объекта не возникает. Чисто вот в таких картографических целях мы можем выделить, описать ту часть ЗУ, которая поражается сервитутом. Ещё раз подчёркиваю – с самим объектом ничего не происходит. Мы просто ограничиваем или устанавливает границы действия сервитута.)))
Итак, если служащий ЗУ присоединился куда-то или видоизменился – сервитут сохраняется. Закон об этом прямо говорит. А что произойдет, если господствующий ЗУ разделился? Или присоединён к другому участку и т.д.? Что произойдёт? Вопрос важный. Но закон ничего не говорит об этом. Хотя, в общем, ничего странного и удивительного нет. Ещё РП на этот вопрос отвечало очень просто – сервитут сохраняется. И современные правопорядки тоже это правило знают – при разделе господствующего участка сервитут сохраняется. Буквального ответа на этот вопрос в нашем праве нет. Но здравый смысл подсказывает нам, что сервитут должен быть сохранён и в нашем праве. По-разному можно отвечать на этот вопрос потому что, в конце концов, можно так рассуждать. Если собственник господствующей недвижимости сам принимает решение о разделе, он должен понимать последствия, которые могут быть. Если он принимает решение о разделе участка, то он несёт негативные последствия в виде прекращения сервитута. Так можно было бы рассуждать. Но поскольку сервитут, сейчас об этом будем говорить, он является объективно обусловленным, т.е. он устанавливается в интересах не лица, а недвижимости. Поэтому сервитут должен сохраняться, мало ли какие нужды заставили собственника разделить ЗУ. Может быть, он был вынужден или вообще был принудительный раздел ЗУ. И что его заставлять что ли по новой устанавливать сервитуты? Это нерациональное решение. Наверное, верный ответ, хотя еще раз подчеркиваю, закон об этом молчит – сервитуты должны сохраняться. Как это было в РП, как это сейчас в тех правопорядках, которые не забыли этот вопрос урегулировать. Кстати, проект новой редакции вещного права наконец-то к этому вопросу обратился и там прямо написано, что при разделе господствующей вещи сервитут должен сохраняться. Но за рамками вопроса оставили, а что если ЗУ господствующий был присоединён к другому ЗУ. Видимо специально об этом умолчали. Если господствующий участок к другому присоединяется – вполне может быть, что отпадает необходимость в востребовании сервитута. Потому что сервитут – это чаще всего восполнение недостатков господствующей невидимости. Если ЗУ присоединяется к другому ЗУ, то может быть так, что нуждаемость эта отпала. Поэтому проект говорит, что только в случае раздела у нас сохранение, в случае присоединения, проект предполагает, что сервитут прекратится. А если нуждаемость эта не отпала, то по новой – в суд с иском об установлении сервитута. Плохое решение. Можно было бы более подробно всё это расписать, не ограничиваясь 3 фразами, небрежно оброненными. Вопрос сложный. Много за и против, но если этот вопрос сейчас вообще не урегулирован и нам придётся на уровне просто аналогии права разрешать его или по аналогии закона, то проект предлагает хоть какое-то решение этого вопроса.
Что ещё про объекты? Помимо ЗУ объектом может быть и другая недвижимость. ГК в 277 статье предусматривает. Разумеется, если вам на праве собственности принадлежит ЗУ и дом, который на нём находится, то специального сервитута для пользования домом вам устанавливать не нужно. У вас здесь господствующей недвижимостью будет участок сам по себе. Но в некоторых случаях другая, помимо участка недвижимости, может являться самостоятельной господствующей недвижимостью. Например, помещение в здании, и сервитуты будут на другие помещения налагаться для доступа в принадлежащее вам помещение. Редко, но такие сервитуты устанавливаются. Должны ли здесь действовать правила, о которых мы с вами говорили? В случае раздела, присоединения других объектов недвижимости или нет? То, что сейчас есть в нашем праве по этому вопросу, оно всё в ЗК находится. То, что в ЗК находится, это не распространяется на отношения по поводу другой недвижимости, кроме ЗУ. Поэтому можем ли мы говорить здесь о возможности применения аналогии закона? Наверное, можем. Поэтому, скажем, если будет произведён раздел служащего помещения, наверное, по аналогии закона сервитуты, наложенные на это помещение, должны сохраняться. В общем, недвижимость чаще всего – ЗУ, изредка это другая недвижимость, но в любом случае это недвижимость по природе.
Недвижимость всегда соседняя. Это очень важно! Необязательно смежная, т.е. необязательно, чтобы была общая граница с нашим господствующим участком, где-то рядом. Может через участок, через два и т.д., т.е. «соседняя» не означает «смежная».
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 747; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!