Регулирование сервитутных отношений
Теперь переходим к регулированию сервитуты отношений. Сама идея, такой базовый стержень сервитутного права, он незамысловат. Иногда для того, чтобы пользоваться своей недвижимостью нам необходимо пользование чужой недвижимостью. Ст. 274 говорит, что сервитут право ограниченного пользования чужой вещью, которое правом устанавливается для обеспечения тех нужд собственника господствующей недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Классический пример: анклавный участок – это участок, который со всех сторон окружён чужими участками и к дороге не имеет выхода. ЗУ, полностью окружённый со всех сторон соседями. Понятно, что пользование этим участком крайне затруднено. Нужно обеспечить доступ к землям общего пользования и к дороге. Для этих целей может быть использован сервитут. Путём доставления права прохода или проезда по соседним ЗУ. Закон говорит, что сервитут устанавливается тогда, когда без установления сервитута невозможно обеспечить надобности собственника господствующей невидимости. Не очень удачная формулировка. Почему? У вас есть анклавный участок. Понятно, что вам нужно обеспечить доступ, без обеспечения этого доступа ваши нужды обеспечены не будут. Но почему именно сервитут? Доступ можно обеспечить, например, с помощью договора аренды. Договор аренды можете заключить, с помощью которого вы получите доступ на условиях аренды. Но почему сервитут выгоднее? Сервитут более стабильное право. Он с большей эффективностью обеспечит нужды господствующей недвижимости. Прежде всего, сервитут можно принудительно устанавливать. Вот его главная особенность. В отличие от договора аренды.
|
|
|
(((Иногда судебная практика и даже ВС эту практику поддерживает: суды исходят из того, что иногда можно и понудить к заключение договора аренды. В безвыходных ситуациях наша практика соглашается с тем, что можно заставить заключить договор аренды. Ну да ладно.)))
Вот сервитут, по крайне мере, прямо предусматривает возможность принудительного его установления. Сервитут не подвержен целому ряду рисков, которые свойственны аренде. Например, практика исходит из того, что даже если вы за сервитут не платите, лишить вас права пользования нельзя. Сервитут в своём определении подразумевает возможность принудительного установления. Возможность установить его тогда, когда без него невозможно обеспечить какие-то нужды собственника господствующей недвижимости. Их можно обеспечить путём заключения соглашения, договора аренды, ссуды, покупки, установления другого ограниченного вещного права. Всегда, когда мы говорим о сервитуте и о его назначении, мы всегда должны иметь в виду, что, прежде всего, это то право на чужую недвижимость, которое можно принудительно получить. Мы можем заставить другое лицо предоставить нам доступ к своей недвижимости. Ни в ГК, ни в ЗК при этом нет какого- то ограниченного списка сервитутов. У нас из закона в принципе не вытекает наличие вообще замкнутого перечня ограниченных вещных прав. И в частности его нет для сервитутов. Хотя, те правопорядки, которые исходят из замкнутого перечня, то устанавливают в рамках этого перечня ещё перечень замкнутый для сервитутов. И наш проект изменений вещного права тоже из этого исходит – устанавливает просто ограниченный ряд сервитутных типов. Чётко будут указаны виды сервитутов. Только можно те сервитуты, которые прямо в законе указаны. Но это только проект. Сейчас ст. 274 ГК говорит лишь о том, для каких целей могут устанавливаться сервитуты. Сейчас ограничение закона вот такое – целями. Для чего, в каких целях его можно установить (сервитут)?
|
|
|
1. Прежде всего – проход и проезд. Основная масса сервитутов – право прохода и проезда через соседний ЗУ. Классический сервитут.
2. Строительство и эксплуатация линейного объекта. Ещё одна разновидность сервитута, встречающаяся гораздо реже. Но встречающаяся и набирающая важность. Линейных объектов масса. Споры по поводу них растут. Растет количество сервитутов, которые устанавливаются для обеспечения пользования линейными объектами. Линейные объекты, напоминаю, это линии электропередач, газопроводы, трубопроводы, дороги и тому подобные «длинные» вещи.
|
|
|
3. Третья цель, которая указана в статье 274 – иные нужды.
Вот такой перечень. Просто для примера привели первые два. Перечень открытый. Любые нужды, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Возникает неопределённость – можно резвиться как хотим? Любые нужды ведь, лишь бы их нельзя было обеспечить без сервитута. Вернёмся к нашему примеру, о котором мы говорили в прошлый раз. То, что называется (пока не будем использовать термин сервитут) право на вид. Соглашение, по которому собственник участка обязуется его не застраивать, чтобы вам вид на речку не заслонять. Вот вам право неизвестной природы. Оно подпадает под это очень размытое ограничение ст. 274? Это «иные нужды», без которых нельзя обеспечить? Ну да, наверное, без этого соглашения нельзя обеспечить эту вашу нужду. Вам нужно речку видеть. Как ещё обеспечить? Это та самая нужда, которую нельзя без установления сервитута обеспечить. Или, скажем, у вас есть ЗУ и вы купили вертолёт. И на вашем участке его ну негде посадить – всё застроено. Можете ли вы требовать установления сервитута на соседский ЗУ, чтобы сажать там свой вертолёт? Ст. 274 говорит «любые нужды лишь бы они не могли без сервитута быть обеспечены». Такой ограничитель, конечно, есть – есть неписанное, но всеми признаваемое учение о сервитутах. Там 2 правила – все сервитуты 2 правилам подвергаются:
|
|
|
1. Первое - сервитут служит недвижимости. И вот здесь ошибка ст. 274. Вот она в чём заключается! Она говорит, что сервитут устанавливается для обеспечения нужд собственника.Это ошибка. Сервитут устанавливается для обеспечения нужд самой недвижимости. Она не для собственника, она для недвижимости. Сервитут всегда устанавливается в пользу господствующей недвижимости. Поэтому сервитут сохраняется для господствующей недвижимости, как бы там не менялись собственники этой недвижимости. Вот есть сервитут в пользу собственника Петрова, Петров продаст ЗУ Сидорову, а Сидоров Кузьнецову и т.д., но сервитут всё равно остаётся на участке, ему всё равно как изменяются собственники господствующего участка. Сервитут – право не для лица, а для господствующей недвижимости. Господин сервитута – вещь, а не лицо. Собственно говоря, так и пишут в тех кодексах, которые содержат более классическое регулирование сервитута – голландский, например. Они так и говорят – сервитут в пользу недвижимости. Правду пишут. И устанавливается он именно для пользы недвижимости. А какая может быть польза у недвижимости? Это некие объективные потребности. Сервитут всегда устанавливается для восполнения объективно присущих недвижимости недостатках. Здесь нет места прихоти текущего случайного собственника. Сервитут с вечностью разговаривает. Нам не важно, что там хочет собственник. Это некая объективная нужда господствующей недвижимости. Судебная практика из этого и исходит. Сервитут может быт установлен для обеспечения лишь базовых потребностей– проход, проезд, энергообеспечение. Вот они базовые потребности, только для них сервитут устанавливается. Это первое правило золотое.
2. А второе правило – сервитут не может состоять в возложении на собственника служащей вещи обязанности активного поведения. Сервитут не может состоять в действии. Не обязывает к действию. Правило универсальное. Есть отступление –обязанность по совершению действия может возлагаться на собственника служащей вещи, но лишь факультативно тогда, когда это носит вспомогательный характер. Если сервитут проезда установлен, то на собственника служащей вещи может быть возложена обязанность по обеспечению возможности проехать – ему надо дорогу поддерживать в надлежащем состоянии. Свои сети должен содержать, чтобы переток осуществлять, например, и т.д. Это такие именно вспомогательные действия, которые не определяют саму суть того, в чём заключается сервитут. Из РП пример активного сервитута – сервитут опоры – своё здание на соседскую стену. Здесь не исключение. Мы получаем право пользоваться чужой вещью, опираясь на неё. Нет «обязания» к действию здесь. Но собственники служащей вещи должен её в надлежащем состоянии поддерживать. Его действия не определяют содержание сервитута, они носят вспомогательный характер. Стоимость расходов можно взыскать, но доказать сложно все. Допустим, мой участок через ваш участок к электросети подключён. Вы свои сети должны поддерживать в надлежащем состоянии, но вы и так должны поддерживать. По общему правилу это должно охватываться платой за сам сервитут как таковой. Другое дело, что иногда могут быть экстраординарные действия – вам придётся действия принимать, чтобы обеспечить сервитут. На вашем ЗУ размыло мост, через который был проложен сервитут. Можете такое взыскивать с сервитуария или нет? Нет, наверное, не сможете. Как убытки не взыщите. В плату за сервитут не входит, придётся пострадать вам.
Вот 2 главных ограничителя – 2 золотых правила сервитута. Объективный интерес недвижимости самой как таковой и запрет устанавливать обязанность активного поведения как основное содержание сервитута. Ст. 274 если к ней вернуться, буквально говорит, что сервитут это возможность пользоваться чужой недвижимостью. Не извлекать пользу, выгоду, а именно пользоваться чужой недвижимостью. 274 подразумевает ваше вторжение в чужую недвижимость. Мы именно пользуетесь чужой вещью. По смыслу 274 сервитуты вида и света ею не охватываются. Нельзя назвать это пользованием – чтобы сосед не строил дом. Вы не вторгаетесь в чужую недвижимость. Ею не пользуетесь. Но собственник тоже ею не вправе пользоваться в полном объёме. Ст. 274 отрицательные сервитуты не охватывает. Интересное наблюдение в ГП РФ. Я говорил, что сейчас у нас нет замкнутого перечня сервитутов, есть только 274 ст. с её перечнем нужд. Проект предполагает, чтобы ни мы, ни суды не страдали, определяя можно установить сервитут или нет – в законе будут написаны все сервитуты. Проект говорит – я все сервитуты на все случаи жизни предусмотрел. Вот, берите какие сервитуты есть, какой из них под ваши нужды подходит, берите его, и всё его содержание в законе написано. Было бы хорошо, если бы не одно но! Вот они говорят, что сервитуты могут быть только те, которые в ГК предусмотрены в проекте. Сервитуты могут быть положительные и отрицательные. Потом приводят список сервитутов, и там нет ни одного отрицательного сервитута, вот вам попытки установить замкнутый перечень. В отношении отрицательных сервитутов ст. 274 говорит, если буквально её читать, что у нас сервитуты только положительные.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 284; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!