Ограниченные вещные права на жилые помещения
Ну, в общем, начнём с жилищных узуфруктов. Сильно не ошибемся, если так назовём. В ГК ст. 216 упоминания о них нет, но это не значит, что их нет вообще. Два ограниченных вещных права на жилые помещения прямо названы таковыми в ЗК РФ. Кодекс называет это правом пользования жилым помещением на основании легата. Легат – способ возникновения этого права. Само право – узуфрукт классический. А второе право тоже право - право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Договор – основание, а возникает узуфрукт из него тоже. Про них и поговорим сначала.
Право пользования жилым помещением на основании легата
Сначала про тот узуфрукт, который устанавливается на основании завещательного отказа, что и является одним из наиболее популярных способов возникновения узуфрукта традиционно. О нем говорит ст. 33 ЖК РФ. В РП узуфрукт изначально возник для чего? Чтобы предоставить одному из членов семьи (обычно это супруга наследодателя) право пользоваться наследственным имуществом на время жизни. С тем, чтобы обеспечить существование этого супруга. Но в то же время не передавать ему наследственное имущество, чтобы наследственное имущество перешло и досталось детям. И супруг, переживший другого супруга, тоже мог прокормиться. Вот этот институт дожил до наших времён и сейчас в ЗК РФ в таком виде закреплён. На основании завещательного отказа. Завещательный отказ – когда наследодатель завещанием говорит наследнику, чтобы тот совершил отказ этот. Отказ не значит отказаться от наследства – он должен из наследственного имущества часть имущества передать третьему лицу в пользование, например, а может просто передать. Вот он отказ. 1137 статья это. Наследник, получивший наследство на основании легата, должен либо третьему лицу в собственность передать имущество, либо в пользование. Нас интересует вариант передачи в пользование. Вы будете говорить, когда у легатария (у того лица, которому имущество должно быть передано) право возникает. Там 2 варианта есть – либо возникает в силу самого принятия наследства, мол раз наследник принял наследство, которое отягощено этим завещательным отказом, то у легатария автоматически возникает вещное право. Либо право собственности, либо ограниченное вещное право – право пользования. Либо другой вариант – право легатария возникнет только тогда, когда наследник ему это имущество передаст. 2 варианта возможно – либо сразу право возникает, одновременно с наследником, у наследника наследство, а у легатария сразу право пользования возникает – виндикационнный легат. Либо дамнационный легат – когда для того, чтобы возникло право собственности у легатария, наследник, ставший собственником, должен осуществить предоставление права. У легатария сначала возникает обязательственное право – что-то потребовать у наследника и только когда наследник передаст жилое помещение в пользование, у легатария возникает вещное право. Очень важный вопрос. Хотя казалось бы, что за схоластика. Но для узуфрукта это очень важно! Этот институт будет развиваться и получит большее распространение. Почему это важно? Наследник по общему правилу совершенно не заинтересован в том, чтобы исполнять этот завещательный отказ. Предположим, что вся наследственная масса состоит в одном жилом помещении и установлен завещательный отказ, в соответствии с которым наследник должен предоставить это помещение в пожизненное пользование 3 лицу. Наследнику это совершенно неинтересно и не выгодно. А он уже принял наследство, он собственник. Поэтому если мы говорим о дамнационном легате – когда у легатария не возникает право, а он должен добиться предоставления. И есть риск того, что наследник просто продаст помещение. И пока он не предоставил третьему лицу помещение, узуфрукт не возник. Для его установления требуется передача. А раз он не возник, жилое помещение не обременено. А, значит, его можно отчуждать и оно свободно от прав 3 лиц. Алгоритм действия наследника напрашивается сам собой. А если дело с виндикационным легатом – так такого риска нет. Закон говорит, что при переходе права собственности на объект завещательного отказа – сохраняется право пользования, но это право пользования, если оно еще не возникло, оно не сохраняется.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Разграничение между 2 видами легатов принципиально важно для самой сути этого института. У нас 1137 статья, которая говорит про завещательный отказ – внимание этому вопросу не уделят, по сути. Мы можем только догадываться, что имел в виду законодатель, но если буквально читать, получается, что у нас дамнационный легат. Где для возникновения узуфрукта надо, чтобы был предоставлен легат, потому что говорится в законе: завещатель может возложить обязанность предоставить. Обязанность предоставить! А п. 3 ст. 1137 говорит: к отношениям между легатарием и наследником, на которого возложен завещательный отказ, применяются положения ГК РФ об обязательствах, если иное не следует из правил настоящего раздела и существа завещательного отказа. Теоретически есть возможность того, что завещательный отказ по существу, как имел в виду законодатель, может быть виндикационным. Возможность такого толкования в 1137 статье заложена и иногда в литературе так и толкуется. Что мол по умолчанию у легатария сначала возникает обязательственное право потребовать предоставления ему узуфрукта, но иное может быть установлено в самом завещательном отказе. Это очень тёмное место. Можно толковать и так. На это можно привести массу возражений, что так толковать мы не можем. Но, наверное, законодатель имел в виду такой вариант толкования.
|
|
|
Ну, предположим так или иначе наследник принял наследство, исполнил свою обязанность, предоставлял легатарию право пользоваться жилым помещением, узуфрукт возник. Каковы содержания права этого? Это право пользования! Объект – жилое помещение. Право пользования на срок, который указан в завещательном отказе. Срок, как вы понимаете, может указываться по разному – может быть указание на истечение какого-то периода, а может быть на срок жизни – тоже срок. Когда этот срок истекает – право пользования прекращается. Суть узуфрукта классического заключается в том, что право это пожизненное либо на срок. Право, срок существования которого в принципе ограничен. Чаще всего традиционно это право пожизненного пользования. Когда срок истекает – право прекращается. Объём этого права следует из названия – пользования. И здесь уже возникает следующая проблема, связанная с неудачностью формулировки. Ст. 33 ЗК РФ, которая говорит про этот узуфрукт, говорит, что узуфруктуар (лицо, которому узуфрукт предоставлен, ЗК не использует термина узуфрукт) пользуется жилым помещением наравне с собственником. А что имел в виду законодатель? что значит – пользуются наравне? Классика жанра относительно узуфрукта заключается в том, что у собственника голое право. Когда за вычетом узуфрукта у собственника остаётся голое право. Он никакого касательства к этому имуществу не имеет. Но это в Риме, там тепло. А у нас то как? Что имел в виду наш законодатель? Они там живут одновременно? Или как вообще может быть наравне? Не может быть такого вообще! Смыслу узуфрукта это противоречит. Узуфрукт в том и заключается, что совсем не наравне. Узуфруктуар пользуется, а собственник вообще отстраняется. Имеется в виду, что узуфруктуар также пользуется жилым помещением, как пользовался бы собственник. Вот что хотел сказать наш законодатель, а может ли узуфруктуар отстранить собственника от пользования жилым помещением или нет? Суть легата в этом зачастую, чтобы жилое помещение использовалось легатарием для проживания. А если речь идёт об ограниченном в объёме пространстве, возникнет конфликт интересов, они не могут жить в одном помещении. Но 33 сконструирована так, как она сконструирована, к сожалению, крайне неудачно. Ну, здравый смысл и системное толкование закона, и историческое толкование говорит о том, что конечно, если установлен узуфрукт на жилое помещение, то узуфруктуар должен обладать исключительным правом пользования этим жилым помещением. Завещательный отказ может предоставляться и на часть жилого помещения предоставляется, тогда вопроса этого нет. Дом индивидуальный на основании легата предоставляется в пользование (несколько комнат на первом этаже), здесь всё понятно, один на первом этаже, второй – на втором. Но если ничего четко не прописано, то может возникнуть сложность. В судебной практике ничего нет вразумительного. Но эта проблема очень важная, она будет скоро разрешена. Часто будут такие отношения возникать. И чем дальше, тем чаще. Пользование.
Итак, мы поговорили про исключительность этого пользования и увидели, что ничего не понятно, к какому выводу мы можем прийти на основании буквального закона? Это ЗУ РФ, он крайне небрежен в вопросах ГП. Одна из иллюстраций этого тезиса. Это и пользование, и владение тоже – узуфрукт. Если предоставляется на основании легата жилое помещение полностью легатарию, то он не только пользуется, но он будет и владельцем этой вещи. По крайне мере – фактическим непосредственным владельцем он в любом случае точно будет. Узуфрукт не подразумевает возможность распоряжения. Прежде всего, узуфруктуар не может отчуждать само своё право – сам узуфрукт не может отчуждаться. В принципе сейчас некоторые современные законодательства допускают возможность отчуждения узуфрукта, но не в нашем случае. Наш ЗК молчит по этому поводу, и мы должны исходить из сути узуфрукта как инструмента, который должен устанавливаться в пользу конкретного лица, чтобы обеспечить его жильём на время его жизни, поэтому отчуждаться он не может. А вот будет ли противоречить сути узуфрукта возможность сдачи жилого помещения в наём? Многие правопорядки говорят – да, узуфруктуар может устанавливать права найма на переданное ему имущество. Наш правопорядок молчит. Вот ещё проблема! Что может делать узуфруктуар с этим своим правом? Может ли он жилое помещение это передать по договору найма? Нельзя, я думаю.33 статья ЗК РФ говорит только о пользовании, ничего не говорит о распоряжении. Видимо нельзя, значит, никаких договоров аренды и иного конститутивного правопреемства здесь быть не может.
Прелесть этого права в том, что это оно нигде не регистрируется. Законодатель прямо говорит, что это вещное право, это право следует за вещью, к кому бы ни переходило право собственности на имущество, обременённое узуфруктом, он сохраняется. Те люди, которые писали ЗК РФ, говорят, что право пользования может быть зарегистрировано по желанию узуфруктуара. Наличие или отсутствие такой регистрации на это право никак не влияет. Право существует независимо от регистрации – исключение из принципа внесения. Когда говорят – вещное право на недвижимое имущество, оно подлежит гос. регистрации, казалось бы, но 33 статья говорит, что гос. регистрация может быть проведена по желанию узуфруктура. Зачем сделана эта оговорка – непонятно. Наверное, чтобы уберечь наших узуфруктуаров от лишних хлопот. Идея может быть законодателем двигала и благая, но получилось плохо. Покупая жилое помещение вы не можете быть гарантированы, что покупаете это жилое помещение вместе с узуфруктуаром. И вы не знаете, есть там узуфруктуар или нет. И как узнать? В засаду сядете на полгода? Самый главный недостаток этого института – отсутствие требования гос. регистрации, нелепый недостаток, для чего это было сделано – надо было просто не писать дурацкую фразу – «может потребовать гос. регистрации». Действовало бы общее правило о том, что это право подлежит гос. регистрации, никому хуже бы ни стало. Но зачем-то её написали. Итак, это первый жилищный узуфрукт, о котором мы сегодня должны были поговорить.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 698; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!