Право пользования жилым помещением членами семьи



 

Эти 2 узуфрукта – ст. 33 и ст. 34 ЖК РФ на практике часты. Но самый распространённый на практике институт вещного права в отношении жилого помещения – право пользования жилым помещением членами семьи. Это может быть даже не узуфрукт, это более сжатый объём прав – узус, абитацио – право пользования жилым помещением. Узуфрукт – широкий институт. А узус – очень узкое вещное право по своему содержанию. Это его разновидность. В чём проблема? Это ночной кошмар нашего рынка недвижимости. Ничего кошмарнее него придумать было нельзя. Это идеальное пугало для рынка недвижимости. 19 статья закона о введении в действие ЗК РФ 2004 год. Обратите внимание тоже на красоту игры – один из самых страшных институтов вещного права вводится не ЗК не ГК, а законом о введении в действие. О чём говорится в этой статье? Прежде всего о ком? Речь идёт о приватизированных жилых помещениях. Жилые помещения, предоставленные по договору социального найма можно приватизировать. Договор приватизации может подразумевать переход права собственности на жилое помещение либо ко всем членам семьи (договор социального найма с членами семьи заключается, право может перейти либо к одному из них, либо ко всем). Разумеется, если переходит право собственности на одного члена семьи, остальные должны быть согласны с таким поворотом дел. Вот те члены семьи, которые отказались от приватизации. Согласились – в долях переходит. Собственно говоря, да, 19 ст. говорит об этих лицах. Не буду вас сейчас нагружать. Просто если буквально читать 19 статью, она безобидна. По своему буквальному смыслу рассчитана на узкий перечень случаев и буквально она конечно вроде бы не должна влечь те разрушительные последствия, которые она имеет. Но она была творчески истолкована ВС. Самое яркое место – пленум ВС 2009 года номер 14по практике применения ЗК РФ. В принципе логику ВС тоже можно понять и простить. О чём рассуждал ВС? У нас есть 292 ст. в ЗК РФ – пункт 4, говорит, что если собственник жилого помещения производит отчуждение, то члены его семьи утрачивают право пользоваться им. Логично, если лицу квартира принадлежит на праве собственности и собственник квартиру продаёт, его домочадцы не должны там оставаться жить. А до недавнего времени было совсем другое правило. Если собственник продаёт помещение – члены его семьи сохраняют право пользоваться этим жилым помещением. 292 вернулась к здравому смыслу. Но этот подход не применяется в том случае, если мы говорим о неприватизаторах – тех членах семьи, которые отказались от приватизации. Если такие субъекты проживают в квартире, они сохранят свое право. Это исключение из 292 ст. ВС выводит из 19 статьи. 19 статья – для формулирования этого подхода используется. ВС это объясняет, что лица, давая согласие на приватизацию, исходили из того, что право пользования для них будет носить бессрочный характер. Из чего ВС взял, что давая согласие на приватизацию, лица исходили из того, что право собственности будет носить бессрочный характер. ВС говорит, что люди полагали, что они сохранят право пользоваться жилым помещением и право должно за ними сохраняться, несмотря на переход права собственности к другому лицу. Это право носит бессрочный характер, там же говорит ВС. Это бессрочное право пользования сохраняется при переходе права. Вещное право это. В ряде решений ВС ещё и подчёркивает, что это право носит самостоятельный характер. Некоторые суды в своих решениях называют это право вещным, хотя оно нигде не называется вещным буквально, ни в ВС разъяснениях, ни в законе.

 

Если лица дали согласие на приватизацию, они получили ограниченное вещное право, пользоваться чужим жилым помещением независимо от того, кому оно принадлежит. Суды исходят из того, что это вещное право. Здесь есть вещно-правовые способы защиты. Таких субъективных прав в обороте десятки тысяч. Самое распространённое на практике ограниченное вещное право на жилое помещение. Их огромное количество, и они нигде даже по желанию не регистрируются. Даже при желании нельзя зарегистрировать это. Итак, мы имеем ограниченное вещное право на жилое помещение, очень массовое и нигде не регистрируемое. Просто кошмар для рынка недвижимости. Слава Богу, судебная практика исходит из того, что право прекратится, если лицо добровольно отказалось от права пользования своими действиями – лицо не пользуется, выехал субъект из помещения, не проживает там. Это право прекращается, само, автоматически. Забыл сказать, ВС дальше пошёл и помимо этих отказников от приватизации, которых и так неисчислимое количество, он такое же право предоставил и членам семьи тех субъектов, которые в СССР приобретали квартиру в жилищно-строительных кооперативах – то есть, ещё больше субъектов, людей. Поэтому, когда вы где-нибудь на вторичном рынке недвижимости жилое помещение собираетесь приобретать, жилое помещение – вот вам самая главная страшилка этого рынка, ст. 19, потому что права нигде не регистрируются. В отличие от узуфруктов – собственник жилого помещения там чаще всего живёт, вы, даже придя в квартиру, не сможете уловить запах этого риска юридического. Собственник жилого помещения чаще всего живёт со своей семьёй. Вы приходите в квартиру, видите, что собственник там проживает, обременений нет, в ЕГРП записано всё, с 94 года у него квартира в собственности, вы всё проверили, вели себя разумно и добросовестно, а потом вы купили квартиру и тут выскакивает субъект, который даже там не зарегистрирован по месту жительства. В квартире его не было, потому что он был в командировке и т.д. Его право сохраняется, вы купили квартиру с этими субъектами, который только что освободился из тюрьмы и говорит: я тут живу вместе с вами. И любой суд его поддержит и скажет: живите вместе, совет да любовь! Абсурд ситуации этой дошёл до зенита в том деле, который рассматривал КС. Вся эта красота в принципе расписана в деле Богатырёва 2015 год 5-П. Там вообще классика этого жанра. Там произошло следующее: Богатырёв приобрёл квартиру на публичных торгах, она была заипотечена, и потом продавали её. Право собственности зарегистрировал, а потом выяснилось, что в квартире 5 человек ещё проживает. Ну и все суды сказали – так и живи, что купил, то купил. Постановление интересно не только тем, что градус абсурда высок, но КС, наконец-то, пнул законодателя, сказав, что нужно внести изменения в закон и обеспечить публичность прав. Чтобы лицо разумное и добросовестное не приобрело такое имущество. Ждём, когда это будет сделано. Ужасный риск рынка недвижимости, который всегда нужно иметь в виду. Как бы вы не бились, избежать этого риска полностью нельзя, только если вы покупаете новейшую квартиру. Чистые квартиры. Но если мы говорим о каком-то старом фонде, риск присущий этой сделке. Ну, всё с этими правами пользования на жилое помещение.

 

Суперфиций

 

Едем дальше по вещным правам. Следующий институт, по которому мы вкратце пробежимся – суперфиций. Нигде не увидите этого термина в законе, но по содержанию своему это он. Это право на ЗУ, которые в публичной собственности. Очень узкими целями ограничено – это предоставление земли для строительства наёмного дома социального или коммерческого использования, наёмные дома. Суть в чём? Застройщик выстраивает многоквартирный дом, становится собственником этого дома, но использовать этот дом он может только по одному назначению - сдавать жилые помещения в социальный или коммерческий наём. Отчуждать эти жилые помещения не может – может только сдавать. Если социальный наём – то и на социальных условиях сдаются жилые помещения. 91.16 ЖК РФ - там расписано, что такое наёмные дома. Для строительства этого наёмного дома предоставляет ЗУ. И частные и публичные ЗУ могут быть, но мы только о публичном поговорим. Вот этот институт предоставления земельного участка оформляется двумя договорами одновременно. Интересный комплекс – договор аренды (это называется арендой) и, кроме того, договор об освоении территории, его содержание регулируется градостроительным законодательством. В соответствии с этим комплексом договоров ЗУ предоставляется для строительства и эксплуатации наёмного дома. Здесь застройщик не просто имеет право, он обязан, получив этот ЗУ, построить там наёмный дом и эксплуатировать его. Интересное право собственности у него, он обязан эксплуатировать наёмный дом, который принадлежит ему на праве собственности. Срок этого договора от 20 до 49 лет. Договор изначально носит срочный характер, максимум 49 лет. Вот что мы имеем: ЗУ в пользование лицу предоставляется (договор аренды на основании ЗУ предоставляется, там всё расписано, то есть регулирование размазано между градостроительным и ЗК РФ). Суть простая – ЗУ до 49 лет предоставляется, застройщик стоит дом и эксплуатирует его, сдаёт в наём, зарабатывает деньги. Лицо построило здание на чужом ЗУ, предоставленном на 49 лет – это суперфиций. И право собственности носит срочный характер. Право собственности до тех пор существует, пока правовое основание для эксплуатации ЗУ не отпадет. Временное право. Некоторые конструкции порождаются жизнью. Сложно заподозрить разработчиков всех этих новелл, что они просто хотели внести интересную штучку в наше ГП. У них были сугубо утилитарные цели, они не знают, что такое суперфиций. Он реально нужен. Правда они не написали, что произойдёт по истечении срока аренды? Что потом должно произойти? Они видимо на будущее сказали – «последствия определяются законодательством». Сроки действия таких договором (а их немного) истекут очень нескоро, поэтому они и не заморачивались с этой проблемой. С этой важной проблемой они пока не заворачивались. Что будет после истечения сроков действия прав на землю? Если исходить из нормального понимания, то если срок аренды заканчивается, ЗУ в том виде, в котором он был получен, должен быть возвращён обратно. Ещё раз повторюсь – институт совершенно новый, таких мало договоров. Сугубо академический интерес представляет пока что. Это вещное право возникает из-за требования практики.

 

Аренда

 

Самый спорный вопрос с вещными правами непоименованными – это аренда конечно. Здесь поле битвы очень жёсткой сторонников различного понимания, что есть личное право. Кто-то во главе с Сухановым кричит, что аренда – обязательство и предоставление арендатору вещных исков и следования – недоразумение. Мы не должны исходить из того, что какие-то догматические рассуждения должны иметь приоритет перед рациональностью. Это спорно! Кто-то говорит, что аренда недвижимости – это право вещное, кто-то говорит, что чисто обязательственное. Тонкость в том, что практически все современные законодательства говорят о свойстве следования прав арендатора. Самое главное для арендатора – свойство следования. Самое главное свойство в вещном праве – это свойство следования. Спор – а нужно ли лишить аренду свойства следования или не нужно? Рыбалов полагает, что аренде нужно свойство следования. Если вы заключили договор аренды ЗУ на 5 лет, для вас очень важно, чтобы ваше право не прекратилось в результате продажи. Очень важное свойство аренды. Но ещё раз – много спорят, но как бы то ни было, у аренды есть свойство следования и 305 ст. говорит о том, что арендатору и против собственника вещно правовые способы защиты предоставляются. Как вы аренду не назовите, все вещно правовые свойства у неё есть. А если вы посмотрите 22 ст. ЗК РФ пункт 9 там говорится о праве аренды публичных ЗУ на срок больше 5 лет, на самом деле это эмфитевзис. Кроме того, права арендатора наследуются, их можно отчуждать и закладывать. В классической русской цивилистике об этом и рассуждали. Аренда будет вещным правом тогда, когда будет свойство следования, эти права можно будет закладывать, вещные иски будут, права можно будет отчуждать, плюс невозможность одностороннего отказа арендодателя от договора. Если это всё будет в аренде, аренда – вещное право. Сейчас всё это есть.

 


Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 296; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!