Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным. Оценка стоимости незастроенного земельного участка используется для корректного применения метода оценки по затратам.
Заключая сделку купли-продажи объекта, на которую опирается определение стоимости, типичный покупатель предполагает в дальнейшем эксплуатировать объект именно по лучшему использованию.
Критерий физической возможности
К физически возможным относятся те способы использования земельного участка, которые являются, осуществимы с точки зрения его размера, формы, рельефа, а также имеющихся коммуникаций или возможности их прокладки.
Критерий законодательной разрешенности
В проведенной работе мы учитывали целевое использование объекта оценки.
Критерий экономической состоятельности
После выявления всех физически возможных и законодательно разрешенных способов использования земельного участка, из них выбираются экономически оправданные способы использования, то есть те, которые обеспечивают достаточную норму прибыли для привлечения инвестиций в проекты застройки участка.
Наиболее эффективное использование земельного участка с имеющимися улучшениями, по нашему мнению, - это его текущее использование, так как оно совпадает с целевым назначением земельного участка.
Учитывая, что объект оценки расположен в здании в районе массовой застройки, анализ участка как вакантного для целей настоящего отчета не проводился.
По нашему мнению, использование объекта оценки в ином варианте, чем текущее использование требует значительных затрат на переоборудование и согласование. Наименьшие затраты на переоборудование связаны с использованием помещений в существующем виде, поскольку это соответствует текущему использованию объекта. С учетом местоположения (с точки зрения проходимости и оживленности) оцениваемого объекта, его функционального назначения и наличие спроса на подобные объекты, а так же конструктивных особенностей, можно рассматривать использование объекта оценки в качестве квартиры как оптимальное.
Исходя из выше изложенного, Оценщик предполагает, что лучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование.
МОНИТОРИНГ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ
(сентябрь 2006 г.)
Наступившая осень принесла на вторичный рынок жилья Москвы сезонное оживление, что повлияло на увеличение темпов роста цен. По итогам сентября, по данным Аналитического консалтингового центра Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», средняя удельная цена при фактической структуре предложения поднялась на 6,3% (против 3,9% в прошлом месяце) до уровня 4665 $/кв. м +/-0,4%, при постоянной структуре (по структуре декабря 2004 г.) – на 3,9%. С начала 2006 года прирост цен на вторичное жилье столицы составил 75,5%.
В динамике объема предложения наметилась тенденция к росту. За месяц он увеличился на 13,8 %. При этом структура предложения сентября (по размеру квартир, округам и типам жилья) не претерпела серьезных изменений по сравнению с прошлым месяцем.
В отчетном месяце уровень средних цен квартир с различным числом комнат значимо отличается друг от друга. Наибольший месячный прирост отмечен в сегменте многокомнатных квартир (+7,1% для трехкомнатных квартир и +7,5% для квартир от четырех комнат), наименьший – в сегменте однокомнатных квартир (+3,9%). В лидеры прироста с начала года также вышли квартиры от четырех комнат (+77,8%), впервые обогнав однокомнатные квартиры (+77,2%).
Относительно территориальной составляющей наблюдается одинаковый уровень средних цен в ВАО и ЮАО. В месячной ценовой динамике продолжают лидировать квартиры в ЦАО (+6,1%). Помимо них в отчетном месяце резко подорожали квартиры в ЗАО (+8,2%) и ЮЗАО (+6,2%). Наибольший ценовой прирост с начала года (относительно декабря 2005 г.) сохраняется в ЮВАО (+81,1%) и ВАО (+80%).
Жилье различного качества в отчетном месяце характеризуется одинаковым уровнем средних цен в категориях «панель с малой кухней» и «типовая панель» (отличие статистически незначимо). Наибольшие изменения цен в сентябре сохраняются в сегменте дорогого жилья – «монолит» (+10,1%) и «монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности» (+6,3%). Аутсайдером месячного прироста стал сегмент малогабаритного жилья – «хрущевки панель» (+3%) и «хрущевки кирпич» (+3,2%). При этом по итогам девяти месяцев текущего года они остаются лидерами ценового прироста - «хрущевки панель» (+84,2%) и «хрущевки кирпич» (+82,9%).
Таким образом, наступившая осень принесла на вторичный рынок жилья Москвы сезонное оживление и повышение темпов роста цен до 6% в месяц. Объем предложения по итогам сентября увеличился на 13,8%. Дальнейшее увеличение объема предложения возможно остановит последующее сезонное повышение темпов роста цен, а при полном восполнении дефицита предложения возможно их снижение до 2% в месяц.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 796; | Поделиться с друзьями:
|
Мы поможем в написании ваших работ!
