ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Основные характеристики оцениваемого объекта недвижимости представлены в таблицах 1-2:
Таблица №1. Здание.
1. Общая характеристика | Жилой сталинский дом. Группа капитальности – I. К памятникам истории и культуры не принадлежит. |
2. Функциональное назначение | Жилое |
3. Площадь общая, кв.м | Н/д |
4. Количество этажей | Разноэтажный |
5. Наличие подвала | Есть |
6. Год постройки | Н/д |
7. Наружные стены | Кирпич |
8. Фундаменты | Железобетонные |
9. Междуэтажные перекрытия | Железобетонные |
10. Лестничные пролеты | Железобетонные |
11. Кровля | Рулонная по бетонному основанию. |
12. Лифт | 2 лифта |
13. Мусоропровод | Есть (не функционирует) |
14. Окна | Деревянные рамы |
15. Балконы | Есть |
16. Стены несущие | Кирпичные |
17. Перегородки внутренние | Кирпичные |
18. Внутренняя отделка: | Хорошая |
19. Наружные двери | Металлическая |
20. Санузлы | См. описание объекта оценки |
21. Коммуникации | Все коммуникации |
22. Инженерные системы | Домофон |
23. Состояние здания по наружному виду | Архитектурное оформление главного фасада здания – сложное, дворового - простое |
24. Благоустройство участка (планировка двора, наличие и состояние отмостки) | Здание в плане имеет простую сложную форму. Придомовая территория асфальтирована. Возможна парковка для индивидуального транспорта. Дворовая территория спланирована. В целом состояние территории хорошее, подъезд удобный, охраняется. |
|
|
Таблица №2. Объект оценки.
1. Общая характеристика | Встроенное жилое помещение (2-х комнатная квартира №65) расположенная на 8-м этаже 12-этажного жилого здания. |
2. Условный номер | - |
3. Площадь общая, кв.м | 47,7 в том числе: |
Жилая – 26,2 кв.м | |
4. Высота потолков, м | 3,20 |
5. Наружные стены (ограничивающие поверхности) | Кирпичные |
6. Междуэтажные перекрытия | Железобетонные |
7. Окна | Деревянные стеклопакеты |
8. Балконы | Нет |
9. Стены несущие | Кирпичные |
10. Перегородки внутренние | Гипсолитовые |
11. Внутренняя отделка | Пол – паркет, ламинат, плитка Стены – обои, плитка, краска; Потолок – водоэмульсионная краска; Состояние – хорошее |
12. Телефон | Имеется |
13. Двери наружная | Металлическая |
внутренние | Деревянные |
14. Санузлы | Раздельный |
15. Коммуникации | Все коммуникации |
16. Состояние объекта оценки по наружному виду | В целом состояние объекта – качественный ремонт, состояние хорошее |
17. Вид из окна | Во двор |
Объект оценки представляет собой встроенные жилые помещения (2-х комнатная квартира №65), расположенные на 8-м этаже 12-этажного подъезда разноэтажного жилого дома. Комнаты в квартире изолированные, санузел раздельный, без балкона, подъезд дома в хорошем состоянии, имеется металлическая дверь, домофон.
|
|
Объект находится в 10-минутной пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». Оцениваемый объект располагается в районе преимущественно жилой и административной застройки.
Представитель оценщика лично произвел визуальный осмотр объекта оценки. Дата проведения осмотра 30.10.2006 г. В Приложении к Отчету представлены фотоматериалы об объекте оценки.
АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛиНЭИ) является одним из наиболее важных принципов в оценке. В книге Д. Фридмана и Н. Ордуэя этому принципу дано следующее определение: «Разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта оценки».
|
|
Этот принцип является основополагающим в условиях рыночной экономики для принятия решений о будущей судьбе объектов оценки. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки - это вероятный способ его использование, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к его наивысшей стоимости.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - тот способ использования, который обеспечивает максимальную рыночную стоимость объекта. Такое использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбранному типичным инвестором на рынке.
Объект недвижимости состоит, с одной стороны, из земли, обладающей неизменными характеристиками, неразрушимой и неподверженной износу, и с другой стороны, улучшений, имеющих ограниченный срок жизни и возможность перепрофилирования.
В связи с этим, чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, анализ на лучшее использование проводится в два этапа:
|
|
определение лучшего использования участка, как свободного;
определение лучшего использования участка с имеющимися улучшениями;
В первом случае, предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 316; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!