Стоимость квартиры, полученная на основе
сравнительного подхода составляет округленно:
Одиннадцать миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей РФ
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Как правило, на практике в рамках данного подхода используют три метода оценки стоимости недвижимости:
метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов;
метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода;
метод связанных инвестиций. Данный метод применяется для объектов инвестиции, в которые осуществляются с привлечением заемных средств.
В данном отчете при расчете стоимости объекта был использован метод прямой капитализации. Основная формула расчета следующая:
 |
Выбор метода основывается на предположении о том, что:
|
|
|
на момент оценки оцениваемый объект может сдаваться в аренду без каких-либо существенных дополнительных вложений.
прогнозный период от сдачи в аренду предсказуем и поддается оценке;
чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации (в основе лежит тезис о том, что возможное увеличение доходов на начальном этапе эксплуатации объекта компенсируется их снижением в дальнейшем в результате увеличения эксплуатационных расходов).
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.
Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.
|
|
|
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Основываясь на сравнительном подходе к оценке, мы получили результат, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.
В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как характер недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.
При расчете рыночной стоимости были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных методов для данного случая оценки.
При оценке объекта недвижимости нами были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.
|
|
|
Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов, сравнимых с оцениваемым. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток подхода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется исчерпывающая и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого из подходов к оценке рассматриваемого объекта оценки определяются по следующим критериям:
- Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавцы.
- Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
|
|
|
- Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
- Способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Концепция рыночной стоимости как наиболее вероятной цены на равновесном рынке предполагает его достаточную ликвидность, что позволяет покупателю и продавцу действовать без принуждения и выбирать для себя самое эффективное решение. В этом случае возможно определение post factum средней цены и представление каких-либо математических ожиданий a priori относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.
В связи с тем, что при определении рыночной стоимости квартиры был применен лишь сравнительный подход, согласование результатов не потребуется.
При определении рыночной стоимости объекта оценки были использованы все возможные подходы оценки. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подхода приведены выше.
ВЫВОД:
Исходя из приведенных в отчете данных, на 30 октября 2006 года квартира имеет рыночную стоимость округленно:
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 207; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!