ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Для определения рыночной стоимости объекта в процессе оценки необходимо учитывать физические, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на его стоимость.
Как указывалось ранее и в соответствии со “Стандартами оценки обязательными к применению субъектами оценочной деятельности” утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.01. № 519; при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки используют три основных подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках названных подходов, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход в наибольшей степени соответствует виду оцениваемой стоимости, целям для которых она определяется и точности использованных при ее расчете методов.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше суммы денег, которую необходимо потратить на строительство объекта, аналогичного объекту оценки по своим потребительским характеристикам. Иными словами, в соответствии с принципом замещения, максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
|
|
|
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат на строительство нового идентичного (аналогичного) объекта, получение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта.
3. Определение величины накопленного износа здания.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.
5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости прав аренды земли.
Основным недостатком затратного подхода при оценке уже существующих зданий и сооружений является невозможность оценки здания или сооружения в отрыве от стоимости земельного участка. Поскольку предоставление земельных участков под размещение жилого фонда регулируется не рыночными отношениями, в рамках настоящего отчета определение рыночной стоимости участка по нашему мнению является неправомерным. Следовательно, использование затратного подхода без участия стоимости земельного участка даст заведомо искаженную оценку рыночной стоимости объекта.
|
|
|
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Подход к оценке с позиций сравнительного подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, или включены в реестр на продажу/покупку. В основе данного подхода лежит принцип замещения, согласно которому рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный подход наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли-продажи, в противном случае он не применим.
Основным методом определения стоимости недвижимости в рамках данного подхода является метод сравнения продаж. Применение метода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
|
|
|
Изучение рынка и сбор данных. На этом этапе, из представленных на рынке, отбираются объекты сопоставимые с оцениваемым по основным позициям. Основными критериями при этом служат: условия продажи, время продажи, местоположение, конструктивные особенности строения (этажность, год постройки, материал стен, общая площадь, состояние и т.п.);
Проверка и анализ полученных данных. На этом этапе из сделанной выборки отбираются, как правило 3-5-ть объектов в максимальной степени соответствующих оцениваемому и уточняются (у собственника или его представителя) данные указанные в объявлении на продажу. Основными критериями при этом служат в основном конкретные характеристики объекта аналога (юридический статус, капитальность здания, год постройки, общая площадь, внутреннее состояние, наличие парковки и т.д.);
Внесение корректировок и определение стоимости объекта оценки: На этом этапе в стоимость выбранной единицы сравнения (ст-ть 1 м2 общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемым объектом и каждым из 3-5-ти аналогов. При этом корректировки вносятся со знаком:
плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого;
минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 230; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!