ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ
При выполнении настоящей работы Оценщик исходил из следующих предположений и ограничений:
v настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь для указанных в нем целей;
v выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика;
v Оценщик не несет ответственности за обстоятельства юридического характера, связанные с оцениваемым объектом, и исходит из того, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, представленной другими сторонами, поэтому указывается источник информации;
v заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете;
v мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно на дату проведения оценки;
v оценщик не принимает на себя ответственности за изменения социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или Федерального Законодательства, которые могли произойти после этой даты и повлиять на рыночные факторы, тем самым на стоимость и доходность оцениваемого объекта;
v отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта.
НОРМАТИВНАЯ БАЗА
|
|
|
Настоящая работа выполнена в соответствии с нормативными документами и документами, регламентирующими практику профессиональной оценки.
Основными нормативными документами при проведении настоящей работы являлись:
q Гражданский кодекс РФ;
q Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;
q Федеральный закон №157-ФЗ от 27.07.2006 «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»»
При составлении отчета использованы:
q Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001., № 519;
q Стандарт РОО «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (СТО РОО 20-03-96)
q Международные стандарты оценки (МСО 1-4) Международного комитета по стандартам оценки имущества (IVSC) от 24.03.94, как общепринятые принципы международного права являющиеся в соответствии со ст. 15 Конституции РФ и ст. 7 ГК РФ составной частью правовой системы Российской Федерации.
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ
При проведении исследования Оценщик работал с документами, предоставленными Заказчиком. При наличии расхождений в документах в каждом конкретном случае указывается на факт наличия расхождений и указывается принятый Оценщиком вариант.
|
|
|
В рамках настоящей работы Оценщик не проводил юридическую экспертизу правоустанавливающих документов и в своих расчетах основывался на информации, предоставляемой Заказчиком.
Перечень документов, содержащих сведения об оцениваемом объекте, предоставленные Заказчиком:
- Свидетельство о государственной регистрации права * .на 1-м листе;
- Договор купли-продажи квартиры от * на 2-х листах;
- Поэтажный план от 20.10.2006г. на 1-м листе;
- Экспликация от 14.10.2006г. на 1-м листе.
ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ
Общие определения
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях
|
|
|
Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.
Примечание. В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, лучшего и наиболее эффективного использования и другие.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.
Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
|
|
|
Функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
Виды стоимостей имущества
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров
Полная восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизводства имущества в ценах на дату проведения оценки без учета износа.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов
Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки
Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки
Подходы к оценке
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Процедура оценки представляет собой поэтапный процесс.
Основной задачей первого этапа в процессе оценке следует считать определение цели оценки или, в общем виде, - идентификацию объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.
На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.
Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.
Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методически обоснованных результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке. Применение трех подходов к оценке, в свою очередь, опирается на выводы, полученные из анализа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
Понятие «лучшего и наиболее эффективного использования» - разумное и возможное использование, при котором достигается максимальная стоимость собственности на дату проведения оценки. При этом должны быть учтены факторы физического, юридического, финансового и экономического характера.
Следующий этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. Используемые методы дают различные результаты, хотя опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной, доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок и т.д.
Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 275; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!