Обоснование корректировок и определение рыночной стоимости
Для того чтобы определить рыночную стоимость Объекта, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым Объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.
Корректировка на передаваемые права
Поправка вводится при отяжелении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В таких случаях оцениваются права владения нового собственника, т.е. к собственности объекта (по результатам сделки) прибавляется текущая стоимость прав арендатора и/или кредиторской задолженности. Данных об обременении прав собственности по объектам аналогам, использованным при расчете стоимости объекта оценки, не выявлено.
Корректировка на условия продажи
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. Данных факторов по объектам - аналогам не выявлено.
Корректировка на цену предложения
Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. На основании информации, полученной у агентств недвижимости «Инком-недвижимость», МИАН, «Миэль», РДН, Оценщиком принято среднее значение поправки (-3% для офисных помещений. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.
|
|
|
Дата предложения
Анализ приводимых в Отчете данных основывается на информации, полученной за октябрь 2006 года. Соответственно нет необходимости устанавливать поправки по сопоставимым продажам помещений.
Корректировка на размер кухни.
У объекта-оценки кухня 6,6 кв.м, а у объектов-аналогов она несколько больше, на разницу в площади необходимо внести понижающую корректировку в размере 2%. Размер корректировки получен в результате анализа информации агентств недвижимости г. Москвы («Инком-недвижимость», «Миэль»)
Корректировка на местоположение
Оцениваемый объект, как и объекты-аналоги, расположен в одном районе г. Москвы, следовательно корректировку на место положения вносить не требуется.
Корректировка на этаж расположения объекта
Объект оценки расположен на этаже «кроме первого и последнего» кроме объекта аналога №5, он расположен на последнем этаже, но в связи с тем, что существует технический этаж,корректировка на этаж расположения не вводилась
|
|
|
Корректировка на наличие балкона
У объекта оценки присутствует балкона нет, а у объектов-аналогов №2,4 есть, следовательно необходимо внести понижающую корректировку на наличие балкона, в размере 2%. Размер корректировки получен в результате анализа информации агентств недвижимости г. Москвы («Инком-недвижимость», «Миэль»)
Корректировка на состояние
В помещениях объекта-оценки выполнен качественный ремонт, состояние хорошее, а состояние объектв-аналогов №1,2 – «типовой ремонт», следовательно необходимости внести повышающую корректировку на состояние в размере 300 $/кв.м к стоимости 1 кв.м, а у обектов-аналогов №4,5 «евроремонт», что требует внесение по отношению к ним понижающей корректировки в размере 300 $/кв.м к стоимости 1 кв.м. Размер корректировки определен на основании информации, полученной от фирм, работающих на рынке строительных и отделочных работ г. Москвы (http://new.otdelochnik.ru, http://remstroy.com;).
В итоге рыночная стоимость объекта оценки определяется как результат ранжирования скорректированных цен объектов аналогов.
Для этого анализируется надежность выбранных аналогов с учетом надежности информации, а также количества и характера вносимых поправок. Затем выбирается тот аналог, надежность которого представляется наиболее высокой и присваивается ему ранг R = 100%. Из оставшихся аналогов выбрать тот, который обеспечивает большую надежность, сравнить его надежность с надежностью того аналога, который получил ранг R = 100% и определить его ранг в %. Повторить эту процедуру для оставшихся аналогов. Пронормировать назначенные ранги и перевести их, таким образом, в весовые коэффициенты по формуле: Gi = Ri / ∑Ri.
|
|
|
| R | G | |
| Аналог 1 | 90 | 20 |
| Аналог 2 | 90 | 20 |
| Аналог 3 | 100 | 23 |
| Аналог 4 | 80 | 18 |
| Аналог 5 | 80 | 18 |
| 440 | 100 |
Таблица №3. Характеристики объектов-аналогов.
| Характеристика | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 | ||
| Адрес | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.38 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.36 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.50 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.48 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.52 | ||
| Дата предложения | Октябрь 2006 г. | ||||||
| Удаленность от метро | 10 минут пешком | 10 минут пешком | 10 минут пешком | 10 минут пешком | 10 минут пешком | ||
| Тип здания | Сталинский | Сталинский | Сталинский | Сталинский | Сталинский | ||
| Назначение | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | ||
| Площадь, кв.м | 65
| 56 | 58 | 60 | 53 | ||
| Текущее состояние | Типовой ремонт, состояние хорошее | Типовой ремонт, состояние хорошее | Качественный ремонт, состояние хорошее | Евроремонт, состояние хорошее | Евроремонт, состояние хорошее | ||
| Кухня | 9 | 9 | 8,5 | 9 | 9 | ||
| Этаж/этажей | 2/9 | 8/11 | 3/10 | 5/8 | 9/9 | ||
| Наличие балкона/ лоджии | нет | Балкон | нет | Балкон | нет | ||
| Наличие телефона | Есть | Есть | Есть | Есть | Есть | ||
| Санузел | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | ||
| Состояние подъезда | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | ||
| Стоимость, $ | 540 000 | 495 000 | 550 000 | 610 000 | 525 000 | ||
| Цена спроса/ предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | ||
| Источник | "Из рук в руки" от 26.10.2006 | "Из рук в руки" от 27.10.2006 | "Из рук в руки" от 02.10.2006 | "Из рук в руки" от 02.10.2007 | "Из рук в руки" от 02.10.2008 | ||
Таблица №4. Корректировки по сравнимым продажам.
| Элемент сравнения | Оцениваемый объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 | ||
| Стоимость за 1 кв.м., $ США |
| 8310 | 8840 | 9480 | 10170 | 9910 | ||
| Оцениваемые права |
| Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | ||
| Корректировка |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Скорректированная цена | 8310 | 8840 | 9480 | 10170 | 9910 | |||
| Условия продажи |
| Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||
| Корректировка |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Скорректированная цена | 8310 | 8840 | 9480 | 10170 | 9910 | |||
| Условия финансового расчета | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | |||
| Корректировка |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Скорректированная цена | 8310 | 8840 | 9480 | 10170 | 9910 | |||
| Цена спроса/предложения |
| Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения | ||
| Корректировка |
| 0,97 | 0,97 | 0,97 | 0,97 | 0,97 | ||
| Скорректированная цена | 8061 | 8575 | 9196 | 9865 | 9613 | |||
| Местоположение | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.50, кв.65 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.38 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.36 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.50 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.48 | м.Фрунзенская, Фрунзенская наб., д.52 | ||
| Корректировка |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Скорректированная цена | 8061 | 8575 | 9196 | 9865 | 9613 | |||
| Удаленность от метро | 10 минут пешком | 10 минут пешком | 10 минут пешком | 10 минут пешком | 10 минут пешком | 10 минут пешком | ||
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |||
| Скорректированная цена | 8061 | 8575 | 9196 | 9865 | 9613 | |||
| Кухня | 6,6 | 9 | 9 | 8,5 | 9 | 9 | ||
| Корректировка | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | |||
| Скорректированная цена | 7899 | 8403 | 9012 | 9668 | 9420 | |||
| Этаж расположения объекта | 8 этаж 12-ти этажного дома | 2/9 | 8/11 | 3/10 | 5/8 | 9/9 | ||
| Корректировка |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Скорректированная цена | 7899 | 8403 | 9012 | 9668 | 9420 | |||
| Наличие балкона/ лоджии | Нет | Нет | Балкон | Нет | Балкон | Нет | ||
| Корректировка |
| 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | ||
| Скорректированная цена |
| 7899 | 8235 | 9012 | 9474 | 9420 | ||
| Наличие телефона | Есть | Есть | Есть | Есть | Есть | Есть | ||
| Корректировка |
| 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Скорректированная цена | 7899 | 8235 | 9012 | 9474 | 9420 | |||
| Состояние подъезда | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | ||
| Корректировка |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Скорректированная цена | 7899 | 8235 | 9012 | 9474 | 9420 | |||
| Санузел | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | ||
| Корректировка |
| 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Скорректированная цена | 7899 | 8235 | 9012 | 9474 | 9420 | |||
| Техническое состояние | Качественный ремонт, состояние хорошее | Типовой ремонт, состояние хорошее | Типовой ремонт, состояние хорошее | Качественный ремонт, состояние хорошее | Евроремонт, состояние хорошее | Евроремонт, состояние хорошее | ||
| Корректировка, $/кв.м |
| 300 | 300 | 0 | -300 | -300 | ||
| Скорректированная цена | 8199 | 8535 | 9012 | 9174 | 9120 | |||
| Весовой коэффициент |
| 0,20 | 0,20 | 0,23 | 0,18 | 0,18 | ||
| Взвешенная стоимость за 1 кв.м, $ США | 8 800 | |||||||
| Взвешенная стоимость объекта оценки, $ США | 420 000 | |||||||
| Взвешенная стоимость объекта оценки, рублей | 11 251 000
 Мы поможем в написании ваших работ! | |||||||