Содержание права собственности на землю
Содержание права собственности – полномочия по владению, пользованию и распоряжению.
Публичные субъекты права собственности реализуют все эти полномочия через управление.
Вся триада реализуется через совокупность прав и обязанностей.
Можно выделить две группы прав:
1. Распоряжение земельным участком – эти права закреплены в ГК РФ (ст.260);
2. Владение и пользование землей – ЗК РФ, статьи 40, 42.
Ограничение прав собственников, их правовая и социальная основа
Социальная основа ограничений:
1. Земля является объектом природы, выполняющим жизнеобеспечивающую функцию;
2. Все земельные участки, независимо от их принадлежности, в совокупности образуют единый земельный фонд.
Ограничения касаются не хозяйственной деятельности, т.е. законодатель не диктует, какую продукцию производить на земле, ограничения касаются целевого использования, правил пользования и выкупа для государственных и муниципальных нужд.
Правовая основа для ограничения – ст.36 Конституции, ст.129 ГК РФ.
Ограничение прав собственников должны обеспечить рациональное использование и охрану земель. Они устанавливаются НПА ИОГВ либо решением суда.
Основания ограничения могут быть установлены только на федеральном уровне (ч.3 ст.55 Конституции РФ).
Ограничения, согласно п.3 ст.56 ЗК РФ, устанавливаются актами ОГВ, ОМС или судом. Они могут быть срочными и бессрочными, подлежат государственной регистрации.
|
|
|
Способы ограничения прав:
1. Земельный сервитут;
2. Зонирование территории;
3. Установление сроков начала и завершения застройки;
4. Установление различных охранных зон;
5. Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд;
6. И др.
Сделки с земельными участками
С переходом к многообразию форм собственности на землю земля стала объектом гражданского оборота.
Оборотоспособность в соответствии с ГК – это возможность способно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Данное понятие применимо и к земле (п.1 ст.43 ЗК РФ).
Оборотоспособность земельного участка – возможность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.
Руководствуясь ст.153 ГК РФ, можно дать следующее определение сделки с земельными участками – действие граждан или юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.
Статья 260 ГК РФ определяет виды сделок с земельными участками.
Роль гражданского права в регулировании сделок с землей:
1. ГП дает понятие сделки;
2. Виды сделок;
|
|
|
3. Формы сделок;
4. Недействительность сделок;
Что касается ЗП, то здесь указаны условия совершения сделок, ограничения сделок, юридическое оформление.
Таким образом, гражданское законодательство выступает как общее законодательство, а земельное – как специальное.
Не все земельные участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок земельные участки, изъятые из гражданского оборота (п.2 ст.27 ЗК РФ).
Общие условия совершения сделок с земельными участками:
1. Земельный участок не должен быть изъят из оборота;
2. Должен пройти кадастровый учет;
3. Сохраняется целевое назначение данной земли (речь идет о категории земель);
4. Сохраняется установленный режим использования земель;
5. Отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;
6. Не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;
7. В ряде случаев требуется сохранение минимального размера земельного участка для данного целевого использование (т.е. должен быть соблюден принцип нормирования);
Особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения (см. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
|
|
|
Сделки с землей всегда оформляются письменно и в договорах указываются признаки, идентифицирующие земельный участок (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости.
В договоре обязательно указываются обременения, если они есть. К договору прилагается кадастровый паспорт, документы, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений в случае наличия на участке, в случае, если участок заложен, то в договоре также указываются требования залогодержателя по задолженности.
Особенности отдельных видов сделок:
1. Купля-продажа: к данному виду сделок применяются правила о продаже недвижимости. Согласно договору купли-продажи, продавец обязуется продать в собственность покупателя земельный участок. Договор заключается письменно, переход права собственности подлежит государственной регистрации, обязательное условие – цена (ст.555 ГК РФ), при продаже земельного участка в рассрочку или в кредит он находится у продавца в залоге, пока не будет выплачена вся сумма за участок (п.5 ст.488 ГК РФ). В ЗК требования к купле-продаже земельного участка содержатся в ст.37. Там содержатся требования к ЗУ как объекту купли-продажи, условия, которые не следует включать в договор купли-продажи, т.к. в силу п.2 ст.37 ЗК РФ они станут недействительными. В пункте 3 данной статьи указаны способы защиты интересов покупателя в случае нарушения его прав продавцом земельного участка. В ряде случаев купля-продажа земельного участка осуществляется с торгов (в случае продажи государственных и муниципальных земель). Основанием для заключения договора купли-продажи в этом случае является протокол о результате торгов (см. ст.30 ЗК РФ).
|
|
|
2. Ипотека: данный вид сделки регулируется ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предмет ипотеки: земельный участок, не изъятый и не ограниченный в обороте. Кроме того, можно заложить арендные права, это может сделать арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды с согласия собственника земли. Если собственность общая долевая или совместная и один из участников хочет заложить свою долю, она должна быть выделена в натуре. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного для определенной цели. По общему правилу, нельзя заложить государственные или муниципальные земли, исключение – пункт 1 ст.62.1 Закона об ипотеке, здесь речь идет о государственных и муниципальных землях, которые предоставлены для жилищного строительства и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, т.е. эти земли можно заложить, чтобы получить кредит на их благоустройство.
Ипотека земли, на которой есть здания или строения: по общему правилу, право залога распространяется и на здания, если заложен земельный участок, если договором не об ипотеке не предусмотрено иное. В отношении земель сельскохозяйственного назначения право залога на здания распространяется в обязательном порядке, т.е. такие земли нельзя заложить без находящихся на них строениях.
В случае обращения взыскания на земельный участок они выставляются на торги. Обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения возможно только после уборки урожая.
3. Дарение: по данному договору даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность другой стороны (одаряемому) земельный участок. Договор заключается письменно, подлежит госрегистрации, отказаться также можно только письменно с регистрацией (ст.572 ГК РФ).
4. Мена: по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К данному договору применяются положения о купле-продаже в соответствии со ст.567 ГК РФ, при этом каждая из сторон признается продавцом. В отношении земельных участков применяются положения о договоре купли-продаже из ст.37 ЗК РФ.
Отличие мены от купли-продажи: отсутствие условие о цене товаров.
5. Рента: по договору ренты одна из сторон (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств получателю ренты в какой-либо другой формы (ст.583, 585, 588, 596 ГК РФ).
Право землепользования
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 252; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!