Критерии выбора объекта для бизнес-инкубатора и принципы его проектирования
Задачи, связанные с проектированием зданий или их адаптация являются одним из важнейших факторов, обуславливающих успех БИ. Эксплуатационная характеристика объекта, охватывающая, между прочим, степень сложности эксплуатации и соответствующее обеспечение электроэнергией, водой, газом будущих арендаторов, влияет на фактические возможности аренды площадей.
На данном этапе нерациональной была бы передача принятия решений относительно концепции проекта архитекторам. Часто в ходе проектирования архитекторы не воспринимают концепции БИ в целом, и к тому же, не обладают достаточными знаниями в области управления недвижимостью. Им присуща тенденция расходовать средства на косметические, а не функциональные дополнения. В случае ограниченности средств, предназначенных на строительные работы, преобладать должны функциональные требования, т.е. соответствующие заботе об арендаторах. Другим примером ошибки архитекторов является замена централизованного отопления объекта на индивидуально контролируемое и оплачиваемое арендаторами отопление. В этом случае существует опасность не только превысить расходы, стоимость проекта и средства, предоставленные спонсорами, но и существует высокая вероятность вступить в противоречие с самой миссией БИ, важнейшей целью которой является обеспечение экономичной площади аренды, т.е. такой, которую может себе позволить арендатор.
|
|
|
Чтобы запроектировать здание рационально, следует думать о нем с точки зрения оборудованного пространства. Каждая труба, каждый элемент электрической проводки, кран, переключатель, насос, двери, окно, лестничная клетка, коридор и стена имеют свою функцию. Если при проектировании не думать о том, как каждый элемент здания будет функционировать в условиях эксплуатации БИ, то существует риск получить в пользование здание, не отвечающее требованиям арендаторов или превышающее приемлемый бюджет на оперативные расходы.
Необходимо обозначить критерии выбора объекта для БИ. Исходным пунктом его организации и одним из основных факторов успешности всего предприятия является здание. Выделяют 16 основных позиций, облегчающих выбор здания БИ:
1. Окружение. Будет ли соседство соответствовать характеру предприятий, которые будут размещаться в БИ? Если нет, возможно, будет необходимо выбрать другое месторасположение или ограничить группу потенциальных арендаторов и клиентов БИ.
2. Строительные требования. Приспособление к строительным требованиям особенно сложно в случае адаптации зданий. Лица, которые контролируют выполнение инструкций, могут помочь предприятию или навредить. В процессе адаптации существующего здания к потребностям многих арендаторов, практически невозможно выполнить все требования закона, если нужно удержать расходы на рациональном уровне. Но обычно инструкции имеют некоторую гибкость интерпретаций и могут не применяться, если заранее об этом подумать.
|
|
|
З. Размещение. Некоторые виды хозяйственной деятельности очень чувствительны к соответствующему окружению. Обычно не стоит БИ размещать на территории жилого массива, даже если окружение на это согласно. По той же причине не следует размещать офисные или технологические БИ в необжитых или запущенных районах. Важна также хорошая транспортная развязка, а особенно то, насколько близко она находятся от основной дороги. Могут ли грузовики подъезжать к БИ без объездов и по приспособленным к движению грузового транспорта мостам? Используются ли соседствующие территории соответствующим образом? Находятся ли клиенты и поставщики в непосредственной близости? Найдут ли арендаторы необходимую им рабочую силу?
4. Уличное движение. Даже если местные власти согласятся на размещение производства недалеко от улиц, на которых расположены магазины и офисы, следует старательно продумать такое предложение. Можно также разместить разгрузочные рампы в соответствующем месте, но и в этом случае проблемой для соседей может стать усиленное движение грузовиков.
|
|
|
5. Риск. Сегодня большое значение уделяется охране окружающей среды и риску, возникающему при размещении в земле контейнеров с вредными веществами и использованием асбеста. Расходы на нейтрализацию асбеста могут превысить стоимость покупки нового здания.
6. Арендуемая площадь. Существует множество причин, почему одни объекты можно легко поделить на меньшие помещения, а другие нет. Например, по причине размещения естественного освещения или вентиляции. Основной коридор расположен в большинстве БИ посредине. Но если объект имеет ширину более 25 метров, а коридор уже существует, то помещения будут чересчур длинные для потребностей большинства отраслей хозяйственной деятельности. Каждый объект должен иметь совмещенные коридоры и туалеты, технические помещения, разгрузочные рампы и т.д., но очень важно соблюдать пропорции общей и арендуемых площадей. Опыт показывает, что если последняя составляет менее 75% общей площади здания, то с экономической точки зрения адаптация под БИ будет проблематична.
|
|
|
7. Безопасность. С самого начала необходимо принимать во внимание факторы, необходимые для обеспечения внутренней и наружной безопасности арендаторов БИ. Очень важно учитывать стоимость организации и эксплуатации системы безопасности. Многие не осознают обременительности и величины расходов, необходимых для обслуживания и контролирования системы безопасности до тех пор, пока директор не начнет срываться с постели ночью по причине неоправданного воя сирен.
8. Страхование. Следует проанализировать архитектурные проекты с точки зрения возможности страхования недвижимости и имущества арендаторов.
9. Доступ к услугам и помещениям. Обычно не возможно позволить строительство разгрузочных рамп при каждом помещении. То же касается и туалетов. Данные проблемы следует решать путем обеспечения свободного доступа к совместным помещениям. Это позволит сократить строительные расходы, в результате сократить величину арендной платы.
10. Транспортировка материалов. Очень важной задачей, особо в многоэтажном здании, является обеспечение вертикальной и горизонтальной транспортировки материалов. Доступ к лифтам, их объем, грузоподъемность, техническое состояние и размещение — все это имеет значение. Встречаются лифты, имеющие соответствующую грузоподъемность, но их размеры позволяют разместить только один поддон. Чем меньше будет лифт, тем большее количество раз нужно будет курсировать. Чем больше лифт будет курсировать, тем большими будут расходы на рабочую силу для арендатора БИ. Если лифт будет выбран неправильно, нужно будет построить новый, и, следовательно, новые входы и эвакуационные выходы. Все эти мероприятия дорогостоящи и могут стать причиной неудачи целого предприятия.
11. Места складирования. Каждый технический объект, такой, как лифты или разгрузочные рампы, требует близости расположения мест складирования. Их отсутствие может привести к серьезным конфликтам между арендаторами, которые трудно будет решить и которые могут продолжаться до тех пор, пока не будут обустроены места складирования.
12. Грузоподъемность строп. Если стропы недостаточно крепки, то большинство видов производства не может размещаться на верхних этажах. Можно, конечно, разместить там офисы, фирмы, представляющие услуги или легкую промышленность, но это ограничит количество потенциальных арендаторов. Таким образом, объект будет диктовать какие виды деятельности будут в нем размещены.
13. Вентиляция. Строительные инструкции требуют существования соответствующей естественной вентиляции на каждый квадратный метр площади. Если ее нет, нужна установка механической вентиляции. Важно определить необходимость вентиляции и ее отсутствие, например, в складских помещениях.
14. Системы обогрева и охлаждения. Монтаж системы отопления и искусственной вентиляции, согласно требованиям многих арендаторов, может быть очень дорогим. Многие арендаторы могут предпочесть индивидуальные системы, но не могут их себе позволить. С точки зрения экономии расходов, следует установить центральное отопление, а вентиляционные системы монтировать только в офисах. Причем необходимо помнить о том, что холод зимой и жара летом в офисах воспринимается сильней, чем в производственных помещениях.
15. Электроэнергия. Это очень дорогая и хлопотная задача. В офисных БИ обычно применяется арендная плата, включающая оплату энергии и отопления. Нельзя рассчитать плату, если арендаторы используют производственное оборудование. Затраты на электроэнергию могут серьезно колебаться (даже на порядок). При этом необходимостью становится установка счетчиков. Есть множество способов экономить электроэнергию. Другой проблемой является правильное энергетическое снабжение и распределение энергии. Обычно устанавливается стандартная система и мощность для отдельных помещений. Если арендаторы имеют особые требования, они несут дополнительные расходы.
16. Водо-канализационная система. Независимо от уже упомянутых проблем туалетов, может оказаться, что солидных капиталовложений потребует и система гидрантов или противопожарного орошения. Еще раз вернемся к требованиям страховых фирм. Если противопожарная система не соответствует стандартам, это может привести к невозможности страхования здания арендаторами, в случае, если они не будут застрахованы, могут возникнуть проблемы с финансированием.
Следует еще раз пересмотреть планы, чтобы удостовериться в том, что объект будет выполнять следующие требования:
— функционировать должным образом по прошествии времени;
— отвечать требованиям широкого рынка, чтобы возможной была аренда всей площади;
— обеспечивать получение доходов от аренды, что сделает возможным покрытие текущих расходов.
Основные принципы, которым должен соответствовать проект БИ:
1. Арендаторы БИ имеют ограниченные финансовые средства, предназначаемые на оплату аренды и услуг. Цены на арендуемую площадь должны быть соответствующими, чтобы служить определенным социальным целям, которые призван реализовать БИ. Здания с чересчур маленькой площадью никогда не смогут принести необходимого дохода, чтобы покрыть текущие расходы. Можно принять в качестве постулата тот факт, что объект должен иметь площадь не менее 3000 м2, чтобы приносить достаточный доход при умеренной арендной плате. Только в этом случае может быть реализован синергетический эффект в деятельности БИ, позволяющий минимизировать затраты [17, с. 53].
2. В определенный момент деятельности БИ должен достигнуть точки возврата инвестиций, т.е. порога рентабельности. Чтобы этого достичь, следует максимально увеличить площадь, которую можно арендовать, и сократить оперативные расходы. Важно, однако, чтобы проект учитывал «неформальные» контакты между фирмами-арендаторами, которые реализуются, в основном, с помощью общей или «публичной» площади: коридоров, кафе-бара, общих туалетов, мест погрузки и разгрузки товаров, конференц-залов и т.п. Должен соблюдаться принцип, согласно которому площадь аренды нетто должна занимать 85% общей площади здания.
3. Коридоры должны быть соответственно широкие, чтобы сделать возможным перемещение крупногабаритных предметов на тележках и поддонах, а также людей, т.е. 2,7-3 м. Нижняя часть стен (до 1,2 м) покрывается панелями, предохраняющими их от повреждений.
4. Все аспекты проекта должны учитывать требования сокращения до минимума оперативных расходов. Если есть возможность так запроектировать туалеты, чтобы «основной набор» (туалет и умывальник) был приписан нескольким арендаторам, отвечающим за его чистоту, оборудование и содержание, это автоматически уменьшит расходы БИ. Другой общей проблемой является тенденции арендаторов регулировать термостаты батарей центрального отопления, открывания окон зимой, неоправданный расход воды и электроэнергии. Если возможно, отопление офисных помещений лучше сделать отдельным от отопления производственных помещений, чтобы в них поступало больше тепла. Если в здании нет ночного сторожа, освещение коридоров и туалетов должно отключаться рубильниками. Расход воды (кроме использования для мытья рук и в туалетах) должно измеряться и оплачиваться арендатором. Единственно правильным путем экономии средств и ресурсов является обременение арендаторов стоимостью их расхода и это должно быть учтено на этапе проектирования.
5. Конфликты между дирекцией инкубатора и арендаторами могут быть вызваны вопросами использования ключей, поддержания чистоты помещений общего пользования, выноса мусора и контролированием мер безопасности.
6. Двери, ведущие в арендуемое помещение должны быть достаточно широкими, чтобы обеспечить необходимую транспортировку материалов на тележках и/или поддонах. Желательно применение двукрыльных дверей, один открытый сегмент которых может использоваться для прохода людей, а другой — для перемещения товаров и материалов. Дверные замки и двери должны быть приспособлены к частоте передвижений персонала и частым сменам арендаторов, а значит, смене замков. Выгоднее использовать номерные замки, которые не требуют ключей.
7. Необходимо установить хорошо действующую систему контроля за посетителями, приходящими после окончания рабочего дня, в случае, если не будет работать охрана.
8. Невозможно приспособить здание ко всем типам потребителей. Пользователи офисов нуждаются в тишине, производители не хотели бы, чтобы им мешали в перемещении материалов и продукции. Так как характер и размещение здания определяет основные направления его использования, большинство БИ будет иметь смешанный характер, совмещая офисные и производственные помещения. Так как производитель будет нуждаться также в офисных помещениях, стоит разместить небольшой офис с окошком, выходящим на производственное помещение, чтобы владелец/директор мог наблюдать за производственным процессом. Если владелец/директор будет нуждаться в большем помещении, он может использовать конференц-зал.
9. Необходимо предоставить ряд помещений, начиная от 10 м2 для одноместных офисов, и до 200-250 м2 для производственных нужд. Из практики получено, что самыми необходимыми будут площади между 45-150 м2 для производственных и 10-30 м2 для офисных помещений.
10. Поскольку существует необходимость максимального использования персонала, офис управления БИ должен служить центром предоставления услуг, поддерживающих бизнес, где можно пользоваться оргтехникой и услугами бухгалтерии и другое (также для клиентов, не работающих в БИ). Принимая во внимание вышеизложенное, офис должен располагаться в общедоступном месте.
11. Секретариат БИ должен выполнять функции общего для объекта секретариата, т.е. предоставлять каждому входящему информацию о БИ, арендаторах и т.п. Офис дирекции БИ должен размещаться на 1 этаже при главном входе. Большинство управляющих считает, что лучшая площадь должна быть предназначена для стратегических арендаторов или клиентов, платящих полную арендную плату.
12. Необходимо наличие умеренных размеров комнаты для переговоров в форме классной комнаты, рассчитанной на 20 человек. Эта комната должна служить компьютерным классом и оборудоваться модульной мебелью. Офис дирекции БИ и центр предоставления услуг должны служить моделью оптимально используемой площади, где форма соответствует функциональности. Пространство не должно быть ни маленьким, ни чересчур большим. Умеренность в этом случае является важнейшей характеристикой.
Предъявляемые требования к зданию, в котором планируется размещение БИ, показывают, что не достаточно найти какой-нибудь объект. Чем больше он не соответствует основным требованиям, тем больше затраты на реализацию проекта и меньше шансов на успех. Следует помнить, что адаптация объекта предпринимателями-арендаторами определяет финансирование государством, что в течение длительного периода времени является основным доходом, позволяющим выжить БИ.
Дата добавления: 2016-01-05; просмотров: 11; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!