Обобщение результатов оценок рыночной стоимости, полученных различными подходами
В случаях, когда оценка земельного участка проводится более чем одним методом, то необходимо провести согласование полученных результатов. Подобное согласование возможно с применением Метода анализа иерархии (МАИ).
Алгоритм МАИ при согласовании результатов имеет следующую структуру:
5.1. Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.
где,
верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);
промежуточный уровень – критерии согласования:
Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:
возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
нижний уровень – набор альтернатив (например, результаты, полученные различными методами оценки).
5.2. Построение матрицы сравнения и расчет значения весов критериев.
5.2.1. Построение матрицы весов. Попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.
|
|
|
Элементом матрицы а (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:
1 – равная важность;
3 – умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 – значительное превосходство;
9 – очень сильное превосходство;
2, 4, 6, 8 – промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора i с другим j получено а (j, i) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а (j, i) = 1/b.
Пусть А1…Аn – множество из n элементов, тогда W1…Wn – соотносятся следующим образом:
| А1 | А2 | … | Аn | |
| А1 | W1/W2 | … | W1/Wn | |
| А2 | W2/W1 | |||
| ... | ||||
| ... | ||||
| Аn | Wn/W1 |
5.2.2. Оценка весов критериев происходит по схеме.
| Вес критерия | Итоговое значение веса для каждой альтернативы | ||||
| А1 | А2 | .... | Аn | ||
| Вес (А1) | Вес (А2) | ... | Вес (Аn) | ||
| Вес Альтернативы 1 | Альт.1.1 | Альт.1.2 | ... | Альт.1.n | Вес(Альт1)=Альт.1.1*Вес(А1)+...+Альт.1.n*Вес (Аn) |
| Вес Альтернативы 2 | Альт.2.1 | Альт.2.2 | Альт.2.n | Вес(Альт2)=Альт.2.1*Вес(А1)+...+Альт.2.n*Вес (Аn) | |
| ... | ... | ... | ... | ... | |
| Вес Альтернативы k | Альт.k.1 | Альт.k.2 | Альт.k.n | Вес(Альт.k)=Альт.k.1*Вес(А1)+...+Альт.k.n*Вес (Аn) | |
| Вес(Альт1) + Вес(Альт2)+...+ Вес(Альт.k)=1 |
|
|
|
5.3. Оценка весов альтернатив по каждому критерию согласования: происходит по схеме, приведенной в п. 5.2.2.
5.4. Определение итогового значения весов каждой альтернативы.
Приоритеты синтезируются начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.
| Вес критерия | Итоговое значение веса для каждой альтернативы | ||||
| А1 | А2 | .... | Аn | ||
| Вес (А1) | Вес (А2) | ... | Вес (Аn) | ||
| Вес Альтернативы 1 | Альт.1.1 | Альт.1.2 | ... | Альт.1.n | Вес(Альт1)=Альт.1.1*Вес(А1)+...+Альт.1.n*Вес (Аn) |
| Вес Альтернативы 2 | Альт.2.1 | Альт.2.2 | Альт.2.n | Вес(Альт2)=Альт.2.1*Вес(А1)+...+Альт.2.n*Вес (Аn) | |
| ... | ... | ... | ... | ... | |
| Вес Альтернативы k | Альт.k.1 | Альт.k.2 | Альт.k.n | Вес(Альт.k)=Альт.k.1*Вес(А1)+...+Альт.k.n*Вес (Аn) | |
| Сумма |
5.5. Итоговое согласование результатов.Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.
Пример 7.
Допустим, что в результате оценки земельного участка получены следующие результаты:
|
|
|
по методу сравнения продаж 800000 у.е.
по методу выделения 1200000 у.е.
по методу остатка 930000 у.е.
1.Представляем проблему согласования результатов в виде иерархии
| Рыночная стоимость | ||||||||||||||
   
| ||||||||||||||
| А | Б | В | Г | |||||||||||
           
| ||||||||||||||
Где, верхний уровень - цель - определение рыночной стоимости;
промежуточный уровень – критерии согласования:
А. возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Нижний уровень – набор альтернатив – результаты, полученные различными методами оценки.
2. Строим матрицу сравнения и рассчитываем значения приоритетов критериев
| А | Б | В | Г | Вес критерия | ||
| А | (1х7х7х7)1/4=4,3 | 4,3/6,65=0,65 | ||||
| Б | 1/7 | (1/7х1х5х5)1/4=1,53 | 1,53/6,65=0,23 | |||
| В | 1/7 | 1/5 | (1/7х1/5х1х1)1/4=0,41 | 0,41/6,65=0,06 | ||
| Г | 1/7 | 1/5 | (1/7х1/5х1х1)1/4=0,41 | 0,41/6,65=0,06 | ||
| Сумма | 6,65 |
|
|
|
3. Сравниваем результаты, полученные рыночным (Р), затратным (З) и доходным (Д) методами по каждому критерию согласования:
3.1 Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (А)
| Р | З | Д | Вес метода по критерию А | ||
| Р | (1х7х5)1/3=3,27 | 3,27/4,3=0,76 | |||
| З | 1/7 | 1/5 | (1/7х1х1/5)1/3=0,03 | 0,03/4,3=0,01 | |
| Д | 1/5 | (1/5х5х1)1/3=1 | 1/4,3=0,23 | ||
| Сумма | 4,3 |
3.2 Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ (Б)
| Р | З | Д | Вес метода по критерию Б | ||
| Р | 1/3 | (1х1х1/3)1/3=0,7 | 0,7/3,5=0,2 | ||
| З | 1/3 | (1х1х1/3)1/3=0,7 | 0,7/3,5=0,2 | ||
| Д | (3х3х1)1/3=2,1 | 2,1/3,5=0,6 | |||
| Сумма | 3,5 |
3.3 Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания (В);
| Р | З | Д | Вес метода по критерию В | ||
| Р | (1х8х3)1/3=2,88 | 2,88/4,1=0,7 | |||
| З | 1/8 | 1/5 | (1/8х1х1/5)1/3=0,03 | 0,03/4,1=0,01 | |
| Д | 1/3 | (1/3х5х1)1/3=1,19 | 1,19/4,1=0,29 | ||
| Сумма | 4.1 |
3.4 Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) (Г);
| Р | З | Д | Вес метода по критерию Г | ||
| Р | (1х8х3)1/3=2,88 | 2,88/4,1=0,7 | |||
| З | 1/8 | 1/5 | (1/8х1х1/5)1/3=0,03 | 0,03/4,1=0,01 | |
| Д | 1/3 | (1/3х5х1)1/3=1,19 | 1,19/4,1=0,29 | ||
| Сумма | 4,1 |
4.Определяем итоговое значение весов каждого метода.
| А | Б | В | Г | Итоговое значение весов для каждого метода | |
| 0,65 | 0,23 | 0,06 | 0,06 | ||
| Р | 0,76 | 0,2 | 0,7 | 0,7 | 0,65х0,76+0,23х0,2+0,06х0,7х0,06х0,7=0,62 |
| З | 0,01 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,65х0,01+0,23х0,2+0,06х0,01+0,06х001=0,06 |
| Д | 0,23 | 0,6 | 0,29 | 0,29 | 0,65х0,23+0,23х0,6+0,06х0,29+0,06х0,29=0,32 |
| Сумма |
5. Рассчитываем итоговое значение рыночной стоимости:
800000 х 0,62 + 1200000 х 0,06 + 930000 х 0,32 = 856600 руб.
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 23; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!