Основные подходы и методы индивидуальной оценки стоимости застроенных и незастроенных земельных участков
В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Суть сравнительного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.
На сравнительном подходе основаны:
метод сравнения продаж;
метод выделения;
метод распределения.
Суть доходного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка. На доходном подходе основаны:
метод капитализации земельной ренты,
метод остатка для земли,
метод предполагаемого использования.
Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых - данный подход в чистом виде не применим. При этом, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.
|
|
|
Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, предполагаемого использования.
Следует отметить, что данный набор методов оценки рыночной стоимости земельных участков гармонизирован с Международным руководством по оценке № 1 Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ). В Международном руководстве вопросу оценки земельных участков посвящен всего один параграф 6.9. перевод, которого приведен ниже.
«6.9. Существует несколько методов оценки земельного участка.
6.9.1. Метод сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение оцениваемого имущества с аналогичными земельными участками, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ листингов и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым.
|
|
|
6.9.2. Непрямым методом сравнения является распределение (аллокация), при котором определяется соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений или какое-либо другое соотношение между компонентами имущества. Результатом является доля для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями в целях сравнения.
6.9.3. Другим непрямым методом сравнения является метод выделения. Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом износа и выделения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Остаток является показателем возможной стоимости земли.
6.9.4. К оценке земли также может применяться метод разделения на составные части. Этот процесс заключается в проектировании разделения конкретного имущества на ряд участков, определении связанных с этим доходов и расходов и дисконтировании полученных в результате этого чистых доходов для получения показателя стоимости. Данный способ может быть приемлем в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые бывает трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К разработке приемлемых допущений рекомендуется подходить с осторожностью.
|
|
|
6.9.5. При использовании метода остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования земли с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, приходящейся на улучшения. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Он капитализируется для получения показателя стоимости. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества, и он наиболее употребителен для новых объектов имущества, для которых требуется меньше допущений.
6.9.6. Землю также можно оценивать посредством капитализации ренты за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, то эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако, следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые не всегда являются репрезентативными для конкретного рынка.»
Приведенные положения Международного руководства кратко отражают основное содержание методов оценки земли.
Далее приведено подробное содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 26; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!