Объяснение корректировок
Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 5 %.
Все Аналоги по своему местоположению соответствуют оцениваемому объекту, т.к. принадлежат к тому же что и оцениваемый объект территориальному сегменту рынка (т.е. все они расположены на удалении 20-40 км от МКАД по Киевскому шоссе), и потому не требуют корректировок на местоположение.
В случае разбиения земельного участка площадью 278 соток на более мелкие (10-25 соток) наиболее вероятное значение удельного веса полезной площади таких «мелких» участков составит 90%, оставшиеся 10% территории будут заняты дорогами, коммуникациями, заборами, пожарными водоемами, артезианской скважиной, помещениями для охраны (сторожка), другими служебными помещениями и т.д.
Все Аналоги имеют площадь на порядок меньше, чем оцениваемый земельный участок, что обычно обуславливает снижение цены продажи единицы площади больших по площади земельных участков на 3 - 7%. В расчетах использовано интервальное значение данной корректировки -5%.
Все аналоги имеют подведенные сети электроснабжения, тогда как у оцениваемого объекта все коммуникации полностью уничтожены (см. Описание объекта оценки). Величина корректировки таким образом равна затратам на подведение электрических сетей (» 1,2 км). Величина указанных затрат определяется следующим образом.
|
|
|
Расчет стоимости строительства выполняется методом удельной стоимости с использованием Сборников Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) зданий и сооружений (издание официальное, Госстрой СССР).
Определение стоимости строительства коммуникаций на дату оценки.
ССтекщая = СС 69 х И84 / 69 х Итекщий / 84 х (1 + Сндс) х НПР , где
ССтекщая – стоимость строительства на дату оценки;
СС69 – стоимость строительства оцениваемого объекта в ценах 1969 года;
И 84 / 69 - индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года;
И текущий / 84 - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;
Сндс -ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в И текущий / 84)
НПР - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.
| № п/п | Наименование | Ед. измерения | Кол-во ед.изм. | Цена ед.изм в ценах 69г., руб. | Обоснование | Индекс 69/84 | Индекс 84/тек | ИТОГО затраты на строительство | НДС 20% | Прибыль (вознаграждение) предпринимателя, ведущего строительный бизнес | Итого стоимость строительства, руб. | Итого стоимость строительства, долл.США |
| Электрические сети | км | 1,2 | УПВС № 5, табл. 121 в | 1,22 | 40,43 | 150 341 | 30 068 | 36 082 | 216 492 | 6 834 | ||
| Установка трансформаторной будки | шт. | 2 500*** | ||||||||||
| ИТОГО подведение электрических сетей | 9 334 |
|
|
|
* Основание: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 № 94
** Основание: Сборник коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ, выпуск 09/2002 – 84, часть 1
*** Прайс-лист ООО «Стройпромметаллоконструкция»
Таким образом, величина затрат на подведение электрических сетей до оцениваемого земельного участка и на установку трансформаторной будки равна 9 334 долларов США (конвертировано по официальному курсу ЦБ РФ на дату проведения оценки, который составляет 31,6799 руб./долл.США).
Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с учетом округления принимается равным:
Сто пять тысяч восемьсот двадцать семь (105 827) долларов США, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату оценки составляет три миллиона триста пятьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят девять (3 352 589) рублей.
Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
|
|
|
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
|
|
|
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно–индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!