Метод прямого сравнения продаж.



Метод прямого сравнения продаж является одним из методов сравнительного подхода. Он предназначен для сравнения продаж идентичных объектов, сделки по кот-м были заключены в недавнем прошлом. Применяется для оценки универсального и серийного оборудования.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод прямого сравнения продаж основан на трех принципах:

1.Спрос и предложение. 2.Замещение. 3.Вклад.

Преимущества сравнительного подхода:

1.В итоговой стоимости отражаются мнения типичных продавцов и покупателей.

2.В ценах продаж отражаются изменение финансовых условий и инфляция.

3.Статистически обоснован.

4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж.

2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.Зависимость от активности рынка.

5.Зависимость от стабильности рынка.

6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Этапы определения стоимости:

1. Изучение рынка, сбор информации о недавних сделках купли-продажи.

2. Проверка информации

3. Выбор аналогов по ТЭП.

3. Сравнение объекта оценки с каждым из аналогов и выявление отличий по элементам сравнения.

4. Внесения необходимых корректировок.

5.Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В цену продаж вносятся поправки на различие между объектом оценки и объектом сравнения.

Методы внесения поправок:

поправки, вносимые умножением или делением на коэффициент.

поправки, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютных поправок.

С = СА * КМО / (1-Ки.ан.) * К1 * К2 *…*Км ± Сдоп.;

где:

СА – стоимость аналога на момент продажи;

КМО – коэф-т приведения стоимости к моменту оценки (дисконтирования);

Ки.ан – коэф-т физического износа аналога за период эксплуатации.

К1…Км – корректирующие параметрические коэф-ты по элементам сравнения.

Сдоп. – стоимость дополнительных устройств.

Данные по аналогичным объектам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых объектов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих корректировок. Так же вводятся корректировки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми объектами и их аналогами.

ТЭП, используемые для определения степени сходства МиО:

1.показатели назначения (функциональные): мощность, грузоподъемность, тяговые усилия, размеры рабочего пространства, максим-е габариты обрабатываемых изделий

2.показатели производительности: производительность, скорость, число циклов за 1-у времени

3.показатели надежности: безотказность, долговечность, ремонтопригодность, стабильность

4.показатели автоматичности функционирования

5.покзатели точности и качества выполнения работ

6.эргономические показатели

7.эстетические показатели

8.показатели экономичности эксплуатации.

Существуют следующие элементы сравнения:

1.Характеристики объекта: функцион-е, технич-е, степень точности, качество, фирма-производитель

2.Состояние объекта: возраст, износ, комплектация

3.условия рынка: спад и подъем, соотнош-е спроса и предложения

4.условия продажи: время продажи, кол-во сделок, объем партий товаров, мотивация продажи, место продажи, предпосылки использования, среднее время рыночной экспозиции (время продажи)

5. Анализ цен продаж

харак-р цены (цена сделки и цена покупки)

наличие льготного кредитования

наличие или отсутствие НДС в цене

наличие в цене транспортных или иных издержек продавца

 

Особенности и последовательность доходного подхода к оценке стоимости машин и оборудования.

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта как совокупности дохода от их использования.

Оценка стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода – это определение ценности потенциальных доходов, ожидаемых от владения и распоряжения ими.

Преимущества и недостатки доходного метода:

Основное преимущество доходного метода заключается в том, что он в большей степени отражает представления пользователя об объекте оценки как источнике дохода. При этом доходный метод связан как с затратным подходом, так и с методом сравнения продаж.

Недостаток этого подхода в том, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Доходный подход в основном используется для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. В связи с тем, что понятие дохода связывается с конкретным производством или оказанием услуг, то доходный подход малоэффективен при оценке отдельных видов средств труда, включая АМТС, которые, как правило, являются элементами системы, приносящей доход. Очевидно, что для серийно выпускаемых объектов оценки, включая АМТС и их комплектующие, широко представленых на рынке, степень эффективности использования таких объектов не отражается на их рыночной стоимости. Доходный подход дает хорошие результаты при оценке стоимости проектируемых АМТС и их комплектующих.

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом вначале рассчитывается чистый доход от эксплуатации всего комплекса, включающего объект оценки, а затем выделяют из суммы чистого дохода ту ее долю, которая непосредственно создается объектом оценки. После этого по этой части дохода определяют стоимость самого объекта оценки.

Применение доходного подхода требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования производственного объекта, в соответствии с которым стоимость объекта оценки определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная, в том числе, при условии дополнения его какими-либо устройствами или агрегатами. В этом случае оценку стоимости осуществляют с учетом этого дооснащения.

Этапы расчета:

1.Расчет чистого дохода от производ-го комплекса.

(Составляется прогноз будущих периодов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения.)

ЧД = Д3 – Р3, где

ЧД– чистый доход,

Д3 – доходы, где Д3=Д1+Д2, Д3 – доходы в целом, Д1 - Доходы от функционирования собственности в расчетный период, Д2 - Доходы от продажи собствен-ти.

Д1 = Д11+Д12+Д13, где Д11 - Выручка от реализации продукции, Д12 - Доходы от лизинга, Д13 - Использование накопленного износа на инвестиции и погашение кредита

Р3 – расходы. Р3 = Р1+Р2, где Р1 - Расходы связанные функционированием собственности в расчетный период, Р2 - Инвестиции направляемые на приобретение и улучшение собственности.

Р1 = Р11+Р12+Р13+Р14, где Р11 - Производ-е затраты, Р12 - Затраты по обслуживанию лизингов ли аренды, Р13 - Амортизационные отчисления, Р14 - Налоги, относящиеся на финансовые результаты.

2.Методом остатка вычленяется часть дохода, кот-я относится к МО.

3.Спрогнозируемые доходы пересчитывается в текущую стоимость методом прямой капитализации или дисконтируемого денежного потока. (Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов).

4.С помощью долевого коэф-та рассчитывается стоимость отдельных элементов.

Основополагающие принципы доходного метода.

1.Ожидание. В соответствии с этим принципом формируется весь спектр прогнозных данных.

2.Замещения – производится выбор и анализ объектов аналогов, анализ альтернативных инвестиций.

3.Спроса и предложения.

4.Предельная продуктивность.

Существуют три метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации, метод дисконтированного денежного потока и метод равноэффективного аналога.

Прямая капитализация – это оценка имущества, при сохранении стабильном условии его использования, постоянном величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Метод прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости машин и оборудования и чистых доходах, полученных от их эксплуатации.

С = Ч/r ,

где С-стоимость объекта, Ч – чистый доход за год, r – коэф-т капитализации.

Существует 2 метода способа коэффициента капитализации: рыночный способ ( коэф-т капитал-и определяется на основе рыночных данных о Ч и стоимости объекта по имевшим место продажам) и кумулятивного построения ( определяется как сумма ставки банковского процента - безрисковая ставка и надбавки за риск, низкую ликвидность, инфляцию и т.д.; каждый риск составляет от 0-5% и потом суммируется).

Метод дисконтирования денежных потоков – это оценка имущества при производственно-изменяющихся и неравномерно-поступающих денежных потоков с учетом степени риска, связанного с использованием объекта.

При этих расчетах используется ставка дисконтирования, т. е. соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи. При этом под денежным потоком понимается движение денежных средств, которые возникают в результате использования имущества, а под реверсией понимается доход от продажи объекта в конце периода владения.

Метод дисконтированного денежного потока основан на оценке текущей стоимости известной (или прогнозируемой) суммы будущего поступления денежных средств. При использовании этого метода вводится фактор времени. Стоимость объекта прямопропор-на длине периода владения и обратнопропорц-на ставке дохода.

СТ = Сб * (1+r)^t ,

где: СТ - текущая стоимость,

Сб – будущая стоимость,

r - ставка дохода (дисконтирования),

t – период реализации проектов.

Будущие доходы вкл.:

период-й денежный поток от эксплуатации – чистый доход инвестора,

денежные поступления от продажи (выручка от продажи за вычетом издержек).

Метод равноэффективного аналога предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который выполняет одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям. В этом случае присутствует оценка дохода от объекта, но не в полном его объёме, а только в той его части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода функционального аналога.

С={(ЦБ +ИБ /КАБ)*Q/QБ*(KАБ +r)/(KА +r)}–И/(KА +r)

где: ЦБ – цены базисного объекта,

И и ИБ - годовые издержки эксплуатации базисного и оцениваемого объекта без учета амортизации,

KА и KАБ - коэф-т амортизации оцениваемого и базисного объектов,

Q и QБ - годовой объем продукции оцениваемого и базисного объектов.

 

 


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 1289; Мы поможем в написании вашей работы!






Мы поможем в написании ваших работ!