Страхование объектов недвижимости, передающихся в залог



На практике все чаще подлежат страхованию объекты недвижимости, которые передаются в залог, с помощью которого обеспечиваются обязательства залогодателя. В связи с этим немаловажную роль для залогодержателя имеет страхование предмета залога.

Залог — один из способов (наиболее распространенный и действенный) обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Залог не существует сам по себе, а всегда имеет производный характер от обеспечен­ного им конкретного гражданско-правового договора (ссуды, купли-прода­жи, имущественного найма (аренды), перевозки груза и т. д.) и должен обеспечить его выполнение и возмещение убытка вследствие нарушения условий этого договора.

Предметом залога может быть только определенное имущество или имущественные права. Установление соответствия предмета залога требо­ваниям закона является одной из важных задач в работе по заключению договора о залоге.

При страховании такого имущества желательно застраховать его от огневых рисков (пожар, взрыв, удар молнии) и рисков стихийных бедствий, которые включают риски землетрясения, оползня, обвала, бури, урагана, наводнения, града, ливня, подтопления, оседания поч­вы, непредвиденных морозов и сильных снегопадов, действия подпоч­венных вод. Б каждом конкретном случае Страховщик оценивает риск повреждения или утраты страхуемых товаров в обороте соответствен­но их местонахождению, охраняемости, техническому или товарному состоянию и т. п.

Имущество, которое передается в залог, должно соответствовать таким требованиям:

— должно иметь определенную материальную ценность;

— должно обладать обеспечительной функцией(возможность креди­тора продать предмет залога с последующим удовлетворением своих требований из вырученной суммы ранее других кредиторов);

— должно иметь товарную форму(не изъятое из оборота имущество; закон допускает возможность обращения взыскания на подобное имущество, т. е. продажа допускается законом; залогодателю должно принадле­жать исключительное право на отчуждение соответствующего имущества);

— обладать свойствами имущества (вещь, созданная человеком на­пример, здание, оборудование; вещь, нахо­дящаяся в своем естественном состоянии, например, природные ресурсы деньги).

Отсюда можно сделать вывод, что предметом залога может быть практически любое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или полного хозяйственного ведения.Поэтому в соответствии с законодательством оно может быть отчуждено и на него может быть обращено взыскание.

В случае страхования залогового имущества его стоимость исчисляется, исходя из договора о залоге, а также на основании экспертной оценки этого имущества.

При заключении договора страхования и установлении срока его дей­ствия необходимо учитывать основания о прекращении права залога. Страхуя предмет залога, не менее важно установить дату окончания срока действия договора страхования. В подавляющем большинстве случаев за эту дату принимают срок исполнения обязательства, обеспеченного зало­гом. Так можно поступать, если не задумываться об отрицательных по­следствиях подобного решения, в первую очередь для кредиторов.

Страховая выплата (возмещение) – это исполнение страховщиком своего страхового обязательства. Она наступает тогда, когда страховое событие, о котором сообщает страхователь в своем заявлении, соответствует рискам, указанным в договоре страхования. В указанном случае весьма заинтересованной стороной в результатах страхования является залогодержатель. Он-то и будет получать страховое возмещение в том случае, если у страховщика наступит обязанность произвести страховую выплату.

 

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ

Оценка стоимости машин и оборудования

Особенности затратного подхода применительно к оценке стоимости машин и оборудования

Сущность затратного подхода заключается в том, что за основу принимаются затраты (или издержки) на создание оцениваемого объекта.

Стоимость по затратному подходу может отличаться от рыночной. Метод полезен при исчислении налога на имущество, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и при их переоценке.

Затратный подход к оценке машин и оборудования основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель никогда не заплатит за объект больше, чем требуется на замену его другим объектом с аналогичными характеристиками.

Себестоимость при затратном подходе аккумулирует все виды текущих производственных затрат и является обобщающим показателем.

Стоимость отличается от себестоимости на величину:

© Нормы прибыли;

© Транспортных издержек по доставке оборудования к месту использования;

© Затрат на монтаж оборудования, включая подготовку промышленной площадки.

Последовательность расчетов на основе затратного подхода:

1. Расчет прямых затрат (сырье, материалы, топливо, инструменты, заработная плата персонала)

2. Целевые, сбытовые и управленческие расходы, косвенные затраты по оплате труда

3. Прибыль производства

4. Налоги, акцизы

5. Транспортные издержки по доставке к месту монтажа

6. Такелажные работы, издержки пользователя (собственника) по монтажу, сборке, подключению и пуску оборудования

7. Косвенные затраты на выбор и покупку оборудования, лицензионные платежи и налоги, плата за разработку плана установки

8. Потеря стоимости в результате физического, функционального и экономического износа

Методы оценки машин и оборудования по затратному подходу

1 группа – методы, основанные на способах прямого определения затрат

ª Поэлементный расчет затрат. Этот метод применяется, когда объект оценки состоит из отдельных законченных узлов, а сборка не очень сложная.

ª Метод анализа и индексации. Применяется к оценке специального и специализированного оборудования, для которого невозможно подобрать аналоги, но можно найти калькуляции. Часто калькуляции являются приложением к договорам покупки. Имеющиеся калькуляции необходимо проиндексировать, как отношение цен на текущий период к цене в базовый период.

J=Цт/Цб

ª Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам и по статьям затрат. Для расчета необходима информация из сферы производства продукции аналогичной или похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления, материальному составу, способу производства, конструкторской документации.

Сст=М+Е+(1+Кн)*П

Сст – себестоимость оборудования

М – затраты на материалы

Е – затраты на комплектующие изделия

П – заработная плата основных рабочих

Кн – коэффициент, учитывающий косвенные расходы в производстве

2 группа – методы, основанные на способах косвенного определения затрат

ª Аналогопараметрический (замещения). Основывается на принципе замещения, заключается в подборе объектов, аналогичных по полезности и функциям.

С=Сприв.*Rприв.

Rприв.=К2/К1

Сприв – стоимость объекта аналога, скорректированная по технико-экономическим параметрам.

Rприв – коэффициент приведения стоимости в результате оценки

К1 – курс рубля к доллару на дату оценки

К2 - курс рубля к доллару на дату действия стоимости объекта аналога

ª Индексный (метод трендового изменения цен). Заключается в расчете себестоимости путем анализа колебания себестоимости с течением времени.

Ц=Цб*К

ª Метод статического моделирования стоимости. Является частным случаем метода замещения, применяется, когда отсутствуют близкие аналоги, но есть большой объем информации о ценах на однотипные объекты. На основании этих цен разрабатывается модель расчетной цены. В основе метода лежит два предположения:

1. зависимость стоимости от каждой отдельной характеристики носит не линейный, а экспоненциальный характер.

2. совокупное влияние на стоимость объекта многих факторов сочетается по законам умножения факторов.

Методика построения статистических моделей включает в себя ряд этапов:

1 Отбор объектов аналогов

2 Отбор параметров, влияющих на оценку

3 Принятие допущений о форме связей

4 Математическая обработка

5 Получение корреляционных моделей

6 Оценка и согласование результатов

7 Применение корреляционной модели для расчета вероятностной стоимости объекта

ª Метод удельных ценовых показателей. Заключается в расчете себестоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра. Выбор главного параметра зависит от назначения объекта.


Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 639; Мы поможем в написании вашей работы!






Мы поможем в написании ваших работ!