Имущество не может быть арестовано в интересах потерпевшего (гражданского истца) как вещественное доказательство, в том числе как предмет преступления. 13 страница
Поэтому можно заключить, что только в силу закона может возникнуть общая собственность на объекты общего пользования в нежилом здании, причем одновременно закон устанавливает такие ее особенности, которые по существу выводят этот правовой режим за рамки ст. ст. 244 - 255 ГК РФ.
Именно так и решается этот вопрос в Постановлении Пленума ВАС РФ N 64 <1>: в п. 1 говорится о том, что собственнику отдельного помещения во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Иными словами, этот вопрос не может быть предметом договора, а если договор и заключен, то он в этой части ничего изменить не может, т.е. не имеет юридического значения.
--------------------------------
<1> Постановление предлагает применять по аналогии нормы о праве общей собственности в многоквартирном доме к отношениям в здании с нежилыми помещениями (п. 1). До этого такая аналогия не допускалась арбитражной практикой.
В то же время застройщик и приобретатель помещения могут одновременно с отчуждением помещения (либо вместе с ДДУ) <1> оговорить в договоре порядок пользования и эксплуатации имущества общего пользования, что будет означать возникновение между ними договорных (обязательственных) отношений, но не отношений общей собственности, регулируемых гл. 16 ГК РФ, либо иных вещных прав или их обременений (ограничений).
--------------------------------
<1> Если предполагается более двух собственников помещений, то договор должен быть общим для всех. На мой взгляд, допустимы все же частные соглашения о порядке пользования зданием между собственниками помещений (если, скажем, не проданы все помещения в здании), не имеющие, однако, силы для третьих лиц, в том числе иных собственников помещений.
|
|
|
Сходным образом решается ситуация и в п. п. 6 и 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 64.
Одновременно Постановление N 64 в п. 9 допускает иск о признании права общей собственности на здание, указывая лишь один случай - когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество <1>.
--------------------------------
<1> Можно предположить, с некоторым риском неопределенности, что возможен и спор в форме иска о признании права общей собственности, в котором стороны расходятся в квалификации определенного помещения как помещения общего пользования. Скажем, истец считает, что мансарда, занятая ответчиком (по мнению которого это - помещение жилое), является чердаком (по мнению истца - помещение общего пользования). Такой спор, видимо, возможен независимо от того, как зарегистрировано право на чердак/мансарду и есть ли такая регистрация. Но регистрация может дать владельцу защиту по сроку исковой давности (ч. 3 п. 9 Постановления N 64).
|
|
|
Это, видимо, возможно вследствие ошибки, когда в реестр внесено имущество, которое не является объектом права (подъезд, крыша и т.д.), либо речь идет об отдельных помещениях, обслуживающих другие помещения (подвал, веранда и т.д.), которые ранее по каким-то причинам оказались в собственности у отдельных лиц.
Но, во всяком случае, здесь невозможно говорить о той ситуации, когда зарегистрировано право собственности на здание в целом. Во-первых, здание в целом и помещения общего пользования - это не одно и то же. Первое является объектом права, а второе нет и само по себе не может быть предметом регистрации иначе, как по ошибке, о чем уже сказано.
Во вторых, в силу п. 8 того же Постановления, если возникло право собственности на помещение, то регистрация права собственности на здание аннулируется и спор с собственником здания о помещениях общего пользования тем самым становится невозможным.
Стало быть, подходы, предложенные в Постановлении N 64, помогли бы правильно решить наш спор именно таким образом, как нами и предлагалось.
Помещение как объект права
В главе об общей собственности уже затрагивался вопрос о природе помещения как объекта права. Это вполне естественно, потому что только через конструкцию общей собственности можно наиболее правильно устроить взаимоотношения собственников здания.
|
|
|
Однако развитие, как известно, пока идет по пути противопоставления помещения и здания.
В связи с этим приходится обсуждать природу такого объекта права, как помещение.
Имеются суждения, что помещение является обычной недвижимой вещью: оно связано с землей, хотя и "опосредованно" (употребляется такое, не известное закону, слово), при перемещении разрушается, что и является главным свойством недвижимой вещи. У него есть объективное качество - изолированность и т.д. Учитывая, что подобные взгляды имеют довольно широкое распространение (и при этом мало обосновываются, скорее возникают стихийно), нужно остановиться на их анализе.
Во-первых, замечу, что никакой опосредованной связи с землей ни ГК, ни теория гражданского права не знают. Это высказывание представляется лишенным юридического и экономического смысла.
Как уже говорилось, строительство может быть представлено с точки зрения отношений собственности как прикрепление вещи, а точнее, вещей к земле. В процессе такого прикрепления прежние вещи, строительные материалы и конструкции гибнут как объекты права (и тем самым право собственности на стройматериалы прекращается) и возникает новый объект права собственности - строение, здание, сооружение. Вот именно оно и связано с землей. Никакой опосредованности здесь нет. Нельзя представлять себе (и рассказывать об этом другим), что только нижний кирпич (или камень фундамента) связан с землей, а кирпичи второго ряда связаны уже не с землей, а с нижними кирпичами, и потому, дескать, с землей связаны опосредованно. Это не так потому, что в процессе строительства кирпичи как объекты права гибнут, право собственности на них прекращается, а возникает новый объект - не стенка, не несколько стенок или иных сложных конструкций, а здание, строение, сооружение.
|
|
|
Не случайно в ст. 130 ГК говорится только о связи с землей. Эта связь охарактеризована как прочная, но ни в коем случае не как опосредованная. Закон гораздо легче понять, если не заменять слова, которые есть в законе, на те, которых в нем нет.
Во-вторых, помещения не способны к перемещению.
Сразу заметим, что главная (и единственная в большинстве правовых систем) недвижимая вещь - земельный участок <1> - вообще не может быть перемещена; даже если будет устранен (перемещен) грунт на любую глубину, земельный участок тем не менее останется (а перемещенный грунт, что еще более важно, никакого нового участка создать не сможет). Потому только земельный участок и является истинно недвижимым.
--------------------------------
<1> Так, Германское гражданское уложение даже не оперирует отдельным понятием "недвижимость" или производными от него, закрепляя, что только земельный участок имеет самостоятельное существование, а все остальное лишь его составная часть (§ 94 - 96). Конструкция недвижимости и в Гражданских кодексах Франции и Калифорнии также основывается исключительно на земельном участке (ст. ст. 518, 524 ФГК; ст. 658 ГК Калифорнии).
Возможность и последствия перемещения обсуждаются лишь применительно к составным частям, улучшениям земельного участка, которые по известным причинам стали в нашем законодательстве вещами наряду с участком.
Если строение было прикреплено к земле в ходе строительства, то оно, стало быть, может быть и отсоединено от земли. Значит, всегда существует возможность его перемещения. Остается обсуждать лишь хозяйственные последствия такого перемещения.
Но можно ли то же самое сказать о помещении?
Для этого нам нужно быть уверенным, что помещение прикрепляется к земле или хотя бы еще к чему-то - к полу, стенкам, потолку. И потом представить себе, можно ли его отсоединить.
Но ведь нельзя такого сказать. Ни к чему оно не крепится. И ни от чего не отсоединяется.
Можно привести пример из судебной практики. Два соседа спорили о принадлежности смежных помещений в подвале. Один ночью разобрал общую стенку. После этого при осмотре подвала помещение, принадлежавшее другому соседу, уже не было обнаружено. Но оно никуда не переместилось. И тем не менее исчезло. Или осталось? Но как его отыскать тогда?
Представим другую картину. Зрители пришли в помещение цирка шапито и много в нем радовались. Через месяц цирк свернул свои шатры. Куда делось помещение? Оно осталось в складках брезента? Или исчезло в том же брезенте, потерпев существенный ущерб?
Перейдем к более тяжелым материям, чем брезент. Памятник культуры, как это водится в нашей столице, внезапно сгорел. На его месте, старательно повторяя планировку, построили новый и назвали это воссозданием памятника. Понятно, что здания больше нет (хотя с точки зрения Закона о памятниках культурного наследия это может быть и не так <1>). Но вот помещения в здании (совершенно идентичные и точно там же расположенные, как следует из проекта) возникли снова или это прежние помещения? Если новые, то что в них изменилось? Ведь все новые качества принадлежат не помещениям, а зданию.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Скловский К. Реконструкция памятника культуры. Вопросы собственности // Хозяйство и право. 2009. N 8.
Да и какие качества помещения, отличные от качеств здания, могут быть у них?
Нетрудно убедиться, что помещение как свои собственные качества имеет лишь пространственные характеристики, т.е. объем, выраженный числом <1>. Собственно говоря, это и не качество, а количество. Все качества этого объема (количества) принадлежат тому строению, в котором помещение, т.е. данное пространство, находится. При перемещении или разрушении строения (а также палатки, павильона и прочих объектов, содержащих помещения) утрачиваются или ухудшаются качества самого строения, сооружения. Помещение же остается на старом месте, поскольку пространство в принципе не способно к перемещению, ведь перемещение совершается не иначе как в пространстве. Пространство служит мерой перемещения, но само к перемещению не способно.
--------------------------------
<1> Иногда говорят о таком обязательном качестве помещения, как изолированность, видимо, воспринимая эмпирический результат трудного развития советского жилищного законодательства как завоевание теории. Но это, во-первых, не свойство (качество) самого помещения, но свойства (планировка) здания, а во-вторых, не обязательный атрибут полезности помещения, превращающий его в объект права. Скажем, плавательный бассейн, изолированный от душевых и раздевалок, утрачивает свои полезные качества, не переставая все же быть помещением. Можно привести массу других примеров, когда изолированность лишает помещение полезности (склады, цеха и т.п.). Распространенный способ лишить соперника фактической (иногда и юридической) возможности извлекать пользу из помещения и вообще владеть помещением состоит, как известно, в изоляции помещения от иных помещений и объектов. От изолированности следует отличать наличие границ (стен, прежде всего), понимая, что отграниченность не тождественна изолированности.
В практическом отношении я бы весьма и весьма рекомендовал воздержаться от признания изолированности как непременного признака помещения на нормативном уровне хотя бы потому, что это позволяло бы любому желающему аннулировать объект (и тем самым право собственности на него) одним только устройством сквозного прохода в него.
Остается, кажется, лишь один признак, одно свойство - возможность полноценной хозяйственной эксплуатации помещения. Эта полезность (производная, конечно, от качеств здания) определяется волей участников оборота и отражается в конечном счете в сделке о приобретении (передаче в пользование) помещения.
Впрочем, можно установить законом некоторые объективные требования к помещению, имея в виду, скажем, минимально возможное помещение. Некоторым аналогом является комната как жилое помещение. Трудности связаны также с критерием максимально возможных помещений и объединений помещений.
Точно так же не способен к перемещению и земельный участок, с чего мы и начали.
Говоря о земельном участке как вещи, нельзя все же не заметить существенных особенностей этой вещи. Если тело имеет такие качества, как цвет, тип поверхности (гладкая или шероховатая), материал и пр., то земельный участок всего этого лишен. Если обратиться к весьма полезной здесь аристотелевской системе категорий, то можно, видимо, назвать земельный участок телом геометрическим, в отличие от физического тела <1>. Участок тогда будет объектом материальным, но не телом. Материальность границ участка решительно не позволяет считать его явлением идеальным (нематериальным), что иногда делается. Главное качество вещи, которое определенно имеется у участка, состоит в том, что участок может быть объектом владения, т.е. объектом исключительной фактической власти - участок можно изолировать, огородить, охранять, имея на него доступ исключительно по собственному усмотрению владельца и не допуская на него никаких третьих лиц помимо воли владельца. Поскольку участок может быть объектом владения, его все же следует признать вещью.
--------------------------------
<1> См.: Аристотель. Соч. В 4 т. / Ред. З.Н. Микеладзе. Т. 2. М., 1978. С. 603.
Вообще говоря, есть, конечно, основания для сопоставления земельного участка и помещения, позволяющими найти в них некоторые общие черты (например, ни тот, ни другой объект не могут быть построены, в отличие от всех прочих недвижимых вещей) <1>. Но, оставляя в стороне такие их отличия, как трехмерность помещения и двухмерность участка (что находится за рамками собственно хозяйственных качеств этих объектов), можно заметить, что участок предполагается вещью сам по себе (т.е. сам по себе имеет полезные хозяйственные качества), тогда как помещение предполагает наличие некоторого сооружения, не обязательно капитального (и не обязательно объекта недвижимости), позволяющего помещаться в нем и вести определенную хозяйственную деятельность. Свои качества помещение получает от этого сооружения.
--------------------------------
<1> Такой, также общий помещению и участку, способ создания (прекращения) объекта, как раздел (соединение), является не строительством, не производством в смысле создания вещей (п. 1 ст. 218 ГК), а сделкой (этот вопрос рассматривался выше). В качестве сделки он может оцениваться с точки зрения юридических последствий. В частности, раздел (соединение), произведенный против воли собственника, является ничтожным.
Чтобы стать объектом права, помещение требует наличия непременно строения или иного объекта недвижимости. При этом я не вижу никакого смысла в поисках отличий, впрочем достаточно очевидных, между помещениями в движимых объектах и недвижимых. Тот факт, что объектами права стали помещения в недвижимых объектах, объясняется исключительно конкретными социально-экономическими обстоятельствами последних десятилетий нашей истории, а не средствами теории.
Составной частью здания являются стены, крыша и тому подобные конструкции. Пока они остаются составными частями, они не могут быть вещами, объектами права, но как только отделяются от здания, то сразу становятся вещами. Это вполне понятно. Но понятно также и то, что помещения не могут быть составными частями здания, уже хотя бы потому, что они никак не могут быть отделены от здания и существовать вне здания.
Не могут помещения быть и "разнородными вещами", образующими сложную вещь - здание (ст. 134 ГК), хотя попытки такой квалификации часто предпринимаются. Во-первых, помещения, если бы они были вещами, то были бы вещами не разнородными; а, видимо, однородными; во-вторых, вещи, составляющие сложную вещь (скажем, библиотеку или табун лошадей), не утрачивают своих качеств вещи и после выбытия из сложной вещи, тогда как помещение в принципе не может выделиться из здания, как это может сделать лошадь в табуне или книга в библиотеке.
Итак, помещение само по себе, вне строения (сооружения), не способно к перемещению, а значит, и обсуждать, что с ним происходит при перемещении, смысла нет.
Для того чтобы переместить помещение, нужно изменить его природу, сделать его вещью. Это хорошо видно на примере контейнера (по-русски его можно охарактеризовать как помещение или, точнее, вместилище). Чтобы переместить помещение, приходится сделать специальную вещь.
Перемещается вещь и вместе с ней - помещение. Кстати, именно контейнер отвечает не только физическим, но и юридическим признакам вещи, из которых основным является, как уже говорилось, способность быть объектом владения <1>, т.е. фактическая возможность человеку осуществлять полное господство над вещью. Понятно, что контейнер и тому подобные объекты, вмещающие "пространство", именно способностью быть в полной власти отдельного человека, способностью стать объектом владения и отличаются от помещения в здании, которым нельзя на самом деле владеть. Ведь, чтобы подойти к помещению, нужно иметь доступ в здание, т.е. нужно вступать в юридические (относительные) отношения с владельцем здания, нужно просить у владельца здания доступ к помещению. А это заведомо исключает возможность владения помещением. Такое владение всегда будет условным, неполной властью, т.е. не будет владением. Ведь владение, как всякая власть, - исключительно, но не относительно. Следовательно, помещение в здании не имеет главного свойства вещи - быть объектом владения. В немалой степени именно этим обстоятельством объясняется известная (но не нашему праву) юридическая конструкция, когда для того, чтобы быть объектом права, помещение, часть здания, этаж должны непременно иметь связь с земельным участком. Ведь тогда появляется возможность независимого доступа к объекту и тем самым - владения им.
--------------------------------
<1> Подробнее этот вопрос рассматривался в рецензии на книгу В.А. Лапача "Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика" (Хозяйство и право. 2004. N 6).
Помещение в здании - вещь воображаемая.
В связи с этим интересно обратиться к полемике между Локком и Лейбницем по поводу соотношения тела и пространства, изложенной в сочинении Г.В. Лейбница "Новые опыты о человеческом разумении" в форме спора - Филалета (взгляды Локка) и Теофила (Лейбниц).
На замечания Филалета о том, что протяжение тела всегда есть нечто отличное от протяжения пространства, Теофил ответил: "...хотя при представлении тела мы представляем себе нечто большее, чем пространство, отсюда не следует, что существуют два протяжения - протяжение пространства и протяжение тела. Утверждать это - все равно что утверждать, будто при представлении нескольких вещей одновременно мы представляем себе нечто большее, чем число, а именно res numerates, а между тем не существует двух множеств: одного - абстрактного, т.е. множества числа, другого - конкретного, т.е. множества перечисленных вещей. Таким же образом не следует воображать себе двух протяжений: одного - абстрактного, протяжения пространства, другого - конкретного, протяжения тела, так как конкретное протяжение является таковым лишь благодаря абстрактному. И подобно тому, как тела переходят с одного места пространства на другое, т.е. меняют свой порядок, так и вещи переходят с одного места порядка, или от одного числа, к другому, когда, например, первая становится второй, вторая - третьей и т.д..." <1>.
--------------------------------
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 29; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!