Имущество не может быть арестовано в интересах потерпевшего (гражданского истца) как вещественное доказательство, в том числе как предмет преступления. 11 страница
В том случае, если речь идет о создании объекта несколькими лицами для себя, можно указать на ряд обязательных признаков таких отношений.
Это, прежде всего, наличие общей для всех участников цели - создание вещи. Поскольку в п. 1 ст. 218 ГК РФ говорится о том, что вещь создается для себя, то именно эта цель и становится необходимым признаком этого способа приобретения права собственности как для одного лица, так и для нескольких лиц.
Соответственно, если цели у участников различны, скажем, у одного - получение денег, а у другого - получение в собственность объекта недвижимости, то приходится признать, что общей цели у участников нет и их отношения не охватываются понятием создания вещи для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Иными словами это обстоятельство может быть выражено в таком положении: никто не вступает в договор с другим лицом, чтобы создать вещь для себя. (Выше этот вопрос уже обсуждался.)
Если же цель создания вещи (одной и той же вещи!) едина у нескольких участников, то их отношения охватываются п. 1 ст. 218 ГК. В этом случае для целей п. 1 ст. 218 ГК нескольких участников следует рассматривать как то одно лицо, для которого создается вещь. Аналогичным образом мы вводим фикцию одного собственника, имеющего единую волю, для общей собственности, из которой и проистекает правило о консенсусе совладельцев (п. 1 ст. 246 ГК). (Принципиально этот подход допускает и принятие решений большинством (что практически удобнее), хотя здесь искусственность построения усиливается - большинство, т.е. заведомо не все, выступает как все и как одно.)
|
|
|
Наличие общей цели - одной и той же для всех - влечет возникновение таких последствий:
Поскольку цель участников - создание одной вещи, то возникает общая собственность на эту вещь после ее создания.
В процессе создания вещи все риски, затрагивающие общую цель, у участников - общие, а не раздельные.
Единство цели предполагает и единство действий, т.е. принятие всех решений, касающихся общей вещи, сообща.
Нетрудно заметить, что тем самым описаны признаки договора простого товарищества. На самом деле договор простого товарищества - естественная и неизбежная форма для создания объекта несколькими лицами для себя.
Более того, можно уверенно сказать, что это - единственный договор, пригодный для такого способа приобретения права собственности на вновь создаваемый объект, если такой объект создается не одним, а несколькими лицами.
Частным выводом из этих суждений будет тот, что договор простого товарищества не относится к числу договоров о приобретении вещи, указанных в п. 2 ст. 218 ГК.
Продолжая наши рассуждения, мы можем дать оценку так называемым инвестиционным контрактам (договорам), тем более что этот вопрос традиционно обсуждается в связи с ДДУ.
|
|
|
Уже говорилось, что инвестиционный договор не существует как особый договор с определенными признаками, кроме некоторых налоговых последствий <1>. Как следует из п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционный договор - это один из договоров, предусмотренных ГК РФ.
--------------------------------
<1> О налоговой стороне этих отношений см.: Сенчищев В.И. Право собственности на объекты долевого строительства // Право собственности: Актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008. С. 415.
Соответственно, если общей целью инвестиций для нескольких инвесторов становится создание объекта, то инвестиционный договор, скорее всего, окажется договором простого товарищества.
В иных случаях могут быть иные договоры, предусмотренные ГК РФ. Попутно нужно напомнить, что договор простого товарищества не смешивается ни с каким иным договором.
Следовательно, обозначение какого-либо договора как инвестиционного нисколько не предопределяет природы этого договора, но требует дополнительных усилий по его квалификации.
|
|
|
Более того, попытки уклониться от точной квалификации договора, в том числе и договора, в названии которого упоминается долевое участие, посредством указаний на его "инвестиционную природу" или "инвестиционные черты" следует признать ошибочными и недопустимыми.
Вполне очевидно также, что любые попытки увязать инвестиционный договор сам по себе с нормами ГК о приобретении права собственности - идея совершенно безнадежная.
Предварительно нужно ввести тот или иной договор, который стороны назвали инвестиционным, в рамки известных гражданскому законодательству.
Если цель приобретения имущества в собственность имеется только у одного лица, а у другого - цель отчуждения имущества за деньги (или безвозмездно), налицо договор о приобретении/отчуждении имущества, наиболее характерным примером которого является договор купли-продажи. Такие договоры указаны в п. 2 ст. 218 ГК РФ как основания приобретения права собственности.
Договорам об отчуждении/приобретении имущества (п. 2 ст. 218 ГК) присущи следующие черты.
Продавец (или иное лицо, отчуждающее вещь) передает приобретателю вещь в собственность. Передача вещи, поскольку иное не указано в договоре, знаменует собой переход права собственности. Для недвижимости моментом перехода права собственности является момент государственной регистрации права, хотя передача объекта недвижимости тем не менее обязательна.
|
|
|
Отчуждаемый объект принадлежит продавцу (иному отчуждателю) до его передачи, хотя отчуждатель может и не иметь объекта в момент заключения договора, что допускается нормой п. 2 ст. 455 ГК РФ <1>.
--------------------------------
<1> Приобретение или создание вещи в будущем обязательно прямо оговаривается, но никак не подразумевается в таком договоре.
В этом отношении необходимо отличать договор о продаже будущей вещи, предусмотренный п. 2 ст. 455 ГК, от продажи чужой вещи. Если первый договор является вполне законным и означает, что стороны - покупатель и продавец - договорились именно о том, что вещь будет продана после того, как продавец создаст или приобретет ее, а в момент заключения договора ее еще нет, то продажа чужой вещи является по нашему праву незаконной (это ясно вытекает из ст. ст. 302 и 305 ГК РФ), а любые соглашения о продаже вещи, которая уже есть во владении продавца, но принадлежит третьему лицу, - являются недействительными.
Нужно, однако, заметить, что приобретение (создание) вещи осуществляется продавцом самостоятельно, за рамками договора, что отличает продажу по п. 2 ст. 455 ГК, скажем, от подряда или комиссии.
Риск случайной гибели вещи по общему правилу до ее передачи лежит на отчуждающем лице, а после передачи - на приобретателе. Ни в какой момент договора стороны не несут общего риска.
Приобретатель выплачивает собственнику цену вещи (объекта), причем убытки и доходы, вытекающие из договора, для каждой из сторон различны и не могут быть общими.
Исходя из изложенного выше, можно определить место договора долевого участия в строительстве, соответствующего ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", среди оснований приобретения права собственности.
Едва ли могут быть сомнения в том, что этот договор не относится к числу договоров о совместном создании объекта несколькими лицами (простого товарищества) в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ.
Этот вывод вытекает, в частности, из следующего.
У участников такого договора не имеется общей для них цели - создания объекта для себя. Если одни участники (дольщики) имеют своей целью приобретение различных объектов долевого строительства для себя, то другой участник, застройщик, имеет целью строительство за деньги дольщиков. Его цель, следовательно, - получение денег.
У каждого из дольщиков возникает право на свой особенный, отличный от прочих, объект долевого строительства, так что не имеется объекта, общего для всех участников договора. Соответственно, высказывания некоторых юристов, что в ДДУ имеется множество кредиторов и должников на стороне дольщиков, не соответствует действительности. Множество в обязательстве означает определенную общность, определяемую, как правило, предметом обязательства <1>. Между тем дольщики выступают каждый отдельно от другого, не образуя множественности. Каждый из них требует своего, отличного от других, объекта долевого строительства, и никто из них по отдельности, равно как и все они вместе, не требуют передачи здания. Следовательно, к ДДУ неприменимы правила ст. ст. 321 - 326 ГК.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М., 2005. С. 21 и сл.; Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 234 и сл.; и др.
Риски случайной гибели объекта (объектов) все время разделены: до передачи объектов они лежат на застройщике, после передачи - на дольщиках. Ни в один момент строительства не имеется общих рисков.
Отсутствует общее управление строительством. Дольщики не принимают в нем участия, в то время как застройщик на свой риск и своим попечением ведет руководство строительством, отвечая за просрочку передачи объектов строительства.
В то же время этот договор отвечает признакам договора об отчуждении/приобретении имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Наиболее близок этот договор к договору купли-продажи будущей вещи, т.е. вещи, которой в момент заключения договора у продавца нет, но которая будет создана им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Имеются возражения, направленные против отождествления ДДУ с договором о продаже будущей вещи. В частности, говорят о том, что ДДУ в отличие от купли-продажи направлен не только на передачу конечного результата (Е.В. Резцова) <1>; предмет договора не может быть определен с той точностью, которой требует ст. 554 ГК (О.Н. Садиков и др.).
--------------------------------
<1> Резцова Е.В. Указ. соч.
Думаю, это не так. Предмет, конечно, вполне может быть точно определен, и едва ли могут быть сомнения, что постольку, поскольку в п. 2 ст. 455 ГК говорится о создании (а не о приобретении) вещи в будущем, и постольку, поскольку помещение вообще может быть идентифицировано, оно всегда может быть описано с той точностью, которую требует закон и в которой заинтересован покупатель (иначе придется признать, что п. 2 ст. 455 ГК не предназначен для приобретения недвижимости, а это не так).
Что касается прав дольщиков до получения ими объекта, то эти права выражаются в повышенных гарантиях покупателю (дольщику) <1>, причем гарантии обеспечивают именно "передачу конечного результата", поэтому они не меняют предмет договора. Собственно говоря, именно качество и количество гарантий, предоставленных дольщикам, и заставило законодателя создать эту разновидность договора.
--------------------------------
<1> Имеется в виду, конечно, не только ст. 7 указанного Закона, а все его содержание.
Поэтому соотношение договора о купле-продаже вещи в будущем и ДДУ состоит в том, что, отталкиваясь от договора о купле-продаже вещи в будущем, законодатель создал новый договор, придав ему ряд условий, направленных на повышенную защиту интересов дольщика. Но место договору, если бы пришлось обсуждать, едва ли, впрочем, имеющее практический смысл, предложение о включении ДДУ в ГК, нашлось бы, видимо, в главе 30.
Однако детальное регулирование ДДУ специальным законом делает фактически излишним обращение к общим нормам ГК. Практика требует развития именно специального регулирования, т.е. введения более точного баланса гарантий прав участников, а не обращения к общим положениям.
Итак, вопросы классификации ДДУ сами по себе едва ли имеют большое практическое значение.
Гораздо важнее, как уже говорилось, определиться с проблемой возникновения права собственности при исполнении ДДУ, преломляя условия этого договора через положения норм о приобретении права собственности.
В частности, в этом договоре у сторон не общая цель, а встречно направленные различные цели: у приобретателя (участника долевого строительства) - приобрести за деньги объект недвижимости, а у застройщика (продавца) - получить деньги в счет передачи приобретателю построенного объекта недвижимости (объекта долевого строительства).
Риск случайной гибели объекта распределяется между сторонами в зависимости от того, кому принадлежит объект: до передачи объект принадлежит застройщику, и он несет риск, а после передачи - участнику долевого строительства, которому и передается риск случайной гибели объекта.
По договору выплачивается цена, которая и является способом и мерой разграничения рисков и противопоставления целей сторон договора. Как известно (об этом уже говорилось), в договоре простого товарищества цены нет (иногда лишь указывается стоимость) и, во всяком случае, цена не выплачивается именно потому, что риски не разграничены, а цель общая.
Необходимо отметить, что, в отличие от купли-продажи готовой вещи (объекта), купля-продажа будущей вещи не требует обязательного наличия права собственности на вещь у продавца. Вообще говоря, и в силу п. 1 ст. 454 ГК РФ продавец передает вещь в собственность покупателю, что не тождественно передаче вещи из собственности продавца. Для договора купли-продажи будущей вещи это обстоятельство проявляется в том, что продавцу необязательно предварительно оформлять вещь в свою собственность; достаточно, чтобы собственность возникла у покупателя.
Поэтому правильно говорить о принадлежности вещи продавцу как достаточном условии ее отчуждения, понимая под принадлежностью, во-первых, правомерное владение и вытекающую из владения возможность передачи вещи и, во-вторых, такое право на объект, которое содержит право на его отчуждение <1>.
--------------------------------
<1> В.И. Сенчищев само собой разумеющимся полагает, что "продавец не может не быть собственником вещи" (Указ. соч. С. 419, 426) и видит только в этом (если не считать норм о госрегистрации, которые автор вполне обоснованно упрекает в непоследовательности) препятствия к квалификации договора долевого участия как договора продажи будущей вещи. Однако, на мой взгляд (в разных местах книги я касался этого вопроса подробнее), только если речь идет о купле-продаже чужой вещи, т.е. если где-то имеется собственник вещи, наличие права собственности (опущу случаи продажи по правомочию) у продавца является императивным требованием для продажи.
И это вытекает не из сути купли-продажи (ведь генетически купля-продажа - договор о владении, а не о собственности), а из правопорядка в целом, запрещающего распоряжаться правом (не только правом собственности) помимо его обладателя.
А если вещь только создается и нигде нет и не может быть ее неизвестного собственника, то это требование утрачивает императивность и не может уже быть безусловным запретом к продаже. Собственность в этом случае создается (не обязательно передается) соответствующим сложным составом, в котором договор является только одним из фактов.
В то же время если в силу определенных причин в процессе строительства возникнет необходимость регистрации права собственности на объект, то такое право собственности будет возникать именно у застройщика.
Так, в силу п. 2 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." при государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.
При регистрации права собственности застройщика на завершенные строительством объекты (возможность чего предусмотрена, в частности, п. 3 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...") - жилые и нежилые помещения (эти объекты вообще не могут выступать как не завершенные строительством) - последние также будут находиться в залоге у участников долевого участия в строительстве.
Между тем право залога - это право на чужую вещь. Само по себе право залога означает, что залогодержатель не имеет права собственности на предмет залога, ибо по ГК РФ невозможно иметь в залоге собственную вещь.
Следовательно, жилые и нежилые помещения в здании, право собственности на которые зарегистрировано за застройщиком до передачи их участникам долевого строительства, принадлежат на праве собственности застройщику, а на праве залога - участникам, оплатившим их строительство.
Из этих положений Закона можно сделать следующий вывод: для целей договора о долевом участии в строительстве, подчиненного ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", необязательно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за застройщиком; достаточно его фактической передачи участнику долевого строительства.
Кроме того, законодатель не исключает возможности регистрации права на объект строительства за застройщиком в процессе строительства без вреда договорным обязательствам сторон.
Очевидно при этом, что в течение всего периода строительства строящийся объект принадлежит застройщику, а интересы участников договора долевого участия в строительстве защищаются посредством залоговых прав.
Необходимо также отметить, что все отношения, связанные с регистрацией прав собственности на объекты долевого строительства, находятся за рамками собственно договора долевого участия в строительстве. Застройщик считается выполнившим свои обязательства по договору долевого участия, поскольку он передал: объект долевого строительства - участнику долевого строительства, а документы, указанные в п. 3 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", - в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Последующие споры, возникающие в связи с регистрацией прав собственности, с признанием прав собственности и т.п., являются вещными спорами и рассматриваются за рамками договора долевого участия в строительстве.
Эти выводы вытекают как из того, что, вообще говоря, право на регистрацию права собственности или иного вещного права не является обязательственным правом, так и, в частности, из того, что права дольщика по договору, которые могут быть им уступлены (т.е. обязательственные права), прекращаются с момента подписания сторонами передаточного акта (п. 2 ст. 15 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...").
Но постольку, поскольку дольщик не имеет обязательственного права, он не является кредитором, а застройщик - должником, по смыслу ст. 307 ГК РФ, и, следовательно, он не несет перед дольщиком договорных обязательств.
Этот вывод, конечно, не является специфическим для ДДУ. И в других случаях приобретения недвижимого имущества отношения, возникающие в связи с регистрацией, не могут квалифицироваться как гражданское обязательство (ст. 307 ГК).
И если возникающие в сфере регистрации права и обязанности не могут быть предметом цессии, отступного, новации, зачета и т.д., что вполне очевидно, то приходится следовать этой логике до конца, допуская, в частности, и односторонние действия по регистрации (что не свойственно обязательству) <1>, и другие решения, не вытекающие из норм об обязательствах.
--------------------------------
<1> Так, возникшая в практике ситуация невозможности регистрации права собственности на проданное и переданное недвижимое имущество после ликвидации продавца решается не средствами обязательственного права, а соответствующим изменением права публичного.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 36; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!