Имущество не может быть арестовано в интересах потерпевшего (гражданского истца) как вещественное доказательство, в том числе как предмет преступления. 12 страница
Выводы, сделанные выше, непосредственно относятся к договорам долевого участия в строительстве, подчиненным ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".
Как уже говорилось, договоры, заключенные ООО "Монолит" с И. и К., не относятся к числу таких договоров.
Правовая природа данных договоров, впрочем, такова, что их также следует отнести к числу договоров об отчуждении/приобретении имущества.
Об этом говорят следующие признаки указанных договоров.
У сторон не имеется общей цели. Целью дольщика является получение от застройщика в собственность в установленный договором срок определенного договором нежилого (офисного) помещения, что прямо указано в договорах. Целью же застройщика является получение от дольщика в оговоренный договором срок определенной договором денежной суммы (цены).
При этом в данных договорах нет сколько-нибудь удовлетворительного описания здания в целом, не указаны ни его общая площадь, ни размеры, ни стоимость; что бесспорно свидетельствует о том, что его строительство не охватывается общей целью сторон договора.
Дольщик не имеет никаких прав по управлению строительством, и все его права ограничены получением помещения и его отделкой за свой счет и своими силами.
По условиям договоров риски сторон распределены и не имеется ни одного общего риска.
Таким образом, рассматриваемые договоры относятся к числу договоров, упомянутых в п. 2 ст. 218 ГК РФ. Отношения сторон не являются соглашением о создании объекта общими силами и средствами, как это предусмотрено договором простого товарищества.
|
|
|
Следовательно, обязательства сторон состоят в обязанности застройщика передать дольщику в собственность оговоренное договором долевого участия нежилое (офисное) помещение, входящее в состав здания, а обязанность дольщика - выплатить застройщику определенную договором долевого участия денежную сумму.
Отнесение этого договора к числу договоров о приобретении/отчуждении имущества является, конечно, решающим выводом. Все прочие спорные пункты должны решаться с этих позиций.
В частности, нужно исходить из того, что договоры о приобретении/отчуждении имущества могут быть только поименованными. Дело в том, что эти договоры являются основанием приобретения права собственности, так как создаваемые ими последствия важны для всех участников оборота. Поэтому невозможно создать у кого-либо права собственности по договору, которому не придано качество отчуждения/приобретения собственности позитивным законом, т.е. по договору, который не известен любому участнику оборота в таком качестве.
|
|
|
Следовательно, для отчуждения/приобретения собственности стороны не вправе создавать договор, не известный ГК.
Исходя из этого, мы должны квалифицировать договоры, заключенные между ООО "Монолит" и И. и К., как договоры купли-продажи вещи, которая будет создана продавцом (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
А договор долевого участия в строительстве, подчиненный ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", являясь договором аналогичной природы, будет, конечно, именно договором долевого участия по ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." - для того и принимался этот Закон, чтобы создать особенный, поименованный договор.
Как было сказано выше, застройщик (ООО "Монолит") зарегистрировал за собой право собственности на здание в целом.
Теперь необходимо ответить на вопрос: можно ли расценивать такие действия как нарушение прав дольщиков (нарушение условий договора) и каковы последствия регистрации права собственности на здание в целом за застройщиком?
Прежде всего, вспомним, что регистрация прав собственности на объект находится за рамками договора.
Для применения в этом случае положений ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." нет оснований, так как данные договоры, как уже говорилось, не являются договорами, подпадающим под действие этого Закона.
|
|
|
Следовательно, мы можем основываться лишь на общих положениях действующего законодательства.
Как уже говорилось, поскольку иное не вытекает из самих рассматриваемых нами договоров, к ним применимы правила п. 2 ст. 455 ГК РФ о купле-продаже вещи, которая будет создана продавцом в будущем.
Толкование правила ст. 455 ГК РФ в ее связи со ст. 454 ГК приводит к очевидному выводу, что продавец обязан передать вещь в собственность покупателю.
Передача вещи состоит в фактическом установлении владения покупателем в процессе получения вещи от продавца. Оформляется передача составлением акта приема-передачи объекта, который имеет значение доказательства и служит подтверждением того, что договор выполнен и объект находится во владении покупателя.
Нормы ст. ст. 549 - 557 ГК РФ о продаже недвижимости не содержат специальных правил для продажи недвижимости в порядке п. 2 ст. 455 ГК. Следовательно, применимы указанные нормы.
Необходимо отметить, что действия продавца по созданию (приобретению) вещи, которая подлежит продаже в порядке п. 2 ст. 455 ГК РФ, не охватывается собственно договором купли-продажи. Ведь создание (приобретение) вещи, подлежащей продаже, продавец осуществляет для себя, своим усмотрением и на свой риск. И в том случае, когда продавец строит здание для будущей продажи, в процессе строительства он все же действует на свой риск и по своему усмотрению.
|
|
|
После завершения строительства продавец для приобретения права собственности на отчуждаемый объект регистрирует это право в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ.
Затем вещь передается покупателю по правилам ст. 551 ГК РФ, причем в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности спор может быть передан в суд.
Из содержания ст. 551 ГК РФ вытекает, что продавец обладает зарегистрированным правом собственности. Вероятно, могут быть и иные случаи, но они должны так или иначе опираться на соответствующие нормы закона.
По-видимому, продавцу во всяком случае придется зарегистрировать за собой право собственности тогда, когда создаваемый им объект недвижимости отличается от того, который он обязался продать в порядке п. 2 ст. 455 ГК РФ. Так, если продавец строит здание, но имеет обязательства о продаже отдельного помещения в этом здании, то он никак не может зарегистрировать за собой право собственности на это помещение по той простой причине, что помещение не может быть создано в процессе строительства подобно зданию или сооружению. В частности, потому, что градостроительное законодательство не знает такого объекта строительства, как помещение (см., например, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса). Приходится признать, что помещение возникает как объект права лишь в результате сделок, т.е. производным способом <1>.
--------------------------------
<1> Проведенный В.И. Сенчищевым анализ показывает, что механизм получения права собственности на объекты долевого строительства, если его рассматривать как первоначальное приобретение права собственности, содержит много противоречий (Указ. соч. С. 425 - 436). С этим анализом следует согласиться.
Этот не лишенный парадоксальности вывод становится возможным в конечном счете из-за известной фантомности <1> самого помещения как объекта. Так, если строительство представить как процесс прикрепления вещи к земле, то легко заметить, что помещение не вписывается в этот процесс, так как оно не прикреплено к земельному участку.
--------------------------------
<1> Имеется более осторожное, но в конечном счете выражающее ту же идею коллективно выработанное определение: "Помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова" (Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 49).
Оставляя вопрос о природе помещения для более детального обсуждения, продолжим наши рассуждения.
Вслед за выводом, согласно которому основанием права собственности на помещение может быть только договор о приобретении помещения, мы приходим к другому выводу: если отчуждатель является застройщиком, то это еще не означает, что он тем самым является собственником помещения.
Для регистрации права собственности на помещение за приобретателем, стало быть, необходимо и достаточно предъявить договор о приобретении помещения и те основания, которые дают отчуждателю (продавцу) право на отчуждение помещения.
Следующим возникает вопрос: как соотносится право собственности на здание и на находящиеся в нем помещения?
В ст. ст. 128, 130 ГК РФ помещения не указаны как объекты гражданских прав; имеется указание только на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем помещения вовлечены в гражданский оборот и в силу иных законов, прежде всего Жилищного кодекса РФ, признаны объектами гражданских прав. Нельзя исключить совершение сделок и возникновение гражданских прав и относительно нежилых помещений.
Таким образом, закон одновременно признает в качестве объектов гражданских прав как здания, так и входящие в состав этого здания помещения (ибо помещений вне зданий не бывает).
Вообще говоря, это, конечно, - разные объекты как по способу происхождения (здание строится, а помещение возникает в силу сделки), так и по природе (здание существует объективно, а помещение - только в юридическом смысле, только как фикция).
Поэтому в принципе возможно регулирование, построенное на различной природе этих объектов, допускающее их одновременное сосуществование. Понятно, что это было бы достаточно сложно.
Поэтому предложено иное решение - исключить одновременное существование здания и помещений.
Еще раз подчеркнем, что до тех пор, пока помещение не возникло как объект гражданского права, а это возможно, как показано выше, только в силу сделки, помещение вообще не существует как объект права, в том числе права собственности.
Регистрация права собственности на помещение может происходить, как это следует из ст. 17 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", и помимо регистрации права собственности на здание. Такой порядок следует считать исключением, вытекающим из закона (о возникающих при этом противоречиях уже упоминалось).
Общим порядком является противоположный (и он должен применяться в обсуждаемом деле, поскольку договор не является ДДУ). В общем порядке сначала регистрируется здание как объект недвижимости, возникающий в результате строительства (п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК).
Только после этого, как следует из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64, в случае выделения из состава здания одного или нескольких помещений по решению собственника, одновременно с внесением в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом.
Хотя в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ имеется отсылка к ст. 24 Закона о государственном кадастре недвижимости, там, пожалуй, идет речь об иной ситуации - о выделе в натуре из объекта недвижимости, что скорее связано с отношениями общей собственности. Впрочем, при обсуждении Концепции развития гражданского законодательства подобное правило было признано желательным для всех случаев возникновения прав на помещения в здании. Поэтому отсылка к Закону о кадастре имеет вынужденный и, возможно, временный характер, до изменения соответствующих норм ГК.
В этом правиле нашла крайнее выражение та идея, что помещение, являясь фиктивной вещью, несовместимо с другой вещью, хотя бы нефиктивной, - зданием. Ведь строго логически невозможно полагать, что одна вещь - здание состоит из других вещей - помещений. Если невозможно по причинам социально-политическим отказаться от помещения, придется отказаться от здания.
Существующие до сих пор компромиссные модели требуют значительного, вероятно, чрезмерного, напряжения от юристов и чаще всего просто неверно применяются, как это было показано выше.
На мой взгляд, решение Пленума ВАС РФ, весьма логическое, натолкнется на два препятствия. Во-первых, с точки зрения здравого смысла <1> трудно обосновать тот факт, что здание, несомненно существуя в реальности весомо, грубо и зримо, исчезает из права как вещь и как исчезает как объект права - вещь недвижимая. Поэтому следует ожидать сопротивления психологического.
--------------------------------
<1> Известно, что здравый смысл и логика не всегда совпадают. Логические заключения в данном случае вытекают из факта признания помещения вещью вопреки здравому смыслу. Все следующие из этой посылки логические следствия по необходимости будут противиться здравому смыслу, пока не станут привычными.
Во-вторых, это решение, следующее за фантомом помещения, нуждается в последующих законодательных решениях, причем преимущественно в форме норм императивных. Ведь фикция, требуя первоначального закрепления законом, и развиваться далее может лишь нормативным путем.
Например, придется предусмотреть процедуру принудительного, в том числе путем искового требования, лишения собственника права на здание, в котором возникли помещения (возникать они могут лишь в силу сделки; кстати и выдел из вещи, находящейся в общей собственности, - это сделка). Кроме того, нужно будет создать императивные нормы о порядке эксплуатации здания, его реконструкциях и т.п., поскольку при исчезновении права собственности на здание становятся непригодными в отношении здания общие правила о бремени содержания вещи, о рисках ее гибели т.д. (ст. ст. 210 - 211, 136 ГК и др.).
В целом нужно признать это решение неизбежным, вынужденным, но и не лишенным перспектив возврата к более адекватному регулированию.
Понимая, что помещения являются фиктивными вещами, мы должны все же думать о построении системы объектов права, вполне отвечающей хозяйственным представлениям о недвижимости.
Более адекватный строй прав на объекты предполагает, что собственник (собственники) объекта недвижимости - земельного участка с находящимся на нем зданием (строением) является (являются) единственным собственником (собственниками). Тогда помещения используются в силу права общей собственности на объект, а это означает, что совладельцы пользуются ими в силу договора о порядке пользования (для этого достаточно действующего ГК), а сами помещения исчезают как объект права, давая их владельцам право общей собственности на здание.
В этом отношении решение, предлагаемое в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64, может в конечном счете скорее иных путей привести именно к общей собственности на здание. Ведь если исчезает собственник здания, а остаются только собственники помещений, то вакантное место собственника зданий может быть в любой момент просто замещено множеством совладельцев. Это становится и неизбежным, если речь идет, скажем, о получении земельного участка, о пристройках здания и его расширении и тому подобных случаях.
Как стимулировать собственников помещений к этому чисто юридическому шагу - важнейшая задача ближайших лет.
Возвращаясь к нашему делу, мы можем теперь прийти к выводам о том, что:
- регистрация права собственности на здание, произведенная застройщиком, в данном, рассматриваемом, случае - ООО "Монолит", не препятствует регистрации права собственности на помещения в этом здании в силу соответствующих договоров, дающих право на приобретение таких помещений. С учетом п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 такая регистрация, во-первых, вполне регулируемая и ожидаемая ситуация, а во-вторых, возникновение права собственности на помещение хотя бы у одного дольщика повлечет прекращение права собственности на здание (от чего ООО "Монолит" не собирался уклоняться);
- регистрация права собственности на здание, произведенная застройщиком, не является действием неправомерным и не может рассматриваться сама по себе как нарушение каких-либо прав дольщиков, если при этом застройщик принимает необходимые меры к исполнению предусмотренных договором обязательств.
Нарушений публичного права в указанных действиях застройщика не усматривается. В частности, действия застройщика не являются посягательством на имущественные права дольщиков, в том числе не являются хищением. Ведь если хищением является корыстное завладение чужим имуществом, то в действиях застройщика нет корысти, так как, осуществляя действия, направленные на регистрацию за собой права собственности на здание, он не преследовал цели обогащения, поскольку до того уже передал помещения дольщикам и в результате регистрации не получил никакой выгоды: ни владения помещениями (они уже переданы, и обратное их взыскание невозможно), ни каких-либо прав на эти помещения, поскольку, как уже говорилось, здание и помещения - разные объекты права.
В действиях застройщика нет завладения чужим имуществом, так как помещения им переданы во владение дольщикам, именно они завладели помещениями, а не застройщик.
В действиях застройщика нет и получения прав на помещения, так как он имеет право на здание, но не предпринял никаких шагов к получению прав на помещения.
По-видимому, предположение о наличии в действиях застройщика признаков хищения и вызвано тем, что не проведено различия между зданием и помещениями, не говоря уже о том, что после фактической передачи помещений дольщикам присвоить их каким угодно образом в рамках существующей системы права уже невозможно. Иными словами, при любой квалификации имущественных прав застройщика на здание присвоения помещений он не совершал и совершить заведомо не может.
В заключение следует остановиться на вопросе о правах на объекты общего пользования в здании (лифты, вентиляция, лестничные марши, коммуникации и т.п.).
В силу ст. 290 ГК РФ эти объекты находятся в общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме. Соответствующие нормы имеются и в других законах.
Особенностью этой общей собственности является то, что она не дает права на выдел (раздел), следует за юридической судьбой помещения и т.п. Фактически создан режим, не известный ГК.
Но главное - в том, что эти объекты не являются по своей природе объектами права, поскольку не выступают ни как жилые или нежилые помещения, ни как здание. Их можно представить как конструктивную часть здания; но часть вещи, что вполне очевидно, не может быть вещью, т.е. не может выступать как объект гражданского права, в том числе права общей собственности.
Соответственно, объекты общего пользования в нежилом здании не регистрируются в качестве объектов вещных прав, с ними не совершаются сделки об отчуждении, а та общая собственность, о которой говорит закон применительно к объектам общего пользования в многоквартирном доме, также не может стать предметом регистрации из-за отсутствия объекта права.
Договор, устанавливающий право общей собственности на объекты общего пользования в нежилом здании, следует признать юридически сомнительным, так как в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ договор может создавать общую собственность только на делимое имущество. Однако объекты общего пользования в нежилом здании не являются ни имуществом (т.е. вещью), ни делимыми без утраты своего хозяйственного назначения. Стало быть, правило п. 4 ст. 244 ГК РФ препятствует установлению общей собственности на эти объекты в силу договора.
Кроме того, указание сторонами в договоре на возникновение общей собственности может означать только применение ими режима, установленного ст. ст. 244 - 255 ГК РФ. Между тем нормы ст. ст. 244 - 255 ГК РФ, бесспорно, неприменимы для указанного имущества, что само по себе подтверждает невозможность установления договором права общей собственности на объекты общего пользования в здании.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 36; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!