Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 4 страница



Северо-Кавказский округ

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2019 N Ф08-10573/2018 по делу N А32-8447/2018

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и АООТ "Автогрузсервис" (арендатор; правопредшественник общества) заключили договор от 12.02.1996 N 61 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды сроком с 01.01.1996 по 01.01.2045. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендных платежей, что является существенным нарушением условий договора и служит основанием для расторжения договора аренды, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Администрация в качестве основания расторжения договора аренды указала нарушение обществом как арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование объектом аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А32-44823/2016, судебные инстанции заключили о недоказанности администрацией факта существенного нарушения обществом условий договора аренды и отсутствии законных оснований для его досрочного расторжения (долг по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 у ответчика отсутствует). Не установив существенных нарушений условий рассматриваемого договора, суды отказали в удовлетворении искового заявления.

Доводы кассационной жалобы выводы судов об отсутствии оснований для расторжения договора аренды не опровергают. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.04.2016 N Ф08-1186/2016 по делу N А32-42589/2014

"...Департамент, полагая, что ответчик не использовал земельный участок по целевому назначению, обратился с иском в суд.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в дело доказательства, пришли к выводу о том, что департамент в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора от 18.05.2009 N 880100035 со стороны общества, однако ответчик, напротив, представил доказательства, подтверждающие принятие мер, направленных на реализацию условий договора (подготовка проектной документации, являющейся необходимой для последующего получения разрешения на строительство). Так, суды приняли во внимание, что право аренды спорного земельного участка является одним из существенных условий финансирования проекта иностранными инвесторами. В соответствии с официальной информацией, размещенной на сайте ответчика, основным направлением деятельности общества является реализация проекта строительства топливно-энергетического комплекса (Абинский ТЭК) в Краснодарском крае. Предполагаемая стоимость инвестиций составляет более 10 млрд евро. Суды учли значимость данного проекта для Краснодарского края, техническую и экономическую сложность строительства ТЭЦ, невозможность начать строительство непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершить его в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения, а также общий срок действия договора.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды..."

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2016 N Ф08-10294/2015 по делу N А32-38924/2014

"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к потребительскому союзу "Яхт-клуб Румб" (далее - потребительский союз) о расторжении договора от 12.08.2004 N 04-15/23 аренды земельного участка площадью 5625 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402013:1021), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, а также о возложении на потребительский союз обязанности передать территориальному управлению земельный участок по акту приема-передачи в срок не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Как видно из материалов дела, территориальное управление (арендодатель) и потребительский союз 12.08.2004 заключили договор N 04-15/23 аренды земельного участка площадью 5625 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в экономико-планировочной зоне А-1-а, для эксплуатации принадлежащих арендатору на праве собственности административного здания, оздоровительного корпуса и эллингов (т. 1, л.д. 16 - 21). Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.10.2004.

Срок действия договора установлен с 12.08.2004 по 12.08.2053 (пункт 3.1 договора). Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 7.2).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска (статьи 9 и 65 Кодекса)..."

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2015 N Ф08-3803/2015 по делу N А32-43499/2014

"...Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Обуховой Марине Сергеевне (далее - предприниматель) о расторжении договора от 14.09.2010 N 4300016689 аренды земельного участка площадью 980 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122003:13, расположенного по адресу: город Краснодар, Прикубанский городской округ, ул. Ростовское шоссе, д. 36 (далее - договор аренды, земельный участок), и о возврате земельного участка арендодателю.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции не выявил признаков существенности в допущенных предпринимателем отклонениях от согласованных сторонами договорных условий, отметил необходимость сбора значительного количества документов для получения разрешения на строительство (правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации), указал на временной интервал, необходимый для подготовки названной документации и получения разрешения на строительство, установил отсутствие в договоре аренды конкретных сроков освоения земельного участка (поэтапного плана действий и мероприятий по освоению с указанием конкретных дат). Отсутствие предусмотренных законодателем условий и оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, не позволило суду удовлетворить исковые требования органа местного самоуправления.

Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2015 N Ф08-2047/2015 по делу N А53-10259/2014

"...Компанией не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с 21.06.2012 по 31.03.2013. В досудебном порядке урегулирования спора комитет направил компании уведомления от 29.01.2014, содержащие требования о погашении образовавшейся задолженности и предложения о расторжении договоров аренды на случай неуплаты задолженности. На названные требования и предложения компания должным образом не отреагировала, что послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Между сторонами отсутствуют разногласия относительно факта передачи объектов аренды арендатору, периода неисполнения арендатором денежного обязательства, порядка расчета арендной платы и неустойки. Компания не представила доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей за спорный период. Значительность объема неисполненной обязанности позволила судам квалифицировать допущенные компанией нарушения условий договоров аренды как существенные, влекущими для муниципального образования, интересы которого представляет комитет, такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договоров аренды. Названные выводы позволили суду первой инстанции удовлетворить исковые требования комитета.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-10643/2014 по делу N А15-490/2014

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола конкурсной комиссии от 16.01.2009 N 3 и протокола о результатах торгов от 16.01.2009 N 4 управление (арендодатель) и общество (арендатор) 19.01.2009 заключили договор аренды N 15 земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:197 площадью 1 352 302,16 кв. м, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский р-н, побережье Каспийского моря, категории "земли особо охраняемых территорий", с разрешенным использованием под туристско-рекреационную деятельность (под инвестиционную площадку для строительства объектов оздоровительно-курортного назначения), для строительства лечебно-оздоровительного комплекса. Срок договора установлен на 49 лет с 19.01.2009 по 18.01.2058 (пункт 2.1 договора).

Полагая, что длительное неиспользование земельного участка арендатором является существенным нарушением условий договора аренды, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, закрепленных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

При разрешении спора судебные инстанции руководствовались изложенными разъяснениями относительно применения норм гражданского законодательства, регулирующих расторжение договоров. Установлено, что общество не использует земельный участок по целевому назначению, участок находится в запущенном состоянии, разрешение администрации Карабудахкентского района на проведение каких-либо строительных работ не представлено, большая часть участка подверглась ветровой эрозии, обнаружены несанкционированные искусственные углубления, на части участка отсутствует наиболее ценный песчаный слой почвы, вдоль берега участок заболочен, проезд на легковом автотранспорте невозможен, здания, сооружения на участке не обнаружены, территория не благоустроена, строительство не ведется.

Установив, что с даты заключения договора аренды на протяжении пяти лет общество не осуществляет строительство объектов, размещение и эксплуатация которых на участке соответствовала бы цели его предоставления, суды правомерно признали указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса и с учетом положений статей 450, 619 Гражданского кодекса расторгли договор аренды земельного участка от 19.01.2009 N 15.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно, имеющие значение для дела фактические обстоятельства установлены посредством полного и всестороннего исследования представленных доказательств..."

 

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2014 по делу N А32-29351/2013

"...Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 12.03.2010 N 341 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 12.03.2010 заключили договор N 2500003227 аренды земельного участка площадью 160 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:25:0203000:319), расположенного по адресу: Приморско-Ахтарский район, на бывших землях АО "Дружба", отделение N 1, поле X (1) пашня (далее - земельный участок). Срок действия договора установлен сторонами до 12.03.2015 (л. д. 13 - 15, 17).

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору от 12.03.2010 N 2500003227, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Изложенное означает, что обстоятельства, названные в статье 619 Гражданского кодекса, служат основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы в качестве существенных нарушений договора.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд, долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!