Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 2 страница

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2014 N Ф04-13117/2014 по делу N А45-7504/2014

"...Из материалов дела следует, что 03.07.2007 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 2-зп и N 4-зп, в соответствии с которыми обществу переданы: земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200 000 кв. м для строительства объектов общественно-делового и складского назначения; земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0280 общей площадью 20 000 кв. м для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры (далее - земельные участки).

Срок действия договоров аренды установлен до 07.06.2055.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

20.11.2007 обществу было выдано разрешение на строительство сроком действия до 20.03.2011.

Департамент, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что общество длительное время не использует земельные участки в соответствии с их назначением. Строительство объектов не ведется более 7 лет, с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство ответчик не обращался, срок действия технических условий истек.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.

В данном случае из содержания рассматриваемых договоров аренды следует, что их условиями установлен более длительный, чем три года, срок для строительства объектов - 48 лет. Земельные участки предоставлены для строительства объектов до 2055 года. Следовательно, незавершение ответчиком строительства в срок три года не является нарушением договоров. В отношении уплаты арендных платежей нарушения отсутствуют.

Вывод суда апелляционной инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора относительно существенного нарушения условий в отношении несоблюдения сроков строительства не соответствует обстоятельствам дела.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что обществом ведутся подготовительные и проектные работы, предпринимаются меры для получения нового разрешения на строительство. Такие работы требуют существенных капитальных вложений, временных затрат.

Также материалами дела подтверждается намерение общества продолжить работы по строительству логистического центра.

При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность истцом существенного нарушения ответчиком условий договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование о расторжении договоров аренды противоречит положениям ЗК РФ.

На основании изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку арбитражный суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства, правильно применил нормы права, подлежащие применению, решение подлежит оставлению в силе на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013

"...Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок с предварительным уведомлением арендатора) и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Истец, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды являются недействительными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Пункт 4.1.1 договора аренды признан противоречащим статье 619 ГК РФ, статье 46, пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, пункту 23 постановления Пленума N 11.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Поэтому условие договора о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок с предварительным уведомлением арендатора) и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4.1.1), является ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, статье 22 ЗК РФ.

Таким образом, оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2014 по делу N А75-5594/2013

"...Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что предусмотренных законом оснований для одностороннего расторжения договора не установлено.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.

Так, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен ряд особенностей, касающихся долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Из данной нормы следует, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Рассматриваемый договор аренды заключен между сторонами на срок более пяти лет, следовательно, в соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при его существенном нарушении арендатором.

В обязательных разъяснениях, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отмечено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В рассматриваемом деле требования истца основываются на существенно изменившихся обстоятельствах (пункт 3 статьи 24 Закона о розничных рынках), что не может являться основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2014 по делу N А46-5146/2012

"...В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства. Такое условие должно содержаться в извещении о проведении конкурса.

Частью 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного между сторонами договора, исходя из того, что арендатор (ООО "ФГ "РУСАНТОН") принятые на себя по условиям договора обязательства использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 3.2.1) - осуществление жилищного строительства поэтапно в предусмотренные договором сроки не исполнил, о неблагоприятных последствиях нарушения существенных условий договора и аукционной документации был осведомлен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования департамента в части расторжения договора и обязания ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.03.2014 по делу N А03-12356/2013

"...Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда ошибочными, исходя из следующего.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции правомерно установлено и подтверждается материалами дела наличие задолженности ответчика перед истцом. Так, задолженность в размере 500 000 руб. погашена ответчиком до подачи искового заявления. Оставшаяся сумма задолженности в размере 172 409,12 руб. меньше, чем плата за пользование земельным участком за один квартал.

Истец не представил суду доказательств, что применительно к рассматриваемому долгосрочному договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции, установив, что договор заключен на длительный срок, а оставшаяся задолженность является незначительной и может быть взыскана в момент исполнения судебного акта, правомерно сделал вывод об отсутствии основания для расторжения договора и возврата земельного участка.

Принимая во внимание, что арбитражным судом первой инстанции не допущено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебного акта, решение суда подлежит оставлению в силе..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.09.2017 N Ф05-10338/2017 по делу N А41-87070/2016

"...Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 3 года с 14.01.2011 по 14.01.2014 без оформления акта приема-передачи.

По окончании срока действия договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (пункт 4.1.1 договора от 14.01.2011 N 5).

Требование о расторжении договора аренды мотивировано тем, что арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что истец документально не подтвердил существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора.

Судебной коллегией отклоняются доводы кассационной жалобы о существенном нарушении ответчиком условий договора, систематическом нарушении сроков внесения арендной оплаты.

Из материалов дела следует, что в соответствии с представленной в материалы дела претензией, а также расчетом за ответчиком образовалась задолженность в сумме 8 366 руб. 40 коп. за третий квартал 2016 года, в связи с чем истец документально не подтвердил существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2014 N Ф05-12631/2014 по делу N А41-66866/13

"...В силу пункта 4.3.4 договора арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.

Из спорного договора усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 был передан в аренду для размещения и строительства магазина.

Однако до настоящего времени строительство магазина, под которое выделялся земельный участок, не осуществлено, что сторонами не оспаривается.

Исходя из указанного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "ВАЛАРО" арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с целями договора не использовало, доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих дополнений в договор аренды, а также признания незаконным отказа администрации г. Реутова Московской области во внесении таких изменений не представлено.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Между тем, как установлено судами обеих инстанций, арендодатель представил надлежащие доказательства существенных нарушений ответчиком обязательств по спорному договору, а именно нарушения сроков внесения арендных платежей более двух раз подряд, а также факта неосвоения переданного ответчику земельного участка в соответствии с условиями договора.

Учитывая изложенное, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2014 N Ф05-3019/14 по делу N А41-16242/13

"...При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2008 N ЮА-71, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером: 50:10:010213:2, общей площадью 64641 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, для использования в целях: размещения (строительства и эксплуатации) многофункционального гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, 08.06.2012 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и о расторжении договора при неустранении нарушений в установленный срок. Данная претензия получена ответчиком 25.06.2012, однако содержащиеся в ней требования арендатором не были исполнены, претензия оставлена без ответа.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суды исходили из того, что ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответчиком явилось существенным нарушением условий договора, что является основанием для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения и постановления не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А41-151/12

"...12.09.2011 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием исполнить условия договора, с предложением расторгнуть договор аренды и произвести оплату задолженности по арендной плате и пеней за просрочку уплаты арендных платежей.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора аренды, целевое назначение земельного участка - промышленное строительство.

Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, а также использование земельного участка не по целевому назначению, чем предусмотрено договором, суды признали существенным нарушением условий договора и, руководствуясь ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили требования о расторжении договора аренды земельного участка N 76 от 11.12.2002..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 128; Мы поможем в написании вашей работы!