Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 5 страница

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.07.2017 N Ф09-4416/17 по делу N А47-7150/2016

"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Щулину А.А. о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2010 N 75; об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 080 085,0 кв. м с кадастровым номером 56:16:1215017:4 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, расположенный в Оренбургской обл. Курманаевского района, с/с Лабазинский, в центральной части кадастрового квартала 56:16:12154017; о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 112 698 руб. 60 коп., пени в сумме 32 343 руб. 71 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.02.2017 (судья Бочарова О.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 102 834 руб. 91 коп. и 29 833 руб. 85 коп. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 10 894 руб. 75 коп. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В силу разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", применительно к п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, оценив допущенные ответчиком нарушения условий спорного договора аренды по неоплате аренды земельного участка за длительный период (с 2010 по 2015 годы, за исключением периода с 04.10.2012 по 25.03.2013), принимая во внимание, что ответчиком совершались платежи по оплате арендной платы в 2010 и 2011 годах, арендная плата за последующий спорный период (с 2012 года по 2015 год) не вносилась, обоснованно признал указанные нарушения существенными.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2017 N Ф09-2255/17 по делу N А71-10755/2016

"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды земли от 14.03.2003 N 455 в редакции дополнительных соглашений от 08.09.2006 N 455/1 и от 24.08.2009 N 455/2 администрация (арендодатель) предоставила предпринимателю (арендатор) в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:041302:63 площадью 472 кв. м с адресным ориентиром: г. Ижевск, ул. Азина, примерно в 15 м по направлению на север от здания кафе N 143 по ул. Азина в Ленинском районе.

Срок действия договора определен сторонами до 15.12.2022 (п. 2.1 договора).

Пунктами 1.5, 4.2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок исключительно для эксплуатации и обслуживания жилого дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Азина, 139а.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в случае существенного нарушения условий договора, в частности: при нарушении режима разрешенного использования земельного участка (п. 6.5.5 договора).

В результате проведенных администрацией в апреле, августе, октябре и ноябре 2016 года проверок установлено, что земельный участок не используется по предусмотренному договором назначению.

Администрация, ссылаясь на существенное нарушение предпринимателем условий договора аренды от 14.03.2003 N 455, обратилась в арбитражный суд с требованием о его досрочном расторжении на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером 18:26:041302:63 используется арендатором не по целевому назначению.

Таким образом, с учетом положений п. 1.5, 4.2.2, 6.5.5 заключенного сторонами договора аренды, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий о целевом использовании земельного участка.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2016 N Ф09-3747/16 по делу N А47-3068/2015

"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Сармат" о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, д. 40, расположенный в границах участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как верно указано судами, что в данном случае основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора аренды послужил факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком за период с января 2012 года по январь 2015 года в размере 1 685 007 руб. 73 коп.

Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 N Ф09-9915/13 по делу N А60-1105/2013

"...В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что согласно представленному в дело письму администрации от 11.05.2012 N 1790 предприниматель систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2010 по делу N А60-4350/2010, от 12.01.2012 по делу N А60-47690/2011, на основании которых с ответчика взыскивалась задолженность за период с января 2007 года по 31.12.2009 и за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, часть из которой взыскана в рамках исполнительного производства. Начиная с 01.10.2011 арендные платежи за земельный участок ответчиком не вносились. Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, взыскание их в судебном порядке, в рамках исполнительного производства, оплата долга 05.04.2013, то есть через одиннадцать месяцев после получения уведомления истца, не могут свидетельствовать о разумном сроке устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Установив, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, а также принимая во внимание, что срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2014 по делу N А23-3864/2013

"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к ООО "Березовка" о расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2004 N 57, взыскании задолженности в сумме 31 176 рублей 58 копеек.

Суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований, указав и руководствуясь следующим.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что расторжение договора является исключительной мерой, она не может быть применена в данном случае, поскольку на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства обращения к ответчику с требованием об устранении нарушений по договору, а также доказательства неиспользования ответчиком спорных земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2014 по делу N А64-4094/2013

"...Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка, суды обеих инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.

24.05.2013 комитет направил в адрес ОАО ППЗ "Арженка" претензию с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка N 198 от 03.10.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2008).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 23 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд, оценив представленные доказательства, посчитал невнесение ОАО ППЗ "Арженка" арендной платы за пользование спорным земельным участком существенным нарушением последним условий договора от 03.10.2007, что является основанием для расторжения названного договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.01.2011 по делу N А23-1309/10-6-84

"...Ссылаясь на то, что ООО "Ранчо "Рог Изобилия" в течение более трех лет не использует вышеназванный земельный участок по целевому назначению, определенному договором аренды N 1 от 05.05.2006, Администрация МР "Бабынинский район" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

22.08.2008 инспектором отдела земельного контроля Управления Россельхознадзора проведена очередная проверка соблюдения ООО "Ранчо "Рог Изобилия" земельного законодательства, в ходе которой установлено, что ответчиком не используется в соответствии с целевым назначением около 800 га пашни из общей площади в 3 993 га (т. 2 л.д. 23-28).

В постановлении мирового судьи от 02.09.2008, вынесенном при рассмотрении дела об административном правонарушении, возбужденного по факту проверки от 12.08.2008 (т. 2 л.д. 19-20), установлено, что ООО "Ранчо "Рог Изобилия" предпринимало все меры для выполнения предписаний, выданных ему ранее.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком договора аренды N 1 от 05.05.2006 и не использования земельного участка площадью 3 993 га, являющегося предметом договора аренды, по целевому назначению в течение трех лет, поскольку представленные истцом в материалы дела документы свидетельствуют о частичном не использовании земельного участка в 2007 - 2009 годах и о действиях ответчика по устранению нарушений условий договора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Администрации МР "Бабынинский район"..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 134; Мы поможем в написании вашей работы!