Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя
Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Анализ судебной практики позволяет выявить примеры разумного срока для исполнения арендатором нарушенного обязательства, в частности для погашения задолженности по арендной плате.
2.1. Вывод из судебной практики: Три календарных дня со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А05-4034/2010
"...Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и оставляя иск без рассмотрения, исходила из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как ответчику не предоставлен разумный срок для исполнения обязательства.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
|
|
|
Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, претензия, датированная 09.12.2009, была направлена Обществу 17.12.2009, в которой Агентство предложило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате до 20.12.2009. При таких обстоятельствах названный срок для устранения нарушений не может быть признан разумным. Кроме того, претензия фактически Обществу не вручена и возвращена отправителю органом связи с отметкой "за истечением срока хранения".
|
|
|
Таким образом, апелляционная инстанция правомерно указала на несоблюдение Агентством установленного гражданским законодательством досудебного порядка расторжения договора аренды..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076 по делу N А73-16484/2014 "...Изменяя решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что претензия от 15.09.2014 не содержит условия об обращении в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, а также отказ оформить дополнительное соглашение к договору, отраженный в письме от 24.11.2014, не является самостоятельным основанием для расторжения договора, на основании чего пришел к выводу о несоблюдении истцом порядка для предъявления требования о расторжении договора.
Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал. При этом суд кассационной инстанции указал, что предупреждение о расторжении договора, указанное в части третьей статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Однако из материалов дела следует, что предупреждение о возможном расторжении договора датировано 24.11.2014, а настоящее исковое заявление подано 28.11.2014, то есть на четвертый день после направления предупреждения, соответственно, такой срок для устранения допущенных арендатором нарушений не может быть признан разумным. Оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не установлено..." |
2.2. Вывод из судебной практики: Пять календарных дней со дня получения претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 N Ф05-12424/2015 по делу N А40-188716/14
"...Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что ответчик неоднократно допускал просрочки уплаты лизинговых платежей по договору, как указано выше, у ответчика имеется задолженности по лизинговым платежам за спорный период в заявленном размере.
В направленной в адрес ответчика претензии N 10079/10-20 от 09.10.2014 истец просил ответчика в 5-дневный срок выплатить сумму задолженности по лизинговым платежам, пени, а также предложил расторгнуть договор в 5-дневный срок с момента получения письма, которое ответчиком оставлено без ответа.
Поскольку лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносил лизинговые платежи, просрочка в выплате превысила 30 календарных дней, заявленные в претензии истца требования в установленный срок ответчиком не исполнены, то требование истца о досрочном расторжении договора лизинга подлежит удовлетворению..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу N А56-4152/2009 "...Истец направил в адрес ответчика претензию от 25.11.2008 N 2304-21, в которой указал на задолженность по договору за период с 01.10.2008 по 31.12.2008, предложив перечислить ее в течение пяти дней с момента получения претензии, а также явиться в КУГИ для подписания соглашения о расторжении договора. Письмом от 05.12.2008 N 2441-21 КУГИ направил Обществу соглашение о прекращении договора аренды, предложив считать указанное соглашение офертой, срок для акцепта - 10 дней. КУГИ в письме указал, что в случае уклонения Общества от расторжения договора он обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора в связи с неисполнением Обществом обязательств по договору. Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды и требований арендодателя послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд. Установив наличие задолженности по внесению арендной платы за три месяца, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск в соответствии с условиями договора и статьями 330, 450, 614, 619 ГК РФ..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2008 по делу N А56-16348/2007 "...В обоснование своих требований податель жалобы сослался на несоблюдение истцом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Общество указывает, что "пять календарных дней с момента получения претензии не могут считаться разумным сроком". Также податель жалобы не согласен с расчетом задолженности, представленным КУГИ... Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалах дела имеются сведения о том, что КУГИ 30.03.2007 N 617 направил в адрес ответчика претензию с предложением устранить нарушения договора и расторгнуть его. Таким образом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта..." |
2.3. Вывод из судебной практики: Десять календарных дней являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.
Судебная практика:
Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента получения арендатором соответствующей претензии.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А32-2578/2009
"...В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что истец письменно предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательства, предложив предоставить документы о совершении платежа в десятидневный срок со дня получения претензии. Названный десятидневный срок рассмотрен судами как разумный и достаточный для исполнения обязательства.
Таким образом, установив невнесение арендной платы ответчиком, факт получения обществом письменного предупреждения истца о необходимости исполнения договорного обязательства, суд правомерно расторг договор аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Аналогичная судебная практика:
| Уральский округ
Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента направления арендодателем соответствующей претензии.
Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2007 N Ф09-6439/07-С6 по делу N А50-20235/2006 "...При рассмотрении спора судами установлено, что обязанность по внесению арендной платы предпринимателем Грицевым Б.А. не выполнена за сентябрь - ноябрь 2006 г., то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Письменное предупреждение (претензия от 12.10.2006 N 19-19-5574/05) о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы в адрес предпринимателя Грицева Б.А. было направлено истцом 16.10.2006. Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что ответчиком в срок, установленный в претензии N 19-19-5574/05, обязательства по оплате задолженности по арендной плате исполнены не были, на момент рассмотрения дела судом задолженность предпринимателем Грицевым Б.А. не погашена, суды, руководствуясь ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали требования департамента о расторжении договора и возврате имущества подлежащими удовлетворению. Нарушений судами первой и апелляционной инстанций положений ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения им предупреждения департамента о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, срок исполнения обязательств, установленный претензией (10 дней), необоснованно мал, таким образом, истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции..."
Подробнее по данному делу см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2 "...Как следует из текста претензии N 19-19-5574/05 от 12.10.2006, департамент имущественных отношений администрации г. Перми со ссылкой на ст. 452, 614, 619 ГК РФ обратился к предпринимателю Г. с требованием о досрочном расторжении договора, указывая на необходимость погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы в срок до 27.10.2006 (л.д. 4). Претензия направлена ответчику 16.10.2006, что подтверждается почтовым реестром N 19-19-5574/05, квитанцией почты серии 614000-77 N 17629 (л.д. 5). Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что поскольку ответчиком арендная плата по договору не вносилась длительный период времени, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, обязательство не исполнено им в срок, установленный истцом в претензии, а также то, что до настоящего времени имеющаяся задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного ответчиком нежилого помещения подлежат удовлетворению на основании ст. 452, 619 ГК РФ..." |
2.4. Вывод из судебной практики: Пятнадцать календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу N А56-31704/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 14.08.2001 N 20-А037505 аренды нежилого помещения 2Н (кадастровый номер 78:1458:2:3:4) общей площадью 230,4 кв. м, находящегося по указанному адресу, для использования под центр спортивной и физкультурно-оздоровительной работы...
В связи с неисполнением Организацией обязанности по перечислению арендной платы с 01.10.2007 Комитет 14.04.2008 направил ответчику претензию N 1561 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.
На момент предъявления претензии у Организации существовала задолженность по арендной плате за девять месяцев (с 01.10.2007 по 30.06.2008). Факт направления арендодателем данного уведомления по двум адресам арендатора (юридическому и адресу арендованного имущества) подтверждается материалами дела. Однако указанные письма возвращены отделением почтовой связи с отметкой об отсутствии такого адресата и в связи с истечением срока хранения.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 800; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!