Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 3 страница

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.04.2016 N Ф06-7875/2016 по делу N А55-12913/2015

"...Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СамараБизнесСтандарт" (далее - Общество) о досрочном расторжении договора аренды лесного участка от 10.09.2012 N 07/06.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ) изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

По условиям подпунктов "б", "и" пункта 13 договора аренды Общество обязалось в течение шести месяцев с момента подписания договора в установленном порядке разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы, а также осуществлять использование лесного участка в соответствии с проектом освоения лесов.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исковые требования основаны на нарушении Обществом подпункта "б" пункта 13 договора аренды, связанным с разработкой и представлением арендодателю проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы.

Вместе с тем суды установили, что во исполнение условий договора аренды лесного участка между Обществом и ООО "НТПЦ Леспроект" был заключен договор 04.10.2012 N 85/РП-04 на разработку проекта освоения лесов.

Данный проект освоения лесов 06.09.2013 был передан для получения положительной государственной экспертизы в Министерство, что последним не отрицается.

Письмом от 17.10.2013 Министерство сообщило Обществу о том, что проект освоения лесов рассматриваться не будет ввиду отсутствия государственной регистрации права по договору аренды.

Приняв во внимание, что экспертная комиссия создана при Министерстве, однако Министерство фактически отказалось от рассмотрения представленного Обществом проекта освоения лесов со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора аренды, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения условий договора со стороны Общества, поскольку Министерство своими действиями препятствует Обществу в выполнении условий договора в данной части, а предъявление настоящего иска свидетельствует о злоупотреблении правом.

С учетом изложенного судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.12.2015 N Ф06-3480/2015 по делу N А06-11565/2014

"...Администрация муниципального образования "Приволжский район" (далее - администрация Приволжского района) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Покровскому Игорю Эдуардовичу (далее - ИП Покровский И.Э., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 80 447 руб. 74 коп., пени в сумме 18 286 руб. 53 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 06.08.2003 N 47.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик своевременно не вносил арендную плату в период с сентября 2013 года по апрель 2014 года лишь частично, учитывая, что просрочка внесения арендных платежей является несущественной и не повлекла для арендодателя какого-либо ущерба, принимая во внимание, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Покровскому И.Э., который имеет исключительное право на предоставление данного земельного участка в аренду, пришли к обоснованному выводу о том, что несвоевременное внесение предпринимателем части арендной платы в течение непродолжительного периода времени не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора аренды, в связи с чем правильно отказали в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 06.08.2003 N 47..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2014 по делу N А72-3901/2013

"...Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы не может быть квалифицировано как существенное нарушение договоров аренды, поскольку размер задолженности по арендной плате по спорным договорам не является значительным, чтобы оказать существенное влияние на бюджет Ульяновской области и указанная задолженность может быть взыскана арендодателем в судебном порядке.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, судам необходимо было дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, а не исходя из размера задолженности и возможности ее взыскания в судебном порядке.

Между тем судами не дано никакой оценки тому обстоятельству, что ответчиком длительный период с 2010 по 2012 года не уплачивалась арендная плата за пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, предоставленными обществу для сельскохозяйственного производства.

При новом рассмотрении суду необходимо дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, и с учетом установленного разрешить спор..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2016 по делу N А66-17431/2014

"...Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении четырех земельных участков, остававшихся в аренде у Общества, исходили из того, что в силу статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре могут быть предусмотрены основания для расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке; в данном случае в качестве такого основания пунктом 6.3.3 договора предусмотрено невнесение арендатором платежей более двух сроков подряд. Судебные инстанции, посчитав установленным факт нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы, пришли к выводу о правомерности отказа Администрации от исполнения договора и признали договор расторгнутым, в связи с чем Общество обязано возвратить земельные участки.

Между тем судами не учтено следующее.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, названной выше правовой нормой установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, - только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность предоставления арендодателю договором права на досрочное расторжение долгосрочного договора в одностороннем внесудебном порядке. В связи с изложенным условие, определенное в пункте 6.4, о порядке расторжения договора не соответствует закону, а по основанию, предусмотренному пунктом 6.3.3, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только судом.

Поскольку договор аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в установленном порядке не расторгнут и срок его действия не истек, у Общества сохраняются основания для использования переданных во исполнение данного договора (в редакции дополнительных соглашений) земельных участков.

Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, однако к этим обстоятельствам неверно применены правовые нормы, суд кассационной инстанции полномочен в отмененной части в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Администрации, мотивированного прекращением договора аренды, об обязании Общества освободить арендуемые земельные участки..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.07.2015 N Ф07-4293/2015 по делу N А56-58392/2014

"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 21.11.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 30.04.2013, соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.02.2012) аренды земельного участка, зона 7, кадастровый номер 78:10:5221:3002, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Меншиковский пр., участок 3 (юго-восточнее дома 3 по Меншиковскому проспекту), площадью 500 кв. м сроком до 20.11.2021 для использования под магазин по реализации продовольственных товаров.

Согласно пункту 4.3.22 договора арендатор обязан соблюдать на участке установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготавливаемые на его основе.

В соответствии с пунктом 6.4 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором в том числе пункта 4.3.22 договора при наличии вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении.

Комитет уведомлением от 14.01.2014 N 52, сославшись на пункт 4.3.22 договора аренды и статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), уведомил Общество об отказе от договора и предложил в срок до 14.02.2014 освободить занимаемый земельный участок.

Общество, полагая, что спорное уведомление является незаконным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды пришли к выводу, что уведомление Комитета об отказе от договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства и арендодатель не доказал существенного нарушения арендатором условий договора.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили статьи 450, 452, 619 ГК РФ, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, а следовательно, спорное уведомление не соответствует закону..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2014 N Ф07-2023/2014 по делу N А21-4893/2013

"...Ссылаясь на то, что Обществом не соблюдены установленные договором аренды сроки строительства, у него имеется задолженность по внесению арендной платы за первый квартал 2013 года в размере 3 572 307 руб. 11 коп. за период с 04.02.2013 по 31.03.2013, и считая необоснованной просьбу Общества о продлении сроков исполнения обязательств, установленных пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора аренды, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций отказали в иске, исходя из следующего.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Проанализировав названные доказательства и другие материалы дела, суды обеих инстанций пришли к следующим выводам: Агентство не представило доказательств того, что само по себе нарушение сроков строительства повлекло существенный ущерб для арендодателя, не обращавшегося длительное время с претензиями об исполнении арендатором предусмотренных договором обязательств в разумный срок; по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; поскольку Агентство не предоставило Обществу разумный срок для устранения выявленных нарушений, в связи с чем последнее было лишено объективной возможности за указанный в претензии от 23.03.2013 срок (до 30.04.2013) устранить названные нарушения, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела правильно отказали в иске, и не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2014 N Ф07-1090/2014 по делу N А21-9410/2012

"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.08.2004 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору на период с 16.06.2004 по 16.06.2053 для обслуживания существующей производственной базы земельный участок из земель поселений общей площадью 20 005 кв. м с кадастровым номером 39:05:01-02-07:0005, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, Железнодорожная ул., д. 30а.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судами установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с IV квартала 2010 по II квартал 2012 года установлено судами в ходе судебного разбирательства.

Указанное нарушение условий договора признано судами существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.

В силу изложенного суды, установив обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и пеням, соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы!