Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 1 страница

Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

"...23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.07.2018 N Ф01-2687/2018 по делу N А29-7219/2017

"...Недостижение согласия по вопросу расторжения договора аренды явилось основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с первоначальным иском. В свою очередь ООО "Ассорти-Плюс" предъявило встречные требования о признании пункта 3.1 договора недействительным в части, предусматривающей право арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании земельных участков под благоустройство города и застройку.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

В рассмотренном случае спорный договор аренды заключен сроком до 20.06.2020 (пункт 1.2 сделки), то есть более чем на пять лет.

Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора обоснованно исходили из того, что Администрация, требуя досрочного расторжения договора, обязана представить доказательства существенного нарушения Обществом его условий, как того требует статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с непредставлением указанных документов суды нижестоящих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального требования.

При этом суды правомерно удовлетворили встречные требования арендатора, поскольку пришли к правильному выводу о том, что пункт 3.1 договора от 13.03.2015 в части, предусматривающей право арендодателя досрочно расторгнуть договор при использовании земельных участков под благоустройство города и застройку, является недействительным, поскольку прямо противоречит требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.10.2014 по делу N А19-640/2014

"...Как следует из материалов дела, между администрацией Усть-Кутского муниципального образования (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Верхнечонскнефтегаз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил по акту приема-передачи от 24.07.2006, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 3,12 га, кадастровый номер 38:18:080101:0019, под проектирование и строительство вспомогательных объектов нефтеналивного терминала.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет, в связи с чем договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 23.11.2006 за N 38-38-14/011/2006-564.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка администрация обратилась в арбитражный суд.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования о расторжении договора аренды земельного участка, исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.1.1 договора сторонами установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при задолженности арендатора по внесению арендной платы более чем за 6 месяцев.

Таким образом, включение указанного условия в текст договора свидетельствует об определении сторонами дополнительного основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесении к существенным нарушениям договора обстоятельства наличия задолженности более чем за 6 месяцев.

Суды, установив, что просрочка по внесению арендной платы составляет 18 месяцев, пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды земельного участка (пункта 4.1.1), что является основанием для расторжения договора.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.05.2016 N Ф03-1691/2016 по делу N А59-3691/2015

"...Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" (ОГРН 1026501018411, ИНН 6509002636, адрес (место нахождения): 694620, Сахалинская область, г. Холмск, пл. Ленина, 4; далее - Комитет, уполномоченный орган) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пшибиеву Руслану Блютовичу (ОГРНИП 30465096500344, ИНН 650900040501; далее - ИП Пшибиев Р.Б., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и обязании ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 по акту приема-передачи.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями названных норм материального права, а также разъяснениями об их применении, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что с момента заключения спорного договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и после получения 28.06.2005 разрешения N 09/05 на выполнение подготовительных работ по объекту "Временное предприятие торговли, магазин с павильоном для ожидания транспорта по ул. Советской в г. Холмске" сроком на один год, предприниматель фактически не приступил к использованию полученного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

С учетом установленного апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу, с которым соглашается суд округа, о том, что в настоящем случае материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательства по использованию спорного земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 в соответствии с условиями договора аренды в течение последних пяти лет действия договора.

В связи с чем указанное поведение предпринимателя правомерно квалифицировано апелляционной инстанцией как существенное нарушение условий договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и признано достаточным основанием для расторжения такого договора в судебном порядке..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.11.2015 N Ф03-4822/2015 по делу N А24-1235/2015

"...Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 20.06.2013 между Агентством (арендодатель) и ОАО "Камчатавтодор" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 27, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование лесной участок площадью 12,8 га, местоположение: Камчатский край, Елизовский район, Елизовское лесничество, квартал 279, выделы 1, 2, 19, 22 Елизовского участкового лесничества, номер в государственном лесном реестре 71-2012-07, вид использования лесов - выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых.

Указанный договор заключен на срок 20 лет и зарегистрирован в установленном порядке.

Агентство претензионным письмом от 09.02.2015 N 458 обратилось к ОАО "Камчатавтодор" с требованием о погашении в течение 10 дней образовавшейся задолженности, а также в случае неудовлетворения данного требования предложило подписать соглашение о расторжении договора аренды лесного участка от 20.06.2013 N 27.

Поскольку указанные предложению и требования обществом в добровольном порядке исполнены не были, Агентство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании основного долга по арендной плате и расторжении договора аренды.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ особым образом предусмотрено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, данная норма Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Факты направления уполномоченным органом требования о погашении имеющейся задолженности, не устранения ответчиком допущенных им нарушений условий договора аренды от 20.06.2013 N 27 и предложения о расторжении данной сделки подтверждаются материалами дела и не опровергнуты обществом в ходе рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, принимая во внимание содержание пункта 17 спорного договора аренды от 20.06.2013 N 27, пришел к правильному выводу о том, что ответчиком допущены существенные нарушения принятых на себя обязательств, которые на момент рассмотрения настоящего спора им не устранены, и на этом основании суд признал требования истца о расторжения указанной сделки обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.11.2013 N Ф03-5150/2013 по делу N А16-1248/2012

"...Ссылаясь на невнесение арендной платы во исполнение принятых по указанным сделкам обязательств, администрация направила в адрес А.А. Махусаева претензии от 20.08.2012 NN 106, 107 с указанием на необходимость погашения задолженности по договору N 46 в сумме 233 568 руб. 51 коп. за период с 2009 по 2011 годы, по договору N 96-93 641 руб. 08 коп. за 2010, 2011 годы, с предложением в добровольном порядке их расторгнуть.

Неисполнение требований арендодателя со стороны арендатора послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, данная норма ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установили, что арендная плата по спорным договорам ответчиком с момента их заключения не вносилась и погашена им только 15.02.2013 по платежному поручению N 5.

При этом суды, признав данное нарушение существенным, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 149; Мы поможем в написании вашей работы!