Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 6 страница



3.2. Вывод из судебной практики: Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005

"...Как видно из материалов дела, в данном случае основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора послужило то обстоятельство, что во втором и третьем кварталах 2005 года арендная плата была внесена арендатором не в полном объеме. Данное нарушение подлежит оценке с точки зрения степени его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты..."

 

3.3. Вывод из судебной практики: Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости в связи с переустройством и перепланировкой не свидетельствует о существенном ухудшении имущества, если они произведены в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его для целей аренды.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2009 по делу N А43-6231/2008-19-185

"...Индивидуальный предприниматель Горбачев Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу о расторжении договора аренды от 12.10.2001 N 36.

Посчитав, что ответчик пользуется арендуемым помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, индивидуальный предприниматель Горбачев С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылка истца на существенное ухудшение арендованного помещения в связи с переустройством и перепланировкой, в результате чего площадь помещения уменьшилась с 302,32 до 297,6 квадратного метра, не принимается во внимание в силу следующего.

Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости не может трактоваться как существенное ухудшение состояния помещения, поскольку данное изменение в помещении произведено арендатором в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его под аптеку (согласно Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек), утвержденной приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 21.10.1997 N 309). При этом из пояснений Шабалина О.Л. следует, что изменения в помещении производились до передачи имущества новому собственнику, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав Горбачева С.А. Бесспорных доказательств обратного истец не представил..."

 

3.4. Вывод из судебной практики: Реконструкция и перепланировка арендатором арендуемого помещения без получения разрешительной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, если помещение требовало капитального ремонта и в результате проведенной реконструкции было улучшено.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7384/11 по делу N А76-2823/2011

"...Вместе с этим судом апелляционной инстанции установлено, что осуществление работ по своему характеру согласно представленным в материалы дела доказательствам (технические паспорта арендуемого здания по состоянию на 25.12.2003, на 27.07.2010, уведомление федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 12.08.2010 N 112, отчет по результатам инженерного обследования строительных конструкций, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "КарьерСтрой"), а именно: усиление фундамента, возведение входной группы с тамбуром и крыльцом, усиление кирпичной кладки фасада здания и кирпичной кладки внутри, перепланировка помещений, в силу ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, требовало получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Принимая во внимание, что доказательств получения данного документа предпринимателем Старуновым А.В. не представлено, апелляционный суд пришел к выводу о том, что проведенная ответчиком в арендуемом здании реконструкция не соответствует требованиям ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако, учитывая, что переданное ответчику здание имело недостатки, требующие капитального ремонта, переоборудования и создания неотделимых улучшений, а представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об улучшениях в арендуемых помещениях, суд апелляционной инстанции верно указал на неподтвержденность обстоятельств причинения имуществу истца и его законным интересам значительного ущерба (абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего правомерно отказал в расторжении договора по данному основанию.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не рассмотрели его требования о расторжении договора аренды ввиду нарушения ответчиком положений п. 4.3.1 договора, противоречит содержанию судебных актов. Суд апелляционной инстанции, установив нарушение предпринимателем Старуновым А.В. при производстве реконструкции и перепланировки требований ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вместе с тем указал, что данное обстоятельство не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, которое является основанием для его расторжения..."

 

3.5. Вывод из судебной практики: Неиспользование арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды, является существенным нарушением и основанием для расторжения договора.

 

Примечание: В соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ).

Суды, руководствуясь п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, приходят к выводу о возможности расторжения договора аренды земельного участка ввиду его неиспользования в течение трех лет в соответствии с его целевым назначением для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Меньший срок неиспользования земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2009 N КГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351

"...В разделе особые условия предусмотрена обязанность арендатора разработать технико-экономическое обоснование на строительство мини-пекарни, согласовав его с компетентными государственными органами, затем в двухнедельный срок представить утвержденное ТЭО истцу.

Пунктом 4.2 стороны предусмотрели обязанность арендатора обеспечить освоение земельного участка в сроки в соответствии с утвержденным проектом. Неиспользование земельного участка в течение 2 лет, невыполнение особых условий договора является основанием для досрочного расторжения договора, что предусмотрено п. 3.1 договора.

24.03.09 г. Госинспекцией по недвижимости г. Москвы проведена проверка спорного земельного участка, в ходе которой установлено, что территория ответчиком не используется, строительство не ведется, на земельном участке находится автостоянка автомобилей жителей близлежащих домов.

Поскольку ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признал указанное нарушение существенным на основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и правомерно, на основании ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 450, 619 ГК РФ расторг договор..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов

 

Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2015 N 306-ЭС15-13745 по делу N А65-8122/2014

"...Как установлено судами, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Казаньстрой сервис" (арендатор) заключили сроком на 5 лет договор от 05.03.2008 N ЗЕМ-1-0333 аренды земельного участка площадью 18850 кв. м с кадастровым номером 16:49:01 19 02:0068, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 60 метрах от дома 19 по ул. Королева по направлению на юго-восток, для строительства многоэтажных домов.

Комитет направил Обществу по адресу его регистрации в качестве юридического лица соглашение от 12.03.1013 N 06-668 о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Комитет, ссылаясь на то, что Общество допустило существенное нарушение условий договора аренды, не используя предоставленный земельный участок по целевому назначению, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что Общество не приступило к строительству и не представило доказательств использования участка по назначению в установленные сроки, а также наличия обстоятельств, объективно препятствующих использованию участка. Поскольку неиспользование земельного участка по назначению является существенным нарушением условий договора аренды, суды, установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, руководствуясь статьями 450, 452, 619 ГК РФ, статьями 22, 45 и 46 ЗК РФ, пришли к выводу об обоснованности требований Комитета и расторгли договор аренды земельного участка.

Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы судов, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации..."

 

Определение Верховного Суда РФ от 18.05.2015 N 308-ЭС15-4838 по делу N А32-35809/2013

"...Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПИНО" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 2730 кв. метров с кадастровым номером 23:43:0207053:13 от 28.03.2007 N 0000001763.

Удовлетворяя требования департамента о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, суды руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пришли к выводу о существенном нарушении обществом договора, поскольку установили, что оно не приступило к использованию арендуемого земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации здания дегустационного здания и торгово-офисного центра, в течение более трех лет с момента передачи участка.

Общество указывает, что до настоящего времени им осуществляется освоение земельного участка. Поскольку земельное законодательство определяет начало исчисления срока использования земельного участка после истечения срока, необходимого для освоения земельного участка, общество полагает необоснованными выводы судов о неиспользовании земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию.

Между тем указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов и получили правовую оценку, соответствующую действующему законодательству. При рассмотрении дела суды пришли к выводу об отсутствии обстоятельств, объективно препятствующих обществу использованию земельного участка, а также о необходимости периода времени с момента заключения договора по день передачи спора на разрешение суда для освоения участка. Переоценка доказательств не может служить основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Таким образом, основания для передачи жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отсутствуют..."

 

Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2175/10 по делу N А40-39667/09-9-351

"...Поскольку ответчик в течение длительного времени не использовал земельный участок для строительства мини-пекарни, что подтверждается актом Государственной инспекции по недвижимости города Москвы от 24.03.2009, суд признал указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторг договор аренды земельного участка.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

 

Дальневосточный округ

 

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.05.2016 N Ф03-1691/2016 по делу N А59-3691/2015

"...Как следует из материалов дела и установлено апелляционной инстанцией, 03.02.2003 на основании постановления мэра города Холмска и района от 30.12.2002 N 731 между Комитетом (арендодатель) и ИП Пшибиевым Р.Б. заключен договор аренды земельного участка (земли поселений) N 21, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 площадью 282,57 кв. м, находящийся в г. Холмске, по ул. Советская, в 30 метрах на восток от здания управления ОАО "ХМТП", под строительство магазина с павильоном для ожидания транспорта (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).

В силу пунктов 1.4, 2.1 договора земельный участок предоставляется в аренду под строительство магазина сроком с 03.02.2003 по 01.02.2028.

Уведомлением от 27.05.2015 N 3314 Комитет заявил о расторжении с 01.07.2015 названного договора аренды в связи с нецелевым использованием предпринимателем земельного участка более десяти лет с приложением трех экземпляров соглашения о расторжении договора, подписанных со стороны арендодателя, с требованием их подписать и вернуть в срок до 15.07.2015. Уведомление получено арендатором 05.06.2015, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 21 ИП Пшибиевым Р.Б. в добровольном порядке подписано не было, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями названных норм материального права, а также разъяснениями об их применении, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что с момента заключения спорного договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и после получения 28.06.2005 разрешения N 09/05 на выполнение подготовительных работ по объекту "Временное предприятие торговли, магазин с павильоном для ожидания транспорта по ул. Советской в г. Холмске" сроком на один год предприниматель фактически не приступил к использованию полученного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Также апелляционной инстанцией в процессе рассмотрения настоящего дела было установлено, что администрация муниципального образования "Холмский городской округ" в период действия спорного договора неоднократно (письма от 13.05.2013 и от 08.07.2014) указывала на ненадлежащее исполнение ИП Пшибиевым Р.Б. своих обязательств в части использования спорного земельного участка по назначению. Арендатору предоставлялся необходимый срок для выполнения необходимых проработок, а также изложения своей позиции по дальнейшей судьбе строительства объекта, отсутствие которых будет являться основанием для изъятия земельного участка с расторжением договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка.

С учетом установленного апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу, с которым соглашается суд округа, о том, что в настоящем случае материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательства по использованию спорного земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 в соответствии с условиями договора аренды в течение последних пяти лет действия договора.

В связи с чем указанное поведение предпринимателя правомерно квалифицировано апелляционной инстанцией как существенное нарушение условий договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и признано достаточным основанием для расторжения такого договора в судебном порядке..."

 

Московский округ

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015 N Ф05-4794/2015 по делу N А41-46492/14

"...Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 20 октября 2009 года между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ДорСтройИнвест" (арендатор) заключен договор аренды N 104 земельного участка общей площадью 60 000 кв. м с кадастровым номером 50:19:0040507:152, расположенного по адресу: примерно в 200 метрах по направлению на северо-запад от ориентира дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Московская область, Рузский р-н, с/пос. Дороховское, п. Дорохово, ул. Виксне, д. 18.

Пунктом 1.1 названного договора аренды предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0040507:152 предоставлен арендатору для малоэтажного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В данном случае, как установили суды обеих инстанций, ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, а именно неиспользование земельного участка по целевому назначению, подтверждением чего является акт осмотра земельного участка от 18 сентября 2014 года.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Объективные причины, которые исключили бы возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем предполагаемого объекта, судами не установлены.

Названные обстоятельства правильно расценены судами как фактические основания для удовлетворения требований Администрации, которая реализовала свое право на расторжение договора ввиду неосвоения и неиспользования арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности, в течение трех лет.

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 07.05.2014 N Ф05-2589/14 по делу N А41-21102/13

"...В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды истец указывал на существенное нарушение арендатором условий договора, самовольное возведение объектов на участке и их эксплуатацию, организацию дорожного движения по территории участка, что не соответствует целям, в которых земельный участок был предоставлен по договору аренды.

При рассмотрении настоящего дела арбитражные суды установили факт использования указанного земельного участка с нарушением условий договора, его нецелевое использование. Из имеющихся в деле доказательств суды также установили, что на арендуемом спорном земельном участке строительство комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин ответчиком фактически не было осуществлено.

При этом данные обстоятельства подтверждены материалами дела.

Таким образом, поскольку ответчик не использовал земельный участок в предназначенных целях (размещения и строительства комплекса по продаже и техническому обслуживания автомашин), не осуществил строительство указанного комплекса, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора и удовлетворения иска.

Вместе с тем при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства исходя из требований истца и возражений по иску ответчика. Суды правильно применили нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2014 N Ф05-3165/14 по делу N А41-32402/13

"...Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЗиТ" о расторжении договора аренды земельного участка N 132 от 06.02.2006 и обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030203:0027 истцу по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014, иск удовлетворен.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 4.3.4 договора аренды земельного участка N 132 от 06.02.2006 г. арендодатель имеет право расторгнуть досрочно настоящий договор в установленном законом порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использования участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 1.3 договора земельный участок передан ответчику для размещения и строительства торгового центра, однако ответчиком не осуществлено освоение участка, не осуществлено размещение и строительство торгового центра.

Доказательств, подтверждающих использование земельного участка по назначению, осуществление строительства торгового центра, ответчиком в материалы дела не представлено.

Исходя из изложенного, суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 08.04.2014 N Ф05-14177/2012 по делу N А40-123996/11-7-1095

"...Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие надлежащего распорядительного документа органов государственной власти фактически лишило ответчика возможности осуществлять действия по дальнейшему оформлению необходимых для строительства документов, что привело к затягиванию сроков исполнения государственного контракта и надлежащего исполнения договора аренды по освоению земельного участка.

Также суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии со стороны ответчика (арендатора) существенного нарушения договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

В то же время, судами не учтено следующее.

Исходя из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в корреспонденции с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором и при условии письменного предупреждения арендодателем о необходимости исполнения обязательств и предложения расторгнуть договор.

Как установлено судами обеих инстанций, договор аренды земельного участка был заключен на 49 лет.

Земельный участок предоставлен арендатору для использования в целях строительства.

В течение более чем 10 лет, т.е. до 02.11.2011 (дата предъявления Департаментом иска о расторжении договора аренды), ответчик (арендатор) земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что заключительным документом, который можно отнести к освоению арендатором земельного участка, является письмо от 25 апреля 2008 года в адрес Префектуры ЮВАО города Москвы.

После этого на протяжении более чем трех лет ответчик (арендатор) не осуществлял никаких действий по освоению земельного участка (в том числе, по оформлению документации в соответствии с введенным в действие Градостроительным кодексом Российской Федерации) и его использованию в целях строительства, а требование арендодателя об исполнении обязательств, установленных пунктом 4.1 договора аренды, не исполнил.

Также судами не учтено, что в судебном или ином, установленном законом, порядке ответчик (арендатор) какие-либо действия (бездействие) Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и иных органов Москвы, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, исключающие для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению в 2006 - 2011 гг., не оспаривал.

Исходя из изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что в период с 25 апреля 2008 года по 02 ноября 2011 года арендатор как сторона в договоре аренды действовал недобросовестно и ненадлежаще исполнял обязательства по договору, не предпринимал всех необходимых действий, установленных законом, для освоения земельного участка и его использования по целевому назначению.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат тому, что на дату предъявления Департаментом претензий арендатору земельный участок не освоен в течение необходимого для этого времени и не использовался для целей строительства в течение трех лет.

На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 года; иск Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Многопрофильное предприятие "ПЛАТАН" удовлетворяет; расторгает договор аренды земельного участка от 29 ноября 1999 года N М-04-015563, заключенный между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Многопрофильное предприятие "ПЛАТАН"..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 по делу N А40-47389/11-16-434

"...При новом рассмотрении арбитражный суд первой инстанции вынес решение от 28.05.2012 о расторжении договора аренды земельного участка.

В связи с неисполнением обязательств по использованию земельного участка истец просил расторгнуть договор аренды на основании пп. 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор по существу, суд установил, что истец направил ответчику претензию от 24.02.2011, в которой предложил ответчику предоставить доказательства освоения земельного участка, в случае невыполнения условий договора - заключить соглашение о расторжении договора земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Актами Госинспекции по недвижимости, составленными 25.01.2011, 29.04.2011 зафиксировано, что строительные работы на объекте не ведутся.

Доказательство продления реализации инвестиционного проекта строительства торгового центра не представлено.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка аренда земельного участка, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, т.е. с учетом ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объективные причины, которые исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем предполагаемого объекта, судами не установлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия также не находит предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов, поскольку судами полностью исполнены указания кассационной инстанции, установлены имеющие для дела обстоятельства и вынесены соответствующие нормам права судебные акты..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2012 по делу N А40-99745/10-156-856

"...Пунктом 6.1 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор досрочно в случае использования участка не по целевому назначению, неосвоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой и апелляционной инстанций, пришел к правильному выводу о том, что требования Департамента подлежат удовлетворению, так как ответчик не исполнил договорные обязательства по разработке проекта на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, кафе в течение двух лет с момента регистрации договора, в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка по назначению, что является существенным нарушением условий договора.

Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Установив, что ответчик в течение длительного времени не использовал земельный участок по его целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, не представил доказательств по устранению допущенных нарушений, суд правомерно признал указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг договор аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре, в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию данного объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленной в установленной законодательством Российской Федерации порядке проектной документации.

Из материалов дела следует, что ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" к строительству объекта не приступил, разрешение на строительство до настоящего времени не получено, чем существенно нарушил условия договора..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!