Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 7 страница

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2015 N Ф06-19461/2013, Ф06-25736/2015 по делу N А65-8122/2014

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ЗАО "Казаньстрой сервис" был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N ЗЕМ-1-0333 от 05.03.2008, в соответствии с которым истец предоставил ЗАО "Казаньстрой сервис" в аренду земельный участок площадью 18850,00 кв. м из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 60 метрах от д. 19 по ул. Королева по направлению на юго-восток, с кадастровым номером 16:49:01 19 02:0068, для строительства многоэтажных жилых домов.

Указывая, что земельный участок до настоящего времени ответчиком не используется, строительные работы на земельном участке не ведутся, Исполком обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 настоящего Кодекса).

Оценив представленные обществом в обоснование возражений против иска доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что они не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором для строительства в течение длительного срока, истекшего с момента заключения договора, и необходимость всего названного периода (со дня заключения договора до передачи спора на разрешение суда) для освоения участка, исключающего не только завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, но и начало такого строительства.

Установив, что Общество не приступало к строительству и не представило доказательств использования земельного участка по назначению, суды обоснованно посчитали указанные нарушения существенными и на основании статьи 46 Земельного кодекса удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.09.2008 по делу N А65-1649/2008-СГ2-55

"...Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани", город Казань (далее по тексту - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Бригантина", город Казань (далее по тексту - Общество), о расторжении договора аренды N 7814 от 12.05.2003 и изъятии у Общества земельного участка площадью 0,078 га с кадастровым номером 15:50:11 08 01:0023 по адресу: город Казань, Ново-Савиновский район, улица Адоратского, 31, с передачей его по акту Учреждению.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2008 исковые требования удовлетворены.

Земельный участок предоставлен Обществу в соответствии с договором от 12.05.2003.

Судом первой инстанции на основании пояснений представителя Общества установлено, что не освоение земельного участка в трехлетний срок было связано с отсутствием денежных средств.

Доводы Общества об отсутствии оснований для использования земельного участка в связи с отсутствием разрешения на строительство является правомерным. Однако, Обществом не представлены доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии объективных причин, препятствующих получению разрешения на строительство в более ранний срок и следовательно началу использования земельного участка в пределах установленного законом и договором срока.

При изложенных выше обстоятельствах, учитывая правомерность выводов судебных инстанций о неиспользовании Обществом земельного участка в течение трех лет с момента его предоставления, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований к отмене обжалованных судебных актов..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что неиспользование земельного участка в течение установленного договором срока не является основанием для расторжения договора аренды, если такой срок составляет менее трех лет, являющихся минимально допустимыми в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2006 по делу N А49-774/06-117А/2

"...Согласно п. 1.2 договора участок (кадастровый номер 58:29:04005009:0041) общей площадью 8401,0 кв. м предоставляется для проектирования и строительства кирпичного жилого дома.

Пунктами 6.3 и 6.3.2 названного договора стороны установили, что при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями в течение года с даты вступления договора в силу договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

В результате проверки использования земельного участка Комитетом по управлению имуществом составлен акт от 20.06.2005 N 536, из которого следует, что участок, предоставленный в аренду Открытому акционерному обществу "Пензтекстильмаш", не осваивается, строительство жилого дома не ведется, в результате чего Администрацией и было принято оспариваемое Постановление от 17.11.2005 N 1492/3 о прекращении права аренды земельного участка.

Однако до истечения установленного соглашением срока для освоения земельного участка проведена проверка по использованию объекта аренды, о чем составлен акт от 20.06.2005.

Следовательно, Постановление Администрации от 17.11.2005 N 1492/3 о прекращении права аренды, основанное на акте проверки от 20.06.2005 N 536, противоречит ст. ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим основания и порядок расторжения договоров и как следствие прекращение обязательств сторон.

Пунктом 4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения аренды земельного участка указано неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что законом установлен минимальный срок освоения участка, предоставленного для строительства жилья (три года), при этом договором данный срок может быть увеличен.

Определяя в условиях договора аренды (п. 6.3) от 30.08.2004 N 5708 срок для использования менее установленного законом, стороны не учли, что в данном случае содержание договора должно соответствовать правилам, установленным императивными нормами (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом этого Постановление Администрации от 17.11.2005 N 1492/3 противоречит и нормам Земельного кодекса, о чем правомерно констатировано судебными инстанциями..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2013 по делу N А66-1816/2012

"...Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.10.2008 N 1377 Администрация (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (арендатор; далее - Учреждение) 22.10.2008 заключили договор аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 15.10.2008 по 15.10.2057, под строительство учебного корпуса.

Апелляционный суд также установил, что в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды Администрация обоснованно воспользовалась своим правом на его досрочное расторжение в связи с неиспользованием Обществом земельного участка по назначению.

Установив, что Общество не приступало к строительству учебного корпуса в течение трех лет и не представило доказательств использования земельного участка по назначению, а также отклонив возражения ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд посчитал указанное нарушение существенным и на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) удовлетворил иск.

Ссылки подателя жалобы на то, что договором от 22.10.2008 не предусмотрены сроки начала и окончания строительных работ; законодательство не связывает прекращение договора аренды с фактом отсутствия разрешения на строительство; в период с 18.05.2011 по 24.01.2012 директор Общества не имел возможности заниматься оформлением разрешения на строительство, не могут быть приняты кассационной инстанцией в качестве оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не влияют на наличие основания для прекращения аренды земельного участка, указанного в пункте 4 части второй статьи 46 ЗК РФ. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута или может быть достигнута, материалы дела не содержат.

С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены постановления от 24.09.2012, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2014 по делу N А32-24934/2013

"...Из материалов дела следует и судами установлено, что 09.12.2004 департамент (арендодатель) и ООО "Росресурс" (арендатор) заключили договор аренды N 0000000727 земельного участка площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, в районе ул. Ставропольской (кадастровый номер 23:43:03 05 061:0006). Договор заключен сроком на 10 лет для целей строительства и эксплуатации отеля. ООО "Росресурс" 11.02.2005 уступило свое право аренды обществу.

Согласно акту обследования земельного участка от 05.07.2013 N 189 установлено, что земельный участок обществом не используется. 11 июля 2013 года департамент в адрес общества направил предложения N 52-11600/13-43-15 и N 52-11599/13-43-15 о расторжении договора аренды.

Неподписание соглашения о расторжении договора послужило основанием для обращения департамента с иском в суд.

Пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса среди прочих оснований предусматривает, что основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, предназначенным для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Установив неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением более трех лет, суды первой и апелляционной инстанций признали допущенное нарушение существенным и удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка на основании статьи 450, пункта 2 статьи 452, статей 619, 622 Гражданского кодекса, статей 42, 45, 46 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах требование администрации о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2014 по делу N А01-2084/2012

"...Пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Установив факт неиспользования ответчиком земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение более трех лет, суды первой и апелляционной инстанций признали допущенное нарушение существенным и удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка на основании статьи 450, пункта 2 статьи 452, статей 619, 622 Гражданского кодекса, статьи 42, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса.

Оценив представленные обществом документы, в том числе проектную документацию (т. 7, л.д. 1 - 40; т. 8, л.д. 1 - 86; т. 9, л.д. 1 - 52), договоры на выполнение проектных и изыскательских работ (т. 2, л.д. 1 - 10, 41 - 50; т. 4, л.д. 93 - 96), суды правомерно указали, что ответчик в нарушение требований статьи 65 Кодекса не представил доказательств наличия объективных обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка, а также не обосновал период, необходимый для освоения участка.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, материалы дела исследовали полно, всесторонне и объективно, установили фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дали надлежащую правовую оценку. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения, дополнительного решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2011 по делу N А32-35839/2010 <*>

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление имеет номер А32-35839/2010, а не А32-35838/2010.

"...Решением от 22.04.2011 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок свободен от застройки, на момент проверки он не использовался. На земельном участке размещен вагончик-бытовка, установлены по периметру ограждения в виде столбов. Доказательств проведения работ в соответствии с планом мероприятий по созданию древесно-кустарникового питомника ответчиком не представлено.

Постановлением апелляционного суда от 23.06.2011 решение оставлено без изменения...

Размер арендной платы и условия ее внесения установлены разделами 2 договора аренды. Пунктом 3.2.4 договора аренды арендодателю предоставлено право на принятие в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования земельным участком и на досрочное расторжение договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, названному в пункте 1.1 договора; при нарушении арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнении обязанностей, изложенных в пунктах 4.1, 4.3 договора; невнесении арендной платы в течение одного квартала; использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению в адрес ответчика дважды направлена претензия от 25.11.2010, в которой предлагалось в срок до 05.12.2010 подготовить участок для передачи арендодателю, а также явиться в муниципальное учреждение "Управление имущественных и земельных отношений администрации МО г. Новороссийск" для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Претензия получена предприятием 26.11.2010 и 27.11.2010.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что организация питомника не осуществлена, план мероприятий, разработанный на 2010 - 2011 годы, а также план мероприятий Д-1282, утвержденный на 2008 год предприятием не выполнены. Суды исключили возможность продолжения освоения земельного участка ввиду того, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2010 по делу N А32-6704/2009 предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебных актов..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 N Ф10-1331/10 по делу N А35-4177/09-С4

"...В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Актами обследования спорного земельного участка от 19.05.2005, от 17.03.2008 и от 25.12.2008 подтверждено, что с 01.06.2003 строительство на участке не осуществлялось.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что ответчик не предоставил доказательств использования земельного участка в спорный период по целевому назначению и наличия у него уважительных причин, в связи с которыми он не освоил земельный участок в указанный срок, т.е. существенно нарушил условия спорного договора аренды. При таких обстоятельствах суды обоснованно расторгли договор аренды N 31 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:17:11 12 02:0001, заключенный 26.06.2003.

Довод кассационной жалобы о том, что ответчик в соответствии с Законом РФ "О недрах" не имел возможности вести строительство на спорном земельном участке, входящим в горный отвод, предоставленный горноотводным актом от 01.04.2004 ОАО "Курскгидромеханизация" для добычи песка, поэтому в силу пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка не может быть прекращена, был известен судам, оценивался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.

Поскольку, как утверждает ответчик, использовать земельный участок под строительство он не может, оснований арендовать его для данной цели не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.05.2009 по делу N А68-6266/08-256/4

"...Из акта проверки соблюдения земельного законодательства N 58 от 25.09.2007, проведенной Плавским территориальным отделом Управления Роснедвижимости по Тульской области, следует, что переданный в аренду ООО "Старые горки" земельный участок не используется. Он зарос сорной растительностью, зданий, строений, сооружений не имеется, доступ на земельный участок свободный, он не охраняется. Проверка проводилась по первому году, административных правонарушений ранее выявлено не было.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение 3 лет.

Поскольку истец не доказал, что ответчик не использовал арендованный им земельный участок в соответствии с его целевым назначением в течение 3 лет, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора от 02.03.2005..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 119; Мы поможем в написании вашей работы!