Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 22 страница

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А13-17358/2011

"...Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку при заключении договора аренды от 26.02.2008 N 183 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку положения договора аренды от 26.02.2008 N 183 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Российской Федерации Постановления от 16.07.2009 N 582 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Таким образом, при разрешении дела суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что при расчете арендной платы подлежит применению, согласованная при заключении договора аренды земельного участка методика определения арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2012 по делу N А52-2888/2011

"...Пунктом 5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по требованию одной из сторон в случаях изменения цен, тарифов, индекса инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще 1 раза в год.

В соответствии с пунктом 6 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,05% от суммы очередного платежа за каждый день просрочки.

Договор 12.10.2000 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Стороны 06.11.2009 подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которым установили следующее: Обществу передается в аренду только здание приемно-заготовительного отделения с галереей общей площадью 517,5 кв. м; арендатор 01.07.2007 возвратил арендодателю часть арендуемого имущества - здание главного корпуса площадью 941 кв. м; новый размер арендной платы согласно отчету от 19.12.2006 "Об оценке годовой арендной платы за недвижимое имущество по состоянию на 01.08.2006" составляет 243 200 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость; пункт 5 договора изложить в новой редакции, согласно которой арендодатель может изменить в одностороннем порядке размер арендной платы путем письменного уведомления арендатора на основании отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с Законом N 135-ФЗ, в случае изменения действующего порядка расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год (пункт 1.5 соглашения).

Пунктом 4 соглашения N 1 предусмотрено, что оно подлежит государственной регистрации в течение трех месяцев с момента подписания.

Управление Росимущества обратилось с настоящим иском в арбитражный суд, ссылаясь на то, что Общество в период с июня 2008 года по ноябрь 2011 года не вносило арендную плату. Размер задолженности по арендной плате в сумме 665 021 руб. 75 коп. истец рассчитал исходя из условий дополнительного соглашения N 1 и уведомления от 01.06.2010. На сумму долга истец начислил пени в размере 246 576 руб. 19 коп. в соответствии с пунктом 6 договора аренды.

Суд сослался на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлениях от 26.01.2010 N 11487/09 и от 15.11.2011 N 7121/11, согласно которой в случаях, когда по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В рассматриваемом случае дополнительным соглашением N 1 изменено условие договора о порядке определения арендной платы - на основании отчета независимого оценщика, а не в связи с изменением нормативных актов. Договором от 16.09.1999 не предусмотрена возможность изменения арендодателем условия об арендной плате в одностороннем порядке.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал, что подписание генеральным директором Общества дополнительного соглашения N 1 не свидетельствует о заключенности этого соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Кассационная инстанция считает, что приведенные выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2011 по делу N А21-6413/2010

"...Как установлено судами, увеличение Управлением размера арендной платы связано с оценкой рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями.

Суды обеих инстанций, оценив пункт 5.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему от 28.11.2008, сделали вывод о том, что стороны предусмотрели право Управления в одностороннем порядке изменять размер арендной платы посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления; поскольку указанный порядок изменения арендной платы Управлением соблюден, у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в определенном размере.

Кассационная инстанция не может согласиться с указанными выводами судов.

Договором от 23.11.2001 N 1853 в редакции дополнительного соглашения от 28.11.2008 предусмотрено изменение арендной платы один раз в год в одностороннем порядке путем направления арендатору нового расчета арендной платы. Основанием для изменения размера арендной платы является принятие нормативно-правовых актов Российской Федерации, получения указаний Росимущества, изменяющих порядок платы за аренду государственного имущества, внесения изменений в утвержденную методику расчета арендной платы. В остальных случаях арендная плата может изменяться по соглашению сторон.

Исходя из буквального толкования условия договора изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями не относится к случаям, перечисленным в пункте 5.5 договора; дополнительное соглашение, направленное ответчику с новым расчетом арендной платы, не заключено. Следовательно, основания для изменения арендной платы у Управления отсутствовали.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; исследовать представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности, дать им надлежащую правовую оценку; с учетом установленных фактических обстоятельств и при правильном применении норм материального права вынести законный и обоснованный судебный акт; распределить между лицами, участвующими в деле, судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе, в соответствии со статьей 110 АПК РФ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2013 по делу N А53-17552/2011

"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статья 22 Земельного кодекса).

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Согласованная сторонами в договоре от 16.12.2003 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на момент его заключения Положению о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 03.05.2000 N 1100, и учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности (дифференцирован по видам использования земель и категории арендаторов).

Заключенные в установленном порядке соглашения об изменении арендной платы, предусмотренной договором, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную приложением N 2 к договору аренды от 16.12.2003 N 24924 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра г. Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, правомерно признаны судом апелляционной инстанции не подлежащими применению при расчете задолженности.

Представленный департаментом расчет задолженности, основанный на нормах постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, как не соответствующий условиям договора. Расчет размера арендной платы в спорный период апелляционный суд правильно произвел в соответствии с согласованной сторонами формулой расчета с учетом индексов инфляции на соответствующие годы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.12.2012 по делу N А53-6205/2012

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

Производя расчет арендной платы за период с 20.02.2009 по 30.06.2011, истец исходил из механизма расчета арендной платы, установленного постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы в г. Ростове-на-Дону", постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".

Согласно условиям договора аренды от 26.11.1999 N 17669, который возобновлен на неопределенный срок, и указанным нормативным актам, методика (формула) определения размера арендной платы, различна, что не опровергнуто департаментом.

Вместе с тем, как верно указано судебными инстанциями, арендодатель не наделен правом по внесению коррективов в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Положения договора аренды от 26.11.1999 N 17669 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Принятие решений об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. Доказательства внесения изменений в согласованную в договоре аренды методику определения размера арендной платы, отсутствуют.

Ввиду неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей, суды удовлетворили требования департамента, исходя из установленной договором формулы расчета арендной платы (с учетом количественных показателей, установленных постановлением Главы администрации города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555) и индексов инфляции на соответствующие годы (с 2009 по 2011 год).

Довод кассационной жалобы о наличии у арендодателя права на изменение согласованного в договоре порядка исчисления арендной платы, вне зависимости от предусмотренного сторонами сделки порядка, отклоняется как не соответствующий правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2012 по делу N А53-4782/2012

"...При заключении договора аренды от 20.05.2002 N 22776 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по формуле: А = Рс x Ки x Кз x Ккр x S, где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности; Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов; S - площадь земельного участка в метрах.

Суд установил, что изменение размера арендной платы, предъявленного к оплате по иску департамента, обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением методики ее определения в одностороннем порядке - применены новые формулы и коэффициенты.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор в соответствии с решениями федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации (Ки), а также в соответствии с постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента кратности (ККр) в месячный срок самостоятельно производит расчет размера арендной платы за землю.

Таким образом, из условий договора буквально не следует, что арендодатель наделен правом по внесению корректировок в способ определения размера арендной платы посредством изменения формулы расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Принятие решений об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета платы за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. Истец не представил доказательства внесения изменений в согласованную в договоре аренды от 20.02.2002 N 22776 методику определения размера арендной платы.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что методика расчета арендной платы, установленная постановлениями администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, от 05.12.2007 N 475, постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, не подлежала применению при расчете задолженности по арендной плате за искомый период..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2012 по делу N А53-5604/2012

"...Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.4 договора аренды от 16.02.2005 N 27098 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

При определении размера арендной платы за земельные участки в спорный период подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в приложении N 2 договора аренды от 30.12.2003 N 24993, а именно: А1 = Рс x Ки x Кз x Ккр x 81.

Суды верно установили, что в силу договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Данный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/2011..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2012 по делу N А53-20252/2011

"...Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

В пункте 2.1 договора аренды от 07.05.1993 N 657и стороны согласовали формулу определения размера арендной платы (произведение средней ставки земельного налога за единицу площади участка в год и коэффициента индексации ставок земельного налога). В пунктах 2.3 и 4.2 договора (введен дополнительным соглашением от 13.06.2001) предусмотрена возможность изменения размера арендной платы с учетом изменения базовых ставок арендной платы и коэффициента индексации ставок земельного налога.

В расчетах задолженности (т. 1, л.д. 111 - 113) департамент произвел перемножение коэффициентов индексации, кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земель. Следовательно, истец самостоятельно изменил содержащуюся в договоре (согласованную сторонами при его заключении) методику расчета арендной платы за использование земельного участка.

Договор аренды земельного участка от 07.05.1993 N 657и заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса. Положения названного договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в качестве его условия. Поэтому принятие органами местного самоуправления нормативных актов (об утверждении новой методики определения размера арендной платы и ставок арендных платежей) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора.

Довод кассационной жалобы департамента о наличии у арендодателя права на изменение согласованного в договоре порядка исчисления арендной платы, вне зависимости от предусмотренного сторонами сделки порядка, отклоняется как не соответствующий правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.09.2012 по делу N А53-14616/2011

"...Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может содержать формулу (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в рамках предоставленных им полномочий. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).

Положения договора аренды от 18.05.1998 N 24127 (в редакции дополнительного соглашения от 22.07.2002) не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Поэтому принятие органами государственной власти Ростовской области и города Шахтинска нормативных актов само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора. При толковании условий договоров аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса суды правомерно исходили из отсутствия у комитета права на одностороннее внесение корректив в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, согласованной в договоре..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2012 по делу N А53-16495/2011

"...Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра города Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, не подлежали применению при расчете задолженности по договору аренды от 18.04.1994.

Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер определен на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", в связи с чем он не может быть признан обоснованным, соответствующим действующим нормативным актам и условиям договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.07.2012 по делу N А61-2302/2011

"...Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 2 049 711 рублей в год.

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете и иными федеральными законами на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, который включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Из пунктов 3, 3.4, 3.5 договора аренды и приложенного к нему расчета (неотъемлемой части договора), следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом без дополнительного соглашения к договору аренды вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей (формулу расчета).

Однако положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

Истолковав условия договора аренды от 03.09.2007 N 107-07 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, суд кассационной инстанции считает, что у администрации (арендодателя) отсутствует право на самостоятельное (одностороннее) изменение методики расчета оплаты, которое повлекло существенное увеличение ее размера, это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При таких обстоятельствах судебные акты, принятые по настоящему спору, надлежит отменить, а дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.05.2012 по делу N А53-4124/2011

"...Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Из пунктов 3, 3.3, 3.4 договора аренды и приложенного к нему расчета (неотъемлемой части договора), следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом без дополнительного соглашения к договору аренды вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей (формулу расчета).

При этом положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

В договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора о размере арендной платы. Поэтому последующее изменение законодательства, касающегося порядка исчисления арендной платы, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса, что стороны прямо предусмотрели в пункте 3.4 договора.

В пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Истолковав условия договора аренды от 12.10.2004 N 16055и по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у департамента (арендодателя) права на самостоятельное изменение методики расчета платы. Поэтому при определении размера арендной платы суд учел предусмотренные договором условия, содержащееся в пункте 3.4 договора, с учетом его толкования в совокупности с расчетом к договору (согласованной формулой расчета). В расчете задолженности за весь спорный период с 01.01.2008 по 31.12.2010 (с учетом применения исковой давности) суд апелляционной инстанции использовал действовавшую в названный период ставку земельного налога (в размере 4 рубля 49 копеек), проиндексировал сумму в соответствии с пунктом 3.4 договора. Методика (порядок) расчета в постановлении апелляционной инстанции от 13.02.2012 раскрыта полностью..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2012 по делу N А53-7594/2011

"...Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Изменение арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Указанный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 установлен порядок, согласно которому размер арендной платы за использование земельных участков подлежал определению как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель. Согласно пункту 3 постановления от 15.12.2005 N 283 новый порядок определения размера арендной платы не распространялся на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта.

Аналогичная формула расчета арендной платы установлена в дальнейшем постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 и от 29.12.2007 N 1420, постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475.

Нормативными актами Ростовской области и г. Ростова-на-Дону установлена новая методика расчета арендной платы, предусматривающая как новый способ определения размера арендной платы (произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы), так и новые базовые показатели формулы, которые ранее не применялись.

Как следует из пункта 2 Порядка определения размера арендной платы, Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, их действие распространялось на ранее заключенные договоры аренды только в случае их переоформления или внесения в них изменений.

Пунктом 3.4 договора аренды от 26.10.2004 N 26509 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором платежей осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Заключенные в установленном порядке соглашения об изменении арендной платы, предусмотренные договором, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную договором аренды от 26.10.2004 N 2004 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра г. Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, правомерно признаны судом апелляционной инстанции не подлежащими применению при расчете задолженности..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.04.2012 по делу N А53-9255/2011

"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статьи 22 Земельного кодекса).

Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную приложением N 2 к договору аренды от 20.11.2003 N 24829 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра г. Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, правомерно признаны судом апелляционной инстанции не подлежащими применению при расчете задолженности..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.03.2012 по делу N А53-5200/2011

"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

В пункте 2.1 договора аренды от 24.10.2000 N 19817 стороны согласовали формулу определения размера арендной платы (произведение средней ставки земельного налога за единицу площади участка в год, коэффициента индексации ставок земельного налога, коэффициента зоны градостроительной ценности (территориальной зоны), коэффициента кратности, учитывающего виды использования земель и категории арендаторов, а также площади земельного участка).

В расчетах (т. 1, л. д. 6 - 8) департамент произвел перемножение коэффициентов индексации, кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, как правильно указал апелляционный суд, истец самостоятельно изменил содержащуюся в договоре (согласованную сторонами при его заключении) методику расчета арендной платы за использование земельного участка.

Положения названного договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в качестве его условия. Поэтому принятие органами местного самоуправления нормативных актов (об утверждении новой методики определения размера арендной платы и ставок арендных платежей) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора.

Апелляционный суд при установлении размера задолженности исходил из согласованного сторонами в договоре от 24.10.2000 N 19817 условия о порядке определения размера арендной платы...

Выводы суда апелляционной инстанции не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по вопросу о применении пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В то же время эти выводы согласуются с правовым подходом, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.03.2012 по делу N А01-665/2011

В приложении к договору от 22.10.2004 N 2 стороны согласовали применяемую для расчета арендной платы методику (представляет собой произведение площади участка, земельного налога для оценочной зоны П-2 и коэффициента к базовой ставке).

Территориальное управление в расчете задолженности арендной платы произвело перемножение кадастровой стоимости земельных участков на ставки, установленные решениями Совета народных депутатов МО "Город Майкоп" (т. 1, л.д. 97 - 109). Следовательно, истец (арендодатель) самостоятельно изменил содержащуюся в договоре (согласованную при его заключении) методику расчета арендной платы за использование земельного участка.

Между тем положения договора от 24.10.2004 N 003272 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Поэтому принятие органами местного самоуправления нормативных актов (об утверждении ставок арендных платежей в процентном отношении от кадастровой стоимости) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора. При толковании условий договора аренды по правилам статьи 431 Кодекса апелляционный суд правомерно исходил из отсутствия у территориального управления права на одностороннее внесение коррективов в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, согласованной в договоре.

Доводы кассационной жалобы территориального управления (о правомерности изменения согласованного в договоре порядка исчисления арендной платы в связи с изменением действующего законодательства) отклоняются. Эти доводы не учитывают правовые позиции, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2012 по делу N А53-4721/2011

"...При заключении договора аренды земельного участка от 21.10.2004 N 26467 контрагенты применили методику расчета арендной платы, установленную действующим в тот период постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, учитывающую фиксированную среднюю ставку земельного налога, коэффициенты индексации, зоны градостроительной ценности, кратности. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применяя при расчете задолженности ответчика, суды применили формулу, утвержденную постановлением мэра N 1420, содержащую кадастровую стоимость земельного участка, ставку арендной платы по виду использования земель, устанавливаемую в процентах от кадастровой стоимости, и коэффициент индексации.

Доказательства внесения в договор аренды соответствующих изменений в деле отсутствуют.

Поскольку положения договора аренды от 21.10.2004 N 26467 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие администрацией Ростовской области постановления от 05.12.2007 N 475 и мэром города Ростова-на-Дону постановления от 29.12.2007 N 1420 само по себе не повлекло автоматического пересмотра способа расчета размера платежей, согласованного сторонами договора.

Направление дела на новое рассмотрение в рассматриваемом случае обусловлено законодательно установленным ограничением полномочий суда кассационной инстанции по установлению новых обстоятельств и оценке доказательств, а также необходимостью установления размера задолженности общества с учетом вышеназванных указаний, в том числе на толкование закона, обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело (статья 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2011 по делу N А32-25814/2010

"...Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

Учитывая согласованную сторонами в договоре методику, апелляционный суд обоснованно применил при расчете арендной платы коэффициенты по видам целевого использования в соответствии с приложением N 2 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размере арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи".

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу N А63-2770/2010

"...В пункте 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66 дано разъяснение относительно применения пункта 3 статьи 614 Кодекса в случаях, когда в договоре арендная плата не установлена в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.

Следовательно, при разрешении спора с учетом названных норм Кодекса и пункта 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66 суду необходимо исходить из положений договора, которыми стороны (при его заключении) урегулировали механизм исчисления арендной платы за пользование имуществом.

Суд первой инстанции при разрешении спора сослался на то, что арендодатель (министерство) правомерно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы (уведомление от 08.05.2009) и рассчитал задолженность арендатора (общества) на основании постановления от 17.12.2008 N 203-п, которым установлен порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом государственной (краевой) собственности в твердой сумме ежемесячных платежей на основании отчета независимого оценщика.

Отменяя решение от 04.10.2010, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего. Величина арендной платы по договору от 25.12.1997 N 746 является расчетной (раздел 3). В пункте 3.2 договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ (порядок) ее расчета, исходя из годовой арендной платы на момент заключения договора и коэффициента, отражающего изменение величины централизованно регулируемой минимальной заработной платы. Между тем, произведенный министерством расчет годовой величины арендной платы (задолженности) общества (т. 2, л.д. 65) основан на следующих показателях: площадь помещений и рыночная стоимость арендной платы, определенная на основании отчета независимого оценщика N 171/12 (т. 1, л.д. 95). В обоснование требований встречного иска министерство сослалось на постановление от 17.12.2008 N 203-п, которым с 2009 года установлен порядок (механизм) определения размера арендной платы за пользование имуществом государственной (краевой) собственности в твердой сумме ежемесячных платежей на основании отчета независимого оценщика.

Как правильно указал апелляционный суд, в связи с нормативным установлением порядка определения размера арендной платы соответствующие условия договора подлежат изменению по правилам пункта 1 статьи 450 Кодекса и пункта 5.1 договора аренды от 25.12.1997 N 746 (путем заключения сторонами дополнительного соглашения). Однако соглашения об изменении условия договора о порядке определения размера арендной платы стороны не достигли (т. 2, л.д. 64 - 66)..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 112; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 183 184 185 186 187188189 190 191 192 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!