Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 20 страница

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.12.2011 N Ф03-5987/2011 по делу N А51-7051/2011

"...Как следует из материалов дела, взаимоотношения сторон обусловлены договором аренды земельного участка от 29.07.2003 N 03-00577-Ю-В-0241, согласно которому администрация г. Владивостока (арендодатель) предоставила, а ООО "Джони" (арендатор) приняло в аренду земельный участок площадью 108,1 кв. м, отнесенный к категории земель поселений, имеющий кадастровый номер 25:28:03 00 07:0008.000, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Бурачека, 17, для использования в целях размещения временного магазина, в границах, указанных в кадастровой карте участка, на срок с 01.01.2003 по 31.12.2005.

В соответствии с пунктом 2.1 договора величина арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления с даты, указанной в данном решении, при условии письменного уведомления арендатора об изменении величины арендной платы.

Порядок расчета арендной платы (на момент заключения договора) стороны определили в пункте 3.1 договора и приложении N 2 к договору, согласно которым размер арендной платы в 2003 году составляет 325 726 руб. 92 коп. и определяется по следующей формуле: А = С x S x К, где: А-итоговая сумма арендной платы; С-базовая ставка арендной платы; S-площадь земельного участка, К-коэффициент в размере 2,25.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор. В этом случае исчисление арендной платы осуществляется на основании расчетов исходя из базовой ставки, действующей в текущем году, с применением коэффициента 2,25.

Суды со ссылкой на пункт 3.2 договора, положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации признали необходимым использование при определении размера арендной платы новой Методики расчета арендных платежей, утвержденной муниципальным правовым актом Думы г. Владивостока от 05.03.2008 N 17-МПА, указав на его обязательный характер для арендатора.

Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Как видно из материалов дела, при заключении договора аренды от 29.07.2003 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, содержащееся в пункте 3.2 договора аренды от 29.07.2003 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений базовых ставок арендной платы, не предусматривающее возможность применения иной методики расчета арендной платы, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

В связи с чем судебная коллегия полагает, что решение от 02.08.2011 и постановление от 03.10.2011 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.12.2011 N Ф03-5336/2011 по делу N А51-6345/2010

"...В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено повышением не только базовых ставок, а изменением департаментом методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: применение коэффициента 7,5, установленного на основании постановления администрации г. Владивостока от 01.02.2005 N 77 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за землю, величин коэффициента функционального назначения, коэффициента экономико-планировочных зон, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", определяемого как произведение коэффициента функционального назначения на коэффициент экономико-планировочной зоны.

При этом расчет коэффициента 1,4 (пункт 3.1 договора) в виде какой-либо формулы в договоре не приведен.

Таким образом, поскольку методика исчисления арендной платы по спорному договору согласована как произведение действующей в текущем году базовой ставки на коэффициент 1,4, поэтому изменение порядка формирования арендной платы, установление формулы ее расчета исходя из новых коэффициентов, определяемых нормативными актами органов местного самоуправления, возможно только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ (аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11)..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.06.2011 N Ф03-1482/2011 по делу N А59-4747/2010

"...Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Учитывая положения указанных норм права, при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной платы также подлежит согласованию в установленном договором порядке.

В соответствии с пунктом 8.2 договора от 19.10.2005 N 8041, он может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, кроме условий пункта 2.3 договора. Изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны только тогда, когда они оформлены дополнительным соглашением, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон и зарегистрированы в УФРС по Сахалинской области, кроме случаев внесения изменений и дополнений в одностороннем порядке арендодателем, предусмотренных настоящим договором, действительных без подписания дополнительных соглашений.

В пункте 2.1 договора аренды определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью договора.

Таким образом, сам по себе факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий не влечет права арендатора на применение нового коэффициента и перерасчет арендной платы без согласования с арендодателем..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-9792/2010 по делу N А73-279/2010

"...Как указано выше, в соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель вправе ежеквартально пересматривать цены с учетом роста цен на все виды материальных ресурсов и услуг. Измененная величина арендной платы является неотъемлемой частью договора и применяется во взаиморасчетах через 10 дней после письменного уведомления арендатора.

Таким образом, из указанного положения пункта 4.3 договора при его буквальном толковании не следует право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды в части размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено спорным договором к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы администрацией не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.

При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, при отсутствии государственной регистрации изменений условия договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2011 N Ф03-9311/2010 по делу N А51-6345/2010

"...Кроме того, при определении размера фактически внесенной оплаты арендатором по договору арбитражные суды руководствовались размером арендной платы, рассчитанным департаментом на основании постановления администрации г. Владивостока от 01.02.2005 N 77 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за землю, величин коэффициента функционального назначения, коэффициента экономико-планировочных зон, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", согласно которому размер базовой ставки арендной платы составляет 20,6 руб. за один квадратный метр, коэффициент - 7,5, в результате чего арендная плата по договору составила 50 762 руб. 26 коп. в месяц.

Между тем выводы судов основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Судом установлено, что размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор.

Вместе с тем при таком изменении базовой ставки арендной платы указанным пунктом определено, что исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 договора.

Таким образом, из приведенных положений пунктов 3.1, 3.2 договора при их буквальном толковании в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ не следует право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды в части размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено договором от 13.01.2004 к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы департаментом не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.

При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.10.2009 N Ф03-5277/2009 по делу N А73-15092/2008

"...Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также при изменении коэффициента доходности.

В спорный период размер арендных платежей увеличен в том числе в связи с изменением базовой ставки арендной платы. Расчет произведен на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, утвердившего Положение о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края.

Произведенный ответчиком в связи с указанным актом расчет арендной платы представлялся истцу, который производил оплату арендных платежей в измененном размере.

При рассмотрении спора апелляционным судом установлено, что за заявленный в иске период сумма арендных платежей рассчитана ответчиком на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, тогда как в соответствии с договором от 25.06.1997 N 448/1196, зарегистрированным 31.01.2002, стороны согласовали определение арендной платы в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365.

Судами также установлено, что изменения в договор аренды относительно размера платы за пользование имуществом либо изменения порядка ее расчета сторонами надлежащим образом не вносились (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения с ответчика в виде уплаченной арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором аренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2009 N Ф03-561/2009 по делу N А73-10913/2006

"...Между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (собственник), Чернореченской КЭЧ (балансодержатель) и ООО "Илион" (арендатор) заключался договор от 04.02.2002 N 5581 о передаче в аренду нежилого помещения общей площадью (с учетом дополнительного соглашения) 1 328,9 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, Большой Аэродром, ДОС-51, для использования под торговый комплекс на срок до 05.02.2007.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2005.

Начиная с января 2006 года, новым собственником данного имущества стал ИП П., согласно свидетельству от 24.01.2006 N 27АБ0119410, который приобрел его обремененное арендой.

Уведомлением от 31.01.2006 истец сообщил арендатору об увеличении арендной платы из расчета 3 000 руб. за 1 кв. м, и письмом (предупреждение) от 12.04.2006 N 76 просил погасить образовавшуюся в связи с этим задолженность.

Пунктом 3.1 договора аренды N 5581 предусмотрен размер арендной платы (расчет, приложение N 2): 2 957,84 у.е. в месяц, 35 494,08 у.е. в год (без НДС), что в рублевом эквиваленте составляет 46 585,98 руб. в месяц.

В пункте 3.2.3 договора содержится условие об обязанности арендатора принять новый порядок исчисления арендной платы в случае его установления законодательством Российской Федерации или Хабаровского края.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд, из буквального содержания этого условия следует наличие обязательства арендатора к принятию иного порядка исчисления арендных платежей, но оно не освобождает стороны от внесения в договор необходимых изменений.

Обязательность государственной регистрации такого изменения существенного условия о размере арендной платы, как и сам договор, обусловлена положениями статей 452, 453, 654 ГК РФ, разъяснениями пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с тем, что изменение (увеличение) с января 2006 года размера арендной платы стороны не зарегистрировали, то рассчитанный истцом основной долг 434 641 руб. 26 коп. и пеня 663 103 руб. взысканию не подлежали..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А70-11715/2012

"...Согласно пункту 2.1 договора арендная плата начисляется с момента заключения договора и составляет за текущий квартал 23 476,90 руб., за текущий год 446 061,06 руб.

В договоре определен расчет суммы платежа за полный год: зона градостроительной ценности x ставка земельного налога x площадь земельного участка x повышающий коэффициент.

Администрация, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, указала, что произвела перерасчет арендной платы за период с 01.12.2009 по 31.12.2010 в соответствии с приказом департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп (с изменениями на 01.01.2010) "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" (далее - приказ N 3-нп).

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что указанный приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не заключено.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и подтверждается материалами дела, что в спорный период годовой размер арендной платы первоначально рассчитывался по формуле: площадь земельного участка умножена на соответствующую ставку земельного участка и на коэффициенты, установленные федеральными нормативными актами.

Кроме того, сторонами согласовано, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога, о чем арендодатель оповещает через органы массовой информации.

Так, основанием для изменения размера арендной платы в рассматриваемый период истец указывает приказ N 3-нп, которым утверждена новая методика расчета арендной платы, отличная от методики, установленной договором, и вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-1249/2012.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Судами установлено, что условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения в законодательном порядке ставки земельного налога.

Судами правомерно установлено, что администрация изменила размер арендной платы путем применения новой методики ее расчета.

Однако изменение арендной платы в связи с использованием новой методики условия договора не допускают.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, в соответствии с которым соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Суды установили, что дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не подписано (письмо администрации от 29.12.2012 N 4090/36-01).

Таким образом, судами сделан правомерный вывод, что приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу N А75-8877/2012

"...Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным сроком с 17.03.1998 по 17.02.2008 между администрацией (арендодателем) и акционерным обществом закрытого типа "Строитель-88", правопредшественником ЗАО "Строитель-88" (арендатором), договором аренды (в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2009) арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью 0,7387 га, с кадастровым номером 86:11:0702001:295, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, юго-западный промышленный узел (панель N 25), под существующую производственную базу.

При отказе в удовлетворении иска суды исходили из отсутствия долга по арендной плате у ответчика и неправомерности начисления истцом арендной платы ЗАО "Строитель-88" по методике, не предусмотренной договором.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Проанализировав условия договора аренды, суды пришли к правильному выводу, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения в законодательном порядке ставки земельного налога. Возможность же изменения арендной платы ввиду использования новой методики данным договором аренды не предусмотрена.

Как верно отметили суды, в спорном случае истец изменил размер арендной платы путем применения новой методики ее расчета, не согласованной сторонами.

Между тем в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, в соответствии с которым соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Установив, что дополнительное соглашение от 10.05.2012 к договору аренды, которым изменен порядок расчета арендной платы, является незаключенным, поскольку стороны не пришли к согласию об изменении существенных условий договора, суды сделали обоснованный вывод, что это дополнительное соглашение не порождает для его сторон гражданских прав и обязанностей.

Что касается издания департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры приказа от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" и принятия Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры постановления от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов", то суды правильно указали, что названные нормативные акты сами по себе не могут повлечь автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, требования которого истцом не соблюдены.

При таких обстоятельствах администрации на законных основаниях отказано в удовлетворении исковых требований, в том числе в части взыскания неустойки.

Ссылку заявителя на пункт 16 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 суд кассационной инстанции отклоняет, так как договор аренды заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен, и им не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, либо одностороннее изменение договора.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2013 по делу N А75-4182/2012

"...Согласно пункту 4.1.4 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в случае ее пересмотра законодательными органами.

Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал, что приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" (далее - приказ N 3-нп), утверждена новая методика расчета арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором, следовательно, до внесения изменения в договор действуют прежние условия.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения ее в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что в период до 2009 года годовой размер арендной платы рассчитывался по указанной выше формуле: зона градостроительной ценности (1 зона) умножена на площадь земельного участка умножена на ставку арендной платы.

Основанием для изменения размера арендной платы явился приказ N 3-нп, которым установлена новая методика расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на ставку арендной платы и на коэффициент переходного периода.

Судом апелляционной инстанции установлено, что положения договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. В пункте 2.4 договора согласован единственный случай, когда арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы - при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога. Кроме того, в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ при изменении элементов согласованной сторонами формулы расчета арендной платы уполномоченным органом размер арендной платы изменяется автоматически, независимо от предусмотренного договором порядка.

На основании изложенного вывод суда апелляционной инстанции о том, что ссылка департамента на приказ N 3-нп не обоснована, поскольку не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, в связи с изменением прежней методики расчета размера арендной платы, является правомерным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2012 по делу N А70-6378/2011

"...Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (далее - ООО "Тюменгазстрой", общество) о взыскании 676 307,36 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 26.09.2006 N 23-26/33 и пени в размере 310 510,71 руб.

Решением от 27.07.2011 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 10.11.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 676 307,36 руб. долга и 250 000 руб. пени. В остальной части иска отказано.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между департаментом (арендодатель) и ООО "Тюменгазстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.09.2006 N 23-26/33 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4118 кв. м, кадастровый номер 72:23:0432002:0128, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, жилой район "Восточный - 2" (далее - участок), сроком действия с 26.09.2006 по 25.09.2009, земельный участок предоставлен для строительства жилого дома по ГП-221. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.11.2006.

Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы за участок составляет 1 119 000 руб.

Кассационная инстанция считает, что ссылаясь на наличие переплаты по арендной плате, ответчик ошибочно применяет к спорным правоотношениям иной размер арендных платежей. По его мнению, это обусловлено Положением о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - положение), утвержденным постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п.

Однако такое изменение размера арендной платы в силу положений гражданского законодательства не может происходить в одностороннем порядке, оно должно быть закреплено путем внесения соответствующих изменений в договор аренды. Каких-либо данных об этом в материалах дела нет. При этом, как правильно было отмечено апелляционным судом, пункт 3.1 положения, в котором содержатся предельные размеры ставки арендной платы, применим только к определенным случаям возникновения арендных отношений в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу N А70-6377/2011

"...Из материалов дела следует, что по итогам проведенного 04.09.2006 аукциона между Департаментом (арендодатель) и ООО "Тюменгазстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.09.2006 N 23-26/30 со сроком действия с 08.09.2006 по 07.09.2009, согласно которому арендатор принял по акту приема-передачи от 11.09.2006 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:0126, площадью 8729 кв. м (расположен по адресу: г. Тюмень, жилой район "Восточный-2"), для строительства жилого дома по ГП-356 со встроено-пристроенным нежилым помещением по ГП-374. Установлен также размер арендной платы в сумме 4 369 000 руб. и порядок ее внесения (пункты 2.4, 2.5).

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком выполнял несвоевременно и не в полном объеме, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части основной суммы задолженности, исходил из фактического пользования ответчиком земельным участком и отсутствия доказательств исполнения им своих обязательств по внесению арендных платежей в период действия договора аренды земельного участка. В части требования о взыскании 1 305 519,65 руб. пени суд на основании статьи 333 ГК РФ снизил их размер до 1 000 000 руб.

Апелляционная инстанция согласилась с соответствующими выводами и обозначенным решением. При этом указала на факт признания иска и отсутствие оснований считать завышенным размер годовой платы за земельный участок.

Кассационная инстанция считает, что ссылаясь на наличие переплаты по арендной плате, ответчик ошибочно применяет к спорным правоотношениям за период до 01.09.2009 иной размер арендных платежей. По его мнению, это обусловлено пунктом 3.2 Положения о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение), утвержденное Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-П.

Однако такое изменение размера платы, в силу положений гражданского законодательства, не может происходить в одностороннем порядке, оно должно быть закреплено путем внесения соответствующих изменений в договор аренды от 11.09.2006 N 23-26/30. Каких-либо данных об этом в материалах дела нет.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов по делу на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.2011 по делу N А46-16013/2010

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.09.2001 Российской Федерацией, представляемой Комитетом по управлению имуществом Омской области (в настоящее время - ТУ Росимущества в Омской области), заключен договор аренды нежилого помещения N 797 (далее - договор аренды).

Пунктом 4.4 договора предусматривалось, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Отчетом общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Константа" (далее - ООО "ЮФ "Константа") N 130/08-НИ, выполненным по состоянию на 18.08.2010, установлено, что рыночная ставка арендной платы за пользование арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями составляет 305 руб. за 1 кв. м, или 219 783,00 руб. в месяц.

27.08.2010 ТУ Росимущества в Омской области в адрес ответчика направило уведомление об изменении размера арендной платы по истечении 15 дней с момента получения арендатором настоящего уведомления.

Отсутствие оплаты задолженности со стороны ответчика явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Из содержания пункта 4.4 договора аренды следует наличие у ТУ Росимущества в Омской области права на одностороннее изменение условий договора только в случае внесения изменения в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Руководствуясь указанными нормами права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не доказал факт наличия соглашения сторон, предусматривающего размер арендной платы, указанный в исковом заявлении.

С учетом положений статьи 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, в совокупности с фактическими отношениями сторон, является правомерным вывод судов о том, что не усматривается возможность изменения размера арендной платы, в том числе базовой ставки и коэффициентов на основании рыночной ставки арендной платы за пользование нежилым помещением.

Таким образом, при отсутствии оснований для вывода об изменении условия договора о размере арендной платы в предусмотренном законодательством и договором порядке в иске отказано правомерно. Иное истец не доказал (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2011 по делу N А27-11499/2010

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Оценив условия договора аренды от 11.08.2006 N 1460, арбитражный суд установил, что пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату, размер которой рассчитан в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за арендуемые здания и помещения муниципального нежилого фонда города Юрги, утвержденной Постановлением Югринского городского Совета народных депутатов от 15.10.2003 N 34.

Таким образом, как верно отмечено арбитражными судами, сторонами согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. При этом, вышеназванным договором Комитету, как арендодателю, предоставлено право самостоятельно, в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы при изменении цен и тарифов.

Между тем в ходе судебного разбирательства судами установлено, что основанием для перерасчета арендной платы по заключенному между сторонами договору явилось не увеличение базовой ставки арендной платы, а оценка рыночной стоимости арендуемого имущества, произведенная на основании отчета N 012/01-09 "По определению рыночной стоимости величины арендной платы объекта недвижимости".

В этой связи правомерен вывод арбитражного суда об отсутствии у истца правовых оснований для одностороннего изменения размера арендных платежей, поскольку в основу такого изменения Комитетом фактически положен иной, отличный от предусмотренного условиями договора аренды от 11.08.2006 N 1460 способ расчета арендной платы, основанный не на изменении базовых ставок, а на проведенной истцом оценке рыночной стоимости арендуемого имущества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2009 N Ф04-8104/2008(20585-А03-9) по делу N А03-4927/2008-23

"...Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем, но не чаще одного раза в год, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размеров арендной платы, путем оформления дополнительного соглашения к договору. В случае изменения методики расчета арендной платы за землю, обусловленного нормативными правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при условии уведомления арендатора.

ТУ ФАУФИ уведомлением от 27.12.2006 известило ОАО "Алтай-кокс" о том, что в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, с 01.01.2007 размер ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком составляет 3 647,25 руб.

Судебные инстанции, сославшись на положения статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3.6 договора аренды земельного участка, обоснованно указали, что увеличение арендной платы с 01.01.2007 в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, не является изменением методики расчета арендной платы, обусловленной нормативными правовыми актами Российской Федерации, и в этой связи, требовалось заключение между сторонами двухстороннего соглашения об изменении арендной платы. Однако такого соглашения стороны не заключили.

При проверке материалов дела не нашли своего подтверждения доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального и норм процессуального права.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов судебных инстанций, а по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы!