Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 15 страница

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2012 по делу N А57-13655/2010

"...Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном конкретном случае условием договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 29.01.2002 N 189-773/2002 (в редакции изменений от 07.05.2008) стороны согласовали методику определения размера арендной платы за нежилое помещение по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа условий договора аренды, а также действующего на момент его заключения постановления Правительства Саратовской области от 07.07.1999 N 49-П, утвердившего Порядок определения размера платы, величина годовой платы определялась по формуле, которая не предусматривала минимальных ставок арендной платы в зависимости от территориальной зоны расположения объекта.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, а также наделен правом вносить коррективы в способ определения размера платы посредством отмены прежних или введения новых расчетных коэффициентов, в том числе и методики расчета платы.

Исходя из условий пункта 4.3 договора, новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее даты его отправки заказным письмом.

В данном конкретном случае постановлением Правительства Саратовской области от 03.06.2003 N 62-П "О порядке сдачи в аренду объектов государственной собственности Саратовской области" для определения величины арендной платы дополнительно введен коэффициент соответствия помещения виду деятельности (Кс), впоследствии постановлением N 368-П внесены изменения и установлены минимальные ставки в соответствии с территориальной зоной расположения.

Однако в установленном условиями договора аренды порядке комитет каких-либо уведомлений арендатору о введении указанных минимальных ставок и коэффициента (Кс) не направлял.

При таких обстоятельствах арендатор правомерно в спорный период 2009 года производил оплату за пользование нежилыми помещениями в соответствии с методикой, согласованной сторонами, но с учетом изменившегося индекса потребительских цен в размере 80 252 руб., о чем комитет уведомил в порядке, предусмотренном пунктом 4.3 договора аренды (уведомление от 30.12.2008 N 6874)..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2017 N Ф07-12350/2017 по делу N А05-14308/2016

"...Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям" администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район", место нахождения: 164840, Архангельская обл., г. Онега, ул. Шаревского, д. 6, ОГРН 1022901175428, ИНН 2906001504 (далее - Комитет), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Панчиной Елене Анатольевне, ОГРНИП 306292013900027, ИНН 290600048279, о взыскании 132 634 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.05.2010 N 61 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 и 6637 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 23.12.2016, а также об обязании ответчика возвратить истцу объект аренды - здание картофелехранилища площадью 1085,4 кв. м с земельным участком площадью 1626 кв. м по адресу: Архангельская обл., г. Онега, Полевая ул., д. 24, стр. 6.

Решением суда первой инстанции от 14.04.2017 (судья Бабичев О.П.) иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 данное решение изменено в части взыскания задолженности и процентов, а именно: в удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано и с предпринимателя Панчиной Е.А. в пользу Комитета взыскано 214 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 17.05.2016, а в доход федерального бюджета - 8 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Панчиной Е.А. (арендатором) заключен договор от 18.05.2010 N 61 аренды находящегося в муниципальной собственности здания картофелехранилища общей площадью 1085,4 кв. м с земельным участком площадью 1626 кв. м без выдела границ в натуре, расположенных по адресу: Архангельская обл., г. Онега, ул. Полевая, д. 24, стр. 6.

В соответствии с пунктом 4.3 договора размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования "Онежский муниципальный район" на текущий год, путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал. Подписания дополнительного соглашения к договору в данном случае не требуется.

Из толкования условий пункта 4.3 договора аренды с учетом положений статей 421, 431 ГК РФ следует, что при заключении договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования "Онежский муниципальный район" на текущий год, путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства уведомления арендатора об изменении размера арендной платы на 2016 год в соответствии с правилами, предусмотренными договором.

При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы в заявленном истцом размере в соответствии с отчетом от 22.12.2015 N 58/2015.

Ссылка подателя жалобы на то, что ответчик был своевременно уведомлен об изменении арендной платы на 2016 год, является несостоятельной, поскольку она не подтверждена относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы..."

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2015 N 306-ЭС15-7504 по делу N А55-12066/2012

"...Судами установлено, основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями стало наличие задолженности со стороны ОАО "Авиаагрегат" (арендатор) по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.02.1998 N 30258.

Поскольку ответчиком в материалы дела не было представлено доказательств надлежащего исполнения денежного обязательства в обозначенный истцом период действия договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции частично удовлетворил заявленные исковые требования Министерства имущественных отношений Самарской области, применив срок исковой давности в части взыскания долга по арендной плате и пени за период с 01.01.2007 по 13.03.2009.

Нормы права применены судами правильно.

Довод заявителя жалобы о том, что ОАО "Авиаагрегат" не был надлежащим образом уведомлен об изменении арендной платы, отклоняется. Как следует из содержания пункта 2.1 спорного договора аренды, стороны согласовали методику определения размера арендной платы, указав на возможность его изменения арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием органом государственной власти и органом местного самоуправления нормативных правовых актов.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 23.01.2012 N ВАС-15579/11 по делу N А46-16263/2010

"...В пункте 2.1 договора аренды указано, что величина арендной платы определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к договору.

Неотъемлемой частью договора аренды является, в частности, приложение "Расчет арендной платы" (пункт 11.1), который осуществляется в соответствии с Постановлением Мэра г. Омска от 19.04.2004 N 130-П "О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории г. Омска".

Соглашением от 27.07.2010 к договору аренды, заключенным между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор), и вступившим в силу с 01.08.2010 согласно пункту 4 данного соглашения, стороны установили, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П и размер арендной платы ежемесячно составляет 10 106,25 руб.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что расчет арендной платы за аренду земельного участка с 01.12.2008 должен был производиться в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П.

Удовлетворяя исковые требования общества, суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты г. Омска.

Таким образом, в связи с изданием Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П, вступившего в силу с 14.11.2008, размер арендной платы, которую должен был оплачивать истец по условиям договора аренды, изменился и стал меньше, чем размер арендной платы, который был установлен первоначально в договоре аренды.

Однако соглашение об изменении величины ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка между сторонами было заключено только с 01.08.2010, а общество в спорный период производило оплату арендной платы по прежней ставке - 51 333,33 руб., тогда как должно было уплачивать арендную плату в меньшем размере - 10 106,25 руб.

На основании изложенного, суды пришли к выводу о том, что платежи в сумме 913 300,46 руб. уплачены обществом за аренду земельного участка за период с 01.12.2008 по 31.08.2010 без каких-либо правовых оснований и являются неосновательным обогащением.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы, принятые по делу судебные акты и материалы дела, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.10.2013 по делу N А43-14420/2012

"...В кассационной жалобе по настоящему делу Предприниматель указывает, что в конкретном случае постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на основании которого суд второй инстанции пересмотрел принятый судебный акт, необоснованно расценено как новое обстоятельство, поскольку обстоятельства настоящего спора и дела, рассмотренного судом высшей инстанции, нельзя отнести к схожим.

Суд округа отклонил данный аргумент Булычева А.Н., ибо в обоих случаях суды устанавливали обоснованность размера арендных платежей, подлежащих внесению за пользование земельным участком в связи с принятием Постановления N 582.

Суд апелляционной инстанции, отменяя на основании части 1 статьи 317 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, учел правовую позицию, выработанную Высшим Арбитражным Судом в постановлении Президиума от 15.03.2012 N 15117/11, в соответствии с которой новый (в данном случае - увеличенный) размер арендной платы подлежит внесению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Выводы судов о том, что ставки аренды государственной (муниципальной) земли относятся к категории регулируемых цен, поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты в силу соответствующего нормативного акта, изменяющего нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, являются правильными.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Спорный договор аренды заключен 17.06.2005, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), следовательно, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном случае таким нормативно-правовым актом явилось Постановление N 582.

Таким образом, с момента вступления в силу Постановления N 582, независимо от отсутствия в тексте договора аренды возможности одностороннего изменения размера арендной платы, в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельного участка, такой порядок обязателен к применению.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного Теруправление правомерно изменило размер арендной платы и предъявило требование к ответчику о взыскании задолженности за 2011 год.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы!