Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 19 страница

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2013 по делу N А43-12321/2012

"...Договор аренды заключен на срок с 08.10.2004 по 08.10.2053, зарегистрирован в установленном законом порядке 21.12.2004. Объект найма передан по акту приема-передачи от 25.10.2004.

В пункте 3.1 стороны оговорили, что размер арендной платы составляет 88 783 рубля 20 копеек в год. Расчет арендной платы определен в приложении N 3 к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.3 договора).

Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.5 договора).

Письмом от 08.02.2010 N АБ-07/1826 Теруправление направило в адрес ООО "Ларгус НН" дополнительное соглашение, в котором предложило согласовать изменение размера арендной платы и установить ее в размере 1 610 294 рублей в год, указав, что расчет осуществлен в соответствии с пунктом 6 Правил, утвержденных Постановлением N 582 и на основании отчета от 21.12.2009 N 225/09 об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, расположенным по адресу: Нижний Новгород, проспект Молодежный, д. 84, подготовленного ООО "Селена Консультант".

Данное соглашение ООО "Ларгус НН" не подписало.

Оценив условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что стороны согласовали порядок расчета размера арендной платы, исходя из базовой ставки, и предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы лишь в случаях корректировки индекса инфляции и изменения базовой ставки. Возможность изменять размер арендных платежей арендодателем в одностороннем порядке в иных случаях, в том числе в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельных участков, стороны в условиях договора не предусмотрели. При отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, об изменении условий определения размера арендной платы, у арендатора отсутствуют обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами. При таких обстоятельствах, установив наличие задолженности по арендным платежам, суды законно и обоснованно рассчитали ее размер с учетом порядка расчета, согласованного сторонами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2013 по делу N А31-7720/2011

"...Договор заключен на срок с 13.03.2007 по 13.03.2010, зарегистрирован в установленном законом порядке. Объект найма передан по акту приема-передачи от 13.03.2007.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации, вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

При таких обстоятельствах окружной суд счел, что при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами.

Признав правомерность расчета размера арендной платы, суды исходили из того, что цена арендной платы является регулируемой, так как определяется на основании актов уполномоченных на то государственных (муниципальных) органов. Однако суды не приняли во внимание положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Указывая на регулируемость цены арендной платы за земельные участки, находящиеся в распоряжении публичных органов, необходимо определять правовую квалификацию ставок арендной платы и исходить из того, что арендная плата является регулируемой и применяется независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, только в том случае, если определяется таким нормативно-правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять только ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать и методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Методика расчета после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий дополнительного соглашения от 03.02.2009 N 1 и приложения N 1 к нему следует, что изменение размера арендной платы обусловлено не изменением ставок, применяемых в расчет размера арендных платежей, а изменением методики расчета - из формулы исключен коэффициент, учитывающий сроки строительства (Кс2), и введен новый коэффициент, учитывающий индекс роста потребительских цен на товары (работы, услуги) в Костромской области. Поэтому в данном случае порядок расчета, став условием договора, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон, с соблюдением положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что стороны согласовали изменение арендной платы без соблюдения требования об обязательной регистрации, что свидетельствует о незаключенности такого соглашения. Таким образом, вывод суда о взыскании задолженности в заявленном истцом размере ошибочен..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу N А29-10395/2010

"...Из документов кассационного производства следует и суд установил: Городская администрация (арендодатель) и Денисенко В.Ф. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.09.2006 N 02/06-147, в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 4 262 квадратных метра, с кадастровым номером 11:05:02 01 002:0009, расположенный по адресу: город Сыктывкар, Северный промузел, район Радиоцентра, для использования в целях завершения строительства гаража, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Арендодатель уведомлениями от 29.07.2008 и 15.03.2009 известил Предпринимателя об увеличении размера арендной платы и установлении ее в одинаковой сумме на 2008 и 2009 годы - 230 643 рубля 90 копеек. Годовая арендная плата в 2010 году составила 115 322 рубля 05 копеек.

Плата за пользование земельным участком в указанных размерах арендатором не вносилась, что послужило основанием для обращения Городской администрации в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим иском.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В рассмотренной ситуации, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а утверждением абсолютно новой методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем при заключении договора аренды от 21.09.2006 стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.

В 2008 - 2010 годах контрагенты не заключали дополнительные соглашения к договору и не подписывали новые расчеты.

Следовательно, изменение условия о размере платы за пользование (арендной платы) земельным участком возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды от 21.09.2006 указывает на то, что арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством кардинального изменения методики их расчета.

Применение новой методики определения арендной платы, произведенное Городской администрацией в нарушение условий договора от 21.09.2006, повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности. Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований в заявленном объеме..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2010 по делу N А29-6487/2009

"...На основании постановления Правительства Республики Коми от 25.12.2007 N 314 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики, и земельные участки, расположенные на территории Республики, государственная собственность на которые не разграничена" Администрация в одностороннем порядке увеличила ежегодную арендную плату на 2008 год до 21 869 рублей 61 копейки.

Платежными поручениями Общество перечислило Администрации указанную сумму.

Посчитав, что перерасчет размера арендной платы на 2008 год произведен арендодателем с нарушением установленного договором порядка, а излишне перечисленные ответчику денежные средства являются его неосновательным обогащением, ООО "ТГК N 9" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 3 статьи 614 названного Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон - не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы не было достигнуто.

Право Администрации на одностороннее изменение условий договора в части внесения платежей в ином размере возникает только в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на то органами (пункт 3.4 договора).

Перерасчет арендной платы произведен согласно постановлению Правительства Республики Коми от 25.12.2007 N 314, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не в результате индексации ставок земельного налога.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация не доказала, что перерасчет произведен в соответствии с пунктом 3.4 договора в результате индексации ставок земельного налога, а потому является неправомерным.

С учетом изложенного суд правомерно квалифицировал требование истца о возврате уплаченной в повышенном размере арендной платы в качестве неосновательного обогащения Администрации и взыскал с ответчика в пользу истца 20 463 рубля 89 копеек неосновательно приобретенных денежных средств..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-2670/2009-18

"...Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Барузина И.А. (арендатор) заключили договор от 13.03.2007 N 4367/3-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 800 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:020412:0018, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Ранняя, у дома N 9 в Заволжском районе, на период строительства магазина "Продукты" с инженерными коммуникациями.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что одностороннее изменение ответчиком размера арендной платы произведено с нарушением условий договора и требований действующего законодательства и ущемляет права и законные интересы истца.

В рассматриваемом случае договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.03.2007 N 4367/3-о предусматривает возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в соответствии с постановлением мэра города Ярославля, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки (пункт 3.4 договора).

Вместе с тем Агентство изменило размер арендной платы не на основании постановления мэра города Ярославля, а в соответствии с постановлением Администрации Ярославской области, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о неправомерности действий ответчика по одностороннему внесению изменений в пункт 3.1 договора аренды.

С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил требования Предпринимателя по заявленным основаниям..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу N А38-4312/2008

"...В пункте 1 раздела 3 договора арендная плата определена в твердой денежной сумме - 804 003 рубля 50 копеек в расчете на год. Платежи по договору осуществляются за текущий месяц до десятого числа каждого месяца.

Об изменении ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке (пункт 5 раздела 3 договора).

В соглашениях от 01.07.2006 и от 19.04.2007 контрагенты установили, что размер арендной платы с даты их подписания составляет 1 610 000 рублей и 2 796 534 рубля на год соответственно. Данные соглашения зарегистрированы 22.04.2008.

В письме от 27.06.2008 N 27 арендодатель сообщил об увеличении с 08.07.2008 арендной платы до 771 200 рублей в месяц.

Суд первой инстанции дал оценку дополнительным соглашениям от 01.07.2006 и от 19.04.2007 и письму от 27.06.2008 N 27 и обоснованно посчитал, что арендная плата по договору на основании данных документов не подлежит изменению в силу следующего.

В пункте 3 статьи 614 Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон - не чаще одного раза в год.

В пункте 5 раздела 3 договора предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не определены условия и механизм изменения арендной платы, поэтому пересмотр арендных платежей по спорному договору аренды возможен только по соглашению сторон.

Соответственно, суд обоснованно посчитал, что на основании письма арендодателя от 27.06.2008 N 27 договорные обязательства сторон не изменились.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные соглашения не подлежат применению, поскольку ими, вопреки пункту 3 статьи 614 Кодекса, установлены новые размеры арендной платы по договору ранее, чем через год после регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2007 об установлении размера арендной платы в сумме 221 820 рублей в месяц..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2010 по делу N А78-3988/2009

"...Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить сумму ежемесячной арендной платы (п. 3.1) в зависимости от конъюнктуры цен на рынке или изменения стоимости строительства одного квадратного метра помещения, но не чаще одного раза в год. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении суммы ежемесячной арендной платы за один месяц до ее фактического увеличения, путем направления уведомления заказным письмом. Указанное уведомление является обязательным для арендатора.

Арендодатель 03.10.2007 направил арендатору уведомление N 06-5304 от 06.08.2007, в котором сообщалось о повышении с 20.09.2007 суммы ежемесячной арендной платы до 125 406 рублей и расчет уровня платы за аренду нежилых помещений на основании отчета N 158 от 11.04.2007, выполненного ООО "Агентство по оценке имущества" на общую площадь помещений 310,2 кв. м.

Утверждая, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2008 года по май 2009 года в сумме 728 006 рублей 26 копеек, исходя из арендной платы, равной 125 406 рублей, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленный в материалы дела расчет уровня платы за аренду нежилых помещений, выполненный на основе отчета N 158 ООО "Агентство по оценке имущества", пришел к выводу, что по сути Теруправлением произведено не просто увеличение суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с основаниями, указанными в пункте 3.6 договора аренды, а изменен сам способ расчета размера арендной платы, так как в указанном расчете произведено подразделение занимаемой ответчиком площади нежилого помещения на торговые и подсобно-вспомогательные помещения с определением их площади и рыночной ставки платы в рублях за 1 кв. м каждого из них, при этом размеры ставок не равны между собой. Сумма арендной платы в 125 406 рублей получена путем сложения произведений площади каждого из видов помещений на рыночную ставку платы. Поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что порядок (способ) расчета арендной платы в размере 1975,4 у.д.е. при заключении договора аренды с ответчиком был аналогичен вышеназванному, вывод суда об изменении существенных условий договора является правильным и обоснованным.

Таким образом, направленное Теруправлением ответчику извещение от 06.08.2007 N 06-5304 по своей сути является внесением изменений в пункт 3.1 договора аренды N 71-05ф от 01.09.2005, который определяет размер и порядок расчета арендной платы.

Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества N 71-05ф от 01.09.2005 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке, Четвертый арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии у истца права на истребование от ответчика арендной платы в размере, отличающемся от согласованного сторонами в пункте 3.1 договора аренды размера арендной платы..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 135; Мы поможем в написании вашей работы!