Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 18 страница

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2011 по делу N А36-3519/2010

"...Согласно пп. 4.4, 4.5 Договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, изменения порядка исчисления арендной платы либо пересмотра кадастровой стоимости участка, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством РФ. Условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента официального опубликования соответствующего муниципального правового акта. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.

Как следует из материалов дела, постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 года N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и от 08.12.2008 года N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области.

Названные нормативные акты были опубликованы и вступили в силу с 01.01.2009 года.

Соответственно, исходя из условий Договора, Предприниматель должен был самостоятельно исчислять и уплачивать арендную плату с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка начиная с даты официального опубликования нормативных актов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Центрального округа от 27.05.2011 по делу N А36-4203/10

"...Пунктом 4.5 Договора установлено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента официального опубликования соответствующего нормативного правового акта и заключение дополнительного соглашения при этом не требуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области утверждены постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" (опубликовано в "Липецкая газета", N 245, 23.12.2008) и от 08.12.2008 г. N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" (опубликовано в "Липецкая газета", N 245, 23.12.2008). Названные нормативные акты вступили в силу с 01.01.2009.

Таким образом, арендная плата изменена на основании нормативных правовых актов, в результате изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Порядок же расчета арендной платы не менялся.

С учетом изложенного, Предприниматель с даты официального опубликования указанных нормативных актов, должен был самостоятельно рассчитать размер арендных платежей и уплачивать их в порядке, установленном п. п. 4.1, 4.3 Договора.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.04.2012 N ВАС-3640/12 по делу N А12-4557/2011

"...Полагая, что у ответчика за период с 01.11.2010 по 31.01.2011 образовалась задолженность по арендной плате территориальное управление обратилось с настоящими исковыми требованиями в суд.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд кассационной инстанции исходил из того, что при заключении договора аренды от 02.07.2003 N 43 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, и данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Учитывая, что в договоре стороны согласовали условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы только при корректировке индекса инфляции и договор не предусматривает возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета, суд кассационной инстанции пришел к обоснованному выводу, что изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод судов согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010

"...Из абзаца 1 пункта 2.1 договора аренды от 18.06.2007 и приложения N 2 к нему следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия, поэтому независимо от признания недействующим постановления от 10.11.2005 N 231, на основании которого включено в договор условие об исчислении арендной платы по определенной методике, существенное условие о размере платы сторонами согласовано и с момента заключения договора у арендатора возникло обязательство по оплате 688 156 рублей 73 копеек в год.

При этом в пункте 2.1 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие Правительством Оренбургской области постановлений от 25.12.2007 N 456-п и от 12.10.2009 N 530-п. само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о наличии у общества задолженности по арендной плате являются необоснованными..."

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17038/11 по делу N А08-1215/2011

"...Суд кассационной инстанции исходил из того, что с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, системное толкование условий договора долгосрочной аренды земельного участка N 8-1 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп помимо введения корректирующего коэффициента была изменена сама формула расчета размера аренды, пересмотр Департаментом размера арендной платы в одностороннем порядке на основании п. 2.3 Договора не возможен.

Однако, как указал кассационный суд, сторонами не было достигнуто соглашения по изменению условий договора в отношении методики расчета (изменению формулы расчета), из чего следует, что на момент подачи иска, способ определения размера арендных платежей по договору аренды был согласован сторонами с учетом формулы расчета, установленной дополнительным соглашением от 14.01.2009 N 135 к указанному договору.

Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16339/11 по делу N А28-11080/2010

"...Суды в результате исследования и оценки представленных по делу доказательств, в том числе положений договора аренды, установили, что размер арендной платы согласован в твердой сумме платежей, при этом механизм (порядок) изменения арендной платы договором не был определен, равно как договором не предусмотрено и право арендодателя на односторонний пересмотр размера арендной платы.

При таких фактических обстоятельствах вывод судов относительно того, что изменение размера арендной платы возможно лишь путем заключения в надлежащей форме дополнительного соглашения к договору аренды, является верным.

Установив, что в заявленный период не было достигнуто должное соглашение об изменении размера арендной платы, суды признали размер арендной неизменным и поэтому частично удовлетворили исковое требование по правилам пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11 по делу N А19-15038/09-7-4

"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды от 18.04.2005, предметом которого с учетом дополнительного соглашения от 29.12.2006 N 1 к договору является аренда объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, а именно помещений N 6, 8, 9 - 19, 21, 26, 27, 33 - 49 общей площадью 397,4 кв. метра на первом этаже трехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Можайского, 2А.

Исходя из новой ставки арендной платы, определенной обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский независимый центр оценки", управление уведомлением от 26.11.2008 N 70-6/10628 (далее - уведомление) сообщило обществу об увеличении с 10.12.2008 ставки арендной платы до 290 102 рублей в месяц без учета налога на добавленную стоимость.

Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

Исходя из пункта 6.1 договора аренды от 18.04.2005 все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (кроме условий, содержащихся в пункте 4.4).

Из изложенного следует, что фактически арендная плата была изменена арендодателем в одностороннем порядке, тогда как законом и договором было предусмотрено иное.

Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009

"...Ссылаясь на то, что предприниматель надлежащим образом не исполняет предусмотренных договором обязательств по оплате за пользование земельным участком, министерство обратилось в суд с настоящим иском.

С учетом результатов проверки примененной истцом методики определения размера арендной платы, опровергая при этом возражения ответчика о необоснованном применении коэффициента сроков строительства Кс, который не был предусмотрен методикой, согласованной при заключении договора аренды, суды сочли требования министерства подлежащими частичному удовлетворению.

Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключен из формулы коэффициент престижности Кпр и введен новый коэффициент сроков строительства Кс.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 19.05.2006 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009

"...Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы согласно Методике определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 26.11.2003 N 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога.

Пунктами 4.3, 5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете "Самарская газета".

Постановлением правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которой арендная плата определяется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Истец полагая, что ответчик не исполняет надлежащим образом обязанность по уплате арендной платы, обратился в суд с настоящим иском, исчислив заявленную ко взысканию сумму задолженности на основе указанного нормативного акта.

Суд признал, что в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и порядка (способа) расчета арендной платы, являющегося существенным условием договора. При этом договором предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке только размера арендной платы, а не порядка ее расчета.

Установив, что изменения по порядку (способу) расчета арендной платы не вносились в договор в установленном законом порядке, суд взыскал задолженность по арендной плате, исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора.

...в передаче дела N А55-37624/2009 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2010 по делу N А55-37624/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.09.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204

"...В пунктах 3.1 и 3.2 договора аренды сторонами обусловлены его срок, площадь арендуемых помещений, размер и порядок внесения арендных платежей, а также - возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения уполномоченными органами местного самоуправления, регулирующими исчисление размера арендной платы, обязательных для сторон базовой ставки или коэффициентов, применяемых при ее расчете.

В дальнейшем в дополнительных соглашениях к договору стороны корректировали названные условия, в том числе и размер арендной платы, сохраняя при этом формулу ее расчета.

Реализуя право на одностороннее изменение размера арендной платы, новый арендодатель направил арендатору уведомление с приложением к нему дополнительного соглашения от 01.07.2008 по внесению изменений в пункт 3.1 договора аренды о размере арендной платы и предложил установить ее в твердой сумме, ежегодно определяемой арендодателем на основании акта оценки рыночной стоимости аренды одного квадратного метра арендуемых площадей, составленного независимым оценщиком. Также предусматривалось его регистрация в регистрирующем органе.

Арендатором указанные изменения не были подписаны, их регистрация в установленном законом порядке не производилась.

В связи с невнесением арендатором платежей, исходя из ставки арендной платы, предложенной в дополнительном соглашении от 01.07.2008, арендодатель обратился в арбитражный суд с указанным иском.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.07.2009, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 29.10.2009, в удовлетворении иска отказано. По мнению судов, внесение арендной платы осуществляется на условиях, установленных соглашением сторон, при этом изменения вносимые сторонами в договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, также подлежат государственной регистрации.

Изучив представленные материалы и доводы заявителя, суд пришел к выводу о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу.

Принимая обжалуемые акты, судебные инстанции обоснованно руководствовались названными нормами во взаимосвязи с общими положениями гражданского законодательства об условиях и порядке изменения договора (статьи 450, 452, 617 ГК РФ) с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам N А72-6656/2008 и N А72-89/2009, и позиции, содержащейся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, исходя из того, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления в течение года должно оставаться неизменным.

Как установлено судом первой инстанции, выводы которого поддержал суд кассационной инстанции, у арендодателя отсутствовали основания для обращения с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из условий договора аренды, в частности, касающегося возможности его одностороннего изменения по уведомлению арендодателя.

В данном случае право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не предопределяло установление ее в твердой сумме, поскольку данное право может быть предусмотрено законом либо соглашением сторон. Поскольку соглашение от 01.07.2008 об изменении размера арендной платы арендатором не было подписано, то расчеты должны были производиться в соответствии с обусловленным в договоре порядком ее определения..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 103; Мы поможем в написании вашей работы!