Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 17 страница

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу N А56-61823/2010

"...Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.12.2006 N 74/04-11 аренды земельного участка, площадью 11 221 кв. м (кадастровый номер 47:07:13-02-051:0043), расположенного по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, коммунально-складская зона, сроком с 01.10.2006 по 30.03.2011.

В связи с перераспределением полномочий между органами местного самоуправления к Администрации района перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 06.12.2006 N 74/04-11.

Согласно пункту 3.5 договора в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы, а также иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Ленинградской области и (или) нормативными актами органов местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, письмами от 17.03.2008, 16.03.2009, 09.03.2010 Администрация района уведомила Общество об изменении размера арендной платы на 2008, 2009 и 2010 год соответственно.

Ссылаясь на неисполнение Обществом договорной обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей, Администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и начисленных пеней.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.

Кроме того, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что новый размер арендной платы считается установленным с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в условия договора, не соответствует нормам права..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2018 N Ф08-10609/2017 по делу N А53-36491/2016

"...В пункте 3.4 договора сторонами согласовано, что размер годовой арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы, нового размера прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602901:87 является регулируемой, стороны договора аренды от 10.01.2014 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, сформулированными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснениями о применении норм Гражданского кодекса о договоре аренды..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.06.2017 N Ф08-724/2017 по делу N А53-5782/2016

"...Пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 к нему) предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты, указанной в нормативно-правовом акте) или с момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 является регулируемой, на что верно указали суды, стороны договора от 31.12.2005 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, разъяснения о применении которой сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2013 по делу N А32-34149/2011

"...23.04.2001 администрация Прочноокопского сельского округа (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 57 аренды двух земельных участков, в том числе участка площадью 16 га пашни, с кадастровым номером 23:21:0503029:202, расположенного по правой стороне по направлению к ст. Прочноокопская в 200 м севернее п. Фортштадт, южная граница участка проходит в 10 м вдоль ЛЭП (далее - земельный участок N 202), для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 4-6). Границы земельного участка указаны на прилагаемом к договоре плане земельного участка (приложение N 1 к договору, т. 1, л.д. 30).

Арендатор обязался вносить арендную плату за участки общей площадью 23 га (16 га и 7 га) в размере 552 рубля в год (24 рубля за 1 га в год) согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (т. 1, л.д. 33). При этом формула расчета включает нормативную цену земли или кадастровую стоимость земельного участка (44 873 рубля) и базовую ставку арендной платы (1,23% от нормативной цены или кадастровой стоимости земельного участка).

Дополнительным соглашением от 18.03.2003 к договору аренды от 23.04.2001 N 57 администрация Прочноокопского сельского округа и общество изменили номер договора аренды (на 2100000369), базовую ставку арендной платы (530 руб. /га), сумму ежегодной арендной платы (7 632 рубля, т. 1, л.д. 11). Доказательства государственной регистрации названного соглашения сторонами не представлены.

Приложением к договору аренды на период с 01.04.2007 размер арендной платы согласован сторонами в размере 12 960 рублей в год (1% от кадастровой стоимости участка в 1 296 тыс. рублей, т. 1, л.д. 12).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 11.1 договора аренды от 23.04.2001 N 57 закреплено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации (17.12.2001).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора правильно руководствовался требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011

"...08.12.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:000000:0193 и изменен размер арендной платы, составившей 104 058 рублей 82 копейки в год. Изменение размера арендной платы обусловлено применением сторонами нового механизма расчета арендной платы, установленного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" в редакции от 25.07.2006, а именно переходом к формуле расчета арендной платы, исчисляемой как произведение кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

Судебные инстанции при разрешении спора правильно руководствовались требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Довод кооператива о необоснованном повышении нормативными правовыми актами ставки арендной платы подлежит отклонению, поскольку данные акты в судебном порядке не оспорены, недействующими (недействительными) не признаны, основания для неприменения их положений к отношениям сторон в спорный период заявителем не доказаны..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2011 по делу N А53-13401/2009

"...Пунктом 3.4 названного договора установлена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае установления нормативными актами Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов).

Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка общей площадью 3838 кв. м явилось основанием рассматриваемого иска.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В рассматриваемый период подлежал применению порядок расчета арендных платежей, установленный постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, согласно пункту 4 которого размер годовой арендной платы за использование незастроенных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в установленном порядке для целей строительства, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Норма об индексации размера арендной платы была введена постановлением администрации Ростовской области от 15.11.2006 N 445 "О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283" (действует с 01.01.2007) путем дополнения пункта 3 постановления абзацем следующего содержания: размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

С момента вступления в силу указанной нормы, установленная в договоре сумма арендной платы подлежала увеличению на 8 процентов с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного частью 1 статьи 1 Федерального закона от 19 декабря 2006 года N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год".

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2017 N Ф09-6900/17 по делу N А47-13060/2016

"...В пункте 3.4 договора стороны определили, что размер арендной платы, установленный в п. 3.1 договора, изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, установленный постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям, установленным договором. Во всех перечисленных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно п. 19 постановления от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 25.07.2014 N 9/14 заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. В этой связи независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, принятие уполномоченными органами государственной власти нормативных правовых актов, изменяющих методику расчета арендной платы, влечет в рассматриваемом случае изменение условий договора аренды независимо от воли сторон в договоре и без внесения в текст договора соответствующих изменений.

Проверив расчет истца, суды признали его правильным, соответствующим условиям договора аренды и нормативным актам, действующим в спорный период.

На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание, что доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 6 142 951 руб. 18 коп. задолженности..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 109; Мы поможем в написании вашей работы!