Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 14 страница



Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2006 N Ф09-3562/06-С6 по делу N А34-6992/2005

"...В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, ОАО "Курганагроснаб" просит судебные акты отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами ст. 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению заявителя, арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды, касающиеся условий о размере арендной платы. Кроме того, по мнению заявителя, арендодатель в случае изменения размера арендной платы в одностороннем порядке должен был уведомить об этом арендатора.

Как установлено постановлением суда кассационной инстанции от 12.08.2004 при проверке законности судебных актов, принятых Арбитражным судом Курганской области по делу N А34-6725/2003 по иску администрации г. Кургана к ОАО "Курганагроснаб" о взыскании долга по договору аренды земель от 20.06.1996 N 1325 за период с 2002 г. по первое полугодие 2003 г. и пени, в соответствии с названным договором стороны согласовали размер арендной платы на текущий год, установив его в приложении N 2. Согласно п. 2.4 договора, пересчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании указанных в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором. Таким образом, в договоре определен размер арендной платы на момент его заключения и предусмотрен механизм его изменения на последующие периоды. При этом обязанность пересчета суммы арендной платы возложена на арендодателя, который должен руководствоваться конкретными величинами - ставкой арендной платы или земельного налога. То есть сторонами согласовано условие о цене договора, определяющее способ ее расчета.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендодатель в случае изменения размера арендной платы в одностороннем порядке должен уведомить об этом арендатора, не основан на условиях договора, сводится к переоценке установленных судами по делу обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.

Указание ОАО "Курганагроснаб" на неприменение судами ст. 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по его мнению, арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды, касающиеся условий о размере арендной платы, не принимается, так как фактическое изменение размера арендной платы, связанное с корректировкой ставок, в данном случае не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение условия договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Курганской области вынесены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, фактические обстоятельства дела установлены правильно и выводы судов соответствуют этим обстоятельствам..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2005 N Ф09-350/05-ГК по делу N А34-2690/2004

"...В пункте 2.4 этого же договора указано, что перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании опубликованной в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором.

Судом установлено, что размер арендной платы за 2003 год рассчитан арендодателем на основании постановления Администрации Курганской области от 21.05.2002 N М223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области".

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 следует, что Администрация г. Кургана имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы договором не предусмотрена.

В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3692/04-ГК по делу N А34-2692/04

"...Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что в нарушение ст. 21 Закона РФ "О плате за землю", ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 452, 453 Гражданского кодекса РФ, истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 гг. без письменного согласования с арендатором, его уведомления и необходимой в данном случае регистрации этих изменений в договор.

Согласно п. 2.4 договора аренды N 1092 от 07.04.2000 размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. Поэтому, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой, то есть стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 году, отклоняется. Фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ..."

 

4.5. Вывод из судебной практики: В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2018 N Ф05-15228/2018 по делу N А40-15000/2018

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 28 октября 1994 года между Московским земельным комитетом (арендодатель; в настоящее время функции возложены на Департамент городского имущества города Москвы) и акционерным обществом открытого типа "Московский специализированный комбинат холодильного оборудования" (арендатор) заключен договор аренды N М-02-001204 (в редакции дополнительного соглашения от 10 сентября 2009 года), по которому в аренду предоставлялся земельный участок площадью 7,719 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Добролюбова, д. 3/5, кадастровый номер 77:02:0021004:1, сроком на 20 лет.

В п. 4 дополнительного соглашения от 23 июля 1999 года к договору предусмотрено, что в случае принятия нормативно-правового акта, устанавливающего индексацию размера арендной платы, измененный размер арендной платы подлежит применению сторонами с момента вступления в силу упомянутого нормативно-правового акта без внесения изменений в договор аренды земельного участка. Информация об индексации доводится арендодателем до сведения арендатора в письменной форме (в форме уведомления с расчетом либо без расчета с указанием поправочного коэффициента (множителя)).

Уведомлением от 28 декабря 2016 года N 33-6-11178/16-(0)-0 истец известил ответчика о том, что с 24 апреля 2015 года арендная ставка изменилась в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка, на основании чего арендная ставка увеличилась с 1 441 604 руб. 30 коп. до 7 443 342 руб. 93 коп. в год.

Обращаясь в арбитражный суд с иском, Департамент городского имущества города Москвы указывал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за период с 2-го квартала 2015 года по 2-й квартал 2017 года, в результате чего у него образовалась задолженность в сумме 12 864 395 руб. 28 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга за период с 2-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2015 года (включительно), суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в нарушение условий договора уведомление об увеличении ставки арендной платы на 2016 год направлено истцом в адрес ответчика только 26 декабря 2016 года.

Отклоняя доводы Департамента городского имущества города Москвы о том, что перерасчет арендной платы с 24 апреля 2015 года произведен в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, суды исходили из того, что арендатор не является собственником земельного участка, не уплачивает налоги, в связи с чем без уведомления собственника участка об изменении кадастровой стоимости не имеет возможности самостоятельно рассчитать арендную ставку.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2015 года..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов

 

Примечание: В приведенном ниже Определении указано, что размер арендных платежей может быть изменен в связи с принятием нормативного правового акта, регулирующего соответствующие отношения, в котором указано, что обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает только после направления ему уведомления о ее перерасчете.

 

Определение ВАС РФ от 25.10.2011 N ВАС-13762/11 по делу N А69-19/2011-15

"...Согласно пункту 3.4 договора от 16.01.2009 арендатор вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при соответствующем изменения законодательства (нормативно-правовых актов) Российской Федерации и не чаще одного раза в год при изменении нормативно-правовых актов уполномоченных представительных и исполнительных органов местного самоуправления.

Ссылаясь на то, что размер арендных платежей, которые подлежат уплате по договору от 16.01.2009, увеличен в связи с принятием постановлений Правительства Республики Тыва, а потому на стороне общества возникла задолженность по внесению платы за пользование арендуемым земельным участком, департамент обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных по настоящему делу требований судами установлено, что постановления Правительства Республики Тыва от 03.07.2008 N 419 и от 23.04.2010 N 162, на которые ссылается истец в обоснование расчета суммы требований по настоящему делу, прямо предусматривают, что обязанность арендатора по внесению арендной платы в случае изменения размера этой платы, возникает с момента уведомления его арендодателем. Порядок уведомления арендатора об изменении арендной платы устанавливается договором аренды.

Исходя содержания названных правовых актов, регламентирующих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, а также толкования условий заключенного между сторонами договора, суды пришли к выводу о том, что одностороннее изменение размера арендной платы в рамках указанного арендного правоотношения невозможно без направления арендатору уведомления о перерасчете арендной платы.

Поскольку уведомление об изменении арендной платы обществу департаментом не направлялось, суды в соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

 

Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009

"...В соответствии с пунктом 3.7 договора, в связи с изменениями ставок арендной платы годовой размер арендной платы по настоящему договору может изменяться. При этом арендодатель обязан направить арендатору уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, которое является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Данным пунктом установлена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Суд признал, что условия договора не предусматривают возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем в связи с изменением законодательства без направления арендатору уведомления о перерасчете арендной платы. Доказательств направления уведомления арендодателем арендатору не представлено. При таких обстоятельствах, суд признал что у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы в заявленном истцом размере, и руководствуясь положениями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении заявленного требования.

...в передаче дела N А57-12453/2009 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2009 и определения Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.11.2010 отказать..."

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А19-725/10

"...В пункте 3.1.7 договора предусмотрено право арендатора изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с требованиями договора.

Задолженность по арендным платежам за период с 01.06.2007 по 30.09.2009, связанная в том числе с увеличением арендатором платы на 2009 год, а также неустойка за период с 26.06.2007 по 29.10.2009, связанная с нарушением сроков оплаты арендных платежей послужила основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в нем условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы без письменного уведомления арендатора.

Рассматривая спор, арбитражный суд установил, что уведомления о предполагаемом изменении размера арендной платы в соответствии с условиями пунктов 2.6, 3.1.7 договора арендодатель в адрес арендатора не направлял, в связи с чем пришел к выводам о неправомерности начисления истцом арендной платы с учетом измененного размера и наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2011 N Ф03-253/2011 по делу N А73-5586/2010

"...Порядок, размер и срок внесения арендной платы за пользование земельным участком установлены разделом 3 договора, а также расчетом арендной платы, являющимся приложением к нему.

В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базового размера арендной платы.

В пункте 1 примечания к расчету дополнительно предусмотрено, что расчет арендной платы пересоставляется при централизованном изменении оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка).

Поскольку в период с 01.10.2007 по 12.02.2009 ООО "Волта" не исполняло обязанность по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности в сумме 1 077 619 руб. 16 коп., администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора арбитражный суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора аренды, исходил из того, что администрацией не представлено доказательств уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в период действия договора на основании принятых нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Поскольку указанная обязанность со стороны истца не исполнена, суд апелляционной инстанции, признав, что сторонами не согласовано применение нового размера арендной платы, исчисленного арендодателем в связи с принятием нормативных правовых актов, пришел к обоснованному выводу о правомерности расчета арендных платежей в размере, определенном в договоре от 26.07.2005 N 1037/3.

В этой связи не принимается судом кассационной инстанции и довод заявителя жалобы о том, что указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном законом порядке, что свидетельствует об осведомленности общества об изменении размера арендной платы, как основанный на неправильном толковании норм материального права - статьи 424, пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пунктов 4.2.4, 3.5 договора.

Поскольку выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2013 по делу N А40-13005/12-64-120

"...Ссылаясь на п. п. 5.1, 5.2, 5.4, 8.11 условий названного договора, суд установил, что стороны договором аренды от 08.11.2000 N 06856/200 согласовали порядок и "определяемый" размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.

При этом суд указал на то, что названным договором предусмотрен не "автоматический" порядок изменения арендной платы при принятии городом Москвой решения о централизованном изменении ставки арендной платы, а посредством реализации арендодателем предоставленного ему права на одностороннее изменение арендной платы при определенных установленных нормативными актами Правительства Москвы условиях посредством соблюдения определенного установленного договором механизма доведения до арендатора волеизъявления арендодателя об изменении арендной платы, т.е. посредством уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы.

В связи с чем повышение ставки арендной платы до 1000 руб. соответствует требованиям п. 5.4, 8.11 Договора, наделяющего арендодателя правом ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановления Правительства г. Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.

Уведомление арендодателя от 26.02.2010 (л.д. 30) о повышении ответчику по договору аренды от 08.11.2000 N 06856/200 ставки арендной платы до 500 122,01 руб. без учета НДС в месяц в связи с его недобросовестностью по оплате арендных платежей получено ответчиком, что подтверждается материалами дела и не оспаривается последним.

С момента получения арендатором соответствующего уведомления, то есть с 17.05.2010 обязательства сторон из договора аренды от 08.11.2000 N 06856/200 в части размера арендной платы суд обоснованно посчитал измененными: с 17.05.2010 у ответчика возникла обязанность уплачивать арендную плату по ставке 500 122,01 руб. без учета НДС в месяц.

Таким образом, судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, при правильном применении норм материального и процессуального права..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!