Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 614 ГК РФ

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А41/8976-11 по делу N А41-40828/10

"...Довод заявителя жалобы о том, что действующее земельное законодательство не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке, путем уведомления арендатора изменять размер ставки арендной платы, уже являлся предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного довода заявителя как несостоятельного и не нашедшего правового подтверждения, поскольку согласно пункту 2.3 договора от 19.09.2001 N 420 арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

При этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П по делу N А41-К1-17469/06

"...В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 4.2 договоров размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Совета депутатов г. Лыткарино. В соответствии с п. 9.5 договоров арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.

При изложенных обстоятельствах удовлетворение судами иска со ссылкой на вышеуказанные положения закона и условия договора, а также на введение решениями Совета депутатов г. Лыткарино от 23.12.2005 г. N 47/7 и от 15.02.2006 г. N 77/10 с 2006 г. новых базовых ставок арендной платы и новой методики расчета, суд кассационной инстанции считает законным.

Изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно, то есть не требует дополнительного согласования, суд кассационной инстанции считает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ, по смыслу которой размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 по делу N А20-2678/2010

"...При заключении договора аренды от 28.12.1998 N 106 стороны согласовали (пункт 1.5) расчетный порядок определения арендной платы (ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения).

Таким образом, арендная плата по договору является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Изменение размера арендной платы в результате расчета на основании методики, утвержденной органом местного самоуправления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Аналогичные выводы содержатся и в судебных актах по делу N А20-11000/2004.

Поскольку общество плату за использование арендуемых помещений в нормативно установленном размере не вносило (доказательства обратного ответчиком не представлены), судебные инстанции обоснованно взыскали с него задолженность в заявленном истцом размере..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2009 N Ф09-4889/09-С6 по делу N А60-40185/08-С2

"...Из содержания договора аренды от 11.04.2005 N 274 следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с законодательством и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Из приложения N 1 к данному договору усматривается, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (1 636 кв. м), коэффициента оценочной зоны I, который составляет 2,614, ставки земельного налога (3,763), коэффициента кратности к ставке земельного налога (16).

Таким образом, сторонами названного договора аренды согласовано условие о размере арендной платы, поскольку установлен механизм ее расчета. Установленный в договоре аренды от 11.04.2004 N 274 порядок расчета арендной платы закону не противоречит, сторонами договора оспорен не был..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17021/11 по делу N А78-9340/2010

"...При разрешении спора суд исходил из того обстоятельства, что договором аренды от 27.12.2007 N 1/418 обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора, при этом арендатору предоставлены компенсация за выполненные работы в виде освобождения его от внесения арендной платы в порядке статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А78-9340/2010

"...Кроме того, спорным договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на самого арендатора и установлена соответствующая компенсация в виде освобождения его от арендных платежей, что соответствует требованиям статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная компенсация истцом получена, поскольку от обязанности по внесению арендной платы истец освобожден.

Исходя из предмета заявленного иска, он удовлетворению не подлежит, ссылка истца на статью 623 ГК РФ является необоснованной..."

Определение ВАС РФ от 26.07.2010 N 9633/10 по делу N А40-81245/09-11-651

"...Как установлено судами, дополнительное соглашение к приложению к договору аренды было подписано сторонами с учетом капиталовложений ЗАО "Москва-Макдоналдс" в арендованное им помещение в сумме 25 000 000 рублей, направленных на реконструкцию.

С учетом данных капиталовложений и было определено, что арендная плата, предусмотренная договором остается фиксированной в течение 20 лет, что не противоречит подпункту 5 подп. 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2011 по делу N А29-13716/2009

"...Общество посчитало, что выполнило неотделимые улучшения в арендуемых помещениях, которые должны быть ему возмещены, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арендная плата может устанавливаться в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции протолковал условия пунктов 1.2, 2.1 - 2.5 договора аренды и пришел к выводу о том, что в качестве оплаты за 150 дней пользования объектом найма на арендатора возложена обязанность осуществить в данных помещениях капитальный ремонт, стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту одновременно засчитывалась в качестве внесения арендных платежей с 01.08.2008 по 30.12.2008. При этом конкретная стоимость проводимого капитального ремонта не согласована, поэтому затраты истца на ремонт помещения соответствуют стоимости подлежащей внесению за соответствующий период арендной платы, уплачиваемой в форме затрат арендатора на проведение капитального ремонта.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что осуществленные Обществом улучшения объекта найма, являются договорной формой арендной платы, что является основанием для отказа ООО "Дентфарм" в иске..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А78-4350/2008

"...Арбитражным судом установлено, что на основании договоров субаренды нежилого помещения от 01.01.2005 и аренды нежилого помещения от 01.01.2006 арендная плата за арендуемые помещения была установлена в виде возложения на предпринимателя затрат по капитальному, текущему и косметическому ремонту арендованного имущества за счет собственных средств.

Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условия договоров об арендной плате в виде затрат на ремонт арендованного имущества полностью соответствуют положениям пунктов 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия указанных договоров и правоотношения сторон полностью находятся в рамках арендных правоотношений. Оснований для выделения двух групп самостоятельных отношений - арендных и отношений по выполнению работ и оказанию услуг - у налоговой инспекции не имелось.

Арендодатель Пучков Д.Г. не предъявлял предпринимателю Ермакову А.В. каких-либо требований о дополнительных суммах арендной платы, следовательно, арендодатель считал, что расходы предпринимателя на ремонт соответствуют размеру арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.03.2012 N Ф03-465/2012 по делу N А73-6479/2010

"...Конкурсный управляющий ОАО "Амур-Порт", ссылаясь на наличие задолженности ООО "У Моста-III" по арендным платежам за период с 01.01.2005 по 01.05.2010, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом, отказывая в отнесении в счет арендных платежей затрат ответчика по улучшению арендованного имущества в сумме 13 633 280 руб. 77 коп., арбитражные суды исходили из того, что указанные затраты согласно пунктам 3.1 - 3.4 договора аренды являются самостоятельной частью арендной платы.

Указанные выводы судов соответствуют условиям договора аренды и не противоречат закону (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Доводы заявителя жалобы о неправильном толковании судами условий договора аренды от 15.10.2004 и о необходимости отнесения произведенных им затрат на улучшение арендованного имущества в размере 13 633 280 руб. в счет арендных платежей подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку вывод судов (с учетом толкования условий договора аренды в соответствии со статьей 431 ГК РФ) о согласовании сторонами таких форм арендной платы как вносимые периодические платежи и возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества соответствует фактическим обстоятельствам дела и не противоречит положениям пункта 2 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 N Ф03-1508/2011 по делу N А73-6479/2010

"...Довод ответчика о необходимости отнесения понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в размере 13 633 280 руб. суды отклонили со ссылкой на пункт 2 статьи 614 ГК РФ и пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора (с учетом дополнительного соглашения) исходя из того, что сторонами согласовано сочетание таких форм арендной платы как вносимые периодические платежи (п. 3.2 договора) и возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (п. 3.3 договора), что не противоречит закону, в связи с чем долг по периодическим платежам не подлежит погашению затратами арендатора по улучшению арендованного имущества..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А46-21192/2009

"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "ОмскВодоканал" (далее - ОАО "ОмскВодоканал") о взыскании 327 959 рублей 50 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 12.05.2008 по 20.08.2009 и 37 145 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из материалов дела видно, что между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ОАО "ОмскВодоканал" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска от 04.03.2005 N 29515 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, относящееся к водопроводно-канализационному хозяйству, для использования в соответствии с его целевым назначением и в целях, определенных договором.

На основании пункта 4.1 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде проведения арендатором по согласованию с арендодателем вида и объема работ по реконструкции имущества.

Размер арендной платы устанавливается в сумме затрат арендатора на проведение согласованных с арендодателем работ по реконструкции имущества, равной 27 843 222 рублям 55 копейкам. Периодом оплаты арендной платы является календарный год (пункт 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2006 N 2).

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора, устанавливающего арендную плату за пользование имуществом с включением в нее платы за пользование земельным участком под объектами недвижимости, учитывая, что в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме арендной платы оплачивать плату за пользование земельным участком, арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40/1913-10 по делу N А40-81245/09-11-651

"...Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 25 000 000 рублей в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора и приложением N 1, статья 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет.

Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247/09-28-616

"...Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 рублей и 3000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора приложением N 1 ст. 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет (л.д. 14).

Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07 по делу N А40-17760/07-59-119

"...Нормы, регулирующие внесение арендной платы и договору аренды имущества предусматривают возможность установления сторонами оплаты как в виде определенной суммы платежей, так и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Кроме того, данными нормами предусмотрено право арендатора зачесть стоимость капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы.

Как следует из договора аренды и дополнений к нему, стороны установили, что арендатор производит реконструкцию арендуемых помещений, установили размер капиталовложений арендатора на реконструкцию и оборудование помещений, а также установили, что затраты арендатора возмещаются собственником установлением фиксированной арендной платы в течение 20 лет.

Данное соглашение сторонами не расторгнуто, не изменено и не оспаривается. Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы до истечения срока, указанного в дополнении к договору, не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2011 N Ф09-2189/11-С3 по делу N А50-11034/2010

"...Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды базы комплектации, находящейся в собственности арендодателя, от 10.09.2007.

В силу п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, суды на основании буквального толкования условий договора аренды от 10.09.2007, сделали правильный вывод о сочетании в нем различных форм арендной платы: путем фиксированной суммы 5000 руб. с учетом НДС в месяц на срок договора (п. 3.1 договора), а также путем возложения на арендатора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении (п. 2.5 договора) либо путем выплаты денежной компенсации, если арендатор не произвел развитие базы на указанную в п. 2.5 договора сумму (п. 3.5 договора).

Установив, что ответчиком не представлено доказательств исполнения возложенной на него п. 2.5 договора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора, с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении, суды правомерно на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили первоначальные исковые требования, взыскав с предпринимателя в пользу общества задолженность по договору от 10.09.2007 в сумме 1 500 000 руб..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2010 по делу N А68-1184/08

"...В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.

Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.

В этой связи применительно к рассматриваемому спору вывод суда о ничтожности п. 4.2.8 о возложении обязанности производства капитального ремонта имущества, переданного в аренду на арендатора в счет уменьшения арендной платы арендодателю в пределах сумм амортизационных отчислений, является ошибочным..."

Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"...12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2977/2011 по делу N А37-1917/2010

"...Кроме того, арбитражный суд первой инстанции указал на неверное толкование условий договоров аренды от 18.09.2007, от 19.09.2009 в части определения арендной платы, поскольку в силу пункта 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться в качестве формы арендной платы.

Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2017 N Ф06-19188/2017 по делу N А72-6775/2016

"...Довод ответчика о том, что формулировка в пункте 3.1.3 договора о форме и размере арендной платы свидетельствует о незаключенности договора, также является несостоятельным.

В пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что формулировка об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги в качестве арендной платы не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Вместе с тем из смысла пункта 3.1.3 договора следует, что форма арендной платы состоит не только из коммунальных платежей за теплоснабжение и водоснабжение, но и самой арендной платы за пользование объектом аренды, то есть арендодатель фактически получает встречное предоставление за переданное в аренду нежилое помещение, что означает возмездность спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах формулировка в пункте 3.1.3 спорного договора о форме и размере арендной платы в рассматриваемом случае не свидетельствует о незаключенности договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу N А55-15545/2010

"...Пунктом 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели, что ежемесячная арендная плата состоит из двух частей (постоянная и переменная).

Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование в размере 636 условных единиц за квадратный метр в год, которую арендатор вправе изменять в одностороннем порядке, но не чаще 1 раз в год и не более чем на 12% (пункт 4.1.1 договора).

Переменная часть предоставляет собой возмещение стоимости потребленной электроэнергии и сезонного отопления, рассчитываемой по приборам учета, оплата расчетов производится по счету, выставляемому арендатору не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным (пункт 4.1.2 договора аренды).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2011 по делу N А49-6761/2010

"...Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор организует обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, производит капитальный ремонт.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за исключением тепловой энергии, электроэнергии, водоснабжения составляет 50 000 руб. Оплата потребляемой энергии оплачивается отдельно на основании приборов учета.

Впоследствии по соглашению от 20.07.2010 договор аренды был расторгнут, а объект аренды возвращен по акту от 20.07.2010, подписанному без возражений со стороны арендодателя.

Считая, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы, а также не возместил расходы по содержанию сетей и потребленности воды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться формой арендной платы.

Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отражена в пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Вместе с тем в соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательства по оплате водоснабжения на основании прибора учета и предъявленных данных общества с ограниченной ответственностью "Техсервис-2004", которое осуществляет поставку воды собственнику помещений (ИП Паршин В.А.) в рамках договора от 19.01.2010 N 08.

Размер потребленной воды в период с февраля по июнь 2010 года подтвержден документально, ответчиком не оспаривается, следовательно, взыскание расходов в сумме 3470 руб. 26 коп. произведено судами обоснованно..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2017 N Ф07-13463/2017 по делу N А56-9906/2017

"...Суд первой инстанции по настоящему делу, удовлетворив иск в части взыскания задолженности по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг, правомерно исходил из того, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, арендатор при заключении договора с арендодателями принял на себя обязательство по компенсации им расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендатор обязан компенсировать арендодателям их расходы по оплате счетов, выставленных им ресурсоснабжающими организациями и организациями, оказывающими коммунальные услуги.

Предприниматель направил обществу претензию от 18.10.2016 с требованием оплатить коммунальные услуги и счета на их оплату. Поскольку в разумный срок после получения претензии ответчик принятые на себя по договору обязательства по компенсации им понесенных арендодателями расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения, не исполнил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в этой части, а также взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму задолженности по коммунальным платежам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009

"...Решением суда от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009, заявленные требования удовлетворены: суд признал предписание недействительным в части перечисления в доход федерального бюджета 738 079 руб. 06 коп.

Как следует из материалов дела, Управлением проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности филиала Предприятия за 2007 - 2008 годы, о чем составлен акт от 24.03.2009, в котором отражено, что в нарушение пункта 1 статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приложения N 2 к Федеральному закону от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" в 2007 году Предприятие не перечислило в доход федерального бюджета денежные средства в сумме 738 079 руб. 06 коп., полученные от использования имущества, являющегося федеральной собственностью.

По результатам проверки Управление выдало Предприятию предписание от 27.03.2009 N 24-0810/509 об устранении выявленных нарушений.

Удовлетворяя заявленные требования, суды сделали вывод о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предприятием с согласия собственника имущества - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области - были заключены договоры о передаче в аренду недвижимого имущества.

Пунктом 2.1.1 договоров аренды предусмотрено, что арендодатели обязывались в пятидневный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендатором договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а в соответствии с пунктом 2.3.2 договоров аренды арендатор обязывался заключить с арендодателями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а является оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005

"...Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендной платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.

При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5788/2017 по делу N А23-5971/2016

"...Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, пункт 3.1.1 договора аренды).

При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5787/2017 по делу N А23-5972/2016

"...Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества. Определение понятия расходов по содержанию и эксплуатации имущества спорный договор не содержит.

Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, законом разграничено понятие платы за содержание имущества и платы за коммунальные услуги.

Суды, проанализировав указанные нормы, а также положения статей 15, 393 ГК РФ, пунктов 1, 2, 5 постановления Пленума N 7, пришли к правильному выводу о том, что предъявляемая истцом ко взысканию как убытки плата за тепловую энергию является платой за коммунальный ресурс, обязанность по оплате которого по условиям договора на арендатора не возлагалась.

Согласно пункту 12 информационного письма N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Таким образом, обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Положения договора данное условие не содержат, ввиду чего оснований для взыскания с ответчика убытков у судов не имелось..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2018 N Ф10-5726/2017 по делу N А23-5970/2016

"...Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.1.1 договора аренды).

При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 13.04.2011 по делу N А68-4130/2010

"...Как следует из п. 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2003 размер арендной платы составляет 84 рубля 47 копеек, в том числе НДС, за один квадратный метр в месяц. Арендная плата в месяц составляет 43 333,11 руб. В стоимость арендной платы входят коммунальные услуги по водоснабжению, по электроснабжению, по теплоснабжению, по содержанию прилежащих территорий.

Как разъяснено п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность по несению расходов по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе - ЗАО "Автошина" и такие расходы не могут включаться в состав арендной платы.

Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Центральный округ

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 по делу N А62-3048/2008

"...Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически отношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды автомобильного прицепа от 20.08.2006, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Как следует из материалов дела, арендная плата за пользование автомобильным прицепом производится сельхозпродукцией из расчета 250 руб. в день.

Таким образом, стороны согласовали неденежную форму арендной платы.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать погашения задолженности по арендной плате только в виде сельскохозяйственной продукции, является правильным..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 140; Мы поможем в написании вашей работы!