Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.09.2011 N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010

"...Общество, полагая, что расходы на ремонт арендуемого помещения являются убытками, подлежащими возмещению ответчиком, обратилось в суд с иском на основании статей 15, 612 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в иске, суды апелляционной и кассационной инстанций, исходили из того, что стороны при заключении договора аренды пришли к соглашению об обязанности проведения капитального ремонта арендатором.

Судами установлено, что арендуемые помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 26.06.2008, в котором отражено их техническое состояние и недостатки, а также указано на необходимость капитального ремонта кровли, потолка, укрепления перегородок, восстановления систем отопления, водопровода и канализации, установки оконных блоков, капитального ремонта офиса.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт с письменного разрешения арендодателя, а также произвести за свой счет необходимые работы по производству капитального ремонта передаваемых помещений. Недостатки помещений, для устранения которых требуется капитальный ремонт, указываются сторонами в передаточном акте.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2015 N Ф04-24401/2015 по делу N А46-17097/2014

"...Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Омск" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Каменевой Елене Викторовне (далее - предприниматель) о взыскании 831 848 руб. убытков.

Из материалов дела следует, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.11.2013 N АО-41-07/2013 (далее - договор), по условиям которого обществу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 110,8 кв. м и нежилое помещение общей площадью 42,5 кв. м, находящиеся по адресу: г. Омск, ул. 12-го Декабря, д. 64, для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением.

По результатам обследования спорных помещений экспертом установлено: техническое состояние несущих конструкций спорного нежилого помещения оценивается как недопустимое; многочисленные трещины по несущим стенам связаны с неравномерной осадкой фундаментов основного строения (пятиэтажный дом) и пристройки; конструкция опирания несущих балок покрытия одной стороной на наружную стену жилого дома, другой - на наружную стену пристройки усиливает процесс неравномерной осадки и трещинообразования; под опорами балок покрытия отсутствуют бетонные подушки и разделительные элементы; на участке по оси Б, в месте отсутствия балки использован фундаментальный блок, данное решение недопустимо и опасно при дальнейшей эксплуатации здания, под опорой блока скол материала колонны представляет реальную угрозу обрушения; металлические балки покрытия имеют достаточные резервы, однако устройство отверстий в вертикальных стенках значительно снижает несущую способность.

В указанном отчете ООО "СтройКон" даны рекомендации, выполнение которых позволит в дальнейшем безаварийно эксплуатировать помещение.

Между обществом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "СК "АбсолютСтрой" (подрядчик) заключен договор подряда от 24.01.2014 на выполнение ремонтно-строительных и монтажных работ на объекте.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 06.10.2014 N 240 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 06.10.2014 N 240 работы обусловленные договором подряда от 24.01.2014 выполнены подрядчиком в полном объеме и их стоимость составила 451 848 руб.

Дополнительным соглашением от 13.01.2014 N 1 к договору стороны изложили пункт 2.1.9 договора в следующей редакции: "арендодатель обязан в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине арендодателя возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении".

Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.

Поскольку указанные выше недостатки спорных помещений предпринимателем при заключении договора оговорены не были, 27.08.2014 общество направило в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора.

В телеграмме от 28.08.2014, полученной предпринимателем 28.08.2014, общество уведомило о расторжении договора.

Также пунктом 2.1.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя в случае расторжения договора по вине арендодателя в первые 12 месяцев начисления постоянной части арендной платы согласно пункту 3.6 договора, в случае, если арендодатель не в полном объеме компенсировал предоставленную скидку по постоянной части арендной платы, арендодатель обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения, возместить арендатору сумму оставшейся компенсации, исходя из следующих расчетов: 500 000 руб. минус количество оплаченных месяцев постоянной части арендной платы, в соответствии с пунктом 3.6 договора, умноженное на 40 000 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Судами установлено, что при приемке помещений общество в акте приема-передачи не указало на наличие каких-либо недостатков, свидетельствующих о их непригодности для использования по назначению в момент передачи.

Более того, представленная в дело локальная смета по состоянию на 24.01.2014, то есть до обращения общества к эксперту, содержала такие работы, как выполнение проекта по усилению несущих конструкций здания, выполнение инженерно-геодезических изысканий, демонтаж бетонных ступеней, устройство временных подпорок под плиты перекрытия, устройство усиления металлической балки накладками, устройство металлического каркаса вокруг кирпичного столба, усиление кирпичных стен и фундаментов и другие, явно относящиеся капитальному ремонту здания работы, то есть работы, которые по заключению экспертов ООО "СтройКон" необходимо произвести для дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта.

При этом обществом было получено согласие предпринимателя на выполнение соответствующих работ.

Таким образом, обществом не выявлено каких-либо недостатков, неизвестных до принятия спорных помещений и необходимость выполнения работ не могла явиться основанием для прекращения договора.

При таких обстоятельствах суды, установив, что истец, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, обоснованно отказали в удовлетворении требований..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6 по делу N А60-7988/2008-С1

"...В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации... Как полагает заявитель, у него не возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку объект аренды был передан арендодателем в состоянии, исключающем возможность использования его по назначению, о чем имеется отметка в акте приема-передачи. Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылается и на то, что судом не рассмотрено по существу требование встречного иска о признании законным проведения работ по капитальному ремонту. Заявитель также полагает, что его неоднократные предложения заключить соглашение о зачете стоимости проведенных им ремонтных работ в счет арендной платы являются офертой, а молчание истца по первоначальному иску является акцептом (п. 2 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации)...

Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылался на то, что помещение, указанное в договоре аренды, было передано ему в состоянии, непригодном для его использования по указанному в договоре аренды назначению.

В то же время из акта приема-передачи здания от 01.04.2004 усматривается, что в здании, переданном индивидуальному предпринимателю Мальцеву Ю.Н. в аренду, отсутствуют внутренние сети горячего и холодного водоснабжения, а также канализация и сантехническое оборудование (т. 1, л. д. 11). В этом же акте зафиксировано, что данному зданию требуется текущий и капитальный ремонт.

Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления (т. 1, л. д. 7 - 10). Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего и капитального ремонта, в договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 не содержится.

Кроме того, в материалах дела имеется комплексная смета на ремонт здания по ул. Победы, И на сумму 1816 558 руб., которая утверждена заказчиком (индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н.) и согласована подрядчиком 17.12.2003, то есть до заключения договора аренды от 01.03.2004 N 307-04 (т. 2, л. д. 145 - 153).

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. еще до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду помещения и согласился на принятие в пользование именно такого имущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12

"...Срок действия договора аренды установлен с 28.04.2005 по 28.04.2010 (п. 1.3 договора).

Помещение площадью 261,6 кв. м принято истцом по акту приема-передачи 28.04.2005 (т. 2, л. д. 2).

Регистрация договора аренды произведена 21.12.2005 (т. 1, л. д. 20).

В акте обследования помещений от 05.05.2005, составленном арендодателем, балансодержателем и арендатором, отмечено, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя... Согласно акту все работы относятся к капитальному ремонту (т. 1, л. д. 8).

Общая скидка по арендной плате, полученная арендатором в связи с проведением им ремонтных работ, составила 709445 руб. 02 коп.

По расчету индивидуального предпринимателя, общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1196843 руб. 99 коп.

Полагая, что в силу ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт и письмо от 15.12.2006 N 76 в адрес департамента имущественных отношений о незачтенных 487398 руб. 97 коп. осталось без ответа, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).

Учитывая, что индивидуальный предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3 по делу N А34-834/06

"...Довод ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, отклонен, так как спорное помещение было принято ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования.

...Из текста договора от 22.06.2004 N 2/07-04 (п. 1.4) усматривается, что арендатор не только информирован о том, что принимает в аренду помещение, которое требует проведения капитального ремонта, но и принимает на себя обязательство его провести в соответствии с Положением, утвержденным решением Курганской городской Думы от 18.06.2004 N 90...

...Таким образом, ссылка ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" на нахождение помещения на момент передачи в аренду в непригодном для использования состоянии, судом первой инстанции правильно не принята во внимание, так как в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2010 по делу N А14-19146/2009

"...Ссылаясь на то что ООО "Лада" как арендатор за свой счет произвело капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 10224625 руб., арендодатель отказал Обществу зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей, последнее обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.3.8 договора аренды предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений производит арендатор за свой счет.

Как указано выше, передача имущества арендатору по акту состоялась до заключения договора аренды, были составлены два акта, в которых подробно изложены недостатки имущества и сделан вывод о необходимости произведения капитального ремонта. И после этого арендатор подписал договор аренды, по условиям которого капитальный ремонт он производит за свой счет.

В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При таких обстоятельствах у судов не было оснований для удовлетворения требований Общества о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 01.06.2010 и постановление от 14.09.2010 отменить в части удовлетворения требований ООО "Лада" о произведении зачета затрат на проведение капитального ремонта помещений в сумме 10006700 руб. в счет будущих арендных платежей и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставить без изменения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6

"...20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим требованием, истец сослался на то, что в период срока действия договора Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2772762,82 руб., данные улучшения арендованного имущества являются неотделимыми и не могут быть возвращены в натуре, в связи с чем, по мнению истца, улучшения на указанную сумму являются для ответчика неосновательным обогащением и подлежат возмещению. При этом истец указывает, что капитальный ремонт проводился с целью приведения объекта аренды в состояние, пригодное для эксплуатации.

Довод истца о том, что имущество было передано ему в непригодном для использования по прямому назначению состоянии, вследствие чего проведение капитального ремонта арендуемых помещений являлось необходимостью и должно быть оплачено арендодателем, был известен судам первой и апелляционной инстанций, оценивался ими и был отклонен по мотивам, изложенным в судебных актах, со ссылкой на п. 2 ст. 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 138; Мы поможем в написании вашей работы!