Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

См. также: Важнейшая практика по ст. 612 ГК РФ

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655

"...Спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса.

При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов о наличии у предпринимателя права отказаться от внесения арендной платы..."

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 по делу N А43-34189/2006-2-655

"...Комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению, в результате чего у арендатора возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках...

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 04.05.2007, установлено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей (числится как защитное сооружение в реестре МЧС и исключению из реестра объектов гражданской обороны не подлежит), не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны, то есть имеются неустранимые препятствия, не позволяющие Предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки Предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Из документов видно и суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.

Ссылка Комитета на неправильное применение пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, и в неизвещении арендатора об отнесении имущества к объектам гражданской обороны..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А33-7041/2009

"...Получив экспертные заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" 29.08.2008 N 7912, от 25.11.2008 N 9941 и неудовлетворительное санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.12.2008, истец направил департаменту претензионное письмо с требованием о расторжении договора аренды, возврате понесенных затрат, в связи с расторжением договора и невозможностью использования участка для строительства.

Удовлетворяя требования истца, арбитражные суды исходили из того, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью предоставления, доказанностью истцом возникновения убытков в результате расторжения договора.

Выводы арбитражных судов являются правильными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений вышеназванных норм материального права и условий договора аренды от 28.01.2008 N 142, получив земельный участок в аренду, ООО "СЭМ и К" приняло обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения экспертиз и установив, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, у ООО "СЭМ и К" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на земельном участке многоквартирный жилой дом, арбитражные суды, применив положения вышеназванных норм материального права и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу о невозможности использования земельного участка по назначению и наличию оснований для расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А33-16701/2008

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.10.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2460 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 357:0333, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 84, общей площадью 474 кв. м, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома этажностью от 12 этажей и выше.

Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.

ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие, невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).

Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.12.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2830 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 287:0073, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, площадью 3569 кв. м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажей до 14 этажей.

В соответствии с условиями пунктов 1.1, 3.1 договора ООО "ФСК "Готика" перечислило арендную плату за участок за период по 31.12.2007 в сумме 9 972 000 рублей.

Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.

ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 7657 от 20.08.2008 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).

Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 20.08.2008 N 7657, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008

"...Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.

Встречные исковые требования ООО ФСК "Готика" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.

Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК "Готика" земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.

Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24.10.2008 N 9194.

Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009

"...ОАО "Россельхозбанк" неоднократно обращалось к ООО "НМЦ - Оазис" с указанием на невозможность использования помещения по назначению и просило сообщить сроки ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено арендуемое помещение.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждается актами от 10.09.2007, 12.09.2007, составленными в присутствии директора ООО "НМЦ - Оазис".

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, а именно: для осуществления банковской деятельности.

При таких обстоятельствах суды правомерно исходя из условий договора аренды сочли, что у банка не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе: отсутствием ввода здания в эксплуатацию..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А70-6579/2013

"...27.12.2010 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:25:0106007:113, площадью 835 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Ялуторовская, для проектирования и строительства мойки и станции сервисного обслуживания автомобильной техники (далее - земельный участок) сроком на три года.

По акту приема-передачи от 08.12.2010 земельный участок передан истцу.

В связи с невозможностью использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно строительство стационарной мойки и сервисного обслуживания автотехники, истец обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора и требованием о взыскании причиненного ущерба в виде уплаченной арендной платы.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендодатель в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ отвечает перед арендатором, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Судами установлено и следует из материалов дела, что предоставленный земельный участок выходит за пределы определенной расчетом красной линии и без указания в договоре на частичное расположение спорного земельного участка на территории общего пользования.

Кроме того, участок расположен в зоне социально-бытового назначения, которая не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.

На основании изложенного арбитражные суды правомерно приняли оспариваемые судебные акты..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу N А70-6579/2013

"...Истец, указывая, что земельный участок, переданный истцу по договору аренды N 107 от 27.12.2010, изначально не мог быть использован ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" в соответствии с испрашиваемыми целями, тем самым ответчик нарушил свою обязанность по передаче имущества, в рамках настоящего дела обратился с иском о расторжении договора и взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 813 321,50 руб.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из положений статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).

Обращаясь с настоящим иском, ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" настаивает на том, что Администрацией допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в предоставлении земельного участка, не соответствующего условиям договора.

На момент предоставления земельного участка истцу часть участка находилась за пределами красных линий, и именно пересечение красных линий послужило основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (05.04.2011).

При формировании акта выбора земельного участка пересечение красных линий не было учтено.

Более того, в дальнейшем использование спорного участка под строительство объектов ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" стало невозможным.

Земельный участок предоставлен истцу для проектирования строительства стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники (пункт 1.3 договора).

Однако в последнем отказе на выдачу разрешения на строительство (N 2538 от 25.03.2013, т.е. спустя два с половиной года после утверждения схемы расположения земельного участка, акта выбора места размещения стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники по адресу: г. Ишим, ул. Ялуторовская (Постановление Администрации г. Ишима N 1317 от 31.08.2010) и заключения договора аренды N 107 от 27.12.2010) ответчиком было указано на то, что арендуемый земельный участок расположен в зоне социально-бытового назначения с основными видами использования: объекты социально-бытового назначения, объекты торгового назначения, объекты хранения и обслуживания автотранспорта, объекты административно-делового назначения, что не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.

С учетом вида использования земельного участка, истец лишен возможности использовать земельный участок для цели, с которой был заключен спорный договор. В данном случае устранение нарушений, связанных с пересечением красных линий, на чем настаивает ответчик в апелляционной жалобе, правового значения не имеет.

На момент предоставления истцу земельного участка ответчик был осведомлен о целях использования истцом земельного участка, в связи с чем истцу должен был быть предоставлен земельный участок, пригодный для строительства объектов (стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники).

Поэтому непредоставление земельного участка, отвечающего указанным требованиям, расценивается в качестве ненадлежащего исполнения ответчиком принятого на себя обязательства.

Материалами дела подтверждается тот факт, что Администрация г. Ишима (арендодатель) не исполнила возложенную на нее законом и договором обязанность предоставить ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" земельный участок, соответствующий условиям договора аренды и пригодный для его использования по назначению.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" доказало наличие оснований для расторжения договора аренды N 107 по причине невозможности использования земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды N 107 от 27.12.2010 подлежит удовлетворению..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А41-25854/10

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Данное встречное обязательство арендатора возникает при исполнении арендодателем обязанности по предоставлению имущества (объекта аренды) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Указывая на реальную невозможность использования переданного в аренду по договору от 16.04.2007 г. N 24-07 земельного участка по его целевому назначению в связи с размещением на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070103:0162 после его передачи арендатору в аренду детского городка, ООО "Независимое бюро экспертизы" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Во исполнение указаний Федерального арбитражного суда Московского округа арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение АНО "Центр судебных экспертиз" N 5-1368/11 от 27.03.2012 г., акт приема-передачи от 16.04.2007, градостроительное заключение от 06.08.2004 N 30 с приложением к нему санитарно-эпидемиологического заключения от 20.09.2004, заключение ГУП МО Мосгипронисельстрой от 09.11.2004, заключение Ростехнадзора от 06.06.2005, установив факт ошибочного неправомерного размещения детской площадки в границах переданного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:13:070103:0162 и отсутствия на момент передачи земельного участка в аренду каких-либо на нем сооружений, невозможности использования арендатором указанного земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкина, ул. Краснофлотская, в районе дома 14 по его целевому назначению, пришли к выводу об обязании ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 01 03:0162 площадью 2 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Краснофлотская, в районе дома 14, к первоначальному состоянию при передаче земельного участка арендатору по акту приема-передачи от 16.04.2007 г. путем демонтажа (сноса) самовольно возведенной на указанном земельном участке детской площадки (малые формы).

Судебная коллегия находит обоснованным данный вывод судов.

Установив факт надлежащего исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3 договора аренды N 24-07 от 16.04.2007 г., наличие объективных обстоятельств, препятствующих пользованию арендатором переданного в аренду земельного участка по его целевому назначению, руководствуясь положениями п. 1 ст. 612 ГК РФ и проверив представленный расчет исковых требований, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с Администрации Пушкинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате в размере 452 504 руб. 70 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 67 775 рублей 14 копеек..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2011 N КГ-А40/8807-11 по делу N А40-88589/10-113-779

"...Определением от 21.10.2010 г. судом первой инстанции принят встречный иск ИП Касимовой М.А. к Департаменту имущества города Москвы о расторжении договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования нежилого помещения.

В соответствии с п. 1.3 договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07, спорное нежилое помещение подлежало передаче арендатору в пользование в целях использования под офис.

Как видно из представленных в материалы дела акта проверки нежилого помещения от 21.05.2008 г., акта обследования ГУП ДЕЗ Мещанского района от 15.05.2007 г., акта от 01.03.2007 г., письма ТО Управления Роспотребнадзора от 09.03.2007 г. и письма Управления МЧС от февраля 2007 г., помещение, являющееся объектом аренды по вышеназванному договору, не пригодно для использования под офис и требует капитального ремонта.

Помещение, являющееся объектом аренды, на момент заключения договора требовало капитального ремонта, тогда как в п. 5.4.12 договора аренды стороны закрепили за арендатором обязанность осуществления текущего ремонта.

Другие доказательства, которые бы свидетельствовали о передаче спорного помещения арендодателем арендатору или об использовании данного помещения арендатором в материалах дела отсутствуют, истцом по первоначально заявленному иску не представлены, а ответчик указанные обстоятельства отрицает.

Исходя из изложенного, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2011 N КГ-А40/8811-11 по делу N А40-128984/10-60-829

"...10 июня 2010 года между Департаментом имущества гор. Москвы (Арендодатель) и ООО "Алмаз" (Арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 06-00127/20, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилой объект, общей площадью 623,4 кв. м, расположенный помещ. I (Торговые) - подвал по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, для использования в целях под офис, склад негорючих материалов.

К данному акту Арендатором было составлено приложение - анкета состояния объекта недвижимого имущества, в соответствии с которой, в ходе приемки нежилых помещений было установлено отсутствие подведенных коммуникаций, а именно: отсутствие системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации внутренних водостоков, отсутствуют электропроводка, электросчетчики, освещение.

Между тем, в соответствии с п. 1.1 приложения к Распоряжению Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р "Порядок проведения аукциона по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение", в соответствии с которым и был проведен аукцион, а затем заключен договор аренды нежилого помещения от 10.06.2010 г. N 06-00127/20, а также согласно Лоту N 12-Ю(па-2010) помещение, предоставляемое в аренду истцу, оснащено следующим техническим обустройством: водопроводом, канализацией, горячей водой, центральным отоплением от ТЭЦ, электричеством.

Назначение использования помещения предварительно согласовано Управлением по ЮАО ГУ МЧС России по гор. Москвы и Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по гор. Москве в ЮАО (Лот N 12-Ю(па-2010).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая нарушение ответчиком положения п. 1 ст. 611 ГК РФ, наличие оснований для расторжения договора в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ и соблюдение истцом порядка для расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО "Алмаз" в части расторжения договора аренды недвижимости от 10.06.2010 г. N 06-00127/20..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.11.2013 по делу N А72-10927/2012

"...Как было установлено судом первой инстанции, в подпункте 5.3 постановления администрации г. Ульяновска от 02.02.2012 N 55 указано, что сведения об обременениях и ограничениях земельного участка с кадастровым номером 73:24:030906:9841 площадью 1200 кв. м, находящегося по адресу: гор. Ульяновск, Засвияжский район, северо-восточнее жилого дома N 26 по ул. Кузоватовской отсутствуют.

В извещении о проведении торгов, опубликованном в газете "УльяновскСегодня" от 14.02.2012 и протоколе аукциона N 3 заседания комиссии по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков от 20.03.2012 также указано, что сведения об обременениях и ограничениях данного земельного участка отсутствуют.

В акте N 153 приема-сдачи (возврата) земельного участка в аренду от 26.03.2012 (приложение 2 к договору аренды) указано, что в границах передаваемого земельного участка отсутствуют строения, благоустройство, озеленение, объекты социального назначения и места общего пользования, инженерные коммуникации, ограничения.

Таким образом, предоставленная администрацией г. Ульяновска информация о земельном участке не содержала сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а именно о наличии обременения (ограничения) земельного участка инженерными коммуникациями.

Вместе с тем из чертежа градостроительного плана, подготовленного Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и схемах инженерных сетей, предоставленных МУП "Ульяновскводоканал" и МУП "УльГЭС", следует, что в границах земельного участка, предоставленного истцу в аренду, имеются подземные коммуникации (сети водопровода диаметром 100 мм и высоковольтный кабель линии электроснабжения 6 кВ, а также зеленые насаждения).

Из пояснений МУП "Ульяновскводоканал" и МУП "УльГЭС" следует, что ориентировочная стоимость работ по выносу сетей водопровода из-под пятна застройки составляет 150 000 руб. без учета стоимости материалов и проектно-технической документации, а стоимость переустройства КЛ-6 кВ, попадающей в зону застройки - 426 850 руб.

Факт необходимости выноса инженерных сетей для строительства объекта торговли подтверждается также требованием, изложенным в градостроительном плане земельного участка от 10.05.2012 и проектной документацией по строительству данного объекта, подготовленной ООО "Симбирскпроект".

Между тем, как было установлено условиями договора, подлежал передаче свободный земельный участок, готовый к застройке в пределах его границ с использованием всей его площади с учетом действующих норм, без дополнительных расходов, за исключением расходов на проектные и изыскательские работы. Именно это условие и явилось главным фактором, побудившим истца стать участником аукциона и бороться за право аренды вышеуказанного земельного участка, а также при заключении договора аренды.

Вышеназванные обстоятельства существенно повлияли на решение арендатора по вопросу приобретения права аренды земельного участка для строительства.

В связи с чем, суды предыдущих инстанций обоснованно исходили из того, что передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, арендодатель, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора и удовлетворили требование истца в данной части.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2013 по делу N А55-25700/2012

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.06.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Волгопромсервис", правопреемником которого является ООО "УКХ "Волгопромгаз", (арендатор) заключен договор N 276 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", площадью 35 106 кв. м, кадастровый номер 63:01:0403002:514, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, левый берег р. Самара, для строительства водно-спортивной базы на срок до 20.05.2011 (далее - договор от 06.06.2008 N 276).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Министерством в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что оно может быть освобождено от ответственности за недостатки сданного в аренду земельного участка по основаниям, предусмотренным вышеуказанной нормой права.

Как правильно указали суды, включение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0403002:514 в зону резервирования для государственных нужд Самарской области лишило арендатора возможности использовать земельный участок для целей строительства водно-спортивной базы.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Министерство передало обществу земельный участок, который не мог использоваться ответчиком в соответствии с его целевым назначением, а следовательно, не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким земельным участком за период с 30.07.2010.

Данные выводы судов соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 86 <*> "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

--------------------------------

<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, а не N 86.

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2017 N Ф07-10041/2017 по делу N А05-13621/2015

"...Как следует из материалов дела, на основании распоряжений Администрации от 08.04.2010 N 1013р и от 04.05.2010 N 1220р Комитетом в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством, в газете "У Белого моря" от 14.05.2010 N 18 (7835) опубликовано информационное сообщение о продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 88 000 кв. м с кадастровым номером 29:16:240601:115, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Катунинское", пос. Катунино для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.

Письмом от 06.07.2015 N 03-6/131 Комитет уведомил истца о прекращении действия договора аренды с 25.06.2015.

Общество, считая, что в период действия договора оно не имело объективной возможности осуществлять полномочия арендатора земельного участка и осуществить строительство индивидуальных жилых домов, поскольку задание на разработку проектной документации не было своевременно выдано, а затем и отказано в согласовании самой документации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Комитет, сославшись на наличие у Общества задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

По смыслу положений статей 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.

Суды обеих инстанций, руководствуясь приведенными нормами, правомерно исходили из того, что арендатор не имел объективной возможности использовать по назначению предоставленный ему в аренду земельный участок, поскольку арендодателем не исполнены надлежащим образом принятые на себя обязательства, в том числе по своевременной выдаче Обществу задания на разработку градостроительной документации, отсутствие которого делает невозможным проведение работ по разработке документации по планировке территории.

Таким образом, суды сделали правомерный вывод о том, что обязанность Комитета как арендодателя по встречному предоставлению надлежащим образом не исполнена. В результате арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды.

Соответственно, с арендатора нельзя взыскать арендную плату, а уплаченные платежи подлежат возврату в виде неосновательного обогащения..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2017 N Ф07-8859/2017 по делу N А56-91456/2016

"...Как следует из материалов дела, ООО "М-Стиль" (арендодатель) и ООО "Транстур Тревел Норд" (арендатор) 01.10.2016 заключили договор N 101/2016 аренды части нежилого помещения 12-Н, площадью 166,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001494:2025, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Советская ул., д. 7, лит. А, для использования под офис.

При проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы, исследовании федеральным бюджетным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербурге" проб на содержание в арендуемом помещении вредных веществ установлено несоответствие арендуемого помещения требованиям действующих санитарных норм и правил.

Согласно претензии от 07.12.2016 арендатор уведомил арендодателя об указанных обстоятельствах и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации арендуемой части помещения.

Письмом от 15.12.2016 арендодатель отказал арендатору в досрочном расторжении договора, указав на то, что, приняв часть помещения по акту от 01.10.2016, арендатор согласился с тем, что помещение находится в технически исправном состоянии. Кроме того, арендодатель указал на недействительность лабораторных исследований ввиду их проведения без представителя арендодателя.

ООО "Транстур Тревел Норд", полагая, что арендуемое помещение имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку арендуемое помещение не соответствует требованиям действующих санитарных норм и правил, что препятствует ООО "Транстур Тревел Норд" использовать его по целевому назначению, суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008

"...В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007

"...В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Как усматривается из акта приема-передачи имущества от 05.08.2004, на день составления указанного акта переданное обществу "Надежда" в аренду имущество находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению (т. 1, л. д. 12).

Судами установлены факты затопления арендуемого истцом помещения в период с декабря 2004 года по октябрь 2006 года. При этом из актов осмотра помещения от 10.12.2004, 22.12.2004, 24.03.2005, 11.04.2005, 13.04.2005, 16.06.2005, 06.09.2005 (т. 1, л. д. 16 - 23), следует, что причинами затопления являлись остановка работы канализационного коллектора, засор наружных сетей канализации, дважды причиной затопления являлось повреждение (срыв) вентиля, установленного силами жилищного ремонтно-эксплуатационного управления N 8. Кроме того, помещение дважды затапливалось по причине попадания талых и грунтовых вод и дважды - попадания канализационных вод.

Материалами дела также подтверждается, что после проведения восстановительных работ деятельность общества "Надежда" возобновлялась и на момент обращения с иском продолжала осуществляться (т. 1, л. д. 31 - 45).

Таким образом, истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что простой в его деятельности произошел в результате недостатков переданного в аренду имущества, и эти недостатки препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2004 N Ф09-2063/04-ГК по делу N А50-32011/03

"...Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что помещение арендатору передано в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта.

Из представленных ответчиком документов (дефектной ведомости, договора подряда от 23.06.2003 N 24/04-03, локальных сметных расчетов к договору подряда, акта приемки выполненных работ по договору подряда) усматривается, что ответчиком произведены работы по капитальному ремонту арендуемых помещений на сумму 216405 руб. 07 коп., при этом ремонт еще не закончен, выполнен не весь объем работ и помещение не может быть использовано по назначению.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ответчик неоднократно обращался в адрес истца с письмами о предоставлении скидки по арендной плате в связи с тем, что в помещении требуется капитальный ремонт, однако ответ из Департамента не поступал.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Учитывая требование данной нормы, а также то, что недостатки помещения носили такой характер, который полностью исключает использование помещения по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что требования ответчика, направляемые в адрес арендодателя, об уменьшении размера арендной платы, обоснованны и не противоречат ст. 612 ГК РФ.

Исследовав произведенный истцом расчет долга по арендной плате и установив, что он неправильный, поскольку расчет долга произведен за весь декабрь 2003, в то время как помещение арендатором передано по акту от 18.12.2003, суд апелляционной инстанции определил, что задолженность ответчика по арендной плате за взыскиваемый период составляет 204722 руб. 50 коп. (с учетом произведенной ответчиком частичной оплатой в сумме 29500 руб.). Работы по ремонту арендованного помещения, подтвержденные документально, проведены ответчиком на сумму 216405 руб. 07 коп.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что недостатки переданных ответчику в аренду помещений являются существенными и полностью исключают возможность пользования арендованным помещением, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о возможности уменьшить арендную плату на сумму выполненных ремонтных работ. Таким образом, задолженность по арендной плате у Общественной организации "Пермская городская федерация дартс" отсутствует..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2014 по делу N А68-3820/2013

"...На основании проведенного аукциона между ООО "ЭКО" и администрацией муниципального образования Щекинский район заключен договор от 26.03.2009 N 04-01/09 аренды земельного участка, согласно которому администрация предоставила в аренду ООО "ЭКО" земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов", общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 71:22:030101:38. Местоположение земельного участка: участок находится примерно в 200 м по направлению на юг от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Грумант, д. 17.

В соответствии с п. 1.3, п. 2.1 договора земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.

Согласно п. 1 Правил застройки, благоустройства и содержания охранной зоны государственного мемориального и природного заповедника "Музей-усадьба Л.Н.Толстого "Ясная Поляна", утвержденных решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 24.04.1987 N 8-261, на территории охранной зоны запрещается всякое новое строительство, не связанное с задачами заповедника.

Ссылаясь на то, что общество с ограниченной ответственностью "ЭКО" лишилось права застройки земельного участка, истец обратился в суд с требованием о взыскании с администрации МО Щекинский район неосновательного обогащения в сумме 7 939 783 руб. 26 коп. и о расторжении договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Руководствуясь вышеизложенным, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды от 26.03.2009 N 04-01/09 в спорный период, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что администрация МО Щекинского района передала земельный участок, использование которого по назначению, указанному в договоре, невозможно, не исполнив тем самым своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании неосновательного обогащения в указанном размере с муниципального образования Щекинский район в лице администрации муниципального образования Щекинский район за счет казны муниципального образования Щекинский район, поскольку распорядителем денежных средств является администрация, а не Финансовое управление..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 N Ф10-4267/09 по делу N А08-545/2009-32

"...Согласно п. 3.2.1 договора на арендодателя была возложена обязанность передать ответчику по акту приема-передачи земельный участок, пригодный для дальнейшей эксплуатации в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Судами установлено, что на арендуемом ответчиком земельном участке расположен объект незавершенного строительства, не принадлежащий последнему.

Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, отчетом N 3/30 об оценке рыночной стоимости арендных платежей за пользование земельным участком для размещения нежилого здания (автосервиса), расположенным по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская, 132-б, по состоянию на 19 июня 2007 года.

Вместе с тем, ни в договоре аренды земельного участка N 227 от 12.09.2007, ни в акте приема-передачи от 12.09.2007 сведений о наличии на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства не содержится.

Учитывая, что площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства ООО "Белмаг" составляет 220,4 кв. м согласно техническому паспорту от 01.10.2007, а площадь арендуемого ИП Заболоцкой С.В. земельного участка составляет 535,0 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что МУ "Городская недвижимость" в нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ передало ИП Заболоцкой С.В. земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности вносить арендные платежи, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.09.2006 по делу N А62-1171/2006

"...Как усматривается из материалов дела, 01.07.2005 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (уполномоченный орган), Семеноводческой станцией (владелец) - арендодателями и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. - арендатором был заключен договор N 090-0Б аренды недвижимого имущества - склада площадью 617 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Сафоново, ул. Восточная, д. 5, для использования под автостоянку... В тот же день объект аренды передан по акту арендатору.

31.07.2005 Семеноводческой станцией и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. подписан акт о возврате последним указанного склада Семеноводческой станции.

Ссылаясь на то, что предприниматель Мельников Ю.Н. не внес арендную плату за июль 2005 года, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился с вышеуказанным иском в суд.

Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в иске.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, здание склада 1963 года постройки находится в аварийном состоянии. Использовать его под автостоянку без проведения ремонта невозможно. Получив отказ на свою просьбу дать ему возможность отремонтировать здание без заключения договора аренды, то есть, без внесения арендной платы, ответчик на следующий день после подписания договора отказался от его исполнения.

При таких обстоятельствах и суд первой, и суд второй инстанций пришли к правильному выводу о том, что факта пользования ответчиком помещением не было..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2009 по делу N А19-14135/08

"...Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, составленного на основании пунктов 3.1, 3.1.1 договора, следует, что ответчик не вносил платежи за период с 01.03.2008 по 31.08.2008, в связи с чем задолженность составила 454 988 рублей 80 копеек.

Однако, как правомерно установлено судебными инстанциями, сумма задолженности на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 68 <*> "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежала уменьшению на период, в который у ответчика не было возможности использовать арендованное помещение по назначению в связи с отключением истцом электрической энергии, поэтому сумма арендной платы за период с 01.03.2008 по 21.08.2008 составляет 430 261 рублей 15 копеек..."

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" имеет номер 66, а не 68.

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 по делу N А52-942/2014

"...Как следует из материалов дела, ООО "Инвестнедвижимость" (арендодатель) и ЗАО "Белвест Ритейл Северо-Запад" (арендатор) заключили договор от 01.08.2013 N 0108 аренды помещения общей площадью 190,5 кв. м с кадастровым номером 60:27:010313:03:3894-А-1002, расположенного по адресу: г. Псков, Советская ул., д. 1/3, пом. 1002, для ведения розничной торговли промышленными товарами. Срок действия договора с 01.08.2013 по 30.06.2014.

В силу статей 611 и 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 той же статьи).

Установив, что в спорный период в арендованных помещениях отсутствовало электроснабжение по причинам, не зависящим от ЗАО "Белвест Ритейл Северо-Запад", суд первой инстанции правомерно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате.

Суд установил, что из-за отсутствия в помещениях электроэнергии арендатор был вынужден приостановить деятельность отделения розничной торговли N 06105 в городе Пскове и выплатить работникам отделения 38 900 руб. заработной платы, начисленной за период вынужденного простоя.

Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, судебные выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009

"...Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Жук А.С. и Общество заключили договоры от 01.08.2008 N 6/а аренды нежилого помещения общей площадью 717,4 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера Б, сроком до 31.07.2018; от 25.12.2008 N 7/а аренды объектов недвижимости - земельного участка площадью 1730 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, и нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера А, сроком до 01.12.2009, и договор поручения от 20.08.2007 N 5/э.

Нежилые помещения и земельный участок переданы Обществу для производственной и иной деятельности в соответствии с уставными документами. К основным видам деятельности арендатора относится производство полимерных материалов и изделий из них, требующее непрерывного обеспечения электроэнергией.

Судом первой инстанции установлен факт прекращения подачи электроэнергии в арендованные помещения с 17.03.2009. Данный факт также установлен судебными актами по делу N А56-78926/2009.

С июля 2009 года арендатор не вносит арендную плату.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.

Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2007 N Ф09-8571/07-С6 по делу N А50-1506/2007-Г12

"...Полагая, что в результате неисполнения арендодателем (обществом "Сельстрой-Сервис") своих обязательств по содержанию принадлежащего ему имущества общество "АудитПриватСервис" понесло убытки (реальный ущерб) в виде взысканной и уплаченной субарендатору суммы, общество "АудитПриватСервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Как следует из материалов дела, факт отсутствия электроэнергии в арендуемом истцом помещении в период с 07.02.2006 по 13.10.2006 установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 23.11.2006 по делу N А50-14208/2006 и в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует повторного доказывания.

Поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у арендатора - общества "АудитПриватСервис" - препятствий в пользовании арендуемым помещением, а также препятствий в реализации предоставленного ему договором права на передачу данного помещения в субаренду, при этом материалами дела подтверждено, что данные недостатки, в нарушение положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не были устранены арендодателем, несмотря на неоднократные письменные обращения к нему арендатора (л. д. 28, 34, 35, 50, 55), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении обществом "Сельстрой-Сервис" своих обязательств, повлекших для истца возникновение убытков..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 171; Мы поможем в написании вашей работы!