Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором, если последний не имеет возможности использовать переданное имущество по его назначению, в соответствии с условиями договора и своими ожиданиями. Но в судебной практике можно выделить случай, когда недостатки имущества не признавались таковыми, если во время его приемки замечаний со стороны арендатора не было.
2.1. Вывод из судебной практики: Договорное обязательство арендодателя произвести капитальный ремонт арендованного помещения не свидетельствует о том, что помещение на момент его передачи для использования по назначению было непригодно.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 по делу N А56-14215/04
"...В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче здания арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны составили и подписали передаточный акт от 09.06.2003. В нем отсутствуют какие-либо замечания арендатора в отношении поступившего в его владение имущества.
Апелляционный суд также правильно указал, что наличие в договоре аренды пункта 2.1.2, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство произвести ремонт здания с учетом производственных потребностей арендатора, не свидетельствует о непригодности здания для его использования в момент передачи.
Ответчик также надлежащим образом не подтвердил, что он обращался к истцу с предложениями по ремонту и перепланировке объекта, которые в соответствии с пунктом 2.1.3 договора должны исходить от ответчика.
|
|
|
В материалах дела имеется акт от 02.07.2003, подписанный обществом "Регион" и Институтом, из которого следует, что общество "Регион" выполнило ремонтные работы в арендуемом здании на общую сумму 18100 долларов США и передало их результат ответчику, а ответчик принял результат этой работы (т. 2, л.д. 92).
Договоры на выполнение ремонтных работ были заключены между ответчиком (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Вито" (подрядчик). Наличие данных договоров подтверждено представителем ответчика (т. 2, л.д. 94).
Оценив данные обстоятельства в совокупности с иными представленными в материалы дела документами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не доказал невозможность использования переданного ему в аренду по надлежащему акту здания..."
Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
|
|
|
Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.
3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
"...Между ФГУП "Завод "Рейд" (арендодатель) и ФГУП "Северный Рейд" (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
|
|
|
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2010 по делу N А56-42399/2008 "...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2004 N 17-А002696 аренды нежилого помещения 12Н площадью 247,2 кв. м, кадастровый номер 78:4141Е:0:6:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Школьная, дом 8, литера А, сроком на 5 лет. Условия договора стороны распространили на отношения, возникшие между ними с 19.05.2004. Апелляционная инстанция, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отклонила доводы Общества о необходимости зачета стоимости ремонта, проведенного в арендуемом помещении, в счет арендной платы, со ссылкой на пункт 7.1 договора о том, что помещение ответчик получил в состоянии, непригодном для использования под нежилые цели по акту от 19.05.2004. Протокольным определением от 28.04.2009 суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы проектной документации и качества выполненного ремонта, мотивировав отказ отсутствием доказательств согласования стоимости проводимых работ с КУГИ и обращения с требованием о зачете в установленном порядке. Исходя из заявленных требований, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для назначения экспертизы. Возможность предъявления встречного иска по результатам экспертизы, на что указывает податель жалобы, не является основанием для ее назначения при рассмотрении заявленного иска..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009 "...Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2007 стороны заключили договор аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью Новомихайловского городского поселения Туапсинского района N 17/2007 (далее - договор аренды). При использовании имущества истец узнал, что для надлежащей эксплуатации объектов необходим их срочный капитальный ремонт. Об указанных обстоятельствах ответчик извещен письмами от 26.03.2008 N 27 и от 15.05.2008 N 46. В указанных обращениях общество проинформировало о необходимости проведения ремонтных работ с их последующей оплатой администрацией. Удовлетворяя требования в части взыскания понесенных расходов, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что технические неисправности объектов, требующие незамедлительного ремонта, были выявлены истцом в процессе их эксплуатации, о чем ответчик неоднократно извещался. При этом ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, с последующим отнесением их стоимости в счет задолженности по арендной плате. При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование общества о взыскании расходов, понесенных при выполнении ремонтных работ..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009 "...Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Из актов приема-передачи помещений от 01.07.2008 следует принятие арендованного имущества без каких-либо замечаний (т. 1, л. д. 31 - 33). Доводы арендатора о компенсации затрат на устранение скрытых недостатков систем водоснабжения, электрообеспечения и канализации арендуемых помещений суды правомерно не приняли во внимание в связи с тем, что доказательства сообщения арендодателю о таких недостатках истец не предоставил; вопросы о сроках устранения конкретных недостатков коммуникаций, расторжении договора аренды, размере предстоящих затрат на устранение дефектов, объем ремонтных работ и их необходимость с собственником имущества не согласовал (статьи 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Акты приемки конкретных видов работ в дело не предоставлены..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 124; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!