Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора 1 страница
Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование.
6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Примечание: В данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092
"...Между Московским земельным комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.10.2000 заключен договор N М-07-504/07 аренды земельного участка площадью 10 975 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Озерная, вл. 49, стр. 1, который предоставлен обществу в пользование под дальнейшую эксплуатацию зданий цеха надгробных сооружений на срок 4 года 11 месяцев (пункты 1.1, 2.1).
По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя.
|
|
|
Уведомлением от 02.09.2009 N 33-ИТФ-540/9 Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о прекращении договора аренды.
Сочтя данное уведомление незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании названного отказа недействительным.
Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из того, что право арендодателя отказаться от заключенного договора аренды, продленного на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничено положениями земельного законодательства, а именно статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации права на эти земельные участки.
С учетом указанных положений законодательства суды, установив, что на упомянутом земельном участке расположены здания, принадлежащие обществу на праве собственности, земельный участок был предоставлен обществу в аренду именно для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и департаментом данные обстоятельства не оспариваются, пришли к выводу, что односторонний отказ департамента от договора аренды ничтожен, поскольку совершен в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
|
|
|
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций департамент просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, и отказать обществу в удовлетворении его требования.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
|
|
|
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 N 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв. м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство. Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015. Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций правильно отказали в иске Обществу о признании права собственности на объект незавершенного строительства и во встречном иске Комитету об обязании Общества передать арендодателю по акту земельный участок, на котором расположен принадлежащий арендатору объект, строительство которого не завершено. Судебные акты в данной части стороны не обжалуют. Между тем при решении вопроса о правомерности требований Общества о признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды и признании спорного договора действующим на неопределенный срок суд округа не учел следующее. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10. Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года. Судами установлено, что по истечении 31.08.2015 срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок. Комитет в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды, которое получено последним 11.12.2015. С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильным выводам о законности оспариваемого отказа Комитета от договора аренды от 26.11.2009 и о прекращении этого договора, поэтому у окружного суда не имелось предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления апелляционного суда..." |
| Московский округ Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.02.2015 N Ф05-245/2015 по делу N А40-70750/14 "...Уведомлением от 11.01.2013 N 33-И-158/13-(2), направленным в адрес общества, Департамент информировал арендатора о том, что по истечении трехмесячного срока с момента отправления уведомления указанный договор будет считается прекращенным, в связи с чем арендатор должен освободить земельный участок и передать его представителю Департамента. Уведомление содержит ссылку на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ. Считая отказ Департамента от договора аренды неправомерным, общество оспорило его в судебном порядке. Отказывая в удовлетворении заявления общества, судебные инстанции пришли к выводу о том, что односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка совершен в рамках действующего законодательства, предоставленного арендодателю права на истребование сданного в аренду земельного участка. Вопреки доводам кассационной жалобы суд кассационной инстанции не находит оснований считать выводы, изложенные в решении и постановлении судов, ошибочными. Суды правомерно сослались на положения пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 46, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В данном случае реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также не лишают указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приобретение в собственность земельного участка или приобретение права аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации..." Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2014 N Ф05-18108/2013 по делу N А40-44191/13-41-422 "...Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор N М-02-508420 от 31.01.2003, согласно которому последнему передается в аренду земельный участок площадью 250 кв. м с кадастровым номером 770208006012, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Хачатуряна, вл. 17-19, для проектирования, строительства и эксплуатации торгового павильона. Срок аренды - 5 лет (пункт 2 договора). Суд установил, что поскольку арендатор после истечения срока действия договора аренды N М-02-508420 от 31.01.2003 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок. Ответчик (арендодатель) направил истцу (арендатору) уведомление от 25.01.2013 N 33-И-493/13 об отказе от договора аренды и его расторжении по истечении 3-х месяцев со дня направления уведомления. При указанных обстоятельствах договор аренды в соответствии с вышеназванными нормами материального права суд счел расторгнутым. Суд, оценив довод истца о том, что он является собственником объекта недвижимости, правильно указал, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Суд пришел к выводу, что оспариваемая истцом сделка в виде одностороннего отказа ответчика от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, закону не противоречит, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия полагает правильным отказ судов в удовлетворении требования о признании недействительным отказа от договора аренды при установленных судами обстоятельствах возобновления договора на неопределенный срок и отказа арендодателя от его исполнения..." |
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2007 по делу N А56-50642/2006 "...Суды, надлежащим образом исследовав материалы дела, пришли к правильному выводу о том, что КУГИ был вправе в соответствии со статьей 610 ГК РФ отказаться от договора аренды от 01.07.1996, возобновленного по окончании срока его действия на неопределенный срок. Отказ КУГИ от данного договора не нарушает исключительных прав Предприятия, владеющего строениями на праве хозяйственного ведения, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2007 по делу N А56-49734/2005 "...Обязательным условием приобретения каждым из собственников помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, права собственности на данный земельный участок является их общее волеизъявление, выраженное в совместном обращении с соответствующим заявлением. Осуществить право на выкуп земельного участка Общество может только лишь совместно со вторым собственником помещений в здании по улице Минеральной, 13. Между тем ООО "Желдорстрой" уже избрало способ реализации своих прав на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему объектом недвижимости, заключив 19.04.2006 с Комитетом договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Таким образом, отказ Комитета от договора аренды не нарушает права и законные интересы Общества и не лишает Общество права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена принадлежащая истцу недвижимость..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.12.2013 по делу N А53-2382/2013 "...ООО "Управление строительства Ростовской атомной электростанции" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) о признании договора аренды земельного участка от 25.05.2011 возобновленным на неопределенный срок. 5 мая 2012 года срок действия договора аренды земельного участка истек, однако общество продолжило пользоваться спорным участком, на котором расположены не завершенные строительством сооружения. В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). Судебные инстанции установили, что 18.03.2013 комитет направил в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия и необходимости освободить земельный участок, передав его арендодателю. Комитет в письме также потребовал в трехдневный срок подписать акт возврата спорного участка. Факт получения письма от 18.03.2013 истцом не оспаривается. Оценив в совокупности все доказательства по делу, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 25.05.2011 N 301 прекратил свое действие по истечении 3 месяцев с даты уведомления ответчика - с 18.06.2013. Указание общества на то, что на земельном участке находятся не завершенные строительством объекты стоимостью свыше пяти миллионов рублей, исходя из чего отказ в удовлетворении иска нарушает его права на судебную защиту и права арендатора на владение и пользование земельным участком, подлежит отклонению. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения от 15.07.2013 и постановления суда апелляционной инстанции от 20.09.2013..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.06.2009 по делу N А32-3589/2008 "...25 июля 2007 года администрация направила предпринимателю уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 03.09.1999 N 4300005469 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель земельный участок не освободил, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском. При рассмотрении спора суд установил, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Администрация в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставила суду доказательств об отказе ответчика от прав на объект недвижимости и права на использование земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому вывод суда об отсутствии у ответчика обязанности по освобождению спорного земельного участка является правомерным..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 119; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!