Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.
5.1. Вывод из судебной практики: Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"
"...3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
|
|
|
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер..."
|
|
|
5.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды указали, что отказ арендодателя от договора аренды является злоупотреблением правом.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 по делу N А56-11558/2006
"...Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Из материалов дела усматривается, что в тот период, когда Общество обращалось в КУГИ с просьбой предоставить отсутствующие у истца документы, необходимые для государственной регистрации дополнительного соглашения 24.08.05, ответчик направил Обществу письмо от 24.01.06 N 135 с уведомлением об отказе от договора аренды от 24.05.2000 N 04-ЗК00961.
|
|
|
В решении содержится правильный вывод о том, что отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия по регистрации дополнительного соглашения, продлившего срок действия договора и изменившего ряд его существенных условий, нельзя считать добросовестным.
Суд кассационной инстанции считает, что арбитражный суд правильно применил нормы материального права, в связи с чем обжалуемый судебный акт отмене не подлежит..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2008 по делу N А56-11602/2006 "...Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. В дальнейшем действие договора было продлено на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. После представления арендатором в КУГИ документов кадастрового учета названного участка и на основании пункта 7.1 договора стороны 24.08.2005 подписали дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым внесли изменения в условия договора, уточнили его предмет - передача в аренду земельного участка (Зона 7) с кадастровым номером 78:5549:23 площадью 723 кв. м, расположенного по указанному выше адресу, произвели перерасчет размера арендной платы, определили сумму увеличенного первого платежа за аренду и установили срок действия договора до 31.03.2009. ООО "Веста" внесло увеличенный платеж в размере, предусмотренном названным соглашением, и доплатило за аренду в размере, установленном в соглашении. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Кассационная инстанция считает, что суд правильно применил нормы материального права и вынес правомерное решение о государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.08.2005. Письмо от 24.01.2006 N 136 с уведомлением об отказе от договора аренды от 10.04.2000 N 04-ЗК00962 КУГИ направил арендатору в тот момент, когда после длительного бездействия ответчика арендатор обратился к нему с требованием предоставить отсутствующие у истца экземпляры оформленного сторонами соглашения и иные необходимые документы, чтобы самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения к договору аренды. Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается названным Кодексом к злоупотреблению правом. Суд обоснованно указал, что нельзя считать добросовестным отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия для регистрации дополнительного соглашения, которым стороны изменили существенные условия договора аренды и продлили срок его действия..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2008 N А56-11600/2006 "...Как следует из материалов дела, в соответствии с решением городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 10.02.2000 КУГИ принял распоряжение от 07.03.2000 N 490-р о передаче ООО "Веста" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 87а, сроком на 9 лет, для размещения комплекса мелкорозничной торговли. На основании данного распоряжения КУГИ (арендодатель) и ООО "Веста" (арендатор) 10.04.2000 заключили договор N 04-ЗК01194 аренды земельного участка общей площадью 81 кв. м, расположенного по указанному адресу, сроком действия с 01.04.2000 по 01.04.2003. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. В дальнейшем действие договора было продлено на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. После представления арендатором в КУГИ документов кадастрового учета названного участка и на основании пункта 7.1 договора стороны 24.08.2005 подписали дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым внесли изменения в условия договора, уточнили его предмет, произвели перерасчет размера арендной платы, определили сумму увеличенного первого платежа за аренду и установили срок действия договора до 31.03.2009. ООО "Веста" внесло увеличенный платеж в размере, предусмотренном названным соглашением, и доплатило за аренду в размере, установленном в соглашении. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Из материалов дела усматривается, что ООО "Веста" обратилось в арбитражный суд с требованием о регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды в тот период, когда договор аренды еще действовал. Письмо от 24.01.2006 N 139 с уведомлением об отказе от договора аренды от 10.04.2000 N 04-ЗК01194 КУГИ направил арендатору в тот момент, когда после длительного бездействия ответчика арендатор обратился к нему с требованием предоставить отсутствующие у истца экземпляры оформленного сторонами соглашения и иные необходимые документы, чтобы самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения к договору аренды. Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается названным Кодексом к злоупотреблению правом. Суд обоснованно указал, что нельзя считать добросовестным отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия для регистрации дополнительного соглашения, которым стороны изменили существенные условия договора аренды и продлили срок его действия..." |
|
|
|
5.3. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе отказаться по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ от смешанного договора, содержащего элементы договора аренды земельного участка и инвестиционного договора и возобновленного на неопределенный срок, если прекращение договора нарушает права инвестора-арендатора, предусмотренные законодательством об инвестировании.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2010 по делу N А56-41851/2008
"...На основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 07.07.2003 и решения Комиссии от 05.05.2003 КУГИ (арендодатель) заключил с Обществом (арендатор) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2003 N 00/ЗК-03129(15) сроком действия до 15.05.2005.
В соответствии с условиями названного договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает относящийся к категории земель поселений земельный участок площадью 2836 кв. м с кадастровым номером 78:3028:3001, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, д. 32, литеры А, Б, З, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции здания под административные цели и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта; по завершении строительства и выполнении условий раздела 5, предусматривающего три этапа реализации инвестиционного проекта, оформляется договор аренды земельного участка сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2, 8.1 договора).
КУГИ, ссылаясь на истечение срока действия договора от 15.09.2003 и руководствуясь нормами пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес Общества уведомление от 08.02.2008 N 418 об отказе от данного договора и предложил освободить занимаемый земельный участок.
Считая совершенную КУГИ сделку по одностороннему отказу от договора от 15.09.2003 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной в связи с ее несоответствием требованиям Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), Общество обратилось в суд с иском о признании ее недействительной.
Суды обеих инстанции признали требования Общества обоснованными и удовлетворили иск, исходя из следующего: первый и второй этапы работ по реализации инвестиционного проекта выполнены Обществом в установленный в разделе 5 договора срок, представлению комплекта документов, указанного в пункте 7.2.24.2 договора от 15.09.2003, препятствовало незаконное бездействие КГИОП; отсутствие акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию, утвержденного КГИОП, которым оформляется завершение второго этапа реализации инвестиционного проекта, свидетельствует об отсутствии у Общества возможности приступить к исполнению третьего этапа. Суды признали, что инвестор выполнил условия раздела 5 договора, завершил строительство объекта, поэтому прекращение договора нарушает законные права инвестора, гарантированные ему действующим законодательством.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что договор от 15.09.2003 является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора, подпадает под регулирование норм Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Закона N 39-ФЗ и Закона Санкт-Петербурга от 30.07.1998 N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга", действовавшего в момент заключения договора от 15.09.2003 (далее - Закон об инвестициях).
Статьей 2 Закона об инвестициях предусмотрено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по застройке земельного участка и выполнению иных инвестиционных условий, а также права и обязанности арендатора и арендодателя при предоставлении инвестору земельного участка во владение и пользование. Этой же статьей определено, что инвестиционные условия - это совокупность прав и обязанностей сторон по инвестиционному договору, определенная в соответствии с данным Законом.
Статьей 15 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности, в частности, защиту капитальных вложений.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона N 39-ФЗ капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Толкование названных норм позволило судам сделать правильный вывод о неприменении к отношениям по договору от 15.09.2003 положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности одностороннего отказа от договора аренды. Ссылка подателя жалобы на пункт 10.3 договора также обоснованно отклонена судами как противоречащая указанным нормам.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2008 по делу N А56-48613/2007, рассмотренному с участием тех же лиц, установлен факт выполнения Обществом работ по реконструкции и реставрации объекта инвестирования в полном объеме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая отсутствие условий для одностороннего отказа Комитета от исполнения договора, суды правомерно удовлетворили заявленные Обществом требования..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 135; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!