Согласование срока договора аренды
На практике возникают вопросы: как правильно согласовать условие о сроке аренды, имеет ли значение фактическое исполнение договора при решении вопроса о том, считать ли срок договора согласованным. В случае если условие о сроке не согласовано, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и может быть прекращен в любой момент по заявлению любой стороны.
2.1. Вывод из судебной практики: Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, а договор считается заключенным на неопределенный срок.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.
Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
|
|
|
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
|
|
|
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
|
|
|
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2015 по делу N 301-ЭС14-1773, А43-15911/2013 "...Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплате установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю, в связи с чем вывод судов о том, что у арендатора земельного участка сохраняется обязательство по строительству недвижимого объекта, является необоснованным, противоречит приведенным нормам права и Постановлению N 35. Кроме того, в силу статьи 190 Гражданского кодекса срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поскольку поименованная сторонами цель арендных отношений - строительство объекта - не является событием, которое должно неизбежно наступить, суд апелляционной инстанции необоснованно признал договор действующим до окончания строительства. В случае включения сторонами в договор такого условия он считается заключенным на неопределенный срок. Данный вывод соответствует пункту 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..." |
|
|
|
| Волго-Вятский округ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.02.2015 N Ф01-6380/2014, Ф01-6378/2014 по делу N А38-1780/2014 "...Как видно из документов и установил суд, общество с ограниченной ответственностью "Ангел" (далее - ООО "Ангел") (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.01.2013 аренды нежилого помещения (магазина) общей площадью 57,8 квадратного метра, в том числе торговая площадь - 40,4 квадратного метра, складская площадь - 17,4 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Моркинский район, поселок городского типа Морки, улица Советская, дом 17, с целью организации розничной торговли непродовольственной группы товаров. В пункте 2.1 предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.01.2013 и действует до момента продажи недвижимого имущества с открытых торгов. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2013. Довод жалобы о том, что договор аренды от 01.01.2013 является срочным договором, был предметом исследования в судах обеих инстанций и получил надлежащую правовую оценку. Условие договора аренды о его действии до момента продажи имущества с открытых торгов не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку такое событие носит вероятностный характер. Таким образом, договор аренды от 01.01.2013 являлся договором, заключенным на неопределенный срок. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2009 по делу N А79-3051/2009 "...Как установил суд и видно из документов, Администрация издала распоряжение от 26.12.2006 N 4172-р "О прекращении у предпринимателя Никифорова Ю.А. права аренды земельного участка и предоставлении индивидуальному предпринимателю Вишневскому В.Н. земельного участка по Мясокомбинатскому проезду" и заключила с Вишневским В.Н. договор аренды от 16.04.2007 N 158/3295-К земельного участка площадью 3396 квадратных метров с кадастровым номером 21:01:03 03 09:0019, расположенного по указанному адресу, для размещения производственной базы из временных сооружений. В пункте 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты подписания и действует до начала строительства транспортной развязки. Оценив данное условие, суд обоснованно исходил из того, что стороны не определили срок действия договора аренды. В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Предусмотренное в договоре условие о действии арендных правоотношений до строительства транспортной развязки не может являться, по смыслу упомянутой нормы права, согласованием срока аренды..." |
| Восточно-Сибирский округ Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.09.2014 по делу N А69-2539/2013 "...Соглашением от 11.03.2010 стороны внесли изменения в договор аренды, продлив срок действия договора до принятия решения о сносе здания в результате экспертизы. Ссылаясь на отсутствие каких-либо документов, подтверждающих факт расторжения договора аренды, индивидуальный предприниматель Чигарская Л.Т. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Руководствуясь вышеизложенными нормами действующего законодательства, суды при рассмотрении данного спора правильно применили нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, установив обстоятельства, свидетельствующие о наличии между сторонами арендных отношений, заключенных на неопределенный срок с учетом толкования условий соглашения от 11.03.2010, поскольку условие о действии договора до начала сноса здания, в котором расположено сдаваемое внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В связи с чем правильно указали о заключении спорного договора на неопределенный срок, который был расторгнут в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат оставлению без изменения..." Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.12.2012 по делу N А69-394/2012 "...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 02.05.2006 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Кызыла (арендодателем, правопреемником которого является Департамент) и предпринимателем Дмитриевой Е.В. (арендатором) заключен договор N 64706 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, 1 этаж, помещение N 13 и 1/2 часть помещения N 14, общей площадью 43,1 кв. м, для использования под парикмахерскую, сроком действия с 01.05.2006 по 31.03.2007. Указанное помещение передано арендатору по акту от 02.05.2006. Стороны неоднократно продлевали срок действия договора. Соглашением от 11.03.2010 указанный срок продлен до момента принятия решения о сносе. Названное условие зависит от воли собственника, в связи с чем не может квалифицироваться как условие о сроке по правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в силу названной статьи срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали, что соглашением от 11.03.2010 срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок, и расторгнут истцом уведомлением N 3999 от 14.10.2011, полученным ответчиком..." Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.12.2012 по делу N А69-393/2012 "...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.03.2006 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Кызыла (арендодателем, правопреемником которого является Департамент) и предпринимателем Чигарской Л.Т. (арендатором) заключен договор N 68706 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, 1 этаж, помещение N 12, общей площадью 10,2 кв. м, для использования под офисное помещение, сроком действия с 01.03.2006 по 31.01.2007. Указанное помещение передано арендатору по акту от 01.03.2006. Стороны неоднократно продлевали срок действия договора. Соглашением от 11.03.2010 указанный срок продлен до момента принятия решения о сносе. Названное условие зависит от воли собственника, в связи с чем не может квалифицироваться как условие о сроке по правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в силу названной статьи срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали, что соглашением от 11.03.2010 срок действия договор аренды N 68706 от 01.03.2006 продлен на неопределенный срок, и расторгнут истцом уведомлением N 3974 от 13.10.2011, полученным ответчиком..." |
| Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2011 N Ф03-9460/2010 по делу N А59-1124/2010 "...Согласно п. 2.1 Договора срок его действия устанавливается с 01.09.2007 до проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества. Рассматривая заявленное требование, суды обеих инстанций, проанализировав условия пункта 2.1 Договора, правильно квалифицировали его заключенным на неопределенный срок исходя из положений статьи 190 ГК РФ. В связи с чем суд апелляционной инстанции сослался на необязательность его регистрации, и признал договор аренды заключенным согласно статье 651 ГК РФ..." |
| Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-6634/2012 "...Согласно пункту 1.4 договора аренды договор действует с 15.12.2002 до начала плановой застройки земельного участка. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в филиале N 9 регистрационной палаты Ханты-Мансийского автономного округа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Сургуту и Сургутскому району. Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном порядке 24.04.2003. На основании статьи 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В силу пункта 1.4 договора аренды он действует с 15.12.2002 до начала плановой застройки земельного участка. Суды пришли к правильному выводу, что условие об окончании срока действия договора аренды не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В связи с этим суды обоснованно признали договор аренды заключенным на неопределенный срок..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А75-2721/2009 "...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор заключен на неопределенный срок, поскольку условие о действии договора до начала плановой застройки не может квалифицироваться как условие о сроке. Данный вывод суда соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.06.1999 N Ф04/1310-271/А70-99 "...Судебные инстанции правильно указали, что в договоре не определен срок его действия в соответствии с пунктом 1 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Событие, с которым стороны связывают прекращение договора - "момент официальной передачи имущества", не является событием, определяющим срок действия договора, поскольку не является событием, которое должно неизбежно наступить. Неизбежно - это значит неотвратимо и наступлению этого события не могут помешать внешние факторы, а также действия сторон или третьих лиц ни при каких обстоятельствах. Тогда как передача имущества может состояться, а может и нет, и, как правильно сделал вывод суд, полностью зависит от воли сторон. В связи с вышеизложенным, ссылка заявителя на доказательства, подтверждающие неизбежность передачи арендованного имущества, не принимается кассационной инстанцией во внимание. Поскольку срок действия в договоре не определен и истец отказался от договора за три месяца, решение суда об обязании ответчика вернуть арендованное имущество истцу принято в соответствии с требованиями закона: статьями 610, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14395-10 по делу N А40-164533/09-23-1077 "...Дополнительным соглашением от 24.07.2008 г. (л.д. 65) установленный договором N 85 от 01.10.2007 г. срок аренды продлен до момента государственной регистрации Договора аренды б/н от 24.07.2008 г. Как правомерно указано в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции, подобное определение срока действия договора не соответствует требованиям ст. 190 Гражданского кодекса РФ, вследствие чего договор аренды N 85 от 01.10.2007 г. считается заключенным на неопределенный срок..." Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2002 N КГ-А40/253-02 "...Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС МО установил следующее. Между ООО "Петровские верфи" и ООО "Пирамида 2000" был заключен договор аренды от 01.01.2000 г. N 1. ООО "Петровские верфи" передало в аренду ООО "Пирамида 2000" для завершения строительства шхуны следующее имущество: плавучий док - кессон; станок фуговальный; станок ленточно-пильный; станок деревообрабатывающий универсальный; станок наждачный; бытовку на лихтере. Согласно п. 3.2.2 договора ООО "Петровские верфи" и ООО "Пирамида 2000" решили окончанием договора считать дату спуска шхуны на воду по завершению строительных работ. Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не был определен. Условие об окончании договора аренды спуском шхуны на воду не может квалифицироваться как условие о конкретном сроке, так как в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Следовательно, спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в установленный этой нормой срок..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 22.04.2004 N А65-9134/03-СГ2-4 "...Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды N 11-303/2001 от 29.12.2001, согласно которому ответчик по акту приема-передачи от 15.01.2002 принял во временное пользование производственную установку ЭЛОУ-АВТ-7 для переработки нефти и газа со всей прилегающей инфраструктурой. Пунктом 1.5 договора установлено, что настоящий договор заключается на срок до ввода в эксплуатацию базового комплекса Нижнекамского НПЗ. В силу ст. 190 Гражданского кодекса РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон. Условие, предусмотренное п. 1.5 договора аренды, зависящее от действий ответчика, не может квалифицироваться как условие о сроке. Судебными инстанциями дана правильная оценка договору как заключенному на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Правильность вывода суда в рассматриваемой ситуации следует также из Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой..." |
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу N А13-10727/2008 "...В соответствии со статьей 190 названного Кодекса установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который может исчисляться годами, месяцами. Срок также может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В пункте 6.3 договора от 10.04.1996 стороны определили срок его действия указанием на событие (до ликвидации Общественной организации), наступление которого не является неизбежным, поскольку зависит от волеизъявления и действий самих сторон. В таком случае условие о сроке действия договора, изложенное с нарушением указанных выше правил, следует считать несогласованным. Судами дана надлежащая оценка доводам Общественной организации о сроке договора от 10.04.1996. С учетом изложенного выводы судов о заключении сторонами договора от 10.04.1996 на неопределенный срок являются правильными..." |
| Уральский округ Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 N 17АП-2181/2009-АК по делу N А50-17295/2008 "...Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 1.3 договора установлено, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Пермской областной регистрационной палате по Кировскому району г. Перми и действует до 01.04.2008. Статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако в данной ситуации такое условие о действии договора как момент его государственной регистрации не может рассматриваться как срок с указанием на событие, поскольку государственная регистрация договора зависит исключительно от воли сторон. Таким образом, данный договор должен рассматриваться как договор, заключенный на неопределенный срок, на что правомерно указал суд первой инстанции..." |
| Центральный округ Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 по делу N А08-1788/2010-3 "...По договору о предоставлении торгового места от 01.01.2010 года, заключенному МУП "Центр торговли" и индивидуальным предпринимателем Панченко М.Н., управляющая компания предоставила предпринимателю для использования торговое место N 15 в ряду 9 для реализации кондитерских изделий. Условиями договора было предусмотрено, что он вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до вынесения Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления разрешающего спор по существу по делу N А08-6028/2009-12 (по иску Карагодина С.А. к МУП "Центр торговли" о принятии спорных пунктов договора в редакции истца). Как обоснованно указал суд первой инстанции, условие о сроке действия договора о предоставлении торгового места от 01.01.2010 года "до вынесения Девятнадцатым Арбитражным апелляционным судом постановления, разрешающего спор по существу по делу N А08-6028/2009-12" не является событием, которое для сторон должно было неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Поскольку предусмотренное сторонами событие не обладает качеством неизбежности, условие о сроке действия договора о предоставлении торгового места следует считать неопределенным. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В связи с изложенным, на день рассмотрения дела судом первой инстанции истек как месячный срок предупреждения, так и трехмесячный, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..." Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2007 по делу N А08-9427/05-22 "...Согласно п. 1, п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В пункте 7.1 договора аренды N 829 от 28.06.2004 г. стороны установили, что договор заключен с 28.06.2004 г. до момента приватизации. В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Условие о действии договора аренды до момента приватизации не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку приватизация зависит от воли сторон. Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае срок договора аренды сторонами не определен. Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца..." |
2.2. Вывод из судебной практики: Если срок аренды по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения согласован сторонами менее минимального срока, установленного в субъекте РФ для таких земельных участков, договор аренды считается заключенным на срок, равный минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2011 по делу N А63-7059/2010
"...В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (пункт 3). Таким образом, для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).
Статьей 28.2 Закона N 75-кз закреплен минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий - 10 лет.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Федерального закона и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальные и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 Кодекса).
В договоре от 01.12.2008 (пункт 9.1), на который истец ссылается в обоснование своих требований, срок аренды определен сторонами до 01.12.2009 (то есть составляет 11 месяцев). Следовательно, данное условие договора не соответствует положениям статьи 28.2 Закона N 75-кз (статья 168 Кодекса).
Вместе с тем, недействительность (ничтожность) пункта 9.1 договора аренды не влечет недействительности всего договора (статья 180 Кодекса).
С учетом норм статьи 9 Закона N 101-ФЗ и статьи 28.2 Закона N 75-кз условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В описанных случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации (в соответствии со статьей 28.2 Закона N 75-кз - 10 лет). Таким образом, возникший пробел (отсутствие условия о сроке предоставления спорного земельного участка) устраняется законом субъекта Российской Федерации..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 162; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!