Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
24.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...4. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
|
|
|
Предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.
Истец указывал, что купил спорное здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу статьи 617 ГК РФ договор продолжает действовать и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
Суд иск удовлетворил, указав следующее.
Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
|
|
|
Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении его соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.
В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица - покупателя.
|
|
|
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске о выселении отказал на основании следующего.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано..."
Позиция 2. К новому собственнику не могут перейти права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды.
|
|
|
Судебная практика:
Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд счел договор аренды незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2002 N 6810/01 по делу N А40-16311/00-59-148
"...Договор аренды от 06.07.99 административно-офисного здания площадью 7284 кв. метра, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Вятская, д. 70, заключен между АКБ "Еврофинанс" (арендодатель) и ООО "ГВЦ Интуриста" (арендатор) сроком на 5 лет.
При рассмотрении дела судом установлено, что АКБ "Еврофинанс" в установленный договором срок регистрацию не произвел. Направив в регистрирующий орган письмо от 18.10.99 N 02-15/1086 о проведении регистрации договора аренды и получив уведомление Москомрегистрации от 16.11.99 N 99/77-13822-МКР о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 06.07.99 ввиду отсутствия некоторых необходимых для этого документов, АКБ "Еврофинанс" не известил арендатора о необходимости предоставить данные документы.
АКБ "Еврофинанс" 18.02.2000 заключил договор купли-продажи спорного здания N 01-01 с ЗАО "НПП "Тема", право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2000.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что к ЗАО "НПП "Тема" не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06.07.99 в силу статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 06.07.99 в порядке, предусмотренном статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, перейти не могли, а АКБ "Еврофинанс" с момента перехода права собственности на здание к ЗАО "НПП "Тема" перестал быть стороной по договору аренды.
Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!